广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2017）粤2071民初13878号
原告：中山盛道休闲农业发展有限公司，住所地广东省中山市沙溪镇龙头环村“大有围、大友二利、悦生围”农田，组织机构代码598967442。
法定代表人：苏建，该公司董事长。
委托诉讼代理人：李敏，中山市板芙镇法律服务所法律工作者。
委托诉讼代理人：李可赵，中山市板芙镇法律服务所法律工作者。
被告：孙旭纯，女，1978年11月1日出生，汉族，住广东省韶关市浈江区。
委托诉讼代理人：蔡玉辉，男，1972年7月12日出生，汉族，住福建省惠安县，系被告孙旭纯丈夫。
原告中山盛道休闲农业发展有限公司（以下简称盛道公司）诉被告孙旭纯土地承包经营权出租合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告盛道公司的委托诉讼代理人李可赵，被告孙旭纯及其委托诉讼代理人蔡玉辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告盛道公司向本院提出诉讼请求：1.被告孙旭纯向原告盛道公司支付2016年的租金120035.85元、管理费2004.08元及违约金（从逾期之日即2016年1月10日起至付清之日止，按拖欠上述费用总额的千分之一按日计付）；2.被告孙旭纯向原告盛道公司支付2017年的租金120035.85元、管理费2004.08元及违约金（从逾期之日即2017年1月10日起至付清之日止，按上述费用总额的千分之一按日计算）；3.被告孙旭纯缴交的租赁保证金41751.6元归原告盛道公司所有。事实和理由：原被告双方于2012年10月25日签订土地使用权租赁合同书，约定被告孙旭纯租用原告盛道公司位于中山市××村耕作区××（××）苗木交易中心××区××地××13.9172亩，租期自2013年1月1日起至2027年1月30日止。第二期租金从2015年1月1日至2017年12月30日止每年每亩8625元，按13.9172亩计算，每年共120035.85元。被告孙旭纯应于每年1月10日前一次性向原告盛道公司交清当年的租金，同时还约定被告孙旭纯须每年按月承担公共服务管理费，被告孙旭纯须在签订合同之日交付租赁保证金41751.6元。经原告盛道公司催促，被告孙旭纯仍未支付2016年、2017年租金、管理费，其行为已构成违约。原告盛道公司为维护自身的合法权益，特诉至法院。庭审中，原告盛道公司增加一项诉讼请求为解除双方签订的租赁合同，被告孙旭纯向原告盛道公司交还租赁土地并自行清理土地上的种植物及上盖物，理由是被告孙旭纯逾期交纳租金超过2个月符合合同约定的解除条件。
被告孙旭纯辩称，确认双方存在租赁合同关系。被告孙旭纯已交纳了2016年的租金64600.04元，尚拖欠2016年的租金55435.81元、管理费2004.08元及相应的违约金，存在违约情况，具体违约金按合同约定计算。被告孙旭纯确认拖欠2017年的租金120035.85元、管理费2004.08元未交纳，违约金按合同约定计算。被告孙旭纯不同意解除租赁合同，理由是被告孙旭纯没有故意拖欠租金，由于生意冷清，货款均用于交纳租金，现被告孙旭纯仍在继续经营。关于没收押金的约定，被告孙旭纯也不同意归原告盛道公司所有，理由是被告孙旭纯没有故意拖欠租金。另孙旭纯称2017年租金及管理费应计算至解除合同之日。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据和事实，本院认定如下：2012年10月25日，以盛道公司为甲方，孙旭纯为乙方签订中国华南（中山）苗木交易中心土地使用权租赁合同（编号：XXX），约定：甲方将享有租赁经营权的位于中山市××村耕作区××（××）苗木交易中心××区××号地块，合计13.9172亩转租流转给乙方用于经营花卉苗木种植使用，租赁期限自2013年1月1日起至2027年1月30日止；流转价款为：2013年1月1日至2014年12月30日，每年流转价款104379元；2015年1月1日至2017年12月30日，每年流转价款120035.85元；2018年1月1日至2020年12月30日，每年流转价款138041.23元；2021年1月1日至2023年12月30日，每年流转价款158747.37元；2024年1月1日至2027年1月31日，每年流转价款182559.42元；承包期内，乙方需要承担管理费及垃圾清理费；流转价款应一次性缴交，乙方应于每年1月10日前向甲方交清当年的流转价款；签订合同之日，乙方向甲方缴交41751.6元作为租赁保证金，须一次性交付该地块当年的流转价款和管理费，租赁保证金在租期满后乙方交清所有费用（流转价款和水电费等），并清理完土地上的附着物后五天内，甲方退还该保证金给乙方；乙方逾期交纳租金，应按逾期额以每日千分之一计付违约金给甲方；逾期二个月仍未交清租金款项的，甲方有权解除合同，收回租赁土地，乙方所交租赁保证金无偿归甲方所有，甲方无需给予乙方任何补偿；合同还约定了其他事项。该合同甲方处有盛道公司的盖章，乙方处有孙旭纯的签名及捺印。同日，盛道公司（甲方）与孙旭纯（乙方）签订协议书一份，约定甲方同意乙方在免租期内先交付土地租赁保证金和设施补偿款；乙方于2013年1月1日前交清土地流转价款及相关费用；甲方免收乙方于2014年1月1日前的管理费；如乙方违反本协议，甲方有权解除合同，收回租赁土地，乙方所交租赁保证金无偿归甲方所有，甲方无需给予乙方任何赔偿。协议书下方甲方处有盛道公司的盖章确认，乙方处有孙旭纯的签名及捺印。合同签订后，盛道公司依约将涉案土地交付孙旭纯使用，孙旭纯依约交纳2013年至2015年的租金及管理费，但拖欠2016年、2017年的租金及管理费。盛道公司催收未果，遂诉至本院，主张前述实体权利。庭审中，孙旭纯确认尚欠2017年租金120035.85元、管理费2004.08元及2016年管理费2004.08元，但称其已交纳2016年的租金64600.04元，尚欠55435.81元，并提交收据6张拟证明。对此，盛道公司予以确认。孙旭纯称尚欠2017年的租金、管理费应计算至合同解除之日，对此，盛道公司表示同意。
本院认为，本案为土地承包经营权出租合同纠纷。盛道公司与孙旭纯之间的土地承包经营权租赁关系未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应履行各自义务。现盛道公司已履行交付土地的义务，孙旭纯未按时支付租金（流转价款）及管理费，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。本案的争议焦点为：
一、合同的解除条件是否成就及保证金的归属问题；
二、实欠租金及管理费的金额；
三、违约金如何处理。结合双方诉辩主张及本院
经审理认定的事实，本院具体分析如下：
一、盛道公司与孙旭纯签订的中国华南（中山）苗木交易中心土地使用权租赁合同约定“逾期二个月仍未交清租金款项的，甲方有权解除合同，收回租赁土地，乙方所交租赁保证金无偿归甲方所有，甲方无需给予乙方任何补偿”，庭审中，孙旭纯确认拖欠2016年、2017年的租金，双方约定的合同解除条件成就，盛道公司有权解除合同，收回租赁土地，孙旭纯交纳的租赁保证金41751.6元归盛道公司所有。孙旭纯辩称其没有故意拖欠租金的抗辩，不足以成为阻碍合同解除条件成就及租赁保证金归盛道公司所有的抗辩理由，本院不予采纳。
二、关于租金及管理费的金额问题，庭审中，孙旭纯确认尚欠2016年管理费2004.08元，但称其已交纳了2016年的租金64600.04元，尚欠55435.81元，并提交收据6张拟证明。对此，盛道公司予以确认，本院亦予以确认。至于2017年的租金及管理费，孙旭纯确认其尚未缴纳，但称应计算至合同解除之日，盛道公司表示同意，双方签订的合同约定2017年租金为120035.85元，则每月为10002.99元，故2017年实欠租金应从2017年1月1日起至本判决发生法律效力之日止，按每月10002.99元计算，并以120035.85元为限；双方均确认2017年的管理费为2004.08元，则每月167元，故2017年实欠管理费应从2017年1月1日起至本判决发生法律效力之日止，按每月167元计算，并以2004.08元为限。
三、关于违约金的问题。双方签订的中国华南（中山）苗木交易中心土地使用权租赁合同约定“流转价款应一次性缴交，乙方应于每年1月10日前向甲方交清当年的流转价款；乙方逾期交纳租金，应按逾期额以每日千分之一计付违约金给甲方”，庭审中，孙旭纯确认其未交纳2016年、2017年的租金，故盛道公司主张孙旭纯向其支付分别以2016年租金55435.81元、2017年的实欠租金为本金，分别从2016年1月11日、2017年1月11日起计算至付清之日止的违约金，符合法律规定，但结合前述本院已支持租赁保证金归盛道公司所有，故违约金应以中国人民银行同期同类贷款利率计算。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，
判决如下：
一、解除原告中山盛道休闲农业发展有限公司与被告孙旭纯于2012年10月25日签订的中国华南（中山）苗木交易中心土地使用权租赁合同（编号：XXX），被告孙旭纯于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告中山盛道休闲农业发展有限公司交还承租的土地并自行清理土地上的种植物及上盖物；
二、被告孙旭纯于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中山盛道休闲农业发展有限公司支付2016年租金55435.81元、管理费2004.08元及违约金（以租金55435.81元为基数，从2016年1月11日起至付清之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）；
三、被告孙旭纯于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中山盛道休闲农业发展有限公司支付2017年租金、管理费（从2017年1月1日起至本判决发生法律效力之日止，租金按每月10002.99元计算，以120035.85元为限；管理费按每月167元计算，以2004.08元为限）及违约金（以实欠租金为基数，从2017年1月11日起至付清之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）；
四、被告孙旭纯交纳的保证金41751.6元归原告中山盛道休闲农业发展有限公司所有；
五、驳回原告中山盛道休闲农业发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6698元，减半收取3349元（原告已预交），由原告中山盛道休闲农业发展有限公司负担708元，被告孙旭纯负担2641元并于本判决生效之日起七日内径付原告中山盛道休闲农业发展有限公司。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。附件：证据目录清单
审判员 刘 忠
二〇一七年十月十六日
书记员 何坚麟附件：证据目录清单证据目录清单原告中山盛道休闲农业发展有限公司为证明其主张的事实并支持其诉讼请求，向本院提交如下证据：1.被告身份证复印件；2.中国华南（中山）苗木交易中心土地使用权租赁合同书；3.协议书。被告孙旭纯对其辩解向本院提交如下证据：收据6张（微信打印件）。 微信公众号“”