广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤01民终15000号上诉人(原审原告)：何祥光,住广州市荔湾区。
委托诉讼代理人：余玮玮、罗凌，均系广东卓信律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：何泰来，住广东省广州市荔湾区。
委托诉讼代理人：汤楠，广东正大联合律师事务所律师。
上诉人何祥光因与被上诉人何泰来共有物分割纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2017）粤0103民初3341号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月21日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人何祥光的诉讼代理人余玮玮、罗凌，被上诉人何泰来的诉讼代理人汤楠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。何祥光上诉请求：1、撤销一审判决；2、判令何祥光占有涉案房屋(地址：广州市芳村区白鹤洞新爵村三多巷4号房屋)的建筑面积合计为76．56㎡，即房地产证号为穗房地证字第××号的《广州市房地产证》中《房地产平面附图》记载的三多巷一边及近冷巷一间即DB和B2部分的第一层和第二层归何祥光所有;3．本案一审、二审的诉讼费均由何泰来承担。事实与理由：
一、一审法院已认定何祥光与何泰来于1995年3月11日签订的《协议书》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。
二、《协议书》及其附件《房地产平面附图》的内容是对房地产证号为穗房地证字第××号的房屋的所有权进行划分，而非对使用权进行划分。一审判决认定《协议书》对涉案房屋的划分只是对使用权进行划分是认定事实错误。(一)《协议书》的附件《房地产平面附图》已对何祥光及何泰来各自所有的涉案房屋的建筑面积及占有部位作出明确划分。1、《广州市房地产证》(证号：穗房地证字第××号)是房屋所有权归属的证明，该证中的《房地产平面附图》记载“红线内为该权属范围”，也即是红线内的房屋为所有权归属的范围。因此，可证明“红线内为该权属范围”也是房屋所有权归属的范围；2、《协议书》的附件《房地产平面附图》己明确约定：其中DB及B2部分属于何祥光“值有”；B及C部分属于何泰来“值有”；3、既然红线内范围为权属范围，且其中DB及B2部分建筑面积共计76．56㎡属于何祥光值有，因此，何祥光对《广州市房地产证》中的《房地产平面附图》中的DB及B2部分房屋(建筑面积合计为76．56㎡)享有所有权。(二)通过《协议书》中以下条款能得出《协议书》是对涉案房屋所有权划分的约定，而并不是对使用权的划分。1、根据《协议书》第2条的内容，“值有”一词的意思为“所有”，而非“使用”。如需表述“使用”的意思，《协议书》内容会直接表述为“使用”或者“共同使用”。2、根据《协议书》第4条、第5条、第6条、第7条的约定可知，《协议书》中的“占有”和“值有”一词的意思均为“所有”；并且，《协议书》第7条还明确提到了处理权，如果仅仅是对使用权进行划分，则任何一方均没有处理权可言。(三)何泰来拆除其值有(所有)部分重建为三层房屋的行为，恰好印证了《协议书》的内容就是对涉案房屋所有权的划分。1、所有权是指所有人依法对自己的财产所享有的占有、使用、收益和处分的权利。所有权不仅包括对于物的占有、使用、收益的权利，还包括了对于物的最终处分权利(处分是指财产所有人对其财产在事实上和法律上的最终处置)。2、2016年，何泰来自行将《协议书》的附件《房地产平面附图》中百绿巷的一边及北边的一间房即B和C部分的第一层房屋拆除后重建为三层楼房。若《协议书》仅仅是对涉案房屋使用权的划分，则何泰来无权对该部分房屋进行处分，也即无权擅自对该部分房屋进行拆除重建。因此，何泰来拆除重建房屋的行为，就是一种处分行为，处分行为是所有权人享有而非使用权人享有的权利；该等行为也恰好印证了《协议书》就是对涉案房屋所有权的划分。
三、既然《协议书》合法有效，则对何祥光及何泰来均具有法律约束力。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第十五条的规定，一审判决已认定《协议书》合法有效，《协议书》对何祥光及何泰来均具有法律约束力。《协议书》是何祥光及何泰来双方对涉案房屋所有权划分的约定，因此，何祥光占有涉案房屋三多巷一边及近冷巷一间即DB和B2部分的第一层和第二层的建筑面积合计为76.56㎡。
四、何泰来是否拆除重建其占有的部分、以及重建部分是否已办理产权登记，不影响何祥光请求判决其自己占有涉案房屋建筑面积合计为76.56㎡。何泰来2016年违法拆除其占有的《协议书》的附件《房地产平面附图》中百绿巷的一边及北边的一间房即B及c部分的第一层，重建成三层房屋，其拆除重建行为以及该重建部分是否己办理产权登记，不影响何祥光请求判决何祥光自己占有的涉案房屋的建筑面积。因此，无论何泰来是否存在违法建设行为，何祥光均对涉案房屋中建筑面积为76.56㎡的房屋享有所有权。
五、涉案房屋中建筑面积为76.56㎡的部分(即《协议书》的附件《房地产平面附图》中三多巷一边及近冷巷一间即DB和B2部分的第一层和第二层)，由何祥光于1984年独自出资建设，且自1984年建成以来一直由何祥光独自占有、使用、收益、处分，何泰来从未对何祥光独自占有、使用、收益、处分涉案房屋76.56㎡提出过任何异议。何泰来二审辩称：1、何泰来认为何祥光的上诉请求与一审的诉讼请求是完全两个不同的请求，一审中是要求产权份额的变更划分，而上诉请求是对房屋使用面积的划分。2、一审法院查明的事实正确、法律依据正确，判决结果正确。双方对于协议书的内容理解是有争议的，何祥光的上诉请求所依据的证据是这份协议书，双方对协议书的目的一审查明正确，何泰来坚持自己的意见。对于书面协议理解方面存在争议，法庭应当审查双方订立的目的。如果按照何祥光的理解，协议书是按照产权的重新划分，这与事实逻辑不符。何泰来在一审提供的证据清晰的表明，双方对于产权的划分是有书面的约定，不存在误会与误解。在双方对于产权划分已经是有书面约定前提下，在订立这个协议书，如果是对产权重新划分的话，为何没有存在任何的对价，这与事实逻辑不符。所以何泰来认为双方的真实目的是在产权已经清晰划分的情况下，双方对于房屋居住使用的约定，何泰来认为一审法院查明事实判决正确。何祥光向一审起诉请求：1、变更何祥光、何泰来按份共有的位于广州市芳村白鹤洞路新爵村三多巷4号房屋（房地产证号：穗房地证字第××号）的占有份额：其中何祥光占有涉案房屋（即：房地产平面附图中三多巷一边及近冷巷一间即DB及B2部分的第一层和第二层）的建筑面积合计为76.56㎡，何祥光对涉案房屋的占有份额为71.85%；何泰来占有涉案房屋（即：房地产平面附图中百绿巷的一边及北边的一间房即B及C部分的第一层）的建筑面积合计为30.02㎡，何泰来对涉案房屋的占有份额为28.15%；2、何泰来立即协助何祥光到相关行政主管部门办理涉案房屋产权份额变更登记手续；3、由何泰来承担本案的诉讼费用、测绘费用。一审法院认定事实：何祥光、何泰来是兄弟关系。广州市荔湾区白鹤洞路新爵村三多巷4号房屋（以下简称“涉案房屋”）是何祥光、何泰来申请报建的房屋。1994年6月6日，房管部门以穗房地证字第××号房地产证登记为何祥光、何泰来共有的房屋，共用地面积68.11平方米，建基面积68.11平方米，总建筑面积106.39平方米，混合，砖木结构1-1/2层，双方各占1/2房屋产权份额，并备注：除继承外，二十年内限制移转。1995年3月11日，何祥光、何泰来签订《协议书》约定：为妥善解决家庭住屋划分问题，将涉案共有各占1/2份额的房屋，为免日后发生争执双方协商划分如下：1、双方将涉案房屋（共用地面积68.11平方米，建筑面积68.11平方米，总建筑面积106.39平方米）划分为何祥光归三多巷的一边及近冷巷的一间，合共用地面积38.283平方米，另加二楼（38.28平方米）；何泰来归百绿巷的一边及北边的一间房，共用地面积30.025平方米，另外加余地10.146平方米；4、何祥光占有的一部分，一切材料（墙壁、砖瓦、桁木、门、窗门、用铁等）归何祥光所有，与何泰来无关；何泰来所占有的一部分，一切材料（墙壁、砖瓦、桁木、门、窗门、用铁等）归何泰来所有，（另外余地归何泰来使用）与何祥光无关。7、凡属各占有的份额归属部分，对方任何人不得占争，各方有自己处理权，对方不得干涉他方等等。同日，该《协议书》经广州市芳村区白鹤洞街法律服务所见证，并附有《房地产平面附图》，该图以双方约定的内容，对涉案房屋平面图以双实线进行划分，相应划分的部分上标注有“何祥光值有”、“何泰来值有”的字眼。何祥光提供的涉案房屋的照片，证实何泰来已经将其占有涉案房屋的部分拆除，并在拆除房屋后的空地及余地上建了三层高的楼房。一审法院认为：何祥光、何泰来于1995年3月11日签订的《协议书》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。该《协议书》的起始部分写明：“为妥善解决家庭住屋划分问题……协议如下。”可见该协议是解决家庭居住问题即住房使用权的划分问题，而不是解决产权问题，而该协议的具体条款只是明确哪部分归何祥光，哪部分归何泰来，并没有明确归各方的是使用权还是产权，结合该协议起始部分的上述内容，一审法院认定双方对涉案房屋的划分只是使用权的划分，而不是对产权的划分。何祥光主张该协议的条款是划分双方的产权归属，依据不足，一审法院不予支持。且何泰来已经将其占有涉案房屋的部份拆除，并在拆除房屋后的空地及余地上建了三层高的楼房，涉案房屋的总建筑并不是何祥光所诉称的面积，而何泰来拆除重建的房屋，没有证据证实已经办理了产权登记，故何祥光诉请变更何祥光、何泰来按份共有的位于广州市芳村白鹤洞新爵村三多巷4号房屋（房地产证号：穗房地证字第××号）的占有份额，其中何祥光占有涉案房屋（即：房地产平面附图中三多巷一边及近冷巷一间即DB及B2部分的第一层和第二层）的建筑面积合计为76.56㎡，何祥光对涉案房屋的占有份额为71.85%，何泰来占有涉案房屋（即：房地产平面附图中百绿巷的一边及北边的一间房即B及C部分的第一层）的建筑面积合计为30.02㎡，何泰来对涉案房屋的占有份额为28.15%的诉讼请求，与事实不符，一审法院不予支持。何祥光诉请何泰来立即协助何祥光到相关行政主管部门办理涉案房屋产权份额变更登记手续的诉讼请求，一审法院也不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，于2017年7月3日作出如下判决：驳回原告何祥光的全部诉讼请求。本案受理费2375元，由原告何祥光负担。经庭询中，一审法院查明事实无误，本院予以确认。
本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。针对何祥光的上诉请求与何泰来的答辩意见，分析如下：首先，何祥光、何泰来于1995年3月11日签订的《协议书》内容并没有违反法律、行政法规的强制性规定。其次，何祥光、何泰来签订的《协议书》虽经属地司法所工作人员见证，但两人签订该《协议书》后近二十年未据此向房管登记部门申请进行变更登记不符合常理。由于二审期间双方确认该《协议书》中涉及余地的划分不在涉案房屋的建筑面积内，且该《协议书》起始部分写明了“为妥善解决家庭住屋划分问题……协议如下。”故，一审法院认为该协议是解决家庭居住问题即住房使用权的划分问题，而不是解决产权问题，而该协议的具体条款只是明确哪部分归何祥光，哪部分归何泰来，并没有明确归各方的是使用权还是产权，结合该协议起始部分的上述内容，一审法院认定双方对涉案房屋的划分只是使用权的划分，而不是对产权的划分并无不妥。本案何祥光以该协议主张划分双方的产权归属，依据不足，一审法院不予支持并无不当。再次，根据一审法院查明的事实，何泰来已经将其占有涉案房屋的部份拆除，并在拆除房屋后的空地及余地上建了三层高的楼房，涉案房屋的总建筑已不是何祥光所诉称的面积，而何泰来拆除重建的房屋，并无证据证实已经办理了产权登记，何祥光认为何泰来对涉案房屋的占有份额为28.15%，只有建筑面积合计为30.02㎡亦与事实不符。最后，本案何祥光上诉仅诉请要求判决何祥光占有涉案房屋(地址：广州市芳村区白鹤洞新爵村三多巷4号房屋)的建筑面积合计为76．56㎡，即房地产证号为穗房地证字第××号的《广州市房地产证》中《房地产平面附图》记载的三多巷一边及近冷巷一间即DB和B2部分的第一层和第二层归其所有，实际仍是以上述《协议书》约定为依据确定产权归属，与一审诉求性质一致，依据不足，本院不予支持。综上所述，一审查明事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人何祥光上诉请求、理由均不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4750元，由何祥光负担。本判决为终审判决。
审判长 郑怀勇
审判员 张燕宁
审判员 万力平
二〇一七年十月十六日
书记员 王心怡彭文悦 搜索“”