湖南省株洲市荷塘区人民法院民 事 判 决 书（2017）湘0202民初1414号
原告：湘运集团有限责任公司株洲客运分公司，住所地：株洲市荷塘区红旗广场南路1号。
负责人：谭志勇，系该公司经理。特别授权
委托诉讼代理人：唐海翠，湖南东盛律师事务所律师。
被告：尹政德，男，汉族，1953年11月12日出生，住湖南省攸县。
原告湘运集团有限责任公司株洲客运分公司与被告尹政德租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月18日立案受理，依法适用简易程序公开庭进行了审理。原告湘运集团有限责任公司株洲客运分公司的委托代理人唐海翠、被告尹政德到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告湘运集团有限责任公司株洲客运分公司向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告之间的租赁关系已解除；2、判令被告向原告支付欠付的租金（计算至双方确认解除租赁关系时止，暂计算至2017年4月30日，被告欠租金90875元、水电费4422元）及自租赁关系解除之日起至搬离门面之日止的门面占用使用费；3、判令被告承担本案诉讼费。诉讼过程中，原告增加要求被告支付20100元租金的诉讼请求。事实和理由：原、被告于2014年5月1日续签《门面租赁合同》，约定：被告出租原告所有的位于中心站的1-02号门面，从事招待所经营活动，租金为69600元/年即5800元/月，水电费以实际消费按月交纳。因被告资金紧张，并未按年度一次性交纳租金，而是不定期交租，先后交纳租金合计97852元。自2016年4月起，被告再未交纳过租金，原告于2017年5月10日函告被告解除租赁关系，要求被告来承租门面清理物品，补缴租金，被告未予回复。截止2017年4月30日，被告欠租金为90875元，水电费4422元。
被告尹政德辩称，被告于2009年租用湘运中心汽车站8间房做宾馆，当时协议租金为3000元/月，到2013年涨至5800元/月。但是，从2010年开始房屋出现漏水，严重影响宾馆经营。被告于2013年11月左右对屋面漏水进行了维修，当时汽车站领导表态，以后再漏水由汽车站负责；但维修未成功，仍然漏水，并且损坏了一些设施；为此，2014年减免了20000元租金作为赔偿。由于严重漏水，无法继续经营，被告于2017年2月放弃宾馆经营。如果不漏水，被告可以将宾馆转让，可以获得200000元转让费，由于漏水，被告一分钱转让费没拿到就放弃了宾馆经营。2009年，被告花了近180000元转让费才取得宾馆经营权。关于漏水原因，汽车站认为是宾馆所装热水器所致，但是，只有雨天房屋才漏水，晴天不漏水，说明不是热水器所致。被告从2016年5月开始就没有再向汽车站交纳房租。租金标准是以房屋能够正常使用为前提。房屋漏水不能正常使用，当然就不能够按照当初协议的价格交纳租金。何况，由于房屋漏水导致宾馆无法转让，以至于造成宾馆200000元以上的损失。关键是房屋漏水是汽车站方面没有履行房东义务造成的。当事人围绕诉讼请求依法提供了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对双方有争议的证据，本院认定如下：1、原告提供的原告湘运集团有限责任公司株洲客运分公司提供的清欠情况表、收款收据、财务辅助明细表，证明被告承租期间合计缴纳租金110975元，至2017年4月30日止，被告欠交租金90875元的事实。被告质证有异议，具体要以收款收据为准。经审查，原告提供的收款收据与被告尹政德庭后提供的收款收据相一致，且收款收据、财务辅助明细表相吻合，本院对该份证据的真实性予以认定。2、原告提供的原告湘运集团有限责任公司株洲客运分公司提供的2016年10月14日通知（要求尹政德拆除私自搭建的锅炉和水塔）、2017年1月4日通知（要求尹政德拆除私自搭建的锅炉和水塔）、催款函（解除合同告知书）、拟解除合同告知函及EMS快递单，证明被告尹政德承租原告门面进行经营，原告于2017年2月25日催被告缴纳租金，2017年5月10日依合同约定解除双方租赁关系的事实。被告尹政德质证没有收到上述通知及函件。经本院审查，原告没有提供被告已经收到上述通知及函件的证据，故本院对上述证据不予认定。根据当事人陈述和经审理确认的证据，本院
经审理认定事实如下：2014年5月1日，原告作为发包方（甲方），与被告尹政德（乙方）续签了《门面（场地）出租合同》，协议内容：“一、甲方在不改变资产所有权属性的前提下，将其现有位于中心站1-02门面发包给乙方承租，从事招待所管理经营。
二、承租期间，乙方须按年度一次性向甲方交纳承租金额69600元，实耗水电费将按规定标准按月交纳。合同期满租金在此基础上调整，实行先交费后经营，乙方不得以任何理由拖欠或拒交相关费用，否则，逾期一天以上甲方按月承租金额的10%标准交纳当月违约金。连续拖欠3个月的，除加收违约金、依法追缴欠费本金外，甲方有权解除本合同。
三、承租期限为2年，自2014年5月1日至2016年4月30日。原、被告上一个租赁期内的租金为4125元/月。根据原告提供的被告交纳租金的收款收据，被告尹政德于2014年7月1日向原告交纳了2013年11月至2014年1月三个月租金12375元；2014年7月11日交纳了2014年2月至4月三个月租金12375元，至此，2014年4月30日前的租金全部交清。2014年5月1日之后，被告尹政德于2014年7月11日向原告交纳租金5025元，2015年1月26日交纳2014年12月的租金5800元，即2014年5月1日至2014年12月31日，被告共计交纳租金10825元；2015年1月26日交纳2015年1月租金5800元，后被告分多次向原告交纳了2015年全年的租金69600元；2016年4月1日交纳2016年1月、2月租金11600元，2016年5月6日交纳了2016年3月租金5800元，共计17400元。此后被告没有向原告交纳租金。综上，被告尹政德于2014年5月1日至2016年4月30日租赁期内，共计向原告交纳租金97825元。因被告没有按约定向原告交纳租金，原告于2017年2月22日（2017年正月二十六日）停了被告承租房屋的水电，被告尹政德就离开租赁门面。另查明，原告提供其分公司财务辅助明细账（日期范围2015.01-2015.12）8月31日有一栏摘要“XXXXXXXXX尹政德门面2014.5.1-2015.4.30多记租金，扣减20100元”，并在财务报表中扣减了2014年5月1日至2015年4月30日的租金20100元。原告要求被告支付水电费4422元，但没有提供任何证据。被告尹政德在庭审中陈述，水电费已按月交纳，每月水电费1000余元，并且只有一个月没有交纳水电费。
本院认为，本案系租赁合同纠纷。2014年5月1日，原、被告续签了《门面（场地）出租合同》，原告将其位于XXXXXXXXX门面出租给被告从事招待所经营，原、被告形成了租赁关系。2016年4月30日合同到期后，双方没有继续签订书面租赁合同，双方租赁关系转为不定期租赁，根据法律规定，原告可以随时解除合同。因被告没有按照约定向原告交纳房屋租金，原告于2017年2月22日停了被告租赁门面的水、电，被告离开出租房屋，停止经营。至此，原、被告的租赁关系实际已经解除。原告诉讼请求确认原、被告之间的租赁关系已解除，本院予以支持。
原告于2017年2月22日停了被告租赁门面的水电，以实际行为解除了与被告的租赁关系，被告亦停止在租赁门面内从事经营活动，原告要求被告支付2017年3月之后的门面租金，没有事实依据，本院不予支持。按照双方合同约定5800元/月的租金收取标准，从2014年5月1日至2017年2月28日，被告尹政德共计应向原告支付门面租金197200元（5800元/月×34=197200元）。被告尹政德于2014年5月1日至2016年4月30日租赁期内，共计向原告交纳租金97825元。原告提供其分公司财务辅助明细账（日期范围2015.01-2015.12）8月31日有一栏摘要“XXXXXXXXX尹政德门面2014.5.1-2015.4.30多记租金，扣减20100元”，并在财务报表中扣减了2014年5月1日至2015年4月30日的租金20100元。原告增加要求被告支付20100元房屋租金，而原告分公司在其财务辅助明细账中已经明确扣减2014年5月1日至2015年4月30日的租金20100元。
本院认为原告公司的财务辅助明细账系书面证据，具有证明力，原告增加20100元诉讼请求没有证据支持，本院不予支持。综上，被告尹政德尚需向原告支付门面租金79275元（197200元-97825元-20100元=79275元）。原告要求被告支付水电费4422元，但没有提供任何证据。被告尹政德在庭审中陈述，水电费已按月交纳，每月水电费1000余元，并且只有一个月没有交纳水电费，故本院按照被告自认确认被告向原告交纳水电费1000元。经本院主持调解，双方当事人无法达成一致意见。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十一条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，
判决如下：
一、原告湘运集团有限责任公司株洲客运分公司与被告尹政德之间的租赁关系已解除；
二、被告尹政德于本判决生效后十日内向原告湘运集团有限责任公司株洲客运分公司支付门面租金人民币79275元、水电费1000元，合计80275元；
三、驳回原告湘运集团有限责任公司株洲客运分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2608元，减半收取1304元，由原告湘运集团有限责任公司株洲客运分公司承担213元，被告尹政德承担1091元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。提起上诉状的，应在递交上诉状后七日内，按照不服本判决部分的上诉请求数额向株洲市中级人民法院交纳案件受理费。现金交纳的，直接向市农行分行驻株洲市中级人民法院收费点交纳；汇款或转账的，开户行：华融湘江银行株洲金汇支行，收款单位：株洲市财政局非税收入专户，账号：5017330100016。逾期未交纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。
审判员 肖伟群
二〇一七年十月十六日
书记员 袁 涛附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理的期限之前通知承租人。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 微信公众号“”