湖南省怀化市鹤城区人民法院民 事 判 决 书（2017）湘1202民初2601号原告于鹏辉。原告吴丽琴。两原告共同委托诉讼代理人唐永洪。被告怀化宏宇房地产开发有限公司。法定代表人黄伟飞，董事长。委托诉讼代理人黄勇（特别授权）。委托诉讼代理人李亮。
原告于鹏辉、吴丽琴诉被告怀化宏宇房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年8月31日受理后，依法适用简易程序，于2017年10月13日公开开庭进行了审理。原告于鹏辉、吴丽琴的共同委托诉讼代理人唐永洪，被告怀化宏宇房地产开发有限公司的委托诉讼代理人黄勇、李亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告于鹏辉、吴丽琴诉称：2014年12月13日，原、被告签订《怀化市商品房买卖合同》。《怀化市商品房买卖合同》第三条第一款约定：“买受人购买的商品房（以下简称该商品房，其房屋平面图见本合同附件一）为宏宇新城二期柏景湾项目中的18[幢]1[单元]18[层]1802号房。……”《怀化市商品房买卖合同》第四条第一款约定：“按建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米4129.75.00元，总金额（509，000.00元）”《怀化市商品房买卖合同》第十条第一款约定：“出卖人应当在2015年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将本合同约定的商品房交付买受人使用，交付时该商品房必须经竣工验收合格并在当地建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》。”《怀化市商品房买卖合同》第十一条约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全的买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。”《怀化市商品房买卖合同》的《合同补充协议条款》第三条第（5）款约定：“因甲方原因导致延期交房的，甲方按日向买受人支付总房款万分之一作为违约金；……”。合同签订后，原告依约交付了购房款及相关税费，但被告未按照合同约定条件将案涉房屋交付给原告，根据前述约定被告应向原告支付延期交房的违约金。综上，原告为维护自身合法权益不受侵犯，特向贵院诉请：1、判令被告向原告支付自2015年9月1日起至2016年7月27日止的延期交房违约金16797元（以总房款为基数，按日万分之一计算）；2、判令本案诉讼费由被告承担。
被告怀化宏宇房地产开发有限公司辩称：
一、怀化宏宇房地产开发有限公司（以下简称“宏宇公司”）按照合同约定的时间、条件，通知了吴丽琴、于鹏辉交房。宏宇新城二期柏景湾18幢的房屋在2015年8月26日经建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、市质监站的有关人员组成的验收组验收合格，并在建设主管部门备案，取得了《竣工验收备案表》。之后，又通过了怀化市公安消防支队的消防验收。在具备了法定交房条件的情况下，宏宇公司通知了购房者吴丽琴、于鹏辉办理交房手续。但是王拯并未按期对房屋进行接收，办理交房手续。一直到2016年2月27日才到物业处办理交房手续。因此，没有按期交房的结果是被答辩人吴丽琴、于鹏辉本人原因造成的。
二、吴丽琴、于鹏辉于2016年10月12日才交纳专项维修资金，且没有证据证明已交纳房屋契税，根据补充协议第三条第一款规定，由于乙方原因，未付清房款、有关税费、维修基金及合同约定的违约金，甲方有权拒绝交房，不承担延期交房的违约责任。因此，答辩人根据合同的约定可以拒绝交房，并不承担违约责任。
三、被答辩人主张的违约金过高，应当予以调整。答辩人认为被答辩人主张的违约金过高，根据《中华人民共和国合同法》、《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中对约定的违约金过高，人民法院或仲裁机构可以适当调整的规定。就算要计算违约金，也应当按照同地段同类房屋租金标准进行调整。综上所述，答辩人宏宇公司在约定期限内将竣工验收合格并在建设主管部门备案的房屋通知被答辩人接收，但是被答辩人并未在约定期限内接收房屋。由此产生的后果，应当由被答辩人自行承担。同时，被答辩人主张的违约金过高，已经明显超过了其实际损失。请求人民法院驳回原告的诉讼请求！原告为证明其诉讼请求，在向本院提交了以下证据：1、原告的公民身份证、宏宇公司的营业执照复印件各一份，拟证明原、被告的基本信息及其他事实。2、怀化市商品房买卖合同及合同补充协议条款各一份，拟证明原告与宏宇公司约定了案涉房屋的交房时间和标准、延期交房的违约金及标准等及其他事实。3、收据3份（前期手续费、后期办证费及物业费）、预收款专用收据（首付款）、收据（公积金回款）、建行转账凭条、销售不动产统一发票、税收完税证明复印件各一份，拟证明原告已按约定向宏宇公司支付了购房款等款项；其他事实；原告于2016年10月16日收房。4、民事判决书一份，拟证明被告未提供证据证明已经书面通知原告交房，且未向备案机关备案，未取得竣工验收备案表，不符合约定交房条件，终审判决被告承担逾期交房的违约责任。被告为证明其诉讼主张，向本院提交了以下证据：1、被告营业执照及企业法人证明复印件各一份，拟证明怀化宏宇房地产开发有限公司的主体身份。2、商品房买卖合同及补充协议复印件各一份，拟证明怀化宏宇房地产开发有限公司与于鹏辉、吴丽琴于2013年12月15日签订了《商品房买卖合同》及《补充协议》的事实。3、税收完税证明复印件一份，拟证明于鹏辉、吴丽琴于2016年3月15日交纳税收完税证明，并非在约定交房期即2015年8月31日前交纳，应当承担违约责任。4、怀化市公安消防支队建设工程消防验收意见书复印件一份，拟证明宏宇新城二期柏景湾18#、19#、20#、21#、22#、23#、25#、26#、27#、28#、商业1-C及地下室建设工程经消防验收合格的事实。5、竣工综合验收备案表复印件一份，拟证明宏宇公司在合同约定期内完成了房屋验收工作，柏景湾18#楼验收合格，具备了法定的交房条件的事实。6、交付物品清单复印件一份，拟证明于鹏辉、吴丽琴于2016年10月16日收房的事实。经庭审举证、质证及辩论：关于原告提交的四份证据，被告对证据1、2无异议；对证据3中的预收款专用收据有异议，没有提供原件核对，不能证明首付款的缴纳时间，按合同约定签订的当天就需要缴纳首付款，税收完税证明，并非在约定交房期即2015年8月31日前交纳，应当承担违约责任，其他证据没有异议；证据4真实性、合法性没有异议，但认为与本案没有关联性。关于被告提交的六份证据，原告对证据1、2、6均没有无异议；证据3真实性、合法性没有异议，关联性、证明目的有异议，缴纳契税合同明确约定是在办理两证所需，补充条款没有约定缴纳的具体时间；对证据4的三性均没有异议，说明一点在合同交房之后取得；证据5备案表不完整，缺少了备案机关注明收讫第三页，第二页几个单位盖公章之处没有落款时间，不能证明在合同约定交房之日前已经具备了法定条件。对当事人无异议即原告提交的1、2号及被告提交的1、2、4、6号证据，本院予以确认，作为本案的定案依据。对有争议的证据，本院认证如下：
一、被告对原告提交3号证据中的预收款专用收据有异议，认为没有提供原件核对，不能证明首付款的缴纳时间，但该证据能够与其他证据相互印证，且与本案查明的事实一致，故被告的该项质证意见不能成立，本院对该证据予以采信；原告提交的4号证据系一份生效判决，该判决所认定的案件事实可以作为相同和类似案件的裁判或参考依据，被告的质证理由不能成立，故本院对该证据予以采信。
二、被告提交的3号证据即税收完税证明，拟证明原告于鹏辉、吴丽琴于2016年3月15日交纳税收完税证明，并非在约定交房期即2015年8月31日前交纳，应当承担违约责任；上述证据与
本院查明的事实能够相互印证，故本院对上述证据的真实性予以确认，但原告认为对该证据的关联性、证明目的有异议，缴纳契税合同明确约定是在办理两证所需，补充条款没有约定缴纳的具体时间的辩解符合客观实际，故本院对该证据的证明目的不予采信。被告提供的5号证据即柏景湾18#楼工程竣工综合验收备案表，该表不完整，缺少了备案机关注明收讫第三页，第二页几个单位盖公章之处没有落款时间，与本案查明的案件事实有明显矛盾；故原告质证理由成立，本院对该证据亦不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下法律事实：2014年12月13日，原、被告签订了合同编号为201401581802的《怀化市商品房买卖合同》及合同补充协议条款，载明被告建设的位于怀化市顺天南路东侧的宏宇新城二期柏景湾项目商品房，预售许可证号为2014-0158。合同约定：原告购买被告的该项目第18幢18层1802号商品房（该栋建筑地上18层，地下1层），房屋总价款509000元，合同签订后付首付房款109000元，向怀化市公积金按揭贷款400000元；被告应在2015年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定将商品房交付给原告，交付时商品房必须经竣工验收合格并在建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》；因被告原因导致延期交房的，被告按日向原告支付已支付总房款万分之一作为违约金。上述《商品房买卖合同》和补充协议条款签订后，原告按约定向被告支付首付款及公积金按揭款共计509000元。涉案商品房所在住宅楼于2015年8月26日经竣工综合验收合格，于2015年10月9日经消防验收合格。涉案商品房于2016年7月27日移交给原告。
本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》及合同补充协议条款系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，合同双方当事人应严格履行合同约定的义务。至本案开庭之日时，没有证据证明被告出售给原告的涉案房屋取得合格的《竣工验收备案表》，故被告依约应承担逾期交房的违约责任。依据公安部《建设工程消防监督管理规定》第十四条规定，商品房所在建筑物为十九层以上的一类高层住宅建筑，交付使用前进行消防验收是前置条件。该规定符合《中华人民共和国消防法》第十一条、第十三条的规定，且该规定系针对公共安全所做的强制性特别规定，人民法院在审理涉及该规定的有关民事案件中，应当考虑公共利益的需要，确认其效力。消防验收合格是本案商品房出售房的法定义务，即使未做约定，也附随于商品房预售合同的权利义务之中。未能履行消防验收合格的法定义务，则也不能履行交房义务，故被告在约定交房之日后取得消防验收也应承担逾期交房违约金赔偿的民事责任。被告认为原告未将房屋专项维修基金及房屋税款交清故被告可以延期交房的抗辩与查明的案件事实及类似交易习惯不符，故本院不予支持。被告认为2015年8月26日取得了《竣工验收备案表》的交房条件，故原告诉请应当依法驳回的抗辩不能成立，因为被告并未提交合格证据证明其取得《竣工验收备案表》等约定的交房条件，且
本院认为当事人的约定不能违背法律的强制性规定，故对被告的该项主张，本院亦不予支持。被告还主张原告要求的违约金过高，请求予以调整，但并未提供相关证据，故对被告的该项抗辩，本院也不予支持。综上，被告请求驳回原告诉讼请求的抗辩理由均不能成立，本院不予支持。根据“合同补充协议条款”约定，因被告原因导致延期交房的，被告按日向原告支付已支付总房款万分之一作为违约金。原告主张被告逾期交房的时间应从约定交房的时间2015年9月1日计算至交房之日（即2016年7月27日，总计330天）止，故被告应当支付逾期交房违约金为509000元×0.01%×330天=16797元；对原告的诉讼请求，本院依法予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，
判决如下:被告怀化宏宇房地产开发有限公司在本判决生效后十日内支付给原告于鹏辉、吴丽琴逾期交房违约金16797元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费220元，减半收取110元，由被告怀化宏宇房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。
审 判 员 杨宏勇
二〇一七年十月十六日代理
书记员 雷金华附：法律依据《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充;不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 更多数据：搜索“”来源：