广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤20民终307号
上诉人（原审被告）：梁培金,男,1971年3月22日出生,汉族,住广东省中山市东区。
委托诉讼代理人：吴惠玲，广东弘力律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：中山市海德企业投资有限公司，住所地广东省中山市石岐区延龄路11号紫来花园16至21幢46卡之一。
法定代表人：梁培金，该公司经理。
委托诉讼代理人：吴惠玲，广东弘力律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈倩琪，该公司法务人员。
被
上诉人（原审原告）：叶惠彬,男,1958年7月23日出生，汉族，住广东省中山市石岐区。
委托诉讼代理人：李敏凤，女，1988年2月6日出生，汉族，住广东省中山市石岐区，系叶惠彬的儿媳。
被
上诉人（原审原告）：叶小燕，女，1962年10月3日出生，汉族，住广东省中山市石岐区。
上诉人梁培金、中山市海德企业投资有限公司（以下简称海德公司）因与被上诉人叶惠彬、叶小燕租赁合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2016）粤2071民初18849号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人梁培金、海德公司上诉请求：驳回叶惠彬、叶小燕的全部诉讼请求。事实和理由：
一、上诉人提供的发票足以证明上诉人已付有关租金。根据我国发票管理办法第三条规定：本法所称的发票，是指在购销商品、提供或者接受服务以及从事其他经营活动中，开具、收取的收付款凭证。上诉人向被上诉人交纳的一年的租金，被上诉人收款后交付了有关发票给上诉人。根据上述规定，发票就是收付款凭证的证明，上诉人提交的发票已经足以证明上诉人已交纳有关租金，一审法院以发票没有被上诉人的签名，而认定无法证明已向其支付租金有误。
二、上诉人不存在侵占行为，无须支付赔偿费用或者占有使用费。首先，一审法院认为有关房屋租赁合同的真伪无法判断有误，因为被上诉人一审庭审过程中承认租赁合同的签名是其签名，既然签名真实有效，则相应的合同也应当认定为真实有效。被上诉人认为合同的内容是伪造的，应当由其举证证明，一审中被上诉人并未提供证据予以证明，应当依法承担举证不能的不利法律后果。其次，在租赁合同期满后，双方并未签续租赁合同，而上诉人也并没有在该地址办公，不存在侵占或妨害的事实，因此，根据我国物权法的有关规定，上诉人依法无须承担有关赔偿或占有使用费。综上，一审法院对本案事实认定不清，适用法律错误，请二审法院依法查明，并驳回被上诉人的全部诉讼请求。
被上诉人叶小燕、叶惠彬共同辩称，一、被上诉人已提供了涉案房地产的产权证，被上诉人主体资格适格。被上诉人提供的在工商行政机关查询的资料，已证明上诉人的侵权行为事实存在。梁培金与被上诉人并不认识，直至诉讼中，被上诉人也未见过梁培金，不可能与梁培金签订合同，也不可能收取上诉人的租金。录音及手机短信证明，上诉人已承认侵权并承诺向被上诉人支付租金。
二、上诉人没有向法院提交房屋租赁合同的原件，而其无法提交的原因是双方根本没有签订过任何租赁合同，双方的租赁关系并不存在，这也说明上诉人在工商行政部门备案的租赁合同不具真实性、合法性。对于工商行政部门查询的租赁合同文本，被上诉人在一审中并没有作为证据提供。被上诉人是依据一审法院立案庭的通知到工商部门收集海德公司的注册资料，该合同作为注册资料的载体，但并非被上诉人提交的证据。一审法院不应当对该证据进行审查。
三、发票在正常合法取得的情况下才能成立。上诉人认为发票是支付租金的凭证，却根本没有举证何时由何人以何种方式支付租金，若是通过现金形式支付，应当有收据，若是银行转账，应当提交银行流水。上诉人所提交的发票，是在被上诉人完全不知情的情况下取得的，被上诉人不可能将发票交给上诉人，上诉人主张是被上诉人收取租金并缴纳租赁税，后把发票交到其手上，是不可能的，也是不符合常理的。叶惠彬、叶小燕于2016年8月31日向一审法院起诉请求：1.梁培金、海德公司立即停止侵占叶惠彬、叶小燕所有的坐落于中山市石岐区湖滨中路海景路海旺街××号的不动产物权；2.梁培金、海德公司连带赔偿侵占叶惠彬、叶小燕上述不动产收益损失，比照600元/月租金额度自2010年4月21日起，赔付至第1项其注销或变更上述证件企业住所地之日止（暂计至2016年8月20日为45600元）。一审庭审中，叶惠彬、叶小燕明确第2项诉讼请求中的比照600元/月的租金损失计算至起诉之日，并增加如下诉讼请求：梁培金、海德公司立即将工商登记、税务登记地址更改，撤出中山市石岐区湖滨中路海景路海旺街××号。一审法院认定事实：中山市石岐区海滨中路海景路海旺街××号房屋（房地产权证粤地房证字××号）系叶惠彬、叶小燕共有房产。2010年4月21日海德公司将此房屋登记为其工商登记住所地，2016年10月20日，经工商部门核准，海德公司的登记住所由“中山市石岐区海滨中路海景路海旺街××号”变更为“中山市石岐区延龄路11号紫来花园16至21幢××卡之一”。叶惠彬、叶小燕称其于2016年3月30日在工商部门查询到一份《房屋租赁合同》，该合同的出租方（甲方）为叶惠彬、叶小燕，承租方（乙方）为海德公司、梁培金，租赁物是甲方的中山市石岐区海滨中路海景路海旺街××号房屋，租期为2010年4月9日至2011年4月8日，租金为每月600元。落款有叶惠彬、叶小燕、梁培金签名。对此合同，叶小燕认为尾页是其签名，但其对前面内容一无所知，为梁培金伪造。梁培金与海德公司则认为既然是叶小燕签字，又经备案，当然真实有效，并提供了12张非住宅房租金发票欲证明其已交了一年的房租。叶惠彬、叶小燕认为其从未将涉案房屋出租给梁培金、海德公司，梁培金、海德公司占用了6年多，严重侵犯了其合法权益，故提出前述诉讼请求。诉讼期间，叶惠彬、叶小燕确认海德公司已不在涉案房屋办公。一审法院认为，本案为排除妨害纠纷。对工商部门备案的有叶惠彬、叶小燕、梁培金签名的《房屋租赁合同》的真伪双方各执一词，一审法院亦无法判断，但是，2010年4月21日——2016年10月20日海德公司将涉案的“中山市石岐区海滨中路海景路海旺街××号”房屋登记为其工商登记住所地这一事实客观存在，据此，一审法院认定梁培金与海德公司在此期间占有使用了涉案房屋，应向叶惠彬、叶小燕支付赔偿费用或者占有使用费。叶惠彬、叶小燕主张比照工商备案合同载明的每月600元计算并不过高，一审法院予以支持。由于梁培金、海德公司提供的房租发票没有叶惠彬、叶小燕签名，无法证明其已向叶惠彬、叶小燕交付了一年的租金或者占有使用费，故梁培金、海德公司向叶惠彬、叶小燕支付赔偿金或者占有使用费的期间应为2010年4月21日起至叶惠彬、叶小燕主张的本案立案之日2016年8月31日止，具体金额为600元/月×76个月﹢600元÷30×11﹦45820元。由于海德公司的工商登记住所地已变更别处，亦已不在涉案房屋办公，叶惠彬、叶小燕的其他诉讼请求一审法院不再支持。综上，依照《中国人民共和国物权法》第三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定，判决：
一、梁培金、海德公司于一审判决生效之日起七日内向叶惠彬、叶小燕支付45820元；
二、驳回叶惠彬、叶小燕的其他诉讼请求。若梁培金、海德公司未按一审判决书指定的期间履行付款义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1040元，减半收取520元（叶惠彬、叶小燕已预交），由梁培金、海德公司负担（梁培金、海德公司在一审判决生效之日起七日内迳付给叶惠彬、叶小燕，一审法院不另收退）。本案二审期间，上诉人梁培金、海德公司向本院提交了如下证据材料：1.房屋租赁证，拟证明涉案商铺办理了租赁登记；2.2011年3月2日租金发票三张，拟证明上诉人支付了2011年4月至2011年6月三个月租金的事实；3.22张税收通用完税证，拟证明上诉人支付了涉案商铺的租赁税金，故上诉人持有有关完税凭证。被上诉人叶惠彬、叶小燕质证认为，对证据1的真实性无法核实，对房屋租赁证的真实性不予认可；对证据2、3均不予认可，上诉人二审提交的三张租金发票与其一审提交的租金发票一致，而租赁税金发票应由被上诉人支付并保存相关凭证，相关发票在上诉人处明显不符常理，并且上诉人在一审中明确租赁税金的票据不作为证据提交，在二审中提交违反了法律规定。梁培金、海德公司与叶惠彬、叶小燕对一审法院查明的事实均无异议，本院予以确认。本院另查明，一审中，叶小燕、叶惠彬将其在工商行政部门查询到的《房屋租赁合同》复印件作为证据提交，主张房屋租赁合同不完整，缺少登记备案，且合同不是其二人签署。二审中，叶小燕、叶惠彬再次明确《房屋租赁合同》落款“叶惠彬、叶小燕”的签名非其二人所签，并明确对此不申请笔迹鉴定。叶小燕、叶惠彬提交的上述房屋租赁合同复印件共4页，每一页上均加盖有“已核对原件”的印章，最后一页还有“经审查，该《房屋租赁合同》予以登记备案”内容，且在登记机构处加盖有中山市房屋租赁管理所登记备案专用章。梁培金、海德公司二审提交的房屋租赁证显示中山市房屋租赁管理所于2010年4月13日对于涉案房屋核发了中房租登中非1535-18号房屋租赁证，出租人为叶惠彬，承租人为梁培金。梁培金、海德公司在一审提交的12张非住宅房租金发票的记载日期分别为2010年4月14日、2010年10月29日和2011年2月15日，其中：2010年4月14日的发票共有6张（记载了从2010年4月1日至2010年9月30日期间的6个月租金）、2010年10月29日的发票共有3张（记载了从2010年10月1日至2010年12月30日期间的3个月租金），2011年2月15日的发票共有3张（记载了从2011年1月1日至2011年3月30日期间的3个月租金），每张发票均载明每月租金为600元。梁培金、海德公司在二审提交的三张非住宅房租金发票的记载日期均为2011年3月2日，记载了从2011年4月1日至2011年6月30日期间的3个月租金，每张发票亦均载明每月租金为600元。梁培金、海德公司提交的22张税收通用完税证载明了从2010年4月1日至2011年6月30日期间15个月的房产税和2010年10月1日至2011年6月30日期间9个月的土地使用税。梁培金和海德公司提交的租金发票和租赁税金发票处的委托代征单位处均加盖有中山市房屋租赁管理所财会章。梁培金、海德公司陈述，海德公司的出纳通过现金向叶小燕、叶惠彬支付了相应期间的租金和税金后，叶小燕、叶惠彬将开好的相关租金发票及租赁税税金发票交付给了海德公司，故海德公司持有相关的租金发票及租赁税税金发票。梁培金、海德公司并陈述海德公司实际没有在涉案房屋实际经营，也从没有相关物品放置在涉案房屋内，仅仅是办理了公司注册手续，海德公司的实际经营地址位于中山市××××南的商铺内。二审中，梁培金、海德公司认为已经支付了2010年4月至2011年6月的租金，应当扣除此期间的租金，确认没有支付2011年7月后的租金，也同意支付此后的租金。本院再查明，叶小燕、叶惠彬陈述其二人从事房地产出租及买卖，其二人共有三十多个商铺出租，另有几套住宅房屋出租，还有几千平方米的住宅楼出租。涉案房屋是海景商场中的一卡商铺，其二人在海景商场还有其他商铺，因该商场经营不善亏损严重，且商铺月租金数额不多，其二人不怎么管理海景商场的商铺，有的租户租赁海景商场的商铺是为了办理营业执照。涉案商铺有出租过给他人，但已不记得何时出租、租赁期限以及最后一次的租赁情况，租户搬走的时侯不需要与其二人办理交接手续，口头告知其二人即可，在最后一个租户搬走后，其一直认为涉案商铺闲置未出租。
本院认为，叶小燕、叶惠彬认为其二人与梁培金、海德公司不存在租赁合同关系，梁培金、海德公司侵占了其二人所有的房屋而要求停止侵占并赔偿损失，梁培金、海德公司则主张没有非法侵占叶惠彬、叶小燕的涉案房屋，与叶小燕、叶惠彬存在租赁合同关系。依双方当事人的主张及分歧，本案二案争议的主要焦点有二：一是叶小燕、叶惠彬是否与梁培金签订了房屋租赁合同，梁培金与海德公司是否非法侵占了叶小燕、叶惠彬的涉案房屋；二是梁培金、海德公司是否已向叶小燕、叶惠彬支付了2010年4月至2011年6月期间的租金。关于焦点一。梁培金、海德公司在本案中虽然没有举证涉案梁培金与叶小燕、叶惠彬二人就涉案房屋而签订的租赁合同原件，但是中山市工商行政管理局的企业查询登记资料显示，海德公司登记注册时使用的房屋租赁合同显示为梁培金与叶惠彬、叶小燕二人于2010年4月9日所签订。叶惠彬、叶小燕称该份房屋租赁合同非其二人所签名，然而一方面叶惠彬、叶小燕明确表示不申请笔迹鉴定，另一方面，该份房屋租赁合同的每一页上均加盖了已核对原件的印章，且载有“经审查，该《房屋租赁合同》予以登记备案”字样，并加盖了中山市房屋租赁管理所登记备案专用章，梁培金、海德公司在本案中也提交了中山市房屋租赁管理所核发的涉案房屋租赁证。因此，在叶惠彬、叶小燕未有相反证据推翻已经工商行政管理部门和中山市房屋租赁管理所审查过的房屋租赁合同真实性的情况下，工商局备存的涉案房屋租赁合同以及房屋租赁证已达到民事诉讼优势证据证明标准，本院确信叶惠彬、叶小燕与梁培金在2010年4月9日签订了涉案房屋的租赁合同具有高度可能性，认定叶惠彬、叶小燕与梁培金之间存在租赁合同关系。梁培金和海德公司是基于租赁合同而占有使用涉案房屋，并非无理非法侵占。双方之间因涉案房屋引发的本案纠纷为租赁合同纠纷。关于焦点二。如前所述，叶惠彬、叶小燕与梁培金之间存在租赁合同关系，双方在租赁合同约定的租赁期满后未再有书面的租赁合同，海德公司在租赁期满后，其公司的住所地至2016年10月20日期间为涉案房屋，即使海德公司没有在涉案房屋实际经营，在法律上海德公司也是占有使用了涉案房屋，双方形成不定期租赁合同关系。海德公司、梁培金应向叶惠彬、叶小燕支付2010年4月19日至2016年10月20日期间的租金。因叶惠彬、叶小燕起诉请求赔付至2016年8月31日止，一审法院根据叶惠彬、叶小燕的诉求认定占有使用费（本院认定应为租金）截止日至2016年8月31日止并无不当。二审期间，梁培金、海德公司确认没有支付2011年7月起的租金，并同意向叶惠彬、叶小燕支付2011年7月起的租金，故梁培金、海德公司应向叶惠彬、叶小燕支付2011年7月1日至2016年8月31日止共计62个月的租金37200元（600元/月×62个月）。至于双方争议的2010年4月至2011年6月期间的租金，叶惠彬、叶小燕否认从未收取过梁培金或海德公司支付的租金，梁培金和海德公司称已支付此期间的租金，为此举证了多份租金发票和租赁税金发票。梁培金和海德公司称之所以持有租金发票和租赁税金发票的原件，是因海德公司的工作人员在以现金方式向叶惠彬、叶小燕支付相应租金和税金后，由叶惠彬、叶小燕二人交付了发票，叶惠彬、叶小燕虽对此予以否认，但是在叶惠彬、叶小燕没有相反证据予以推翻发票的真实性，也没有相反证据证明梁培金和海德公司是通过非法手段取得发票的情况下，结合当事人的陈述和本案的书面证据材料，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十六条“审判人员对案件的全部证据，应当从各证据与案件事实的关联程度、各证据之间的联系等方面进行综合审查判断”，以及《最高人民法院关于适用的解释》第一百零五条“人民法院应当按照法定程序，全面、客观地审核证据，依照法律规定，运用逻辑推理和日常生活经验法则，对证据有无证明力和证明力大小进行判断，并公开判断的理由和结果”和第一百零八条第一款“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在”之规定，
本院认为梁培金和海德公司举证的多份租金和租赁税金发票可证明梁培金和海德公司已支付了2010年4月至2011年6月期间的租金。一审法院以梁培金和海德公司提供的房租发票没有叶惠彬、叶小燕的签名而否认发票的证明力，认定梁培金和海德公司须向叶惠彬、叶小燕支付此期间涉案房屋的占有使用费不当，本院对此不予支持。综上所述，上诉人梁培金、海德公司的上诉请求部分成立，部分不能成立，本院对其合理部分予以支持，对其不合理部分予以驳回；一审判决认定事实部分不清，适用法律错误，处理部分不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百三十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，
判决如下：
一、撤销广东省中山市第一人民法院（2016）粤2071民初18849号民事判决；
二、上诉人梁培金、中山市海德企业投资有限公司于本判决生效之日起七日内向被上诉人叶惠彬、叶小燕支付37200元；
三、驳回被上诉人叶惠彬、叶小燕的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行上述债务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1040元，减半收取520元（被上诉人叶惠彬、叶小燕已预交），由上诉人梁培金、中山市海德企业投资有限公司共同负担422元（上诉人梁培金、中山市海德企业投资有限公司于本判决生效之日起迳付给被上诉人叶惠彬、叶小燕），被上诉人叶惠彬、叶小燕共同负担98元。二审案件受理费1040元（上诉人梁培金、中山市海德企业投资有限公司各已预交1040元），由上诉人梁培金、中山市海德企业投资有限公司共同负担844元，被上诉人叶惠彬、叶小燕共同负担196元（被上诉人叶惠彬、叶小燕于本判决生效之日起七日内向本院交纳）。本判决为终审判决。
审 判 长 牛庆利
代理
审判员 赖晓筠
代理
审判员 卢俊廷
二〇一七年十月十六日
书 记 员 魏立明 来源：百度搜索“”