广西壮族自治区桂林市七星区人民法院民 事 判 决 书（2017）桂0305民初2531号
原告：李仁彬，男，1951年10月20日出生，汉族，退休人员，住桂林市七星区。
被告：周警萱，女，1985年4月29日出生，汉族，公司职员，暂住桂林市象山区。
原告李仁彬诉被告周警萱房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月23日立案后，依法适用简易程序，于2017年9月22日、10月10日公开开庭进行了审理。原告李仁彬、被告周警萱到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付拖欠的2017年3月26日至2017年7月5日期间桂林市七星路30号1-4-7号房（以下简称东方大厦房屋）租金11666.66元及7000元违约金；2.赔偿损坏东方大厦房屋空调修复费680元、两盏灯修复费140元，共820元；3.诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2016年9月24日签订《租房协议》，协议约定：租期12个月，自2016年9月26日至2017年9月25日止；租金每月3500元；租用期间，如一方未到期要提前解除合同，须支付7000元违约金给被违约方；租用期间，被告应爱护房屋，若有损坏房屋及配套设施，被告应负责修复或赔偿。合同签订后，被告于2017年7月5日要求提前解除合同，故应支付7000元违约金，并应支付自2017年3月26日至2017年7月4日期间拖欠的租金11666.66元。被告退房时，空调及灯坏了，原告为此支付空调修复费680元，2盏灯修复费140元，共820元，被告应予赔偿。
被告辩称，1.我并未拖欠房租。我于2017年2月15日向原告提出提前退租事宜，原告表示同意，并承诺若能找到新的承租方即将押金7000元退给我，并要我继续拿着房屋钥匙，以方便有人来看房，我表示同意，并于2017年2月25日支付了2017年3月的房租，即房租我已交到了2017年3月25日，原、被告双方的《租房协议》已于2017年2月16日解除。原告自2017年2月中旬起主动找中介公司——辉煌置业另找承租方的行为即能证明原告已同意我方提前退租。辉煌置业本已联系好新的承租方要于2017年3月15日与原告签订租房协议，但因原告认为合同写错了一个字当场撕毁了合同，导致房屋未能成功出租。我就认为押金我也不要了，双方事情就此了结。但2017年7月4日，原告突然要我去打扫房屋卫生，并承诺把押金7000元退给我，并让我写了一个《卫生清理》的承诺，要我承诺第二天去打扫房屋卫生，并将房屋、水电费存折退还。第二天，我叫公司保洁员去打扫了卫生，但原告又说押金不退给我了。2017年3月26日至7月4日期间房屋我未使用，原、被告双方的《租房协议》已于2017年2月16日解除，因此我方无需支付2017年3月26日至7月4日期间房租。2.我无需支付违约金7000元。提前退租依合同约定我是需支付7000元违约金，但我一直按时于每月25日交房租，依约原告应退还我押金7000元，但原告未依约退押金给我。两笔金额刚好相抵，因此我无需另行支付7000元。3.我无需支付设备维修费。我在2017年2月中旬退房时，空调及灯均未坏，之后房屋我未使用，且有中介带人进来看过房，空调及灯何时坏的，我不知情。并且，空调加氟费用不属于合同约定的损坏赔偿范围，应属自然损耗。综上，请法院驳回原告的诉讼请求。
经审理查明:原告作为甲方与被告作为乙方于2016年9月24日签订《租房协议》。协议约定：甲方将位于桂林市七星区七星路30号1－4－7号房（以下简称东方大厦房屋）出租给乙方，租赁用途为办公，租期12个月，自2016年9月26日至2017年9月25日；乙方支付押金7000元给甲方，租期满后，乙方没有违约责任，甲方应退回押金给乙方；租金每月3500元，乙方应按时支付租金给甲方，如超过5日乙方未付清租金，甲方有权收回房子，并且押金不退；租用期间，乙方若有损坏房屋或配套设施，乙方应负责修复或赔偿；租用期间，如一方未到期要提前解除合同，须支付7000元作为违约金给被违约方；退房时乙方应把房屋卫生打扫干净或支付清洁费用。合同签订后至2017年3月25日，被告每月25日均按时支付房租。2017年7月4日，被告向原告出具《卫生清理》一份，承诺次日打扫东方大厦房屋卫生，把房子、水电费存折退还原告。2017年7月5日，被告派人将东方大厦房屋打扫干净。原告至今未退还被告房屋押金7000元。案件审理中，本院于2017年9月28日到辉煌置业大圆盘分行及三里店分行进行调查取证。辉煌置业大圆盘分行置业顾问王霞证实：我于2017年2月中旬通过公司《房屋中介管理系统》查出原告要出租东方大厦房屋，随即与原告联系；原告表示房屋是要出租，但钥匙在被告处，若有人看房可自行联系被告开门；2月中旬我带人去看过房，是被告叫人来帮忙开的门；带人看房时发现房屋已无人使用，只有一些零散的办公用品，被告表示随时可以搬走；3月中旬时有人看中了房屋，我就约了原、被告与承租人来签租房合同，后因被告迟到了且合同写错了一个字，原告生气了当场撕毁了合同，导致合同没签成；当时要签的合同是约定由原告将房屋出租，不是被告转租；我曾听原告说，如果合同签成功，原告就同意退被告7000元押金。辉煌置业大圆盘分行营业经理邓桂清证实：通过当场查询公司的《房屋中介管理系统》，可以看出是原告于2017年2月15日在公司系统中登记要出租东方大厦房屋，因为系统登记的联系人手机号码是原告的，系统未登记过被告的手机号码。辉煌置业三里店分行置业顾问赵扬扬证实：原告于2017年6月份时在公司系统上登记要出租东方大厦的房屋，并给了我房屋钥匙以方便带人去看房；6月中旬时有位朱先生愿意租房，但提出房屋太脏需要打扫，原告即提出叫被告来打扫卫生，并承诺等被告打扫卫生后即将押金7000元退还；被告应原告的要求，于2017年7月4日向原告出具卫生清理的承诺，承诺于第二日打扫东方大厦的房屋，并将房子、水电费存折退还；第二日，被告叫人打扫了房屋卫生，但原告表示不退押金了，被告表示她也不退水电费存折了；7月5日我去检查房屋时，发现空调及2盏灯是坏的；听朱先生说是他出了680元维修的空调，是原告自行出钱修的灯，但修灯费用不清楚；7月初原告与朱先生签订了东方大厦房屋的租房协议。综合原、被告的诉辩意见，本院确定本案的争议焦点是：
一、被告是否拖欠房租？二、被告是否应支付违约金？三、被告是否应支付空调及灯的设备维修费？对焦点一，被告是否拖欠房租。
原告当庭认可其于2017年2月15日同意被告提前退租，但附有生效条件，即要将东方大厦房屋另行成功出租才能解除与被告的合同。因房屋于2017年7月6日才成功另行出租，故原、被告的《租房协议》应于2017年7月6日解除，故被告应支付2017年3月26日至2017年7月5日期间房租。
被告辩称，原告同意解除合同时并未另附生效条件，双方租房协议应自2017年2月16日解除，且已多支付一个月房租，故被告并未拖欠房租。
本院认为，原告对另附生效条件的主张并未提交证据予以证明，且根据日常经验法则，首先，若原告同意被告提前退租另附有生效条件，那被告必将积极寻找新的承租方，但本案证据均表明是原告主动联系房屋中介寻找新的承租方，原告的行为与常理不符；其次，辉煌置业职员证实，2月中旬带人看房时发现房屋已无人使用，被告既已不使用该房屋，没理由不提前退租又不积极寻找新的承租方而继续租赁房屋至7月原告要求收回房屋时；再次，若原告同意被告提前退租另附有生效条件，而被告仅将房租交至2017年3月25日，则原告依《租房协议》完全可于被告拖欠房租5日后收回房屋并解除合同，但原告拖至2017年7月4日另行找到新的承租方后，才以退回押金为条件要求原告出具退回房屋的承诺，并以此承诺作为与被告解除协议的依据，被告出具承诺后又未退回押金，此行为明显违背诚实信用原则，原告拖至7月才收回房屋的行为亦与常理不符。故对原告的上述主张，因与事实不符，本院不予采信。根据本案证据，本院确认原告已于2017年2月15日同意被告提前退租，被告已将房租交至2017年3月25日，故原、被告双方的《租房协议》应于2017年3月26日解除。原告要求被告支付2017年3月26日至2017年7月4日期间房租，因无事实与法律依据，本院不予支持。对焦点二，被告是否应支付违约金。原告认为，根据《租房协议》的约定，被告提前解除合同，应支付原告违约金7000元；此外，被告拖欠房租超过5日，原告可以不退押金。因此原告可以不退押金，同时要求被告另行支付违约金7000元。
本院认为，被告提前解除合同依约应向原告支付违约金7000元，但原告认可被告在2017年3月25日前均按时支付房租，而原、被告双方的《租房协议》已于2017年3月26日解除，故被告在租赁期间并无拖欠房租的行为，原告依约应退还被告押金7000元，但原告至今未退还。《中华人民共和国合同法》第九十九条规定：“当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外”。因此，被告主张用原告应退还的押金7000元抵销自己应支付给原告的违约金7000元，于法有据，本院予以采纳，故被告无需另行支付原告违约金7000元，原告亦无需退还被告押金7000元。对焦点三，被告是否应支付空调及灯的设备维修费。被告认为，其于2017年2月中旬退房时空调及灯均未损坏，因此无需支付设备维修费。
本院认为，被告对其辩称，并未提交证据予以证实，本院不予采纳。本院结合辉煌置业三里店分行置业顾问赵扬扬的谈话笔录、原告提交的空调及灯的维修费收据及庭审笔录，确认东方大厦房屋空调及灯确有损坏，原告为此支付设备维修费共820元。但因空调加氟费用不属于《租房协议》约定的损害赔偿范围，故加氟费用480元应予扣除，本院认定被告应支付原告设备维修费340元，对原告主张中合理的部分，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十九条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，
判决如下：
一、被告周警萱支付原告李仁彬设备维修费340元；
二、驳回原告李仁彬的其他诉讼请求。本案收取案件受理费288元，因适用简易程序减半收取144元（原告已预付本院），由原告负担141元，由被告负担3元。上述付款义务，义务人应在本判决生效后十五日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内向本院申请强制执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或桂林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费288元[收款单位：桂林市中级人民法院，帐号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行]，上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。
审判员 秦 燕
二〇一七年十月十六日
书记员 李志跃 来自：