重庆市北碚区人民法院民 事 判 决 书（2017）渝0109民初6521号
原告：王小东，男，1990年2月4日出生，汉族，住四川省邻水县。
原告：李易，女，1991年11月6日出生，汉族，住重庆市南川区。
被告：重庆隆鑫锐智投资发展有限公司，住所地重庆市石坪桥横街谢陈路大公馆南侧，统一社会信用代码91500107790715640M。
法定代表人：李志强，该公司总经理。
委托诉讼代理人：高程，男，该公司员工。
原告王小东、李易与被告重庆隆鑫锐智投资发展有限公司（以下简称隆鑫公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年7月19日立案后，依法适用小额诉讼程序，于2017年8月9日公开开庭进行了审理。原告李易，被告隆鑫公司的委托诉讼代理人高程到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王小东向本院提出诉讼请求：1、隆鑫公司根据《重庆市商品房买卖合同》的相关约定，将室内智能化配置：可视对讲分机，红外探头、紧急报警按钮安装到位，且可以正常使用；2、隆鑫公司赔偿王小东、李易涉案房屋设备达到约定标准前的物业管理费4800元；3、隆鑫公司承担诉讼费。事实和理由：2013年12月13日，原告与被告签订《重庆市商品房买卖合同》，合同附件三第二条第十二款约定，安装室内智能化配置：可视对讲机，红外探头、紧急报警按钮。合同第十六条约定，达不到约定标准的，原告有权要求被告限期整改至双方约定标准，若装饰设备整改期间乙方装修或使用房屋的，则装饰设备达到约定标准前的物业管理费由甲方承担。合同签订后，原告依约支付了全部房款，但被告从原告接房至今都没有安装合同附件三规定的设备，合同约定的可视对讲分机，红外探头、紧急报警按钮，至今无法启动使用。
被告隆鑫公司辩称：1、原告实际接房日期为2015年6月30日，原告提起诉讼的日期为2017年7月17日。故原告在实际接房之日就知道或应当知道小区智能化设备尚未安装和投入使用。因此原告最迟应当在接房之日后的两年内向法院提起诉讼。原告从未向被告要求安装智能化设备和将智能化设备投入使用，因此也不发生时效中断的情形。故原告的诉讼请求已过诉讼时效，应当驳回原告的诉讼请求。2、原告之前就涉案房屋入户门问题向法院提起过诉讼，且法院已有生效法律文书，对原告诉称的物业费进行了处理。故原告不能再以涉案房屋的设施设备违反合同约定要求被告支付物业费。本院
经审理认定事实如下：2013年12月13日，原告（乙方、买方）与被告（甲方、卖方）签订了《重庆市商品房买卖合同》，约定，原告购买被告开发的隆鑫爱琴海小区二期项目中座落于重庆市北碚区××镇××路××号××幢××，建筑面积82.92㎡预售商品房一套。合同第七条第（一）款第2项约定，属预售商品房的，甲方应当在2015年6月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。合同第十六条约定，甲方交付使用的商品房的建筑材料、设备安装标准应符合双方约定（附件三）的标准，该商品房系装修房的，装修标准还应符合双方约定（附件四）的约定。达不到约定标准的，乙方有权要求甲方按照下述第2种方式处理：……2、限期整改至双方约定标准；若装饰设备整改期间乙方装修或使用房屋的，则装饰设备达到约定标准前的物业管理费由甲方承担。该合同附件3第二条第12款约定，室内智能化配置：可视对讲分机，红外探头、紧急报警按钮。2015年6月，被告取得了爱琴海小区二期项目工程的《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。2015年6月30日，原告接房。原告举示了缴纳物管费票据，其中2015年6月30日的票据载明预交物业费548元，2017年6月19日的发票载明预收物业费1747.94元。从2016年8月起，涉案商品房的物管费按2.2元/平方米计算。2016年10月24日，隆鑫爱琴海二期小区业主委员会出具催办函，其中第二条载明：（六）整个小区存在的安全隐患问题：未装入户门禁及可视系统存在安全隐患。2016年11月4日，蔡家岗政府、中庚城社区、被告、隆鑫物管就隆鑫爱琴海二期物管问题召开多方联系会。其中对可视门禁系统未安装、红外线探测头未启用问题，被告表示同意整改。2016年12月16日，隆鑫爱琴海二期小区业主委员会出具交涉函，载明：从接房日至今小区的入户门禁系统尚未启用。2017年1月9日，原告认为被告向其交付的涉案房屋的入户门与双方在合同中约定的入户门标准不一，向我院提起诉讼，要求被告更换入户门、承担违约金及物业费。2017年3月13日，我院作出（2017）渝0109民初361号民事调解书，载明：王小东、李易放弃本案所有诉讼请求，被告隆鑫公司于2017年3月31日前替王小东、李易缴纳座落于重庆市北碚区××镇××路××号××幢××房屋的物业管理费2000元。
本院认为，原告与被告签订的《重庆市商品房买卖合同》及附件系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按合同内容履行各自义务。本案的诉讼时效问题。根据2017年10月1日起开始施行的《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款之规定：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。在本案审理过程中《中华人民共和国民法总则》已得施行，虽然《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定诉讼时效期间为两年，但该规定已与《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款之规定相冲突，对于同一事项存在不同规定时根据新法优于旧法的适用原则，本案应当适用《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款对于诉讼时效的规定，即诉讼时效期间为三年。因此，自2015年6月起算三年，原告起诉时尚未超出诉讼时效期间，被告辨称原告诉讼时效已过的意见不能成立。被告既已在合同中承诺为原告涉案房屋安装“室内智能化配置：可视对讲分机，红外探头，紧急报警按钮”，则上述装置获得切实安装并能实际使用即应是合同约定的应有之义，根据本案情况可以看出，以上设备未获有效安装或运行，则原告有权要求被告依照双方合同约定标准将室内智能化配置：可视对讲分机，红外探头，紧急报警按钮安装到位并能正常使用。故原告要求被告依照双方合同约定标准将室内智能化配置：可视对讲分机，红外探头，紧急报警按钮安装到位并能正常使用的诉讼请求具有事实、法律依据，本院予以支持。对于原告要求被告依约赔偿相应物管费的诉讼请求。因原告曾依据合同同一条款约定、附件内容而向被告提出主张物业管理费的诉讼请求，且双方达成了一致意见，并最终于2017年3月13日达成一致意见。故
本院认为，原告对于2017年3月13日之前的物管费损失已经进行了处理。故对2017年3月13日前的物管费损失，在本案中不予再行处理。对于2017年3月13日之后的物管费损失。
本院认为，虽原告通过另案对涉案房屋的物管费损失予以了处理，但其依据的系被告交付给原告的涉案商品房的入户门问题的违约事由，双方对该违约事由所导致的违约责任进行的处理，终止的系原告要求因该违约事由而向被告所主张的违约责任。但在本案中，被告交付给原告的涉案房屋还存在室内智能化配置不符合双方合同约定的标准的违约责任，且该违约事由截至到本案的开庭之日一直存在。故原告以此为由，要求被告向其支付违约责任的意见，符合法律规定和双方约定，本院予以支持。因涉案商品房的建筑面积为82.92平方米，且从2016年8月起，涉案商品房的物管费按2.2元/平方米计算。故涉案商品房2017年3月14至2017年8月9日的物管费为888.58元[（2.2元/平方米×82.92平方米×4个月）+（2.2元/平方米×82.92平方米）÷31天×27天]。又因原告举示的其于2017年6月19日缴纳的物管费发票载明内容系预收物业费1747.94元。故被告应向原告支付物管费888.58元。对于原告主张的其他物管费损失，因涉及到开庭之后的物管费损失的计算，该部分损失是否一定产生不置可否，故对于原告主张开庭后至设备达到约定标准前的物业管理费的意见，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款、第二百零六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条之规定，
判决如下：被告重庆隆鑫锐智投资发展有限公司于本判决生效之日起30日内将原告王小东、李易所有的座落于重庆市北碚区××镇××路××号××幢××房屋的室内智能化配置：可视对讲分机、红外探头、紧急报警按钮安装到位并能正常使用；
二、被告重庆隆鑫锐智投资发展有限公司于本判决生效之日起15日内支付原告王小东、李易涉案房屋2017年8月9日之前的物管费损失888.58元；
三、驳回原告王小东、李易的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由被告重庆隆鑫锐智投资发展有限公司负担。本判决为终审判决。
审判员 黄飞
二〇一七年十月十六日
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