吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）吉01民终4466号
上诉人（原审原告）：孙玉鹏，住吉林省长春市朝阳区。
被
上诉人（原审被告）：吉林亿隆房地产置业有限责任公司，住所地长春市朝阳区开运街1952号。
法定代表人：刘刚，总经理。
委托诉讼代理人：曲红智，该公司法律顾问。
上诉人孙玉鹏因与被上诉人吉林亿隆房地产置业有限责任公司（以下简称亿隆公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服长春市朝阳区人民法院（2017）吉0104民初2206号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭于2017年8月9日公开开庭审理了本案。上诉人孙玉鹏、被上诉人亿隆公司的委托诉讼代理人曲红智到庭参加诉讼。本案现已审理终结。2017年3月13日，孙玉鹏向一审法院提出诉讼，请求：判令亿隆公司支付逾期办理房地产权属证书违约金28458元。事实和理由为：孙玉鹏、亿隆公司签订了《商品房买卖合同》，合同约定亿隆公司将长春市朝阳区亿隆富贵名苑小区2幢2单元305室房屋出售给孙玉鹏，建筑面积89.49平方米，房屋总价570499元。合同签订后，孙玉鹏向亿隆公司交纳房款，亿隆公司于2012年5月10日向孙玉鹏交付了上述房屋，合同约定亿隆公司在房屋交付使用后360日内为孙玉鹏办理房屋产权证。孙玉鹏、亿隆公司于2016年9月29日签订《商品房买卖合同面积差异补充协议》，重新确定房屋总价款为569160元，现距交房日期已经超过360日，但亿隆公司至今没有为孙玉鹏办理房屋产权证书，亿隆公司已经违约，根据《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同面积差异补充协议》的约定，亿隆公司逾期办理房屋产权证，应按孙玉鹏已付购房款的百分之五支付违约金，故诉至法院。亿隆公司辩称：1.孙玉鹏起诉已经超过诉讼时效，应依法驳回孙玉鹏的诉讼请求。2.亿隆公司在办理相关产权手续过程中，因政府修路等原因导致办理产权手续滞后，目前涉案房屋已经具备办理产权手续的相关条件。3.根据我国合同法规定，买卖合同的标的物应当是具体明确，本案双方于2016年11月1日签订面积差异补充协议时双方的买卖合同才得以确认，孙玉鹏在诉状中自认，于2016年12月22日开具销售不动产统一发票，作为买卖的价款才具体明确，双方的各自合同义务才得以确定，作为办理备案手续的时间节点，应以2016年11月1日为节点。一审法院认定事实：2011年5月5日，孙玉鹏、亿隆公司签订了《商品房买卖合同》，合同约定亿隆公司将长春市朝阳区亿隆富贵名苑小区2幢2单元305室房屋出售给孙玉鹏，建筑面积89.49平方米，房屋总价570499元。该合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理，即买受人不退房，出卖人按已付房价款的5%向买受人支付违约金。合同签订后，孙玉鹏向亿隆公司交纳房款，亿隆公司于2012年5月10日向孙玉鹏交付了上述房屋。之后，孙玉鹏与亿隆公司于2016年11月1日签订《商品房买卖合同面积差异补充协议》，重新确定房屋总价款为569160元。孙玉鹏已向亿隆公司交纳了办理产权证书的相关费用。亿隆公司称此前产权证未办理完毕的原因是由于长春市建设三横两纵工程占用其小区用地，导致拖延办理相关手续。2016年9月，亿隆公司在房屋产权登记部门办理了孙玉鹏所在小区房屋的备案登记。庭审中，孙玉鹏提交以下证据证明诉讼时效问题：1.孙玉鹏与亿隆公司于2016年11月1日签订《商品房买卖合同面积差异补充协议》，重新确定房屋总价款为569160元。2.该小区业主委员会主任王某1到庭作证，证明业主委员会于2013年1月7日成立，业主委员会代业主向亿隆公司主张过违约金，之后其到朝阳区住建局、市房地局、湖西办事处、市信访中心反映过该小区物业费、产权证、违约金的问题。3.2016年9月孙玉鹏委托的郑律师、业主委员会王主任和其他业主代表与亿隆公司陈少卿经理的谈话录音。上述事实，有当事人陈述、商品房买卖合同、补充协议、售房发票、备案登记等证据，已经庭审质证，本院予以确认，在卷佐证。一审法院审理后认为：孙玉鹏、亿隆公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。亿隆公司未按照《商品房买卖合同》约定的期限为原告办理房地产权属登记手续的理由不能成立，被告应当承担逾期办证的违约责任。但亿隆公司与孙玉鹏之间签订的《商品房买卖合同》第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房价的5%向买受人支付违约金”。亿隆公司系2012年5月10日向孙玉鹏交付房屋，按照上述合同约定，亿隆公司未能在2013年5月10日前将办理房屋权属登记的手续报产权登记机关备案之时起，孙玉鹏即应知道其合法权利被侵害，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条关于“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为两年；诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时计算”的规定，孙玉鹏应当在此后的两年时间内即2015年5月10日前向亿隆公司主张已付购房款5%的违约金。因孙玉鹏于2017年3月13日才提起本案诉讼，应当认定孙玉鹏的起诉已超过诉讼时效，其诉讼请求不应保护。孙玉鹏虽主张2016年11月1日与亿隆公司签订《商品房买卖合同面积差异补充协议》，诉讼时效应从补充协议签订之日起重新计算，因该补充协议内容没有改变诉讼时效的约定，退还房屋面积差异款不能替代或改变孙玉鹏未主张违约金的事实，诉讼时效不因此中断或重新起算。证人王某1出庭作证时，证实其代表业主向被告多次主张过违约金事实，但其证言与一审法院已作出类案（2016）吉0104民初4201号案件中的证言基本一致，而该案的民事判决书已经确认王某1的证言不能证明诉讼时效中断的事实，故王某1的证言不具有诉讼时效中断的证明力。综上，孙玉鹏没有充分证据证明诉讼时效存在中止、中断的事由或应重新计算，故孙玉鹏起诉已超过诉讼时效，丧失胜诉权，其诉讼请求，一审法院不予支持。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第二百一十九条之规定，
判决如下：驳回孙玉鹏的诉讼请求。案件受理费511元，由孙玉鹏负担。宣判后，孙玉鹏不服向本院提起上诉，请求：撤销一审判决，改判亿隆公司支付逾期办理房地产权属备案手续的违约金28458元，诉讼费由亿隆公司承担。主要理由为：1.亿隆公司的违约处于持续状态，未超过诉讼时效。2.双方签署的《商品房买卖合同面积差异补充协议》是对原房屋买卖合同的补充和变更，应视为对原合同约定义务的继续履行，诉讼时效应重新计算。3.从亿隆公司的主张分析，本案依然没有超过诉讼时效。孙玉鹏提供了业主委员会王主任的证言，其他邻居的证言及视频资料，足以证明诉讼时效中断。业主委员会接受大家委托，在庭审中详细阐述了向亿隆公司领导和政府有关部门主张权利的过程，亿隆公司没有证据反驳；4.97名业主诉亿隆公司与李昕昕等6人诉亿隆公司的案件不完全相同，我国也不是判例法国家，一审法院不能直接以其他个案的认定作为一起群体性案件的裁判依据。亿隆公司辩称：孙玉鹏的上诉超过诉讼时效，1.根据合同第15条，孙玉鹏在合同规定的360日期限的2年内没有起诉，已超过法律规定的诉讼时效期间，因为此时违约金的具体金额已经明确；2.双方签订的面积差异补充协议，从签订的目的上是为了办理房屋产权证手续，因为没有该协议产权处不给孙玉鹏办理产权证；3.在诉讼时效期间内不存在中断、中止、延长的事宜，孙玉鹏也没有依据与我方签署了商品房买卖合同，对违约金的事实主张过任何权利。除一审查明的案件事实外，本院在亿隆公司与王萍等（王萍与孙玉鹏同系案涉小区业主，并也起诉向亿隆公司主张逾期办理房屋权属登记违约金）商品房销售合同纠纷案件中查明：1.王萍申请了证人王某2出庭作证，王某2自述其系案涉小区回迁居民，为小区业主委员会成员，在2013年4、5月份，小区居民孟凡友在业主活动室曾向其询问过房屋产权办理的相关事宜；2014年上半年，其曾看到过孟凡友找物业公司施经理，并听到孟凡友向施经理询问了关于办理房屋产权及违约金问题。对于王某2的证言，亿隆公司质证认为不真实，不具有证明效力，不予认可。2.王萍向本院提供了一份仅加盖亿隆公司公章的《商品房买卖合同面积差异补充协议》，其中第4条载明：“甲乙双方在本协议签字盖章后，乙方（业主）不得以仲裁、诉讼等方式向甲方（亿隆公司）主张其他任何权利。”王萍向法庭陈述：该补充协议系于2016年9月由亿隆公司向全体小区居民提供的，因第4条限制了小区居民向亿隆公司主张权利，因此王萍等小区居民没有同意，后来经双方多次协商，亿隆公司最终同意删除了该第4条，才形成了现在的《商品房买卖合同面积差异补充协议》。王萍拟以该份补充协议草稿证明其曾与亿隆公司多次协商过逾期办证违约金事宜，诉讼时效应当中断。亿隆公司不否认其曾出具过该份补充协议草稿，但提出其仅是为了避免诉累，不想让公司搅到无休止的诉讼中，因此草拟的第4条，该份补充协议草稿恰恰证明王萍等从未向亿隆公司主张过逾期办证违约责任，现在王萍等向法院提起诉讼早已超过了诉讼时效期间。3.王萍向本院提供了一份《2015年7月16日亿隆富贵苑业主集合统计表》，拟证明王萍在内的小区部分业主因亿隆公司未及时办理产权证、不给付违约金，曾于2015年7月16日在业主委员会门前集合，联名要求亿隆公司办理产权证照并给付违约金。亿隆公司质证认为该统计表不真实，并且也不能证明其曾向亿隆公司主张过逾期办证违约金。4.王萍在二审中申请法庭调取2016年9月份长春电视台新闻栏目“城市速递”晚间新闻播放的“关于亿隆地产要求业主签订含有霸王条款的《商品房买卖合同面积差异补充协议》”的视频资料。本院未予准许。
本院认为：《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条和第一百四十条规定：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为2年，法律另有规定的除外；诉讼时效期间从知道或应当知道权利被侵害时起算；诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断，从中断时起，诉讼时效期间重新计算。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百一十九条规定：当事人超过诉讼时效期间起诉的，人民法院应予受理，受理后对方当事人提出诉讼时效抗辩，人民法院经审理认为抗辩理由成立的，判决驳回原告的诉讼请求。本案中，孙玉鹏与亿隆公司之间签订的《商品房买卖合同》第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房价的5%向买受人支付违约金。”亿隆公司系于2012年5月10日向孙玉鹏交付案涉商品房屋，按照此合同约定，亿隆公司应于2013年5月5日前办理完权属登记手续，因亿隆公司在该时点前确未办理完案涉房屋权属登记手续，已构成逾期办证违约，且未按照该合同约定向孙玉鹏支付已付房价款5%的违约金，孙玉鹏在此时即应知道其民事权利被侵害，按照前述法律规定，孙玉鹏应当在其后的2年时间内，即2015年5月5日前向亿隆公司主张支付逾期办证违约金，但孙玉鹏直至2017年3月才提起本案诉讼，早已超过了法律规定的2年诉讼时效期间，依法不应予以保护。亿隆公司虽然在孙玉鹏起诉前仍未能办理完产权登记手续，违约行为处于持续状态，但双方约定的逾期办证违约金是一个固定数额，而非连续计算，并不随亿隆公司违约行为的持续进行而增加，在亿隆公司发生违约行为时（2013年5月5日），该笔违约金即已产生并确定，应受诉讼时效制度的约束，故孙玉鹏以亿隆公司违约行为持续进行为由主张不适用诉讼时效，本院不予支持。孙玉鹏与亿隆公司虽然于2016年11月份签订了《商品房买卖合同面积差异补充协议》，但双方协商解决的仅为面积差异的处理原则，并无违约金的调整内容，亦无亿隆公司同意支付违约金的相关内容，不能起到诉讼时效中断的法律效果。亿隆公司在与业主签订该补充协议前虽然曾提供过一份含有“乙方（买受人）不得以仲裁、诉讼等方式向出卖人主张任何权利”等霸王条款的协议草稿，且孙玉鹏主张长春电视台“城市速递”栏目报导了此内容，但仅能证明亿隆公司曾存在意欲剥夺孙玉鹏诉讼权利的行为，不能证明孙玉鹏曾在诉讼时效期间届满前向亿隆公司主张过逾期办证违约金，亦不能因此导致诉讼时效中断的法律后果。孙玉鹏等虽然申请了证人王某1、王某2等业主委员会成员出庭作证，但王某1、王某2等证人均系回迁居民，其以业主委员会名义到有关部门上访所解决的也是办理产权问题，而非逾期办证违约金问题。王某2虽然出庭陈述其曾听到过孟凡友等购房人与物业公司领导谈起逾期办证违约金事宜，但该单一的间接证据不足以证明案件事实。《2015年7月16日亿隆富贵苑业主集合统计表》仅为单方制作，不足以证明其与其他业主（购房人）曾于2015年7月16日联名要求亿隆公司办理产权证和支付违约金，况且即使真实存在部分业主联名向亿隆公司主张过权利的情形，因2015年7月16日早已超过了诉讼时效期间，不能因此引起2015年5月即已届满的诉讼时效期间重新计算的法律后果。故孙玉鹏主张其未超过诉讼时效期间、诉讼时效期间已因其多次主张权利而中断均证据不足，本院不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律并无不当，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费511元，由上诉人孙玉鹏负担。本判决为终审判决。
审 判 长 王晓艳
代理
审判员 李东鹤
代理
审判员 梁 芳
二〇一七年十月十六日
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