（2017）鄂0116民初2230号

裁判日期: 2017-10-13

公开日期: 2017-10-24

案件名称

周萍与武汉市黄陂区油岗社区白兰丽舍（乐府）业主委员会、湖北美好和安物业管理有限公司业主撤销权纠纷一审民事判决书

法院

武汉市黄陂区人民法院

所属地区

武汉市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

周萍,武汉市黄陂区油岗社区白兰丽舍（乐府）业主委员会,湖北美好和安物业管理有限公司

案由

业主撤销权纠纷

法律依据

《中华人民共和国物权法》：第七十五条第一款，第七十六条第一款，第七十八条第一款；《物业管理条例（2007年修正）》：第十一条，第十二条第一款，第十四条第一款，第十五条；《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第十二条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十二条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款

全文

湖北省武汉市黄陂区人民法院民事判决书（2017）鄂0116民初2230号原告：周萍，男，1961年5月2日出生，汉族，住武汉市黄陂区。委托诉讼代理人：赵静薇，湖北尊而光律师事务所律师。特别授权。被告：武汉市黄陂区油岗社区白兰丽舍（乐府）业主委员会，住所地：武汉市黄陂区木兰大街248号。负责人：周萍，该业主委员会主任。委托代理人：彭芝国，该业主委员会成员。特别授权。被告：湖北美好和安物业管理有限公司，住所地：武汉市黄陂区前川街油岗村冰晶兰馨苑小区56栋1层16号。法定代表人：余波，该公司经理。委托诉讼代理人：胡象稳，湖北卓力律师事务所律师。特别授权。原告周萍与被告武汉市黄陂区油岗社区白兰丽舍（乐府）业主委员会（以下简称白兰丽舍业委会）、被告湖北美好和安物业管理有限公司（以下简称美好和安物业公司）业主撤销权纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告周萍及委托诉讼代理人赵静薇，被告白兰丽舍业委会的委托诉讼代理人彭芝国、被告美好和安公司的委托诉讼代理人胡象稳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告周萍向本院提出诉讼请求：要求撤销被告白兰丽舍业委会与美好和安物业公司签订的《武汉市物业服务合同》的决定（业委会作出的由美好和安物业公司接管白兰丽舍小区物业服务工作的决定）。事实和理由：原告系武汉市黄陂区木兰大街301号玫.白兰丽舍（乐府）小区业主。2016年4月25日，白兰丽舍业委会在没有依法取得该小区大多数业主同意的情况下擅自与被告美好公司签订《武汉市物业服务合同》（备案号：40080），白兰丽舍业委会签订该合同的程序违法。李蓉作为原白兰丽舍业委会主任，同时也是美好和安物业公司的股东兼经理，其代表白兰丽舍业委会与美好和安物业公司签订合同，此行为严重侵犯了全体业主的利益，李蓉在美好和安物业公司担任财务部门的职务，其丈夫担任美好和安物业公司的保安负责人，其夫兄担任水电维修工，白兰丽舍业委会对此未依法公示。白兰丽舍小区总建筑面积超过15万平方米，依法应由二级资质以上物业服务企业管理，而白兰丽舍业委会擅自选聘的美好和安物业公司系三级资质，依法不能签订物业服务合同。两被告签订的合同中指定服务价格，却未约定相对应的服务内容和标准且双方私自约定把属于全体业主的每年约25万元的停车费收入归于美好和安公司所有，其指定的停车费远高于政府定价。综上所述，两被告签订的合同程序违法，合同内容严重侵犯全体业主的合法权益。为维护原告及全体业主的合法权益，请求依法判决支持原告的诉讼请求。白兰丽舍业委会辩称，现白兰丽舍业委会系新改选的第二届业委员，对原告的诉讼请求无意见。美好和安物业公司辩称，1、周萍不具备本案原告的诉讼主体资格；2、物业服务合同中的物业收费价格是在物价部门价格范围内由双方协商一致后确定的，此价格也得到物价部门和物业监督部门的认可，且物业公司进驻已有一年多时间，小区业主没有提出任何异议，因此不存在侵犯业主权益的行为。3、美好和安物业公司为三级资质，可承接20万平方米以下的住宅项目，而白兰丽舍小区为152439.63平方米。4、原告系白兰丽舍小区业委会核心成员，其原告与白兰丽舍业委会实际为同一人，其相互串通损害我公司合法权益。请求驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，经本院审核及调查，结合当事人陈述，查明事实如下：周萍系黄陂区前川街油岗村三组玫.白兰丽舍二期A4栋1单元4层2室业主。2015年6月23日，周萍所在的白兰丽舍（乐府）小区成立业主大会。2015年7月2日，白兰丽舍（乐府）小区业主大会经选举产生的第一届业主委员会并在黄陂区前川街油岗社区、黄陂区住房保障和房屋管理局处备案，李蓉等五人为业主委员会委员，李蓉主持全面工作。2016年3月21日，黄陂区前川街油岗社区、白兰丽舍业委会对小区全体业主发出公告：鹤翔物业公司已于2015年12月31日向油岗社区及我小区业委会发出通知了“关于2016年4月10日退出玫·白兰丽舍乐府物业服务的通知”，为了保障全体业主的权益及物业服务工作顺利过渡，业委会本着公平、公正、公开的原则，同时考虑到业主工作时间，将于本月23日---27日由社区代表和业委会代表上门选投，并于28日在业委会办公室公布选聘结果。请业主之间相互转告。2016年3月28日，白兰丽舍（乐府）业主大会决议：因鹤翔物业公司于2016年4月10日退出玫·白兰丽舍乐府物业服务工作，在社区及业委会的监督下，经过3月23日---27日业主积极投票（上门投票方式），其“美好和安”物业公司的得票过半数，业主投票真实有效，根据其投票结果，业主大会决定由“美好和安”物业公司接管玫·白兰丽舍乐府物业服务工作。同日，黄陂区前川街油岗社区、白兰丽舍业委会对小区全体业主发出公告：因鹤翔物业公司于2016年4月10日退出玫·白兰丽舍乐府物业服务工作，经过3月23日---27日业主投票决定，油岗社区、业委会推荐“美好和安”物业公司与鹤翔物业公司洽谈接手事宜。2016年4月10日，在黄陂区前川街油岗社区、白兰丽舍业委会的见证下，武汉鹤翔物业管理公司与湖北美好和安物业管理有限公司进行了工作交接。2016年4月25日，白兰丽舍业委会以甲方的名义与美好和安公司签订《武汉市物业服务合同》（备案号：40080）。该物业服务合同中的收费项目和收费标准经黄陂区物价局审核后批准。有效期至2019年8月。2016年9月8日，周萍以白兰丽舍业委会未依法取得小区业主大多数同意的情况下擅自与美好和安物业公司签订《武汉市物业服务合同》，且白兰丽舍业委会侵犯了全体小区业主的利益为由，诉至法院。另查明：湖北美好和安物业管理有限公司系三级资质企业，可以承接20万平方米以下住宅项目和5万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务。本院认为：根据《中华人民共和国物权法》的规定，业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。原告作为案涉小区业主具有诉权。本案中，原告要求撤销被告白兰丽舍业委会与美好和安物业公司签订的《武汉市物业服务合同》的决定，实质上系要求撤销白兰丽舍业委会作出由美好和安物业服务公司接管白兰丽舍（乐府）小区物业服务工作的决定。故本案的争议焦点为白兰丽舍业委会、业主大会于2016年3月28日作出由美好和安物业服务公司接管白兰丽舍（乐府）小区物业服务工作的决定是否存在违反相关程序及侵害业主权利的情况，进而应否被撤销的问题。结合本案已查明的事实，白兰丽舍业委会作出的选聘物业决议违反了相关法律规定的程序，侵害了业主的相关权利，依法应予撤销。理由如下：1、白兰丽舍业委会在作出选聘物业决议时并未召开业主大会会议，违反了相关法律的规定。根据《中华人民共和国物权法》和《物业管理条例》的规定，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人，应当由全体业主共同决定，该项职责应由白兰丽舍（乐府）小区的业主大会履行。同时《物业管理条例》还规定，业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式召开。本案中，白兰丽舍业主委员会仅通过上门投票的方式组织了表决，上门投票是业主可以采用的投票表决的方式，而不是业主大会会议召开的方式，无论表决的结果如何，均不能取代召开业主大会会议的程序，白兰丽舍业主委员会并未提供充分的证据证明其已对召开业主大会会议等事项进行了公告，亦无据证明其已按照法律规定实际组织业主召开了业主大会会议，故白兰丽舍业委会在程序上违反了法律的相关规定，可能存在损害业主利益的情形。2、鉴于业主大会是代表全体业主行使权利的机构，而业主委员会仅系业主大会的执行机构，故其选聘物业公司的权利来源于业主大会，而本案中白兰丽舍业委会无据证明其就选聘物业公司及签订《物业管理服务合同》等事项经过了业主大会的授权，因此，白兰丽舍业委会作出的相关决议不具备相应的权利基础，不应对全体业主发生法律效力。关于原告所述李蓉作为第一届白兰丽舍业委会主任代表白兰丽舍业委会与其隶属于自己的美好和安物业公司签订物业服务的，侵犯了全体业主利益的意见，因李蓉只是美好和安物业公司股东，其并不能代表美好和安物业公司行使权利，法律对此亦无禁止性规定，故对此意见不予采纳；关于原告所述美好和安物业公司不具备承接白兰丽舍（乐府）小区物业服务资质及收费过高，侵犯全体业主利益的意见，因美好和安具备三级物业资质，可以承接20万平方米以下住宅项目的物业管理业务，而白兰丽舍（乐府）小区为152439.63平方米，故具备承接白兰丽舍（乐府）小区物业服务的能力，且其物业服务合同中约定的价格均经物价部门审核批准，故对此意见不予采纳。根据《中华人民共和国物权法》第七十五条、第七十六条、第七十八条，《物业管理条例》第十一条、第十二条、第十四条、第十五条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：撤销被告武汉市黄陂区油岗社区白兰丽舍（乐府）业主委员会于2016年3月28日作出的由美好和安物业服务公司接管白兰丽舍（乐府）小区物业服务工作的决定。案件受理费100元，由被告武汉市黄陂区油岗社区白兰丽舍（乐府）业主委员会负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审　判　长　　李勇胜人民陪审员　　张耀国人民陪审员　　夏　琳二〇一七年十月十三日书　记　员　　何若南关注微信公众号“”