（2017）冀0429民初2155号
裁判日期: 2017-10-13
公开日期: 2018-08-14
案件名称
永年县春苹进出口贸易有限公司与李杰房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
永年区人民法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
永年县春苹进出口贸易有限公司,李杰
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第九十七条
全文
河北省邯郸市永年区人民法院民 事 判 决 书（2017）冀0429民初2155号原告（反诉被告）：永年县春苹进出口贸易有限公司，住所地：永年区界河店乡北郑村村北广府大街路南，组织机构代码：32963571-4。法定代表人：王春苹，该公司执行董事。委托诉讼代理人：候校东，河北久恒律师事务所律师。被告（反诉原告）：李杰，男，汉族，生于1969年10月17日，住邯郸市永年区。委托诉讼代理人：石现科，河北贯云律师事务所律师。原告（反诉被告）永年县春苹进出口贸易有限公司（以下简称春苹公司）与被告（反诉原告）李杰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月27日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，春苹公司的委托诉讼代理人候校东，李杰及委托诉讼代理人石现科到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。春苹公司的本诉部分。春苹公司诉称，李杰在107国道与永洋大街交叉口路南有一处厂房，春苹公司有意租赁李杰厂房经营汽车销售生意。经双方协商，春苹公司于2016年3月16日给李杰定金10000元，因李杰没有银行卡，让汇入其儿子李征工商银行卡里，并约定5月中旬李杰把租赁厂房交春苹公司使用。到5月中旬春苹公司去看厂房，厂房等设施仍没有完工。李杰说2个月后完工，让再等2个月。在此期间，春苹公司安装了房屋内400㎡的地板砖和广告牌、汽车标志等装饰。2个月过后，李杰还是没有完工，地面也没有硬化，直到9月17日才完工。李杰延误交付厂房，还提出无理要求，再让春苹公司补交半年房租。后双方协商未果，致使双方约定的厂房租赁不能履行。2017年6月12日上午8点半左右，李杰带人将春苹公司安装的汽车标志全部拆除拿走，把广告牌、铝塑板等物品损坏，给春苹公司造成巨大损失。请求李杰返还租房定金10000元，并赔偿春苹公司经济损失45100元，本案诉讼费由李杰承担。李杰辩称，春苹公司违约在先，现李杰有权解除合同，春苹公司请求返还订金和赔偿损失的请求，法院不应支持。2016年3月李杰与春苹公司口头协商，由春苹公司租赁李杰的门市房屋500㎡（包括二层100㎡），预计2016年6月底前完工交付使用，租金为每年8.8万元。春苹公司自2016年6月28日起开始启用李杰的门市房屋从事经营，然而在李杰多次催交租金的情况下，春苹公司拖延不付，春苹公司已构成根本违约，对于春苹公司支付的10000元订金可抵作部分租赁费，李杰不应返还。地板砖系春苹公司擅自安装，其请求李杰赔偿没有事实和法律依据。李杰拆除外墙广告牌系春苹公司安装的铝塑板漏雨至房屋内，经多次要求修缮而春苹公司置之不理，因此李杰才将铝塑板予以更换防止漏雨，李杰不应承担赔偿责任。春苹公司为支持其诉讼请求，提交了下列证据1、2016年3月16日春苹公司向李征在工商银行卡上转账10000元的邯郸银行股份有限公司网上银行业务专用凭证（用途：房屋租赁款），因李征系李杰儿子，证明春苹公司向李杰预付租房定金10000元。2、2017年7月15日鸿利装饰材料收据一张及证明一份，证明春苹公司在该门市购买铝塑板并让其安装，春苹公司支付费用11510元。3、2016年6月4日春苹公司与郑州明亮照明工程有限公司签订的加工制作合同一份，用于证明外墙广告标识“春苹名车汇、春苹进出口贸易、TEL、4008-399-981”的制作费用为4590元。4、春苹公司与苏州品达标识有限公司签订的合同书、6种汽车标志、2016年6月27日苏州品达标识有限公司开具的税务发票，用于证明制作6种汽车标志共支出费用9000元。5、2017年7月15日黄粱梦华鹏陶瓷门市出具的销货清单及证明各一份，用于证明春苹公司在该门市购买地板砖花费15000元及安装费5000元共计20000元。6、照片6张，证明2017年6月12日李杰强拆春苹公司安装的铝塑板及标识，造成铝塑板标识损坏且至今没有返还给春苹公司，这也说明李杰违约在先，有解除双方达成租赁门市的意向。7、录音整理文字材料4页及光盘一张，录音记载的是春苹公司法定代表人王春苹的丈夫巩恩赐与李杰之间通话记录，证明2016年9月17日通电话时，李杰的地面没有全部硬化，租赁的门市没有交付给春苹公司使用，没有达到双方事先约定的基本设施。李杰的质证意见为，1、对证据一没有异议。李杰收到了春苹公司10000元，但银行转账凭证上的转账用途是房屋租赁款而不是定金，同时也说明双方对当时的租赁状况和租赁价格均进行了口头约定。2、对证据二有异议。鸿利装饰材料的收据不是税务发票，没有购主姓名，另外收据开具的时间是2017年7月15日，而春苹公司的铝塑板是2016年安装的，与本案没有关联性；鸿利装饰材料出具的证明，加盖的是椭圆章，说明该单位不是法人单位，该证明没有负责人签名，该证明的形式不合法，不应采信。3、对证据三有异议。春苹公司应提交原件，仅有春苹公司加盖了红章，另一方是黑章，对其真实性不予认可。4、对证据四有异议。其质证意见同证据三的质证意见，但对税务发票的真实性没有异议。5、对证据五有异议，其质证意见同证据二的质证意见。6、对证据六照片的真实性均没有异议，但通过照片可以说明春苹公司在李杰房屋三面墙上方已安装了广告，证实春苹公司已实际使用了李杰的门市房屋。7、对证据七有异议。春苹公司提交的U盘不是原始载体，对该复制品李杰不予认可；2016年9月17日录音内容第一句话的前面还有通话内容，该内容是：“李杰首先提出所欠租金什么时间付，一年应交8.8万元，先交半年也可以”。春苹公司把前面的一部分内容已删除。李杰为反驳春苹公司的主张，提交了下列证据1、证人尤某，男，生于1958年12月15日，汉族，住邯郸市××区界河××北界河店村。尤某当庭作证的内容为：尤某与李杰、春苹公司的法定代表人王春苹均同住北界河店村，与双方均认识，系同村相邻关系；2016年5月至2016年6月25日受李杰雇佣，尤某给李杰门市房屋制作并安装玻璃隔断；做隔断的物料是李杰购置，尤某带领其亲属给李杰加工干活，做完活后，李杰给付尤某报酬；尤某制作隔断墙时，一楼大厅地面上已安装好地板砖，具体地板砖是谁安装的，尤某不清楚；李杰门市房屋一楼和二楼的玻璃隔断均是尤某安装的，尤某并安装了二楼门窗的玻璃，外墙的玻璃幕不是尤某安装的；尤某在制作玻璃隔断时，一楼大厅内没有展售商品车。2、邯郸市永年区郸龙建筑有限公司2017年8月9日出具的证明一份，证明李杰门市房屋一层和二层的水泥地面，于2016年4月20日施工完毕，并达到使用要求。3、邯郸市永年区张西堡镇杜屯村杜某书面证明一份，证明杜某给李杰安装了钢结构房屋玻璃幕墙，在2016年5月10日安装完毕，并达到正常使用的标准。4、提交两张光盘，时间均是2016年6月28日，内容是巩恩赐发朋友圈的视频，证明2016年6月28日春苹公司发布了外墙广告已安装完毕，通过朋友圈进行网络销售车辆。5、2016年7月6日、7月7日的照片6张及孙志勇手机保存的2016年7月23日的视频资料（在证据4光盘内保存），可以证实门市外面的地面在2016年6月25日前已经硬化，通过该证据反驳了春苹公司提交的录音资料。6、提交照片8张，这8张照片分别证明了李杰按照春苹公司的要求将屋顶外出的飞沿进行切割改造，然后春苹公司才能正常安装广告牌；证明了春苹公司已将外墙广告安装完毕，并于2016年6月28日已开始使用门市房屋；证明了春苹公司安装广告牌前和安装后门市房屋的状况；证明了2016年9月9日李杰在同一地点北门开业；证明了春苹公司所安广告牌导致了屋内漏雨。春苹公司的质证意见为1、对证据一尤某的证言，尤某只能证实其为李杰钢结构房屋进行施工，相反尤某也证明了在施工期间没有商品车销售，足以说明春苹公司没有使用李杰的门市。2、李杰没有提交郸龙公司的营业执照、资质证明等证件，该证明与本案不具有关联性，应不予采信。3、证人杜某的证明材料，此证人没有到庭作证，其真实性不能确定。4、李杰提交的光盘及春苹公司发至朋友圈的视频、照片，只证实春苹公司安装的铝塑板及标识马上完工，并不代表李杰施工完毕；朋友圈发布的信息这是网络销售的一个平台，李杰提交的春苹公司朋友圈手机上的图片，在2016年6月28日前仍有春苹公司销售车辆的图片，这是社会发展的一种需要，网络推销车辆不等于春苹公司实际租赁使用李杰的房屋。5、2016年7月23日的视频只有几秒钟，从中可以看出地面没有完全硬化好，与春苹公司2016年9月17日的录音中提到的门市门前到107国道路边仍然没有完全硬化，是相吻合的，达不到春苹公司销售高档车辆的效果。6、对李杰提交的8张照片，李杰将房顶外出飞沿的改造，是保障承租人正常使用的必要条件，房顶改造的两张照片与本案没有关联性；租赁房屋原貌的两张照片可以看到春苹公司已将标识、标字及地板砖安装好，但里面没有停放车辆；从照片两侧可以看到地面仍然没有硬化，且旁边还堆放着垃圾，这对春苹公司经销高端轿车是不相适应的，这也证明不了春苹公司已使用租赁房；漏雨的两张照片，不能证实是春苹公司安装铝塑板导致的，照片同时也证明了李杰在楼上居住；当时春苹公司要求楼上楼下整体承租，便于有效管理，可李杰在楼上居住，也是导致解除合同的一个原因。李杰的反诉部分。李杰反诉称，1、春苹公司自2016年6月28日开始启用李杰的门市房屋，至今仍未腾清其设施物品，春苹公司应支付租金8.8万元及改造房檐等损失10000元共计9.8万元，扣除已交订金10000元，应再向李杰支付8.8万元。2、春苹公司擅自安装在李杰门市房屋内的地板砖，系劣质产品，施工也较为粗糙，地面多处高低不平，多处地板已松动脱落，李杰清理该地板砖的费用约2000元，应由春苹公司承担。3、春苹公司为了在门市房屋外墙制作广告方便，让李杰将房屋顶部外出房檐拆除进行改造，造成李杰财产和施工费损失8000元，现需恢复原状，对该损失8000元春苹公司应予赔偿。春苹公司辩称，李杰对本案房屋不具有合法的所有权和使用权，其要求春苹公司赔偿的数额不具有合法性，也缺少法律依据。从李杰提交的照片足以说明双方的租赁合同已解除，也不需要春苹公司通知李杰。对于李杰的拆装损失，其没有提交相应的证据，应予驳回。李杰为支持其反诉请求，提交了下列证据1、2010年3月2日永年县界河店乡人民政府、北界河店村民委员会、永年县国土资源局界河店国土资源所共同出具的证明，证实涉案土地是经政府批准使用的。2、尤某的当庭证言、邯郸市永年区郸龙建筑有限公司的证明、杜某的证明，该组证据能够证明在2016年6月28日前，李杰已将门市房屋建造施工完毕，达到了对外出租的使用功能。3、照片7张：其中两张是漏雨照片，外飞沿改造前和改造后的照片各一张，春苹公司使用门市房屋安装广告标识照片两张，李杰自己开设的征祥汽贸开业照片一张。证明春苹公司安装广告牌漏雨，李杰拆除重新安装铝塑板造成了损失；春苹公司安装广告牌已实际使用了李杰的门市房屋；征祥汽贸开业照片，说明在这个时间门市房屋具备了使用功能，李杰的门市照片从另一个方面说明春苹公司在录音中提到的2016年9月17日才完工不是事实。4、2016年6月28日春苹公司发至朋友圈的视频、照片及郭卫涛的手机视频，2016年7月23日孙志勇的手机视频及2016年6月28日郭卫涛手机上春苹公司发至朋友圈的照片。这部分证据可以证实从2016年6月28日起春苹公司利用媒体网络销售车辆，广告来源是李杰门市房屋外墙广告；春苹公司自2016年6月28日开始使用李杰的房屋，这个使用应包括广义的使用，既包括实际以车占用门市，也包括利用门市广告资源进行网络销售，这也符合春苹公司实际预付10000元租房款的事实。5、郭现彬与李增军及郭现彬与史俊美、巩胜利的门面租赁合同，薛永祥与薛士辉、李红堂与孟璐的租房合同。该组证据证明同地段的租金是相当的，也就是春苹公司所陈述的年租金是8.8万元。春苹公司的质证意见为，对证据一，界河店乡人民政府等三个单位出具的证明，不能证明李杰具有合法的使用权，应当提交土地使用证书及房屋所有权证。对证据二的质证意见同本诉部分质证意见。对证据三的质证意见同本诉部分的质证意见，其只能说明李杰的征祥汽贸在2016年9月9日开业，不能说明春苹公司实际使用占有李杰门市，进一步说明李杰已解除双方之间的租房协议。对证据四的质证意见同本诉部分的质证意见。5、对证据五均有异议。此四份租赁合同作为证明材料应当证人到庭作证，否则应不予认可。另外此四份合同没有租赁地址且与李杰门市不是同一地址，与本案没有关联性，不能证明李杰的损失。春苹公司为反驳李杰的反诉请求，提交了录音光盘及整理的书面材料，证明2016年9月17日春苹公司仍在催李杰赶紧把门外面的地面硬化，足以证明春苹公司没有实际租用李杰门市。李杰的质证意见为，春苹公司提交的录音没有原始载体，不能作为证据使用，该录音对相关片段进行了删节，有部分录音当时春苹公司答应第二天（2016年9月18日）交租金，而第二天仍没有交。经审理查明，李杰在永年区临名关镇107国道与永洋大街交叉口有一处钢结构房屋，春苹公司有意租赁此房屋经销汽车，经双方口头协商，年租金8.8万元，2016年3月16日春苹公司交付租金10000元。李杰的房屋构架为两层钢结构式，李杰交付房屋的基本条件为：屋内地面制作成水泥地面，门窗安好，外墙玻璃幕做好，房屋上方的广告牌架子焊好。房屋上方东面的铝塑板由李杰负责制作。春苹公司负责房屋上方另外三面（南、西、北）铝塑板及广告标识的安装，一楼的地板砖由春苹公司铺设。关于交付房屋状况有争议的问题：春苹公司称，李杰还应提供房屋西门口地面硬化到107国道，北门口硬化到大路边，楼上楼下整体出租，李杰不在此居住；李杰则称，房屋西门的斜坡制作成水泥面，一楼东北角留一间李杰征祥汽贸的办公场所，二楼西半部归春苹公司租用，东半部归李杰使用。关于租金交付方式有争议的问题：春苹公司称，2016年3月16日先交1万元，两个月李杰交付房屋后，与李杰签订书面租赁合同时，一次性交租金8.8万元（含之前所交的10000元）；李杰则称，2016年3月16日先交10000元，李杰整理好门市交付4.4万元，余款过几个月再交，年租金为8.8万元。关于春苹公司装饰投入的时间有争议的问题：春苹公司称，在李杰房屋上方安装铝塑板、汽车标识、字样、电话号码的时间是2016年5月底；李杰则称，上述材料是2016年5月底开始安装直到2016年6月28日才安装完毕。双方一致认可春苹公司安装一楼地板砖的时间是2016年5月底，李杰在房屋上方的东面于2016年5月22日安装了征祥汽车贸易有限公司的广告标识。2017年6月12日，李杰拆除春苹公司安装在房屋上方西面和北面（南面未拆除）的铝塑板时，双方发生争执，酿成此诉。在本院审理过程中，对春苹公司安装在李杰房屋一楼地面的地板砖，李杰认可基本可用；李杰摘下的春苹公司汽车标识6个，现存放在涉案房屋的地下室，并由李杰负责保管；经现场勘查：涉案钢结构房屋共两层，每层约400㎡，李杰使用了一层东北角14.5㎡办公用房，一楼其它布局干净整洁，无车辆存放；二层门窗均已安好，其中东半部由李杰占用，西半部闲置；房顶东面铝塑板上有“征祥汽贸有限公司”的广告标识；房屋西门口斜坡水泥面向西已硬化17.6m，离107国道约10m；房屋北门口斜坡水泥面已硬化至大路边；李杰经营二手车的征祥汽车贸易有限公司占用一楼大厅东北角的一间办公室，并于2016年9月9日开业。在本案审理过程中，李杰表示同意解除双方的房屋租赁关系，解除时间应自2017年8月30日（第二次开庭时间）算起，根据合同法的规定，合同解除应通知对方，在此之前李杰没有收到春苹公司解除合同的通知；春苹公司则认为，2016年9月9日李杰的征祥汽贸开业，说明李杰已单方解除了双方之间房屋租赁关系。在本案审理过程中，为查明案件的事实，本院向春苹公司释明对其装饰装修的价值是否申请司法鉴定。春苹公司认为其提交的证据足以证明实际损失的数额，不申请对其装饰装修的价值进行司法鉴定。本院认为，房屋租赁合同纠纷是指当事人就达成的房屋出租人把房屋出租给承租人使用，承租人支付租金并在合同终止时完好返还房屋的合同产生的纠纷。春苹公司与李杰虽未签订书面的房屋租赁协议，但从双方的民事行为能够认定双方就使用房屋形成了口头的不定期房屋租赁关系。永年县界河店乡人民政府、北界河店村民委员会及界河店国土资源所出具的证明，允许李杰在此建民宅房屋一座，故春苹公司与李杰之间形成的房屋租赁合同，不违反合同法规定的效力性强制性规定，应认定为有效合同。从证人尤某当庭证言及李杰所持孙志勇手机上保存的2016年7月23日视频资料，到李杰的征祥贸易二手车2016年9月9日开业，可以印证李杰的房屋自2016年9月9日始已符合春苹公司承租的基本条件，因双方未约定租金开始计付的时间，应以2016年9月10日开始计算租金起点为宜。因双方未约定李杰能否占用一楼展厅东北角的一间办公室及二楼的东半部，从现场勘查来看，李杰占用上述房屋并不损害春苹公司经销汽车的整体外观形象和展厅销售效果，春苹公司对李杰占用上述房屋，当时也未曾提出异议，故对春苹公司所持李杰的征祥汽贸在2016年9月9日开业，说明李杰以其行为单方解除了房屋租赁关系之观点，本院不予采纳。春苹公司与李杰均认可年租金为8.8万元，月租金即为7333元，承租方春苹公司已安好展厅的地板砖及房屋上方三面的铝塑板、汽车标识，展厅内未展示实物汽车，也不能成为阻却自2016年9月10日起每月支付7333元租金的理由。出租方李杰在收取春苹公司10000元租金后，明知双方对租房事宜产生了隔阂，也不能只考虑反正春苹公司在涉案房屋上有投入，采取互不理睬的态度，使积怨日益增深，应积极与春苹公司沟通租房事宜或在催要租金无果的情况下主动解除合同，长期僵持下去对双方均无益处。承租人欠付租金在何种情况下可以导致出租人解除房屋租赁合同，在双方没有约定的情况下，法律法规及司法解释对此没有明确规定，结合本案的具体情况及农村的风俗习惯，争议的双方同住一村，在每年农历年底前应把本年的事做一了结，这样也有利于在新的一年有新的计划和打算。春苹公司与李杰最迟应在2017年1月25日（农历腊月二十八）前对双方合作与否做一了断，使社会财富发挥其应有的功效。所以李杰最迟应在2017年1月25日提出解除房屋租赁合同，而不应长期坐收租金，并放任其损失的扩大。因双方没有书面的租赁合同，违约责任不明，应视双方负同等的违约责任，双方的租赁合同解除后，春苹公司应给付李杰房屋租金期间为4个月零半个月［（2016年9月10日至2017年1月25日）4.5个月×7333元＝32998元］，即32998元。2017年6月12日，李杰以春苹公司所安装铝塑板不规范导致屋内漏雨强行拆除，李杰对此未能提交充足的证据，本院不予认可。合同解除后，春苹公司铝塑板的投入，李杰应予补偿：李杰拆除铝塑板时损坏了春苹公司的LED树脂发光字“春苹名车汇，春苹进出口贸易，TEL4008-399-981”，应予赔偿；李杰现保存的春苹公司的6个汽车标识，应予返还；春苹公司安装的地板砖与李杰的水泥地面已形成了附和，且李杰认可该地板砖基本可用，对春苹公司安装地板砖的价值，李杰应给付对价。春苹公司提交的安装铝塑板价格的证据、安装地板砖价格的证据、LED树脂发光字（春苹名车汇，春苹进出口贸易，TEL4008-399-981）价格的证据，该3组证据均不符合证据的基本要素，不能反映春苹公司此项投入的真实价值，应当通过司法鉴定程序予以解决，但经本院当庭释明，春苹公司不申请对该投入进行司法鉴定，本院又不宜酌情认定，故对春苹公司铝塑板、地板砖、LED树脂发光字的投入，春苹公司可另行主张，本案对此不做处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（五）项、第九十七条的规定，判决如下：一、解除李杰与永年县春苹进出口贸易有限公司的房屋租赁合同。二、李杰返还永年县春苹进出口贸易有限公司的汽车标识6个（详见2017年9月4日的现场勘验照片）。三、永年县春苹进出口贸易有限公司给付李杰房屋租金32998元（执行时扣除2016年3月16日已交付的10000元房屋租赁款）。四、驳回永年县春苹进出口贸易有限公司和李杰的其他诉讼请求。上述判决第二、三项，限本判决生效后十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1178元，反诉费1125元，共计2303元，由永年县春苹进出口贸易有限公司和李杰各承担1151.5元；永年县春苹进出口贸易有限公司多承担的26.5（1178-1151.5）元，由李杰直接给付永年县春苹进出口贸易有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于河北省邯郸市中级人民法院。审判员 李如科二〇一七年十月十三日书记员 张凯超附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 更多数据：