（2017）赣02民终493号

裁判日期: 2017-10-13

公开日期: 2018-02-12

案件名称

蔡新平、付林峰房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

江西省景德镇市中级人民法院

所属地区

江西省景德镇市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

蔡新平,付林峰

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

江西省景德镇市中级人民法院民事判决书（2017）赣02民终493号上诉人（一审原告）：蔡新平，男，1964年10月30日出生，汉族，江西省南昌市人，住景德镇市。被上诉人（一审被告）：付林峰，男，1962年4月27日出生，汉族，江西省余干县人，住景德镇市。上诉人蔡新平因与被上诉人付林峰房屋买卖合同纠纷一案，不服景德镇市珠山区人民法院（2016）赣0203民初504号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。蔡新平上诉请求：撤销一审判决，改判被上诉人按约定承担违约金10万元。事实与理由：（一）、一审判决认定事实错误。1、合同第七条第2项约定违约金10万元是不争的事实。既然一审判决认定合同有效，那么该约定自然有效，理应成为裁判的依据。2、被上诉人付林峰隐瞒事实，恶意虚假诉讼。合同签订前，被上诉人付林峰仍欠开发商4.5万元未付，其不仅隐瞒该事实，且反而两次起诉到法院，请求上诉人为其支付该款，最终被法院驳回。（二）、一审判决适用法律错误。1、一审判决适用合同法第44条、第60条驳回上诉人诉请，不符合法律规定。2、一审判决适用合同法第86条与本案性质明显不符；适用合同法第123条与本案有约定违约金情形不符。3、一审判决确定民事责任明显违背当事人约定和法律规定。驳回上诉人诉请，免除被上诉人违约责任，明显违背合同第四条、第七条第2项约定，同时违背合同法第114条规定。（三）、一审判决明显不公。在被上诉人未主张违约金过高的情况下，一审判决免除其全部违约金，侵害了上诉人合法权益。被上诉人答辩称：上诉人所述都是无稽之谈，我一分都不赔，我要要回我的房子。上诉人蔡新平一审诉讼请求：1、依法判令被告承担违约责任赔偿原告人民币10万元；2、本案诉讼费由被告承担。一审判决认定，2012年10月20日，付林峰通过景德镇信天房产经纪有限公司从张爱民、马明霞夫妇处，以21万元价款购得景德镇市为宇路富兴通公寓B栋一单元501室一套。2012年11月15日，付林峰又通过景德镇信天房产经纪有限公司将该房屋卖给原告蔡新平。原、被告经协商签订《公寓楼买卖合同》一份，约定，付林峰将为宇路富兴通公寓B栋一单元501室（含装修、家电、家具），以24.5万元价格出售给蔡新平。蔡新平在合同签订之日支付15万元，余款9.5万元在一个月内付清。付林峰保证该房产合法、权属清楚，无任何担保、抵押、房产瑕疵。签约成交前，该房产涉及的一切债权债务（包括开发商景德镇市富兴通房地产开发公司账务）由付林峰承担。任何一方因隐瞒事实，给对方造成经济损失，责任方赔偿对方10万元。以及其他权利义务。合同签订当日，原告蔡新平支付购房款15万元，被告付林峰即按约将该房屋及相关手续交给蔡新平。2012年12月14日，蔡新平向付林峰出具欠条一份，言明：今欠到付林峰4.5万元，明天下午3点左右到信天房产部支付，超过时间一天多支付0.5万元。此后，蔡新平获知诉争房屋原业主张爱民、马明霞夫妻尚欠景德镇市富兴通房地产开发公司房款4.5万元未付清，不同意向付林峰支付余欠房款4.5万元。双方为此发生纠纷。2014年5月6日，蔡新平将2万元房款交付景德镇市富兴通房地产开发公司后，持该房屋的原始购房合同书等材料与景德镇市富兴通房地产开发公司重新签订商品房买卖合同一份，将原购房人张爱民、马明霞变更为蔡新平。一审法院还查明：2013年1月4日，付林峰向法院起诉，要求蔡新平支付购房余款9.5万元及违约金2.85万元。2013年5月7日，该院作出（2013）珠民一初字第30号民事判决，驳回付林峰诉讼请求。2014年4月22日，付林峰再向该院起诉蔡新平，主张确认其与蔡新平签订的《公寓楼买卖合同》无效，付林峰收回公寓楼，返回蔡新平购房款15万元。2014年8月21日，该院作出（2014）珠民一初字第221号民事判决，一、确认付林峰与蔡新平在2012年11月15日签订的《公寓楼买卖合同》无效；二、蔡新平在判决生效后一个月内返还景德镇市为宇路富兴通公寓B栋一单元501室给付林峰，付林峰在判决生效后一个月内返还购房款20万元给蔡新平。蔡新平不服该判决提起上诉。景德镇市中级人民法院于2014年11月4日作出（2014）景民一终字第86号民事裁定，发回重审。该案于2014年12月12日重新立案，同时付林峰妻子任云林以第三人身份申请参加诉讼。2015年7月30日，该院作出（2014）珠民一初字第728号民事判决，一、付林峰与蔡新平在2012年11月15日签订的《公寓楼买卖合同》无效；二、蔡新平在判决生效后一个月内返还景德镇市为宇路富兴通公寓B栋一单元501室给付林峰、任云林，付林峰、任云林在判决生效后一个月内返还购房款22万元给蔡新平。蔡新平再次上诉，景德镇市中级人民法院于2015年11月20日作出（2015）景民一终字第225号民事判决，驳回了付林峰诉讼请求。原告蔡新平现以付林峰隐瞒出售的房屋拖欠开发单位房款未结清，任云林明知付林峰买卖诉争房屋却恶意参加诉讼为由，诉至法院，主张付林峰违约。一审法院认为，原告蔡新平与被告付林峰平等民事主体之间经协商一致签订的《公寓楼买卖合同》，其内容不违反法律禁止性规定，涉案房屋虽未办理房屋所有权登记，但并不是当事人原因造成，且没有影响该房屋合法占有、使用、收益的权利，故应确认有效。被告付林峰按约将诉争的房屋交付原告蔡新平使用，并已提供相关购买手续，履行了合同约定的主要义务。原告蔡新平陈述，被告付林峰故意隐瞒出售的房屋拖欠开发单位房款未结清事实。该院审查认为，被告付林峰与张爱民、马明霞夫妻签订合同买卖，以21万元价款购买诉争房屋。嗣后，付林峰按合同约定支付购房款21万元给张爱民、马明霞夫妻。结合付林峰承担两次房屋买卖全部的中介费用，并以24.5万元价款转卖，可确定被告付林峰转卖诉争房屋给出售给蔡新平时，并不知道张爱民、马明霞夫妻拖欠开发单位购房款4.5万元未清。但是，付林峰转让该诉争房屋给蔡新平，在蔡新平提出景德镇市富兴通房地产开发公司房款未付清的抗辩时，应当依法先期履行诉争房屋存在的债务。原、被告在合同中约定，任何一方因隐瞒事实，给对方造成经济损失，责任方赔偿对方10万元。因该违约金数额超过购房款总额的30%，且原、被告对违约金的约定为给对方造成经济损失，而原告未提供超出合同约定价款多支出购房款，或被告未交付房屋等等给原告造成具体损失的证据，故原告蔡新平主张被告付林峰承担违约责任赔偿损失10万元，无事实和法律根据，不予支持。至于原告蔡新平提出，任云林隐瞒明知付林峰买卖诉争房屋事实，却以不知情第三人恶意参加诉讼或者滥用诉权问题，因不属于本案房屋买卖纠纷违约责任范畴，不予处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第八十六条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决：“驳回原告蔡新平诉讼请求。”案件受理费2300元，由原告蔡新平承担。二审期间，双方当事人均没有提交新的证据。二审查明的事实与一审一致。本院认为：付林峰从原购房者张爱民手上购买争议房屋时，并不知张爱民尚欠景德镇市富兴通房地产开发有限公司购房款4.5万元。付林峰将该房屋卖给蔡新平后，不仅交付了房屋给蔡新平，还将购房的手续全部交付给蔡新平。在此时间节点上，付林峰是诚意而全面的履行了合同约定的义务。当蔡新平发现该房屋尚欠开发商购房款时，拒付剩余购房款给蔡新平。为此，付林峰起诉至一审法院，请求蔡新平付清购房款未获支持。其后，蔡新平交付2万元购房款给开发商，并与开发商重新签订购房合同。应该说此时付林峰仍然是诚意地在积极履行合同约定的义务。当然，按照合同条款，即使认定付林峰属于违约，但是这样的违约情形既非恶意，也不是故意隐瞒事实。按照普通公民的心理，若付林峰在从张爱民手上购买该房屋时知道其尚欠开发商购房余款未付清，付林峰也就不会出资购买。事实上，按照双方合同第四条约定，蔡新平在付清付林峰购房款后并实际占有使用该房屋，对此前的债权债务均由付林峰负责，即使开发商追索原购房者张爱民尚欠的购房款4.5万元牵扯到蔡新平，无论是协商还是诉讼，均不会损害到蔡新平的经济利益。故从某种意义上说，不是付林峰违约，而是蔡新平以该房屋尚欠开发商购房款未付清为籍口，拒绝履行向付林峰支付购房款的义务。因为签订合同时约定了“签约成交前，该房产涉及的一切债权债务（包括开发商景德镇市富兴通房地产开发公司账务）由付林峰承担”，并没有约定若付林峰未了结相关债权债务，蔡新平有权拒付剩余购房款给付林峰。反过来说，即使付林峰在签约成交前与开发商或其他人就此房屋存在债权债务，那也是付林峰负担，在此情况下，蔡新平仍然应当付清购房款给付林峰。综上所述，本院认为，一审判决认定事实清楚，适用法律并无不当，判决结果正确，应予维持。上诉人蔡新平提出一审判决认定事实和适用法律错误，理由不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元，免交。本判决为终审判决。审判长　　胡纯华审判员　　舒振亚审判员　　徐文生二〇一七年十月十三日书记员　　涂娜娜搜索“”