（2017）云01民终3712号

裁判日期: 2017-10-13

公开日期: 2017-12-18

案件名称

昆明筑思行房地产经纪有限公司、昆明远图建设有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

云南省昆明市中级人民法院

所属地区

云南省昆明市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

昆明筑思行房地产经纪有限公司,昆明远图建设有限公司,冯文,杨红,云南教育管理培训学院,张伟,赵晔,云南西点文化学校,陈文平,黄俊玮

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条；《中华人民共和国合同法》：第一百一十四条第一款，第二百二十四条第一款，第二百二十七条；《诉讼费用交纳办法》：第二十九条第一款，第三十条

全文

云南省昆明市中级人民法院民事判决书（2017）云01民终3712号上诉人（原审被告）：昆明筑思行房地产经纪有限公司，住所地：云南省昆明市董家湾东庄片区上东城13栋16-27号商铺。法定代表人：李文杰，董事长。委托诉讼代理人：尹佳雪，云南天外天律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审原告）：昆明远图建设有限公司，住所地：昆明市东风西路317号。法定代表人：朱庆宪，董事长。委托诉讼代理人：吴喜智，云南王永明律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：王博，云南王永明律师事务所律师，特别授权代理。原审第三人：冯文，女，1977年11月19日生，汉族，贵州省贵阳市人，住昆明市，原审第三人：杨红，女，1981年6月15日生，汉族，昆明市人，住昆明市，原审第三人：云南教育管理培训学院，住所地：昆明市一二一大街***号民族大学西院综合楼*楼。法定代表人：武云娟，院长。原审第三人：张伟，男，1955年11月26日生，汉族，昆明市人，住昆明市，原审第三人：赵晔，男，1976年6月6日生，汉族，云南省建水县人，住昆明市，原审第三人：云南西点文化学校，住所地：昆明市东风西路317号5楼。法定代表人：高银，校长。原审第三人：陈文平，男，1985年12月19日生，汉族，住昆明市，原审第三人：黄俊玮，男，1988年8月30日生，汉族，住昆明市，上诉人昆明筑思行房地产经纪有限公司（以下简称“筑思行公司”）因与被上诉人昆明远图建设有限公司（以下简称“远图公司”），原审第三人冯文、杨红、云南教育管理培训学院、张伟、赵晔、云南西点文化学校、陈文平、黄俊玮房屋租赁合同纠纷一案，不服昆明市五华区人民法院（2016）云0102民初5575号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。筑思行公司的上诉请求：撤销一审判决，改判：1、其与被上诉人继续履行双方2015年7月24日签订的《房屋租赁合同》、2016年2月25日签订的《房屋租赁补充协议》及2016年7月5日签订的《房屋租赁合同补充协议（二）》；2、上诉人支付被上诉人租金957740元；3、第三人继续使用租赁的房屋。事实及理由为：一、一审对其提交的证据不予质证的程序不合法，直接导致其应付被上诉人的房屋租金多增加了20万元。1、其与被上诉人于2016年7月5日签订了《房屋租赁合同补充协议（二）》，约定被上诉人同意其在应付1157740元租金的基础上减免20万元，该款项用于对租赁房屋的消防改造，剩余租金为957740元。2、其于2015年11月30日与云南新中安消防工程安装有限公司签署《施工合同》，2016年3月6日与云南德春钢结构工程有限公司欣都龙城项目部签署《施工合同》，对租赁房屋进行消防整改，目前仍在施工改造中，被上诉人对此是了解的。上述施工改造的总金额为40.1万元，被上诉人减免的20万元尚不够支付改造费用，上诉人自己垫付了20.1万元。但一审过程中，法院对上述证据不予质证，既不符合法律规定，也未尊重当事人之间的约定。二、上诉人不应支付被上诉人15万元的违约金。上诉人未支付后续租金系因被上诉人交付的房屋面积与合同约定不符，少交付了50㎡。一审中，被上诉人提交了关于未交付房屋面积的图纸及计算方法，系按套内面积计算的，而合同中约定的房屋面积是按建筑面积计算的，上诉人对此不予认可，并保留申请鉴定的权利。三、一审判令解除双方的租赁合同及补充协议不利于维护双方及第三人的利益。1、被上诉人目前未找到新的承租人租赁房屋，第三人腾房后，房屋空置，被上诉人无任何收益。2、第三人租赁房屋用于开办补习学校，如果强行腾房会导致即将面临中高考的学生补习中断。3、双方已就本案纠纷达成初步意见，具备和解的条件。综上，请求二审支持其上诉请求。昆明远图建设有限公司答辩称，一、上诉人一审中只提供了图纸，但未提交证据证实其已对消防设施进行了改造。且消防改造的费用属上诉人的经营成本，应由其自行承担。二、被上诉人已按合同约定将租赁物交付上诉人，但上诉人未按约定支付租金，已构成根本性违约，故应支付违约金。关于交付房屋的面积问题，双方签订的补充协议中已明确除留用的186平方米，其余房屋已全部交付上诉人，且五楼留用的房屋面积只有16.6㎡的情况，其一审提交的相应证据，证实不存在少交50㎡。三、根据《合同法》第二百二十七条之规定，本案的租赁合同符合解除条件。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审予以维持。原审第三人冯文、杨红、云南教育管理培训学院、张伟、赵晔、云南西点文化学校、陈文平、黄俊玮未陈述意见。远图公司向一审法院起诉，请求：1、解除原、被告签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁补充协议》；2、判令被告将涉案房屋腾还原告；3、判令被告向原告支付欠付的租金1157740元（租金暂计算至2016年10月31日，至被告实际交还房屋之日止的租金连续计算）；4、判令被告向原告支付违约金15万元；5、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：龙翔街152号（现门牌：××）3-7层房屋，房屋所有权人为原告，建筑面积2251.16㎡。2015年7月24日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于××办公楼3-7层及一楼大厅（面积约2251㎡）、食堂（面积约103㎡）出租给乙方使用，租期自2015年9月1日至2020年8月30日，租赁房屋仅作为办公、教学、培训用途，擅自该做其他用途需征得甲方同意。年租金为180万元，原则上按半年支付，首笔租金90万元，应于2015年9月1日前支付；起租日为2015年9月1日，合同签订之日，乙方一次性交付押金15万元，乙方可以转租、转借，但必须征得甲方书面同意；乙方有下列情形之一的，甲方可以单方面终止合同收回房屋，并由乙方赔偿甲方由此受到的损失：……7、乙方不按时足额缴付房屋租金和押金的。上述情形视为乙方违约，甲方有权自行破（换）锁，收回房屋……。任何一方单方不履行合同条款，违约方将向守约方支付违约金150000元。2016年2月25日，原、被告签订《房屋租赁补充协议》，约定因消防安全用水及通道改造等原因，租赁期限变更为2015年11月1日至2021年10月30日，期限六年；因部分房屋甲方留用，应扣除租赁面积186㎡，乙方实际租赁面积2168平方米，年租金为1657740元；协议生效后，即成为原合同不可分割的部分，与原合同具有同等法律效力，与原合同冲突时，以该协议为准。2016年4月1日，原告向被告邮寄《律师函》，载明：……请贵公司自收到本律师函之日起三日内尽快向昆明远图建设有限公司履行付款义务……。2016年6月13日，原告向被告发出房屋租金催收通知，到期被告未支付所欠租金；2016年7月5日，原、被告签订《房屋租赁合同补充协议（二）》，约定按租赁合同，到2016年4月乙方应向甲方付第一年租金1657740元，但乙方仅支付租金50万元，尚欠1157740元；甲方同意上述欠交租金免收20万元，由乙方用于对租赁房屋消防设施的改造、完善，剩余租金957740元，乙方应于2016年7月30日前一次性付清。今后乙方不得再以任何理由要求减免租金……。到期后，被告未支付剩余款项。另查明，2015年10月23日，被告与第三人冯文签订《房屋租赁合同》，约定被告将××一层食堂出租给冯文，面积为103㎡，租期自2015年10月21日至2020年10月20日。2016年3月21日，被告与第三人杨红签订《房屋租赁合同》，约定被告将××一楼铺面出租给杨红，面积约100㎡，租期自2016年3月21日至2021年3月21日。2016年3月21日，被告与第三人云南教育管理培训学院签订《房屋租赁合同》，约定被告将××三楼出租给该院，面积为260㎡，租期自2016年3月21日至2018年5月31日。2016年3月22日，被告与第三人张伟、赵晔签订《房屋租赁合同》，约定被告将××四楼出租给张伟、赵晔。2016年1月17日，被告与第三人陈文平签订《房屋租赁合同》，约定被告将××六楼出租给陈文平，面积为170㎡，租期自2016年2月20日至2021年2月20日。2016年1月20日，被告与第三人黄俊玮签订《房屋租赁合同》，约定被告将××七楼出租给黄俊玮，面积为520㎡，租期自2016年2月20日至2021年2月20日。2015年9月20日，被告与第三人云南西点文化学校签订《房屋租赁合同》，约定被告将××办公楼五层出租给该校，租期自2015年9月10日至2020年9月10日。一审法院认为，原、被告所签《房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，合法有效。根据合同约定，原告交付了租赁物，被告支付了50万元租金。2016年2月25日，原、被告签订《房屋租赁补充协议》。根据约定，租期变更为2015年11月1日至2021年10月30日，期限六年，租金从2015年11月1日计租，还约定扣除原告使用的面积186平方米，被告实际租赁面积2168平方米，年租金1657740元。2016年7月5日，原被告签订《房屋租赁合同补充协议（二）》，约定减免被告20万元，用于对租赁房屋消防设施的改造、完善，该约定是附条件的约定，被告未提交相应证据证明已进行了改造。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，由负有举证责任的当事人承担不利后果。庭审中，被告称原告交付的租赁物面积不够，但无相应证据予以佐证，故不予采信。按约定租期从2015年11月1日开始，被告共支付租金50万元，由于被告未按时支付租金，已构成根本性违约，原告可单方终止合同，收回房屋，故对原告诉请解除合同、补充协议予以支持，由被告支付原告2015年11月1日至实际腾房之日止的租金，按每天4541.75元计算，并承担违约金15万元。由于租赁合同及补充协议已解除，而被告承租的租赁物由第三人承租使用，故由第三人将承租的租赁物交还原告。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条第（三）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条及《诉讼费用交纳办法》第十六条、第二十九条之规定，判决：“一、解除原告昆明远图建设有限公司与被告昆明筑思行房地产经纪有限公司于2015年7月24日签订的《房屋租赁合同》、2016年2月25日签订的《房屋租赁补充协议》、2016年7月5日签订的《房屋租赁合同补充协议（二）》；二、被告昆明筑思行房地产经纪有限公司于本判决生效后三日内支付原告昆明远图建设有限公司2015年11月1日至2016年10月30日止的租金1157740元，支付2016年11月1日至实际腾房之日止的租金（按每天4541.75元计算），并支付违约金15万元；三、第三人冯文于本判决生效后三十日内将昆明市××一楼铺面，面积约100平方米腾还给原告昆明远图建设有限公司，第三人云南教育管理培训学院本判决生效后三十日内将××三楼，面积约260平方米腾还给原告昆明远图建设有限公司，第三人张伟、赵晔签订本判决生效后三十日内将××四楼还给原告昆明远图建设有限公司，第三人云南西点文化学校本判决生效后三十日内将××办公楼五层腾还给原告昆明远图建设有限公司，第三人陈文平本判决生效后三十日内将××六楼，面积约170平方米腾还给原告昆明远图建设有限公司，第三人黄俊玮本判决生效后三十日内将××七楼，面积约520平方米腾还给原告昆明远图建设有限公司”。对于一审已认定的法律事实，上诉人提出异议，主张被上诉人留用的房屋面积不止186㎡，并申请对此进行鉴定。被上诉人则认为上述面积系根据建筑施工图纸计算而来，故上诉人的主张不能成立。本院认为，对于被上诉人留用房屋的面积，上诉人在签订协议时应是明知的，而双方在协议中已经明确上述房屋面积为186㎡，故上诉人对此是认可的。现其主张上述房屋面积不止186㎡，但其并未提交充分有效的证据对此予以证实，故本院不予支持。其在二审申请鉴定的理由亦不充分，本院不予准许。对于一审认定的其他法律事实，双方当事人均无异议，本院予以确认。另在二审过程中，上诉人为证实其已完成对租赁房屋消防设施的改造、完善，提交如下证据：1、其与云南新中安消防工程安装有限公司签订的《××消防改造工程施工合同》；2、其与云南德春钢结构工程有限公司欣都龙城项目部签订的《消防通道楼梯钢结构施工合同书》；3、已完成的消防设施照片14张。被上诉人对于上诉人提交的上述证据不予质证，且表示其对上诉人是否进行上述设施的改造不清楚。本院认为，上诉人提交的上述证据符合证据的形式要件，可以证实上诉人已对消防设施进行了改造，故本院对此予以采信。本院认为，对于被上诉人主张解除租赁合同及补充协议的请求，如一审所述，上诉人在占有使用租赁房屋后，仅支付50万元租金，其余租金拖欠至今，已构成根本性违约，被上诉人有权根据合同约定及法律规定解除双方的租赁合同及补充协议，并要求上诉人支付违约金15万元。对于被上诉人欠付租金的数额，根据双方签订的《房屋租赁合同补充协议（二）》，明确至2016年4月，上诉人应付第一年，即2015年11月1日至2016年10月31日的租金1657740元，但其仅支付50万元，尚欠1157740元，同时约定被上诉人同意免收20万元，用于上诉人对租赁房屋消防设施的改造、完善。现经二审查明，上诉人进行了上述改造工程，故该200000元应予以扣减，其尚欠第一年租金957740元。此外，自2016年11月1日起，上诉人应按4541.75元/天的标准向被上诉人支付至实际腾房之日止的租金。对于一审判决由第三人腾房的处理方式符合法律规定，但遗漏了对第三人杨红承租房屋的处理其表述不当，本院予以更正。综上，一审判决认定事基本清楚，判决解除双方的租赁合同及补充协议并由上诉人支付违约金正确，本院予以维持；但对于欠付租金的金额及第三人腾房事宜处理有误，本院予以更正；对于上诉人上诉请求及理由的成立部分，本院予以支付。据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百二十四条第一款、第二百二十七条及《诉讼费用交纳办法》第二十九条、第三十条之规定，判决如下：一、维持昆明市五华区人民法院（2016）云0102民初5575号民事判决第一项；即“一、解除原告昆明远图建设有限公司与被告昆明筑思行房地产经纪有限公司于2015年7月24日签订的《房屋租赁合同》、2016年2月25日签订的《房屋租赁补充协议》、2016年7月5日签订的《房屋租赁合同补充协议（二）》；”二、撤销昆明市五华区人民法院（2016）云0102民初5575号民事判决第二、三项，即“二、被告昆明筑思行房地产经纪有限公司于本判决生效后三日内支付原告昆明远图建设有限公司2015年11月1日至2016年10月30日止的租金1157740元，支付2016年11月1日至实际腾房之日止的租金（按每天4541.75元计算），并支付违约金15万元；三、第三人冯文于本判决生效后三十日内将昆明市东风西路317号一楼铺面，面积约100平方米腾还给原告昆明远图建设有限公司，第三人云南教育管理培训学院本判决生效后三十日内将东风西路317号三楼，面积约260平方米腾还给原告昆明远图建设有限公司，第三人张伟、赵晔签订本判决生效后三十日内将东风西路317号四楼腾还给原告昆明远图建设有限公司，第三人云南西点文化学校本判决生效后三十日内将东风西路317号办公楼五层腾还给原告昆明远图建设有限公司，第三人陈文平本判决生效后三十日内将东风西路317号六楼，面积约170平方米腾还给原告昆明远图建设有限公司，第三人黄俊玮本判决生效后三十日内将东风西路317号七楼，面积约520平方米腾还给原告昆明远图建设有限公司；”三、由昆明筑思行房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内一次性支付昆明远图建设有限公司2015年11月1日至2016年10月31日止的租金957740元及违约金150000元，并支付自2016年11月1日起至实际腾房之日止的租金（按每天4541.75元计算）；四、冯文将昆明市东风西路317号一层食堂（面积为103㎡）腾还给昆明远图建设有限公司；杨红将昆明市东风西路317号一楼铺面（面积约100㎡）腾还给昆明远图建设有限公司；云南教育管理培训学院将东风西路317号三楼（面积为260㎡）腾还给昆明远图建设有限公司；赵晔、张伟将东风西路317号四楼腾还给昆明远图建设有限公司；陈文平将东风西路317号六楼（面积约170㎡）腾还给昆明远图建设有限公司；云南西点文化学校将东风西路317号办公楼五层腾还给昆明远图建设有限公司；黄俊玮将东风西路317号七楼（面积约520㎡）腾还给昆明远图建设有限公司，上述腾房行为限于本判决生效之日起三十日内履行；五、驳回昆明远图建设有限公司的其他诉讼请求。一、二审案件受理费人民币33140元，由上诉人昆明筑思行房地产经纪有限公司负担24200元，由被上诉人昆明远图建设有限公司负担8940元。本判决为终审判决。审判长　吕　强审判员　宋光玉审判员　罗增龙二〇一七年十月十三日书记员　王冰睿搜索“”