（2017）鲁02民终6602号

裁判日期: 2017-10-13

公开日期: 2017-11-30

案件名称

于龙寿、石立新租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

山东省青岛市中级人民法院

所属地区

山东省青岛市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

于龙寿,石立新,平度市李园街道西马家沟村民委员会,于咏梅

案由

租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百六十九条，第一百七十条，第一百七十五条

全文

山东省青岛市中级人民法院民事判决书(2017)鲁02民终6602号上诉人（原审原告）：于龙寿。委托诉讼代理人：李永智，山东天正平律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨振斋，山东天正平律师事务所律师。上诉人（原审原告）：石立新。委托诉讼代理人：李永智，山东天正平律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨振斋，山东天正平律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：平度市李园街道西马家沟村民委员会。法定代表人：王棋，村委主任。委托诉讼代理人：李明，山东泽川律师事务所律师。委托诉讼代理人：万德波，山东泽川律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：于咏梅。委托诉讼代理人：李明，山东泽川律师事务所律师。委托诉讼代理人：万德波，山东泽川律师事务所律师。上诉人于龙寿、石立新与被上诉人平度市李园街道西马家沟村民委员会（以下简称西马家沟村委）、于咏梅租赁合同纠纷一案，不服山东省平度市人民法院（2017）鲁0283民初2758号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人于龙寿、石立新及共同委托诉讼代理人李永智、杨振斋，被上诉人西马家沟村委的法定代表人王棋、被上诉人于咏梅及共同委托诉讼代理人李明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。于龙寿、石立新上诉请求：1、撤销一审判决关于合同有效的判项，确认于咏梅与西马家沟村委签订的房屋租赁合同无效；2、于咏梅返还收取石立新的租赁费30000元。事实与理由：于龙寿、石立新租赁使用涉案场地在先，已经15年。一审认定于咏梅与西马家沟村委于2015年8月12日和2016年12月7日签订的房屋租赁合同有效是错误的。西马家沟村委租赁给于咏梅的50间房屋和4650平方米的场地自1999年起至今，一直由于龙寿、石立新使用，西马家沟村委在原租赁合同到期后，继续由于龙寿、石立新占有使用，于龙寿、石立新有优先租赁权。且西马家沟村委收取2009年至2014年5月的租金为89946元，于龙寿应缴租金数额为75000元，因此，实际交纳租金数额超出应缴纳租金，说明西马家沟村委已经事实接受于龙寿缴纳的2015年度租金14946元。于咏梅与西马家沟村委之间的租赁合同签订程序违法，于龙寿与石立新在案涉土地上投资超过250万元，西马家沟村委在没有与于龙寿、石立新协商的情况下，也没有经过村两委批准或召开全体村民会议与于咏梅签订合同，侵害村委及于龙寿、石立新的利益，是无效合同。一审判决50间房屋条款无效正确，但应当判决整个场地租赁合同无效。于咏梅、西马家沟村委辩称，于龙寿、石立新主张的优先租赁权不是法定权利，于龙寿签订的租赁合同中没有约定优先租赁权。于龙寿、石立新主张已经缴纳2015年租金没有依据，因于龙寿种植芹菜，石立新经营冷库，村委每年从于龙寿、石立新处购买大量芹菜、海鲜作为慰问品，村委为方便结算，以货款抵账租赁费，是以物抵债的行为，与租赁是不同的两个法律关系。于咏梅与西马家沟村委之间的租赁合同没有合同无效的任何情形，于龙寿与于咏梅为父女关系，于龙寿因身体原因告知村委与于咏梅签订合同，且于咏梅、村委与石立新之间已经形成稳定的出租、转租关系，西马家沟村委与于咏梅无权撤销合同。涉案场地的租赁经营取决于市场主体的一致意思表示，并非村民会议决议范畴，是否经过批准或议事不影响合同效力。对于于龙寿、石立新的投资资产，应由各方根据合同约定另行处理，合同期限与投资数额无关。于龙寿、石立新向一审法院诉讼请求：1、依法确认于龙寿、石立新对租赁平度市李园街道西马家沟村民委员会的场地享有优先租赁权。2、依法确认于咏梅与西马家沟村委签订的房屋租赁合同无效。3、于咏梅返还收取于石立新的租赁费30000元。4、诉讼费对方负担。一审法院经审理查明：于龙寿为证明自己的主张提供的证据有：2009年2月30日于龙寿与村委签订的场地租赁合同和与石立新签订的转租合同，2010年至2014年于龙寿以芹菜、鱼、慰问品顶场地租赁费的单据9只。石立新对于龙寿的上述证据无异议；于咏梅、西马家沟村委对于龙寿提供的场地租赁合同的公章真实性有异议，但认可其内容真实性，对转租合同表示不知情，对2013年6月金额为4800元的芹菜顶租金收据以没有公章和经办人签字为由表示异议，对其他收据无异议。石立新为证明自己的主张提供的证据有：1.村委证明石立新在租赁的土地上经营青岛千翠源蔬菜合作社投资200万元的证明一份，青岛千翠源蔬菜专业合作社和平度市雪原冷库营业执照，证明石立新在租赁场地上合法经营企业，投资200万元的事实。2.西马家沟村委、于咏梅签订的房屋（场地）租赁合同及于咏梅收石立新租金共30000元的收条，证明西马家沟村委、于咏梅就于龙寿租的土地又重新签订租赁合同，村委将石立新建的50间房屋出租给于咏梅，于咏梅还收石立新300**元租金的事实。3.于龙寿出具2010年至2011年收到鱼款33430元，2013年、2014年收租赁费37700元的收条及1999年至2009年的租赁费、芹菜款已结清的证明条，证明石立新向于龙寿交足租金的事实。于龙寿对石立新提供的证据无异议。西马家沟村委、于咏梅对石立新提供的村委出具的石立新投资200万的证明以公章虚假、村委与石立新不存在合同关系、无证据证明其内容真实性为由表示异议，对石立新提供的其他证据无异议。于咏梅为证明自己的主张提供的证据有：1.西马家沟村委、于咏梅于2015年8月12日和2016年12月7日签订的房屋（场地）租赁合同。2.于咏梅于2015年8月18日和2016年11月17日向村委交租赁费的收据。村委对于咏梅提供的证据无异议；于龙寿、石立新以于咏梅提供的合同以侵犯了其财产权和优先租赁权为由表示异议，对于咏梅提供的收据真实性有异议。一审法院对双方无异议的证据予以确认。对有异议的证据认定如下：于龙寿提供的租赁合同，村委与于咏梅虽不知情，但其内容与村委与于龙寿签订的租赁合同能够相互印证，故该转租合同一审法院予以采纳。石立新提供的投资200万的村委证明与诉讼请求无关联性，本案不予采纳。于咏梅提供的两份合同，于龙寿、石立新对真实性无异议，且在诉讼中认可签订事实，予以采纳，于咏梅提供的两只租赁费收据与其提供的两份租赁合同能相互印证，予以采纳。村委未提供证据。审理中当事人陈述结合采纳的证据，能够认定事实如下：于咏梅是于龙寿的女儿。2009年2月30日于龙寿与村委续签《场地租赁合同》一份，约定：村委将村北4200平方米（东临青沙路、西临全城饭店、南邻道路、北临西关企业）的场地（内有上期合同投资5万元建的已归村委所有的房屋）自2009年3月1日至2014年2月30日，租给于龙寿，年租金15000元，合同期内于龙寿土建投资（标准房）必须达到80000元，合同期满无偿归村委所有，其他土建投资可协商处理，协商不成，乙方自行处理。同日，于龙寿、石立新又续签了土地租赁合同，约定：自2009年3月1日至2014年2月30日于龙寿将租赁村委的上述土地继续转租给石立新20**平方米，年租金12000元，合同期满，在于龙寿与村委重新签订合同的基础上，双方另行续签合同，石立新在该租赁地的设施、投资均归石立新所有和处置等。合同签订后，于龙寿继续占有之前租用村委位于村北的4200平方米场地，并将其中2000平方米的场地继续转租给石立新经营“平度市雪原冷库”（冷库系石立新20**年以前建造的，无行政主管部门审批手续）。还将一部分交给女儿于咏梅经营预制件用。截止2014年5月，村委给于龙寿共出具以芹菜、鱼、慰问品抵顶的租赁费收据8只，总金额为85146元，另有2013年6月金额为4800元以芹菜顶租金的收据一只未加盖村委公章，无经办人签字，村委不认可。截止2014年6月6日，于龙寿给石立新出具收租金和以鱼顶租金便条4只，总金额为71130元。2015年8月12日，村委与于咏梅就2009年被告村委租给于龙寿的上述场地重新丈量清点后签订了房屋（场地）租赁合同。约定：村委同意将位于村北房屋及场地总面积4650平方米，房屋50间租给于咏梅使用，租期自2015年1月1日至2015年12月30日，年租金15000元于合同签订之日一次性付清等。合同签订后，于咏梅于2015年8月18日交给村委2015年租金15000元，但场地和房屋仍由于龙寿、石立新和于咏梅按2014年前的划分范围各自一直占有使用至今，石立新还于2015年8月3日、2015年8月26日、2015年9月9日、2015年10月6日、2015年10月26日、2015年11月8日、2015年12月12日分别付给于咏梅10000元、4000元、3000元、4000元、4000元、1000元、4000元，共计30000元，作为2015年1月1日至12月31日租赁费。2016年11月17日于咏梅向被告村委交租赁费15000元。2016年12月7日，西马家沟村委、于咏梅又续签了房屋（场地）租赁合同，内容除租期自2016年1月1日至2016年12月30日外其他同2015年8月12日西马家沟村委、于咏梅签订的合同。合同签订后，场地和房屋仍由于龙寿、石立新和于咏梅按2014年前的划分范围各自一直占用，因石立新未再向于咏梅交租赁费，于咏梅将石立新经营的冷库门用建筑垃圾封堵。于是石立新提起了该诉讼。一审法院认为：村委与于龙寿签订的场地租赁合同到期后，村委又将该场地重新丈量后与于咏梅签订场地租赁合同，西马家沟村委与于咏梅形成了新的租赁关系，其合同内容是双方的真实意思表示，不违反法律法规规定，故该合同为有效合同。但合同中涉及的50间房屋，是在村委与于咏梅签订租赁合同之前原承租人和原次承租人建造的，不具有行政主管部门审批手续，原承租人与村委的合同到期后仍由原承租人和原次承租人一直占有使用，未就归属问题进行处理，村委重新出租该场地将这种房屋也列为租赁物写入合同中欠妥，该合同涉及50间房屋租赁的条款应为无效条款。需要明确的是合同中的无效条款不能否认整个合同的效力，于龙寿、石立新以该50间房屋出租内容无效为由主张整个场地租赁合同无效是不符合法律规定的，故于龙寿、石立新该主张不予采纳。于龙寿、石立新还主张自己对涉案租赁物享有优先租赁权，村委与于咏梅侵害石立新、于龙寿的优先租赁权所签订的租赁合同无效，因承租人的优先租赁权不是法定的，于龙寿与村委双方在合同中又没有约定合同到期承租人享有优先租赁权的内容，即使有优先租赁权的内容约定，基于物权优先债权的原则，出租人侵害承租人优先租赁权与他人签订租赁合同的后果是承担违约责任赔偿损失，并不能以此为由否认与他人签订的合同效力，故于龙寿、石立新该主张也不予支持。石立新要求于咏梅返还2015年的租金30000元，因于咏梅与村委签订的场地租赁合同有效，于咏梅签订合同后将部分租赁场地允许石立新继续使用，石立新在租赁场地建的房屋也仍由石立新继续使用，石立新又分七次自愿向于咏梅交2015年租金共30000元，应视为于咏梅与石立新之间的场地转租行为是双方的真实意思表示，石立新交30000元租金属场地转租费，故其请求无理。综上，于龙寿、石立新的诉讼请求于事实于法无据，不予支持。一审法院依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条，《中华人民共和国合同法》第五十六条第二款，《中华人民共和国民法通则》第五条规定，判决：一、平度市李园街道西马家沟村民委员会与于咏梅之间于2015年8月12日和2016年12月7日签订的场地租赁合同有效，但其中的50间房屋出租条款系无效条款；二、驳回于龙寿、石立新的其他诉讼请求。案件受理费550元，由于龙寿、石立新负担。二审期间，上诉人于龙寿、石立新提交青岛千翠源蔬菜专业合作社章程及照片一宗，证明合同约定超过8万元以外的投资，应在合同期满后双方协商处理，而本案被上诉人村委会在而合同期满后，没有对上诉人投资建设的固定资产进行协商处理的情况下，将场地租赁给于咏梅，侵害上诉人的利益。本院认为，西马家沟村委与于龙寿签订的场地租赁合同已经到期，西马家沟村委在租赁合同到期后又将该场地重新丈量与于咏梅签订场地租赁合同，与于咏梅形成了新的租赁关系，其合同内容是双方的真实意思表示，不违反法律法规规定，因此，西马家沟村委与于咏梅之间的租赁合同为有效合同，一审对此认定得当，本院予以确认。双方当事人对于一审认定租赁合同中50间房屋的租赁条款为无效条款，均无异议，本院对该认定予以维持。于龙寿、石立新主张对涉案租赁物享有优先租赁权，但根据法律规定，承租人不享有法定的优先租赁权，于龙寿与村委在合同中亦未对优先租赁权进行约定，因此，一审法院对于龙寿、石立新的主张不予采信，认定得当，本院予以确认。对于于龙寿、石立新提出村委与于咏梅之间未经村民会议程序签订的租赁合同应为无效的主张，本院认为，村委会是否经过村民会议程序讨论决定出租村集体土地，系村委会的内部程序问题，不影响村委会对外出租集体土地的合同效力，因此，于龙寿、石立新以此为由主张合同无效，缺乏依据，本院不予支持。对于于龙寿、石立新提出在涉案土地上投资巨大，村委在未与其协商的情况下租赁给于咏梅，侵害其利益的主张，因双方当事人对于是否协商的事实存在争议，且村委与于龙寿、石立新在合同到期后是否进行协商，也不能作为认定村委与于咏梅合同效力的条件，况且石立新在于咏梅承租之后还向于咏梅缴纳过租金，说明石立新与于咏梅之间建立了事实的转租关系，于咏梅在本案中亦从未主张解除转租关系，并不影响石立新使用涉案土地，未侵害石立新的利益，因此，本院对于于龙寿、石立新的主张不予采信。综上，于龙寿、石立新的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费550元，由上诉人于龙寿、石立新负担。本判决为终审判决。审判长　龙　骞审判员　孙向东审判员　马　喆二〇一七年十月十三日书记员　郭丹丹书记员　阚玉龙搜索“”