（2017）渝0109民初6509号
裁判日期: 2017-10-13
公开日期: 2017-10-27
案件名称
涂小云与重庆隆鑫锐智投资发展有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
重庆市北碚区人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
涂小云,重庆隆鑫锐智投资发展有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第四十一条，第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百六十二条
全文
重庆市北碚区人民法院民 事 判 决 书（2017）渝0109民初6509号原告：涂小云，女，1981年4月23日出生，汉族，住重庆市北碚区。被告：重庆隆鑫锐智投资发展有限公司，住所地重庆市石坪桥横街谢陈路大公馆南侧，统一社会信用代码91500107790715640M。法定代表人：李志强，公司董事长。委托诉讼代理人：高程，男，公司员工。原告涂小云与被告重庆隆鑫锐智投资发展有限公司（以下简称隆鑫公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年7月18日立案后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告涂小云，被告隆鑫公司的委托诉讼代理人高程到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告涂小云向本院提出诉讼请求：1、判令被告依据与原告签订的《重庆市商品房买卖合同》建筑设备安装标准约定，将室内智能化配置：可视对讲分机，红外探头、紧急报警按钮安装到位，且可以正常使用；2、判令被告依据与原告签订的《重庆市商品房买卖合同》第十六条约定，赔偿装饰设备达到约定前的物业管理费4000元；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告签订了《重庆市商品房买卖合同》，合同附件三约定了室内智能化配置的标准，并约定了违约责任后果。但实际情况为自原告接房以来，被告并未如约为原告安装室内可视对讲分机、红外探头、紧急报警按钮。因被告存在违约行为，故应承担相应的违约责任。被告隆鑫公司辩称，原告诉称的智能化设备尚在调试，且该智能化设备属于为小区公共安全所配备的设施，并不属于房屋设施。该设施若暂时无法正常使用不影响原告装修和使用房屋，也没有对原告造成任何损害，不应赔偿原告物管费损失。原告的实际交房日期为2015年6月30日，在接房的当天原告验收并检查了房屋的建筑质量和附属设施情况，可以推定原告在实际接房时就知道或应当知道智能化设备是否安装及能否正常使用。原告最迟应于2017年6月30日提起诉讼，因此本案已过诉讼时效。本院经审理认定事实如下：原告（乙方、买方）与被告（甲方、卖方）于2014年1月17日签订了《重庆市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的座落于重庆市北碚区××镇××路×号×幢×-×-×，建筑面积80.06㎡的预售商品房一套。合同第七条第（一）款第2项约定，属预售商品房的，甲方应当在2015年6月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。合同第八条第2款约定，如乙方无正当理由拒绝接房的，自书面交房通知确定的交付使用之日起视为已交付，该房屋毁损、灭失的风险及物业服务费由乙方承担。合同第十六条约定，甲方交付使用的商品房的建筑材料、设备安装标准应符合双方约定（附件三）的标准，该商品房系装修房的，装修标准还应符合双方约定（附件四）的约定。达不到约定标准的，乙方有权要求甲方按照下述第2种方式处理：……2、限期整改至双方约定标准；若装饰设备整改期间乙方装修或使用房屋的，则装饰设备达到约定标准前的物业管理费由甲方承担。该合同附件3第二条第1款约定，门窗：入户门为品牌防盗门；户内预留门洞；双层中空玻璃塑钢窗（门）…...第二条第12款约定，室内智能化配置：可视对讲分机，红外探头，紧急报警按钮。2015年6月30日，原告办理了涉案房屋的接房手续。接房后，原告对涉案房屋进行了装修并入住。涉案房屋的不动产权已登记至原告名下。原告举示的重庆隆鑫物业管理有限公司开具的收据及发票显示：原告已缴纳了物管费4499.34元。其中发票的开票日期为2017年8月2日，物管费缴费期间为2016年1月1日至2017年8月31日。被告对收据及发票的真实性无异议，但认为原告于诉讼过程中即2017年8月2日缴纳的物管费3970.95元不应在本案中处理。关于室内智能化配置的安装使用情况。原告陈述，原告起诉后被告安装了可视电话分机、红外探头，但无法使用。紧急报警按钮没有安装。被告陈述，室内的智能化设备在接房时已经交给原告，是否安装不清楚。因为智能化设备必须在房屋装修之后才能安装，故被告交房时不可能安装该智能化设备，该设备应由物管公司负责安装。本院认为，原告与被告签订的《重庆市商品房买卖合同》及附件系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按合同内容履行各自义务。关于诉讼时效问题。本院认为，根据2017年10月1日起开始施行的《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款之规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。该规定与《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条关于诉讼时效的规定不一致，根据新法优于旧法的原则，本案应当适用《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款之规定，即本案的诉讼时效期间为三年。因此，自2015年6月30日起算三年时效，原告起诉时尚未超出诉讼时效期间，被告辨称原告诉讼时效已过的意见不能成立，本院不予采纳。根据原、被告签订的合同约定，被告应为原告提供并安装室内智能化配置即可视对讲分机、红外探头、紧急报警按钮，且上述配置可以正常使用。被告并未举证证明上述智能化设备已经安装，应承担相应的不利后果，故本院对原告陈述的涉案涉案房屋只安装了可视电话分机、红外探头、未安装紧急报警按钮，且可视电话分机、红外探头安装后无法正常使用的事实予以采信。因被告未为原告安装紧急报警按钮，可视电话分机、红外探头安装后无法使用，故原告要求被告安装紧急报警按钮，并确保室内智能化设备可以正常使用的请求，符合双方合同约定，本院予以支持。因原告自述被告已安装了可视电话分机、红外探头，其再次要求被告安装上述设备，没有事实依据，本院不予支持。关于被告是否应支付原告物管费损失问题。合同第十六条约定，若装饰设备整改期间乙方装修或使用房屋的，则装饰设备达到约定标准前的物业管理费由甲方承担。关于对该条约定被告承担物管费期间的理解存在两种解释：第一种解释为整改期间，即整改期间原告产生的物管费由被告承担；第二种解释为仅约定了被告承担物管费的截止时间，并未约定起始时间，整改期间装修或使用房屋只是被告承担物管费的条件，而不是被告承担物管费的具体期间，对于原告从接房后至装饰设备整改达到约定标准前的物管费应由被告承担。《中华人民共和国合同法》第四十一条规定，对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。本案针对合同第十六条存在两种理解的情况下，应作出不利于提供格式条款一方即被告的解释，故本院采信第二种解释，即只要原告装修或使用房屋，被告应承担从原告实际接房后至装饰设备整改达到约定标准前的物管费。因原告接房后进行了装修使用，并向物业管理公司缴纳了物管费用4499.34元，该部分物管费应由被告承担。被告认为原告部分物管费是在诉讼过程中缴纳的，不应在本案中进行处理。对此，本院认为，原告在庭审之前补缴了2016年1月至2017年8月期间的物管费，而截止至庭审时，被告仍未为涉案房屋安装紧急报警按钮，故被告辩称原告在庭审之前补缴的物管费用不应在本案中处理，没有法律依据，本院不予采纳。原告要求被告赔偿的物管费4000元低于其实际缴纳的物管费金额，本院予以支持。综上所述，被告应在涉案房屋安装紧急报警按钮，并将可视对讲分机、红外探头、紧急报警按钮调试至可正常使用，并赔偿原告物管费损失4000元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十一条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款、第二百零六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告重庆隆鑫锐智投资发展有限公司于本判决生效之日起30日内为原告涂小云所有的坐落于重庆市北碚区××镇××路×号×幢×-×-×房屋安装紧急报警按钮，并将可视对讲分机、红外探头、紧急报警按钮调试至可正常使用；二、被告重庆隆鑫锐智投资发展有限公司于本判决生效之日起30日内支付原告涂小云物管费损失4000元；三、驳回原告涂小云的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告重庆隆鑫锐智投资发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判员 王建金二〇一七年十月十三日书记员 阙 锐 微信公众号“”