（2017）渝0109民初6430号
裁判日期: 2017-10-13
公开日期: 2017-10-27
案件名称
曹怀北杨莉与重庆隆鑫锐智投资发展有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
重庆市北碚区人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
杨莉,曹怀北,重庆隆鑫锐智投资发展有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百六十二条
全文
重庆市北碚区人民法院民 事 判 决 书(2017)渝0109民初6430号原告：杨莉，女，1985年8月16日出生，汉族，户籍地四川省华崟市，现住重庆市北碚区。委托诉讼代理人：曹怀北(杨莉之夫)，住重庆市北碚区。原告：曹怀北，男，1985年3月2日出生，汉族，住重庆市北碚区。被告：重庆隆鑫锐智投资发展有限公司，住所地重庆市石坪桥横街谢陈路大公馆南侧，统一社会信用代码91500107790715640M。法定代表人：李志强，该公司总经理。委托诉讼代理人：高程，男，该公司员工。原告杨莉、曹怀北与被告重庆隆鑫锐智投资发展有限公司（以下简称隆鑫公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年7月14日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告（兼杨莉的委托诉讼代理人）曹怀北，被告隆鑫公司的委托诉讼代理人高程到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨莉、曹怀北向本院提出诉讼请求：1、被告隆鑫公司根据与原告签订的《重庆市商品房买卖合同》建筑设备安装标准约定，将室内智能化配置：可视对讲分机，红外探头、紧急报警按钮安装到位，且可以正常使用；2、判令被告依据与原告签订的《重庆市商品房买卖合同》第十六条约定，赔偿装饰设备达到约定前物业管理费4943.31元由被告承担并支付该笔费用；3、被告承担诉讼费。庭审中，原告当庭明确第二项诉讼请求中物业管理费4943.31元的期间为2015年7月1日至2017年6月30日。事实和理由：2014年4月25日，原告与被告签订《重庆市商品房买卖合同》，约定原告购买被告位于重庆市北碚区XXX镇XX路XXX号X栋X单元X-X号房屋，建筑面积80.51㎡，总成交金额486508元。合同附件三第二条第十二款约定，安装室内智能化配置：可视对讲机，红外探头、紧急报警按钮。合同第十六条约定，达不到约定标准的，原告有权要求被告限期整改至双方约定标准，若装饰设备整改期间乙方装修或使用房屋的，则装饰设备达到约定标准前的物业管理费由甲方承担。合同签订后，原告依约支付了全部房款，但被告从原告接房至今都没有安装合同附件三规定的设备，合同约定的可视对讲分机，红外探头、紧急报警按钮，至今无法启动使用，故原告起诉来院。被告隆鑫公司辩称：1、原告诉状中所称的智能化配置尚在调试。且该智能化配置是为小区安全统一配备，并不是为原告一家单独使用。原告实际接房日期为2015年6月30日，实际接房日当天，涉案房屋红外探头和紧急报警按钮已经实际安装，可视对讲分机已经交于原告，原告在接房当日就知道或应当知道可视对讲分机尚未安装，智能化配置无法正常使用，原告最迟应当在接房之日后的两年内即2017年6月30日提起诉讼，原告实际起诉日期为2017年7月14日，原告从未向被告要求安装智能化设备和将智能化设备投入使用，因此也不发生时效中断的情形。因此原告的诉讼请求已经超过了诉讼时效，不应得到支持；2、智能化配置是否启用并没有影响原告使用房屋和正常居住，也没有对原告造成任何损害，不应按照双方所签合同第十六条要求被告承担原告应缴纳的物管费。本院经审理认定事实如下：2014年4月25日，原告杨莉、曹怀北（乙方、买方）与被告（甲方、卖方）签订了《重庆市商品房买卖合同》，约定，原告购买被告开发的XXX小区二期项目中座落于重庆市北碚区XXX镇XX路XXX号X栋X单元X-X的预售商品房一套，建筑面积80.51㎡，总成交金额486508元。合同第七条第（一）款第2项约定，属预售商品房的，甲方应当在2015年6月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。合同第十六条约定，甲方交付使用的商品房的建筑材料、设备安装标准应符合双方约定（附件三）的标准，该商品房系装修房的，装修标准还应符合双方约定（附件四）的约定。达不到约定标准的，乙方有权要求甲方按照下述第2种方式处理：……2、限期整改至双方约定标准；若装饰设备整改期间乙方装修或使用房屋的，则装饰设备达到约定标准前的物业管理费由甲方承担。该合同附件3第二条第12款约定，室内智能化配置：可视对讲分机，红外探头、紧急报警按钮。2015年6月30日，原告办理接房手续。接房后，原告对涉案房屋进行了装修并入住。涉案房屋的不动产权已登记至原告名下。原告举示了缴纳物管费收据及发票共四份，分别为2015年6月30日的收据载明缴纳预收物管费532元及预收公摊水电费200元；2016年8月5日的发票载明缴纳2016年8月物管费241元；2017年6月19日的发票载明缴纳预收物管费1707元；2017年8月9日的发票载明缴纳2017年7月1日至2017年12月31日物管费1059.21元。庭审中，原告陈述2015年物管费按2.2元/㎡/月计算，2016年1月1日至7月31日按3元/㎡/月计算，2016年8月1日至今按2.2元/㎡/月计算。2017年6月19日缴纳的预收物管费1707元不清楚审缴纳的那个阶段，但因2017年8月9日缴纳了2017年7月1日之后的物管费，故该张肯定是交的2017年7月1日之前尚欠的物管费。被告对收据及发票的真实性无异议，但认为收据中的预收公摊水电费200元不属于物管费，2017年6月19日缴纳的物管费不清楚缴纳时间应推定为起诉后缴纳的，以及2017年8月9日缴纳的物管费不应在本案中处理。关于室内智能化配置的安装使用情况。原告陈述，接房时红外探头、紧急报警按钮都已安装但至今不能正常使用，可视对讲机尚未安装但是设备已交给原告保管，并约定由原告房屋装修完毕后由原告通知被告或物管公司进行安装，涉案房屋装修后通知物管公司进行安装，但至今没有安装。被告认可截至目前涉案房屋可视对讲机尚未安装，红外探头、紧急报警按钮都已安装但是未投入使用，但被告认为原告自述安装可视对讲机的义务应由物管公司承担，与被告无关。又查明，2016年10月24日，隆鑫XXX二期小区业主委员会出具催办函，其中第二条载明：（六）整个小区存在的安全隐患问题：未装入户门禁及可视系统存在安全隐患。2016年11月4日，XXX政府、XXX社区、被告、隆鑫物管就隆鑫XXX二期物管问题召开多方联系会，其中对可视门禁系统未安装、红外线探测头未启用问题，被告表示同意整改。2016年12月16日，隆鑫XXX二期小区业主委员会出具交涉函，载明：从接房日至今小区的入户门禁系统尚未启用。2017年6月25日，隆鑫物管公司XXX管理处出具公告，其中载明：弱电整改单位定于2017年6月26日开始进场对户内可视电话、烟感以及红外线等问题进行入户调试。本院认为，原告与被告签订的《重庆市商品房买卖合同》及附件系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按合同内容履行各自义务。关于诉讼时效问题。被告表示原告实际接房时间为2015年6月30日，原告至迟应于2017年6月30日主张要求被告对室内智能化配置安装、整改权利，故原告的该项诉讼请求已过时效。本院认为，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。原告在2015年6月30日接房，而本案原告于2017年7月14日向本院起诉，且庭审中，被告辩称原告所诉的智能化配置尚在调试中，故原告要求被告将可视对讲分机、红外探头、紧急报警按钮安装至正常使用的诉讼请求未过诉讼时效。被告辨称原告诉讼时效已过的意见，本院不予采纳。关于室内智能化配置的安装使用问题。根据原、被告签订的合同约定，被告应为原告提供并安装“室内智能化配置即可视对讲分机、红外探头、紧急报警按钮”，本院认为，因涉案房屋智能设备系属保障房屋所有者居住便利、安全的重要设施，则上述装置获得切实安装并能正常使用即应是合同约定的应有之意。被告辩称智能化配置是否启用并没有影响原告使用房屋和正常居住，并未对原告造成任何损害，且可视对讲分机的安装应由物管公司承担的意见，无事实和法律依据，本院不予采信。因被告未为原告安装可视对讲分机，紧急报警按钮和红外探头安装后无法使用，故原告要求被告安装可视对讲分机，并确保室内智能化设备可以正常使用的请求，符合双方合同约定，本院予以支持。同时，因被告已安装了紧急报警按钮和红外探头，原告再次要求被告安装上述设备，没有事实依据，本院不予支持。关于被告是否应支付原告物管费损失问题。合同第十六条约定，若装饰设备整改期间乙方装修或使用房屋的，则装饰设备达到约定标准前的物业管理费由甲方承担。关于对该条约定被告承担物管费期间的理解存在两种解释：第一种解释为整改期间，即整改期间原告产生的物管费由被告承担；第二种解释为仅约定了被告承担物管费的截止时间，并未约定起始时间，整改期间装修或使用房屋只是被告承担物管费的条件，而不是被告承担物管费的具体期间，对于原告从接房后至装饰设备整改达到约定标准前的物管费应由被告承担。《中华人民共和国合同法》第四十一条规定，对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。本案针对合同第十六条存在两种理解的情况下，应作出不利于提供格式条款一方即被告的解释，故本院采信第二种解释，即只要原告装修或使用房屋，被告应承担从原告接房后至装饰设备整改达到约定标准前的物管费。根据原告对物管费缴纳标准的陈述以及从原告缴纳物管费的票据看，原告陈述2017年6月19日缴纳的预收物管费1707元为2017年7月1日之前尚欠的物管费，客观合理，本院予以确认。现原告起诉要求被告承担2015年7月1日至2017年6月30日期间的物业管理费，本院评议如下：第一，因原告接房后进行了装修使用，且原告举示了其向物管公司缴纳了2015年6月30日至2017年6月30日期间的物管费共计2480元（532+241+1707），该部分物管费损失应由被告承担。原告缴纳的200元水电公摊费不属于物管费，其要求被告承担该部分费用没有合同依据，本院不予支持。被告认为原告部分物管费是在诉讼过程中缴纳的，不应在本案中进行处理。对此，本院认为，原告在庭审之前补缴了2017年6月30日之前的物管费，而截止至庭审时，被告仍未为涉案房屋安装室内智能化设备，故被告辩称原告在庭审之前补缴的物管费用不应在本案中处理，没有法律依据，本院不予采纳。故对于原告主张被告支付该段期间物管费损失2480元，本院予以支持。第二，对于原告提交的2017年8月9日缴纳物管费1059.21元的发票，因该发票载明系缴纳2017年7月1日至2017年12月31日的物管费，该期间的物管费损失原告并未在本案中主张，该证据与本案无关联性，本院不予采信，原告可另行起诉。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款、第二百零六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告重庆隆鑫锐智投资发展有限公司于本判决生效之日起30日内将原告杨莉、曹怀北名下的座落于重庆市北碚区XXX镇XX路XXX号X栋X单元X-X号房屋的可视对讲分机安装至正常使用；二、被告重庆隆鑫锐智投资发展有限公司于本判决生效之日起30日内将原告原告杨莉、曹怀北名下的座落于重庆市北碚区XXX镇XX路XXX号X栋X单元X-X号房屋的红外探头、紧急报警按钮调试至正常使用；三、被告重庆隆鑫锐智投资发展有限公司于本判决生效之日起30日内支付原告杨莉、曹怀北物管费损失2480元。四、驳回原告杨莉、曹怀北的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告重庆隆鑫锐智投资发展有限公司负担。本判决为终审判决。代理审判员 王 睿二〇一七年十月十三日书 记 员 傅诗棋 来源：百度“”