（2017）赣0403民初2371号

裁判日期: 2017-10-13

公开日期: 2018-09-12

案件名称

御马车饰用品商行与九江市开发区加油站、中国石化销售有限公司江西九江石油分公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

九江市浔阳区人民法院

所属地区

九江市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

御马车饰用品商行,九江市开发区加油站,中国石化销售有限公司江西九江石油分公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第二百二十四条第一款

全文

九江市浔阳区人民法院民事判决书（2017）赣0403民初2371号原告御马车饰用品商行，住所地九江经济技术开发区西二路加油站内。经营者程敏，男，1974年1月1日出生，汉族。委托代理人赵福安，江西柴桑律师事务所律师。委托代理人赵江宇，江西柴桑律师事务所律师。被告九江市开发区加油站，住所地九江市九瑞大道**号。法定代表人高耀明，总经理。委托代理人刘晖，江西柴桑律师事务所律师。委托代理人李小磊，江西柴桑律师事务所律师。被告中国石化销售有限公司江西九江石油分公司，住所地九江市浔阳区浔阳东路157号。法定代表人王宜松，经理。委托代理人徐仕波，江西浔阳律师事务所律师。原告御马车饰用品商行（以下简称御马商行）与被告九江市开发区加油站（以下简称开发区加油站）、中国石化销售有限公司江西九江石油分公司（以下简称石化公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月10日立案受理后，依法由审判员邹子路适用简易程序公开开庭进行了审理。原告御马商行的经营者程敏及其委托代理人赵福安，被告开发区加油站的委托代理人李小磊，被告石化公司的委托代理人徐仕波到庭参加诉讼。本案现已依法审理终结。原告御马商行诉称：2002年3月，我商行租赁被告开发区加油站的门面从事汽车维修、美容装潢服务等业务。2005年11月1日，被告开发区加油站将加油站整体租赁给被告石化公司经营15年，租赁期限至2020年11月1日。为解决我商行门面租赁问题，两被告签订《加油站租赁合同》中第六条约定加油站原门面房屋出租，被告开发区加油站必须在交接之日起终止门面租赁合同，交付被告石化公司，如需继续承租用由被告石化公司另行签订门面租赁合同。按照两被告协议的要求，我商行与被告石化公司的实物资产部签订《租赁合同》，约定我商行在被告石化公司15年租期内有权租赁原使用的门面，合同每三年签订一次，租金每月5800元。双方最后以此签订合同的时间是2014年10月30日，合同到期时间是2017年11月30日。基于两被告均同意将门面租赁给我商行使用的承诺，我商行先后投入资金180万元对门面进行合法改造装修，并且按合同约定按时交纳租金。2016年4月，被告开发区加油站以被告石化公司违反合同约定为由向法院起诉，要求终止租赁合同，同时请求确认被告石化公司与我商行之前的转租行为无效。案件经过两级法院审理，解除了两被告间的租赁合同，但确认了我商行与被告石化公司间的转租行为系基于两被告协议的约定，并非非法转租。被告石化公司与2017年7月3日向我商行送达《关于终止协议的告知函》，被告开发区加油站的法定代表人高耀明到我商行变相驱赶客户，限期让我商行搬离，并从7月19日起纠结多人，以停电、砸门、堵路的方式强迫我商行搬离，严重影响了我商行的正常经营，给我商行造成损失20万余元。我商行认为，我商行与被告石化公司间的租赁关系合法有效，两被告租赁关系的解除不应当影响我商行租赁合同的依法履行，被告开发区加油站必须立即停止对我商行的干扰经营行为并赔偿损失，被告石化公司也应当停止对我商行经营活动的影响。故起诉要求被告开发区加油站继续履行我商行与被告石化公司签订的租赁合同，两被告赔偿因违约造成我商行损失20万元。原告御马商行为支持其诉讼请求，向法庭提交证据如下：1.原告的营业执照、被告的企业信息各1份，以证明原、被告的诉讼主体资格；2.（2016）赣0403民初1044号民事判决书、（2017）赣04民终797号民事判决书、租赁合同、门面装修申明报告各1份，以证明原告与被告石化公司之间签订《九江加油站汽车服务项目委托经营合同》的行为属于合法转租行为，原告与被告石化公司签订的《租赁合同》期限为三年，自2014年12月1日期至2017年11月30日止，判决书中认定的合同中第六条有明确约定，两被告签字盖章认可的行为可以说明被告开发区加油站对于原告的承租行为是知情且认可的；3.收条、收据5份、转账凭证8份，以证明原告一直按时向被告石化公司缴纳租金，且被告石化公司也向原告开具了租金收据，双方之间是承租关系而不是委托经营关系；4.收入、开支利润记录4张、门店维修车辆营收统计明细表77张，以证明被告开发区加油站对原告门店进行堵门、断电、撬门行为，截止2017年7月31日，原告门店7月份的营业额仅为193782元，原告该门店2017年4月6日的营业额分别为406494元、426726元及389450元，使原告7月份的损失严重；5.照片13张，证明被告开发区加油站对原告进行门店的堵门、断电、撬门行为，导致原告无法正常营业，开发区加油站张贴停止营业的公告行为对原告声誉造成了恶劣的影响，开发区加油站将原告的独立电表电缆剪断，影响了原告的正常经营及生活，原告重新拉线、安装电表、花费共计4905元。6.租赁合同、九江加油站汽车服务项目委托经营合同各1份，以证明原告与被告石化间合同履行过程中交款并未按照委托经营合同，双方实际上为租赁关系。被告开发区加油站辩称：我站与原告无任何合同关系，原告与被告石化公司之间如签订合同，系其双方内部纠纷，亦与我站无关，不是本案适格被告。我站坚决不同意代被告石化公司履行合同。我站与被告石化公司的租赁合同已解除，且经生效判决查明原告经营场所在我站范围内，原告应当腾退返还我站。被告开发区加油站为支持其答辩意见，向法庭提交证据如下：1.被告开发区加油站的营业执照、法定代表人身份证明、法定代表人身份证复印件，以证明被告开发区加油站的诉讼主体资格；2.（2016）赣0403民初1044号民事判决书、（2017）赣04民终797号民事判决书及生效证明各1份，以证明合同已解除，生效判决确认被告石化公司应将加油站土地内所有资产、场所、设施设备等返还给本案被告开发区加油站，任何人不能再在加油站场所内经营；3.《关于终止协议的告知函》、《关于撤出车饰商行及场所地的告知函》，以证明原告2017年7月3日收到了被告石化公司发来的终止告知函，原告与被告石化公司的合同于2017年7月3日解除，且被告石化公司已经与2017年7月21日再次发函要求原告撤出加油站场地。被告石化公司辩称：我公司与原告系委托经营合同关系，并非租赁关系，原告要求继续履行合同无事实和法律依据，应予以驳回。我公司解除委托经营合同是因为不可抗力导致履行不能，并不存在违约行为。依据委托经营合同的约定，合同解除后，原告应无条件向我公司搬离场地腾退、资产移交及人员清退工作，原告至今未按约定履行，其自身行为违约。被告石化公司为支持其答辩意见，向法庭提交证据如下：1.九江加油站汽车服务项目委托经营合同1份，以证明该协议签订时间2014年12月1日，双方是委托经营合同关系，根据合同第14条第二项约定履行不能解除合同约定，合同第5条第13项约定合同解除后的返还；2.（2016）赣0403民初1044号民事判决书、（2017）赣04民终797号民事判决书、执行函各1份，以证明被告石化公司与被告开发区加油站的租赁合同依法解除，且该判决已经生效进入执行阶段，原告与被告石化公司的委托经营合同存在履行不能的情形；3.《关于终止协议的告知函》、《关于撤出车饰商行及场所地的告知函》，以证明原告2017年7月3日收到了被告石化公司发来的终止告知函，合同于2017年7月3日解除，且已于2017年7月21日再次发函要求原告撤出加油站场地。经审理查明：2005年11月1日，被告开发区加油站与被告石化公司签订《加油站租赁合同》，约定被告石化公司租赁被告开发区加油站位于九江市开发区九瑞大道57号的加油站，租赁期限15年，自2005年11月1日至2020年11月1日。合同第六条约定，加油站原门面房屋出租，被告开发区加油站必须在交接之日起终止门面房屋租赁合同，交付被告石化公司，如需继续承租应由被告石化公司另行签订门面租赁合同。2014年10月30日，原告御马商行与被告石化公司下属实物资产部签订《租赁合同》，约定原告租赁被告石化公司承租被告开发区加油站中210平方米门面房，租赁期限为2014年12月1日起至2017年11月30日，月租金为5800元。2014年12月1日，原告与被告石化公司签订《九江加油站汽车服务项目委托经营合同》，约定被告石化公司许可原告在加油站汽服网点（面积210平方米）开展汽车服务，并许可原告使用易捷品牌，原告对汽服网点进行投入获取收益，委托经营期限为3年，自2014年12月1日起至2017年11月30日；被告石化公司核定并收取原告的营业收入（不低于58000元），并按营业收入剔除5800元后返还原告。2015年8月13日，被告开发区加油站向被告石化公司发出《解除加油站租赁合同工作函》，通知解除《加油站租赁合同》，并要求被告石化公司返还租赁无、移交证照、进行费用及损失结算，双方协商不成，被告开发区加油站起诉要求确认《加油站租赁合同》于2015年8月13日解除，被告石化公司返还《加油站租赁合同》项下的租赁物，并赔偿损失等。2017年3月2日，我院经审理后作出（2016）赣0403民初1044号民事判决书，判决确认两被告于2005年11月1日签订的《加油站租赁合同》已于2015年8月13日解除，被告石化公司返还租赁物。判决后，被告石化公司上诉于江西省九江市中级人民法院，九江市中级人民法院经审理后于2017年6月13日作出（2017）赣04民终797号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。2017年7月3日，被告石化公司向原告发出《关于终止协议的告知函》，通知原告《九江加油站汽车服务项目委托经营合同》因不可抗拒因素提前终止，并要求原告于2017年7月18日撤出经营场地。2017年7月21日，被告石化公司向原告发出《关于撤出车饰商行及场所地的告知函》，要求原告于2017年7月22前日撤出经营场地。原告认为其租赁合同尚在有效租赁期间内，拒绝搬出，双方协商不成，故原告诉来我院。本院认为，本案的争议焦点之一为原告御马商行与被告石化公司为何种关系。原告认为其与被告石化公司系租赁合同关系，并提供《租赁合同》，被告石化公司认为其与原告为委托经营合同关系，并提供《九江加油站汽车服务项目委托经营合同》。《租赁合同》的签订时间为2014年10月30日，而《九江加油站汽车服务项目委托经营合同》的签订时间为2014年12月1日，两份合同期间相同，且实质内容均为原告向被告石化公司每月支付5800元，原告得以在被告石化公司承租的开发区加油站中210平方米门面房中经营。庭审中，被告石化公司称双方严格按《九江加油站汽车服务项目委托经营合同》中关于被告石化公司收取全部营业收入并扣除每月5800元返还原告的约定履行，经释明后其仍未提交证据证实其向原告返还营业收入，且原告提供的收据及转账记录可以证实其向按每月5800元向被告石化公司支付租金，双方实质上为租赁合同关系。本案争议焦点之二为转租合同的效力是否及于出租人。合同具有相对性，仅对合同当事人发生拘束力。两被告签订租赁合同的第六条约定，加油站原门面房屋出租，被告开发区加油站必须在交接之日起终止门面房屋租赁合同，交付被告石化公司，如需继续承租应由被告石化公司另行签订门面租赁合同，该约定实际上为被告开发区加油站授予被告石化公司就加油站附属门面房屋转租给第三方的权利，因此，在双方合同有效期内，被告石化公司有权将租赁物的全部或部分向原告转租。而转租合同得以继续履行的前提是承租人依法有权继续占有使用租赁物，被告石化公司因自身违约行为导致其与出租人间的租赁合同被依法解除，因此转租合同客观上无法继续履行。原告主张被告开发区加油站继续履行原告与被告石化公司的租赁合同的诉讼请求，违背了合同相对原则，故本院不予支持。关于原告主张损失的诉讼请求，原告依据合同要求两被告赔偿因被告开发区加油站人员强迫其搬离造成的损失，首先，被告开发区加油站与原告无合同关系，原告所称的被告开发区加油站人员砸门、堵路等行为属侵权法律关系，而本案审理的系租赁合同关系，经庭审释明，原告仍坚持主张违约责任，故本院不予处理；其次，原告要求被告石化公司赔偿违约造成的损失，因原告陈述该损失系由合同相对人以外的第三方即被告开发区加油站造成，亦违背合同相对性原则，故本院不予支持。原告基于被告石化公司在租赁合同的违约行为造成的损失，可另行主张权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第一款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律问题的解释》第十八条的规定，判决如下：驳回原告御马车饰用品商行的全部诉讼请求。本案案件诉讼费4300元，减半收取2150元，由原告御马车饰用品商行负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省九江市中级人民法院。审判员　　邹子路二〇一七年十月十三日书记员　　龚斯斯关注微信公众号“”