（2017）闽0681民初603号
裁判日期: 2017-10-13
公开日期: 2017-12-14
案件名称
漳州弘宇造花有限公司与漳州天翌工贸有限公司租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
龙海市人民法院
所属地区
龙海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
漳州弘宇造花有限公司,漳州天翌工贸有限公司,厦门筑友轻钢结构有限公司
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第六十条第一款，第九十六条第一款，第九十七条，第二百二十六条，第二百二十七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十四条
全文
福建省龙海市人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0681民初603号原告：漳州弘宇造花有限公司,住所地漳州市角美工业综合开发区锦宅片区，统一社会信用代码9135060076405691X0。法定代表人：郑永昌，董事长兼总经理。委托诉讼代理人：赵金岭，福建明鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人：许英磊，福建明鼎律师事务所实习律师。被告：漳州天翌工贸有限公司,住所地福建省龙海市角美镇社头小路洋综合停车场内，统一社会信用代码350681100036698。法定代表人：王清雄，总经理。委托诉讼代理人：沈光华、许世鸿，福建簪华律师事务所律师。第三人：厦门筑友轻钢结构有限公司，住所地厦门市集美区灌口镇浦林村刺林内社131号，统一社会信用代码913502116999119665。法定代表人：林建萍。原告漳州弘宇造花有限公司与被告漳州天翌工贸有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。诉讼中，本院依法追加厦门筑友轻钢结构有限公司作为第三人参加诉讼。原告委托诉讼代理人赵金岭、许英磊和被告委托诉讼代理人沈光华、许世鸿到庭参加诉讼，第三人厦门筑友轻钢结构有限公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告漳州弘宇造花有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除讼争厂房及空地租赁合同，被告立即搬离租赁之厂房及空地上建筑物；2.判令被告向原告支付所欠租金及水电费暂计至2016年12月14日为338009.72元；3.判令本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2011年11月1日，原、被告签订《厂房租赁合同》及《租赁合同》（以下统称“讼争租赁合同”），约定被告向原告租赁2号厂房及厂房后方空地；租赁期限为2011年12月15日至2017年12月14日；2011年12月15日至2014年12月14日，每季度租金为71793元；2014年12月15日至2017年12月14日，每季度租金为77536.44元；经原告同意，被告可以在2号厂房后方空地建造建筑物，但应提供相应的工程规划、施工合同、竣工造价等证明；建筑物造价超过86万元的，被告有权自租期始六年内使用该建筑，造价不超过86万元的，被告有权自租期始五年内使用该建筑；水、电等费用由原告代缴，按约向被告收取等内容。自2014年9月开始，被告未能按期、按时支付租金、水电费及其他各项费用。其中租金暂计至2016年12月14日为265936.72元、水电费暂计至2016年10月为66233元、2016年度电梯维护及年检费为5840元。经原告多次催讨，被告自2016年11月10日后再未支付任何款项，被告以其行为表示拒绝履行合同主要债务，根据合同法第九十四条第（二）项规定的法定解除条件已成就，租赁合同应予解除。2016年8月15日，被告以其控股股东王清雄父亲王佰福的名义，违约私自将租赁厂房转租给厦门筑友轻钢结构有限公司，根据租赁合同约定，应承担合同总租金30%违约金，原告保留追诉权利。被告漳州天翌工贸有限公司辩称，1.被告逾期交付部分租金系因租赁期间，因政府道路改造，租赁厂房必经道路从2015年开始封闭，导致被告无法正常使用租赁厂房，属不可抗力事由，原告主张解除合同没有事实和法律依据；2.被告已支付水电费至2017年3月份，不存在逾期支付水电费情况；3.本案《厂房租赁合同》及《租赁合同》约定的租赁物不一致，属两个独立的法律关系；4.租赁合同约定被告可以在租赁空地上建造建筑物，造价超过86万元的，自租赁期始六年内被告有权使用；5.被告不存在擅自转租的情形，被告将部分厂房转租给第三人是经过原、被告及第三人三方协商确定的，转租至今原告均未予以制止，且原告现在也直接向第三人收取厂房租金；6.本案存在转租情况，应将转租承租人列为本案第三人参加诉讼。第三人厦门筑友轻钢结构有限公司未作陈述。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人对下列证据和事实真实性无异议，本院予以确认并在卷佐证：1.《厂房租赁合同》和《租赁合同》各一份；2.《收款收据》十一份；3.截止2016年12月14日，被告尚欠租金265936.72元。4.2016年7月11日，被告法定代表人王清雄父亲王佰福与厦门筑友轻钢结构有限公司签订的《租赁合同》一份。5.2017年9月22日，本院在原、被告共同指认下形成的《勘验笔录》，确认原告厂区共有厂房3幢，均为四层，其中2#、3#厂房配备电梯，被告租赁的2#厂房闲置，厂房后方空地搭建两处铁皮车间，一处闲置，一处租赁给第三人厦门筑友轻钢结构有限公司使用。当事人对下列证据有异议，本院予以分析、认证如下：1.原告提供的《福建省政府非税收入票据》两份和《厦门市地方税务局通用机打发票》三份，证明被告长期拖欠电梯维护及年检费5840元。被告质证认为，真实性没有异议，但不应由被告承担，针对的也不是被告承租的厂房电梯。2.原告提供的漳房权证台字第××号《房屋所有权证》、龙国用（2008角字）第GC0001号《国有土地使用证》各一份，证明其系讼争厂房的所有权人和讼争空地的使用权人。被告质证认为，房屋所有权证载明的房屋坐落情况与土地使用证载明的土地坐落情况不一致，原告证明内容不予认可。3.原告提供的《天翌租金及水电费缴交表》一份，证明被告长期拖欠租金、水电费及其他费用。被告质证认为，该表格系原告单方制作，未经被告确认，记载的事实也与事实不符，被告已经缴交了水电费。本院认为，原告提供的两份《福建省政府非税收入票据》和三份《厦门市地方税务局通用机打发票》，被告对票据的真实性无异议，结合本院现场勘验情况，票据体现的电梯数量与原告厂区电梯数量一致，可以认定原告支付2#、3#厂房2015-2016年度的电梯维护及检验费用11680元等事实。原告提供的《国有土地使用证》登记时间是2008年1月17日，土地坐落载明“龙海市角美镇文圃工业园”，《房屋所有权证》登记时间是2014年3月26日，房屋坐落载明“漳州台商投资区角美镇角嵩路104-3号厂区内1#、2#、3#厂房”。2012年，国务院正式批复设立漳州台商投资区，所辖地区包括原告公司所在地角美镇等地区。根据本院现场勘验情况，《房屋所有权证》载明的房屋状况与现场一致，原告证明主张可以确认。原告提交的《天翌租金及水电费缴交表》系单方制作，关于拖欠的租金问题，被告对原告主张的租金金额无异议，本院予以确认；关于水电费缴交问题，根据被告提供的十一份《收款收据》，可以认定被告缴纳水、电费至2017年2月份的事实；原告未能举证2017年3月份以后的水电费发生依据，《天翌租金及水电费缴交表》也未记载拖欠金额。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定本案主要事实如下：原告漳州弘宇造花有限公司系龙国用（2008角字）第GC0001号《国有土地使用证》项下的土地使用权人，使用权面积为48121平方米；系漳州台商投资区角美镇角嵩路104-3号厂区内1#、2#、3#厂房的房屋所有权人。各厂房总层数均为四层，其中2#、3#厂房配备电梯。2011年11月1日，原告漳州弘宇造花有限公司与被告漳州天翌工贸有限公司签订《厂房租赁合同》和《租赁合同》各一份。《厂房租赁合同》约定：被告租赁原告前述2#厂房，总面积3191平方米；租赁期限六年，自2011年12月15日至2017年12月14日；租赁期间内，任何一方提前解除合同，应提前三个月以书面形式通知对方即可；厂房一、二层租金为每月每平方米8元，合计12763.20元；三、四层租金为每月每平方米7元，合计11167.80元；租金每三年递增8%，即第四年起递增8%；租金采用转账方式支付，每季度支付一次，于该季度前一个月的月底前付清；租赁所得税由被告承担，被告在支付租金的同时缴交租赁所得税金，原告出具正式发票给被告；被告应按时交纳租金，逾期交纳15天即由律师发函催收，逾期超过一个月的，原告有权终止合同；水、电等费用由原告代缴，按月向被告收取；未经原告同意，被告不得将租赁厂房再转租赁、出借等名义给他人使用，否则原告有权立即终止合同，被告应支付合同总租金30%的违约金给原告等内容。《租赁合同》约定：被告租赁原告前述2#厂房后方空地，原告同意被告在2#厂房后方2160平方米的空地上建造建筑物，被告应提供工程规划、施工合同和竣工造价证明等材料；租赁期限自2011年12月15日至2017年12月14日；合同第1条第2款约定，建筑物造价86万元以上的，自租赁期起始之日6年内，被告有权使用，到期后土地建筑物所有权归原告；建筑物造价86万元以下的，自租赁期起始之日5年内，被告有权使用，到期后所有权等全部权利归原告；租赁期限内，任何一方提前解除合同，提前三个月以书面形式通知对方即可；若被告提前解除合同，视为被告放弃前述合同第1条第2款的权利；若原告提前解除合同，对前述第1条第2款所造成的损失，给予补偿，具体待建筑物建成后，评估出具具体造价后再补充协议；水、电等费用由原告代缴，按月向被告收取；未经原告同意，被告不得将租赁厂房再转租赁、出借等名义给他人使用，否则原告有权立即终止合同，同时视为被告放弃前述第1条第2款的权利等内容。合同签订后，原告依约交付2#厂房及后方空地。被告在空地搭建两处铁皮车间。截止2016年12月14日，被告尚欠租金265936.72元及。被告缴纳水、电费至2017年2月份。另查明，2016年7月11日，被告法定代表人王清雄之父王佰福与第三人厦门筑友轻钢结构有限公司签订一份《租赁合同》，约定厦门筑友轻钢结构有限公司租赁前述空地搭建的两处铁皮厂房、2#厂房一层及门前空地和四层厨房、餐厅各一间等；租赁期限自2016年8月15日起至2018年8月14日止；租金每年192000元，租金每六个月支付一次，首期租金于2016年8月15日前支付等内容。庭审中，被告对王佰福的租赁行为进行确认。2017年9月22日，本院召集双方当事人前往原告公司。原告公司内共有钢混结构的厂房3幢，均为四层，其中2、3号厂房配备电梯；被告租赁的2号厂房闲置中；2号厂房后方场地搭建两处铁皮车间，其中靠近2号厂房的铁皮车间闲置中，靠后的铁皮车间现由第三人厦门筑友轻钢结构有限公司使用。本院认为，原告漳州弘宇造花有限公司与被告漳州天翌工贸有限公司签订的厂房租赁合同和空地租赁合同，系双方当事人真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，依法有效。双方当事人应当遵循诚实信用的原则，按照合同的约定全面履行自己的义务。原告要求被告支付截止2016年12月14日的租金265936.72元，被告对租金金额没有异议，本院予以确认。关于水电费用问题，被告辩称水电费已经缴纳，有原告盖章确认的《收款收据》为凭，可以认定被告缴纳水、电费至2017年2月28日的事实；原告未能提交证据证明2017年2月份以后的水电费发生依据，其单方制作的《天翌租金及水电费缴交表》也未记载2017年2月份以后存在拖欠金额，其该主张缺乏事实依据不予支持。关于电梯维护及年检费用问题，因租赁合同并未对此进行约定，原告该诉求不予支持。截止起诉之日，被告拖欠原告租金长达一年，截止判决作出之日，被告仍未履行付款义务，根据合同法第九十四条第一款第（三）项的规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，当事人可以解除租赁合同。原告请求解除双方签订的《厂房租赁合同》和《租赁合同》，符合法律规定，涉诉租赁合同自起诉之日（2017年1月12日）解除。关于被告提出租赁空地建造的建筑物造价超过86万元，自租赁期始六年内被告有权使用的抗辩主张，根据租赁合同约定，被告应提供工程规划、施工合同和竣工造价证明等材料予以证明，因被告未能提供前述证明材料，本院无法认定讼争建筑物造价是否超过86万元，被告对其抗辩主张应承担举证不利的法律后果。第三人厦门筑友轻钢结构有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第一款第（二）项、第（三）项、第九十六条第一款、第九十七条、第二百二十六条、第二百二十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、原告漳州弘宇造花有限公司与被告漳州天翌工贸有限公司于2011年11月1日签订的《厂房租赁合同》和《租赁合同》自2017年1月12日解除。二、被告漳州天翌工贸有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告漳州弘宇造花有限公司截止2016年12月14日的租金265936.72元。三、被告漳州天翌工贸有限公司应于本判决生效之日起十五日内搬离租赁的漳州弘宇造花有限公司2号厂房及其后方空地建筑物。四、驳回原告漳州弘宇造花有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案件受理费21576元，由原告漳州弘宇造花有限公司负担1576元，被告漳州天翌工贸有限公司负担20000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于漳州市中级人民法院。审 判 长 黄金叶人民陪审员 许黎明人民陪审员 谢黎烨二〇一七年十月十三日书 记 员 高少全【执行提示】申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 关注公众号“”