（2016）湘1022民初1565号

裁判日期: 2017-10-13

公开日期: 2017-10-25

案件名称

高新兰、黄新成、黄楠山与宜章县宜一商贸管理有限公司、左峥房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

宜章县人民法院

所属地区

宜章县

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

高新兰,黄新成,黄楠山,宜章县宜一商贸管理有限公司,左峥

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第二百一十二条，第二百二十七条，第二百三十五条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国公司法》若干问题的规定（三）：第二条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条

全文

湖南省宜章县人民法院民事判决书（2016）湘1022民初1565号原告高新兰，女。原告黄新成，男。原告黄楠山，男。委托诉讼代理人戴孝林，宜章诚晟法律服务所法律工作者。被告宜章县宜一商贸管理有限公司。法定代表人李欣，该公司执行董事。被告左峥，男。委托诉讼代理人曾建国，湖南莽源律师事务所律师。原告高新兰、黄新成、黄楠山与被告宜章县宜一商贸管理有限公司（以下简称宜一商贸公司）、左峥房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年11月8日立案受理后。依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告高新兰、黄新成、黄楠山的委托诉讼代理人代孝林、被告左峥的委托诉讼代理人曾建国到庭参加诉讼，被告宜章县宜一商贸管理有限公司经本院公告传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告高新兰、黄新成、黄楠山向本院提出诉讼请求：1、依法解除原、被告签订的租赁合同；2、依法判令被告支付原告从2014年10月至2016年11月9日的租金198310元，之后的租金计算至判决执行之日止；3、判令被告按照原告的房产证图和门面平面图纸恢复门面原状（将砖墙建好，粉刷刮胶及安装卷闸门、水电设施和卫生间建好）；4、恢复门面原状所产生的费用由被告承担。事实和理由：三原告依法取得宜章县电影院一楼72.24平方米门面的所有权（见产权证），2012年8月3日被告左峥、李欣共同合伙租赁原告取得的11号门面（见房屋分户平面图）用于宜章县宜一商贸管理有限公司作为超市，双方在自愿、平等、互利的基础上达成了门面租赁合同，该合同约定租期为2012年8月至2027年8月2日，租金从2012年9月至2015年8月，每月租金为8670元，年租金104040元，2016年9月至2018年8月每月租金9190元，三年递增一次，并约定每月5日支付原告租金。如违约，乙方（被告）自愿支付月租金3倍的违约金，同时还约定乙方（被告）对门面装修或改变房产基本结构，由乙方承担一切费用租赁合同签订后，被告于2014年只交了部分租金，还欠原告2个月租金17340元。2015年元月至12月未支付原告分文租金，拖欠原告104040元。2016年元月至8月只支付原告2万元租金，欠原告租金49360元。按合同约定2016年9月9日至2018年8月每月租金递增至9190元，截至2016年11月9日止被告欠原告租金27570元。据此被告从2014年10月至2016年11月9日共欠原告租金198310元，原告耗资200余万元购买门面，至今按揭款未还清，被告言而无信，丧失诚实信用，拖欠原告巨额租金不付，使原告造成巨大经济损失。为维护原告的合法权益，特依照《民法通则》、《合同法》的有关规定，诉请法院审理，请求法院判如原告所请。被告左峥辩称：一、答辩人的诉讼主体不适格，“宜章县宜一商贸有限公司”才是本案的被告。2013年8月份之前，现在的“宜章县宜一商贸管理有限公司”的法人李欣作为发起人，准备在宜章县电影院成立“宜欣盛世百货公司”，为了使将来成立的公司整体化，发起人要求将通往宜章县电影院家属楼的过道改为拟设立的公司范围内用地，然后以拟设立的公司名义租用原告的房产打通作为通往家属楼的过道。后经过发起人与原告多次协商同意后，2012年8月3日，答辩人代表以设立的公司与原告签订了本案的《租赁合同》，并由发起人出资进行了调换改造。后来因为“宜欣盛世百货公司”、“宜章县宜一百货有限公司”等拟定公司名称没有通过工商部门的命名认可。2013年8月8日，拟成立的公司才正式注册命名“宜章县宜一商贸管理有限公司”，其中法人代表为李欣，股东为李欣、王亚敏、李兴平、李科和答辩人。而租用原告的房产，也一直作为通往五楼以上家属住房的公用通道，原来的公用通道则圈在了“宜章县宜一商贸管理有限公司”的整体超市内。此后，双方一直沿用答辩人与原告签订的这份《租赁合同》，没有履行其他合同修正手续，但原告的房产则作为公用通道使用至今，“宜章县宜一商贸管理有限公司”依据《租赁合同》的约定支付租赁费用。此外，在“宜章县宜一商贸管理有限公司”正式注册前，答辩人等发起了与他人及单位签订和实施的空调购买、安装合同，装修、装饰合同等，都是以设立的公司名义与他人签订的合同，合同后果都由成立后的“宜章县宜一商贸管理有限公司”承担。故此，依据《公司法解释三》第三条的规定，本案系以设立的公司名义与原告签订的合同，成立后的“宜一商贸管理有限公司”就应该对原告承担合同责任。现因履行合同发生纠纷，原告只调取了部分“宜一商贸管理有限公司”自然人股东的信息，没有调取“宜一商贸管理有限公司”的工商登记信息，且只起诉答辩人，没有起诉“宜一商贸管理有限公司”，其诉讼主体是错误的，答辩人的诉讼主体不适格，应该驳回原告对答辩人的起诉。二、本案原告终止合同、恢复原样的诉讼请求，不但影响了原告与“宜一商贸管理有限公司”的利益，更关系到宜章县电影院五楼以上住户的利益，请求法院秉公而断。综上，请求法院裁定驳回原告的诉讼，由其另案起诉“宜一商贸管理有限公司”为妥。本院经审理查明：2012年，自然人李欣作为发起人，欲与被告左峥、自然人王亚敏、李兴平、李科作为股东成立一公司经营超市，李欣等人先后以“宜欣盛世百货公司”、“宜章县宜一百货有限公司”拟定公司名称进行注册登记，但没有通过工商部门的命名认可，后以“宜章县宜一商贸管理有限公司”名称于2013年8月8日通过命名认可并注册登记。在宜一商贸公司成立前，为了使宜一商贸公司成立后有合法的经营场所，宜一商贸公司股东被告左峥等人以个人的名义，与多人签订商铺租赁合同，租赁了宜章县电影院大楼中的多个商铺，为了使成立的公司整体化，宜一商贸公司将原通往宜章县电影院家属楼的过道改为公司经营超市范围内用地，通往宜章县电影院家属楼的过道则需另行改道。为此，宜一商贸公司股东左峥以个人名义于2012年8月3日与原告签订了《租赁合同》，然后将租用的原告所有的宜章县电影院一楼11号门面改装作为通往家属楼的过道。该合同约定租期为2012年8月至2027年8月2日，租金从2012年9月至2015年8月，每月租金为8670元，年租金104040元，2016年9月至2018年8月每月租金9190元，三年递增一次，并约定每月5日支付原告租金。如违约，宜一商贸公司自愿支付月租金3倍的违约金，同时还约定宜一商贸公司对门面装修或改变房产基本结构，由乙方承担一切费用，租赁合同签订后，一直由宜一商贸公司支付租金，于2014年开始拖欠租金，其中2014年欠租金2个月17340元，2015年元月至12月未支付原告分文租金，拖欠原告租金104040元。2016年元月至8月支付原告租金20000元，欠原告租金49360元，2016年9月至11月欠原告租金27570元。在审理过程中，宜一商贸公司也一直未支付租金给原告。从2016年12月到2017年10月再欠原告租金101090元，据此，被告从2014年10月至2017年10月9日按合同约定共欠原告租金299400元。以上事实有原、被告双方所举证据及双方当事人的陈述证实，本院予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案的焦点之一为原告高新兰、黄新成、黄楠山与被告左峥于2012年8月3日签订的《租赁合同》的权利义务主体的承担问题，该《租赁合同》系在宜一商贸公司成立前由宜一商贸公司发起人之一的被告左峥与原告高新兰、黄新成、黄楠山签订，签订合同后的使用者也为宜一商贸公司，租金的支付也为宜一商贸公司，故该合同的实际权利义务主体应为原告高新兰、黄新成、黄楠山与被告宜一商贸公司。其次是合同的效力问题，该合同的双方当事人均为具有完全民事能力的主体，且为双方当事人的真实意义表示，合同的内容也不违反我国相关法律的规定，故该合同合法有效，双方当事人应如实履行。再次是关于违约问题，被告宜一商贸公司于2014年开始拖欠租金，至今共拖欠原告租金已达299400元，被告宜一商贸公司已构成严重违约，故本院对于原告请求“依法解除原、被告签订的租赁合同”予以支持；对于原告请求“依法判令被告支付原告从2014年10月至2016年11月9日的租金198310元，之后的租金计算至判决执行之日止；判令被告按照原告的房产证图和门面平面图纸恢复门面原状（将砖墙建好，粉刷刮胶及安装卷闸门、水电设施和卫生间建好）；恢复门面原状所产生的费用由被告承担”的问题，原告高新兰、黄新成、黄楠山向本院表示只要求被告支付至2017年10月4日止的租金260000元，2017年10月4日之后至合同解除之日的租金按每月9190元继续支付，合同解除后返还门面，其余诉讼请求予以放弃，是其对自己的民事权利的自由处分，对此本院予以支持。案经本院调解未果。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十七条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定(三)》第二条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除被告宜章县宜一商贸管理有限公司以被告左峥名义与原告高新兰、黄新成、黄楠山于2012年8月3日签订的《租赁合同》；二、被告宜章县宜一商贸管理有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告高新兰、黄新成、黄楠山租金260000元；2017年10月4日之后至合同解除之日的租金按每月9190元继续支付；三、被告宜章县宜一商贸管理有限公司于本判决生效之日起十五日内将租赁的门面返还原告高新兰、黄新成、黄楠山；四、驳回原告高新兰、黄新成、黄楠山的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4266元，由被告宜章县宜一商贸管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。审　判　长　　曾国萧人民陪审员　　谢启斌人民陪审员　　樊友海二〇一七年十月十三日书　记　员　　廖志苹附：相关法律规定及司法解释《中华人民共和国合同法》第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定(三)》第二条发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。微信公众号“”