（2016）津0111民初8908号
裁判日期: 2017-10-13
公开日期: 2018-02-12
案件名称
张良与宋杨房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
天津市西青区人民法院
所属地区
天津市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
张良,宋杨,天津东海宜家房地产经纪有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第三十二条，第四十四条第一款，第六十条第一款，第九十四条，第九十七条，第一百零七条，第一百一十三条第一款，第一百一十五条；《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》：第二十八条
全文
天津市西青区人民法院民 事 判 决 书（2016）津0111民初8908号原告：张良，男，1984年2月27日出生，汉族，住天津市西青区。委托诉讼代理人：洪春华，北京市释胜律师事务所律师。被告：宋杨，女，1988年12月20日出生，汉族，住天津市北辰区。委托诉讼代理人：武亚洲（系被告丈夫），男，1987年11月14日出生，汉族，住天津市南开区。委托诉讼代理人：王延平（系被告姨夫），男，1950年9月8日出生，汉族，住天津市河北区。第三人：天津东海宜家房地产经纪有限公司，住所地天津市南开区宾水西道与凌宾路交口西南侧奥城商业广场18-1-308。统一社会信用代码:120104000292979。法定代表人：刘东日。原告张良诉被告宋杨、第三人天津东海宜家房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年12月5日受理后，依法组成合议庭于2017年4月28日、2017年9月21日公开开庭进行了审理。原告张良及其委托诉讼代理人洪春华，被告宋杨委托诉讼代理人王延平到庭参加诉讼，第三人天津东海宜家房地产经纪有限公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。原告张良向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除原、被告双方于2016年8月29日签订的《房屋买卖居间合同》，被告双倍返还原告定金60000元；2、判令被告赔偿原告房屋涨价损失870000元；3、判令被告赔偿原告自2016年11月21日起至合同解除日至的违约金（每日按房屋总价303万的千分之一即3030元计算）；4、本案诉讼费被告承担。庭审中，原告对其诉讼请求进行了变更并最终确定为：1、判令解除原、被告签订的编号为0000025号《房屋买卖居间合同》，被告双倍返还定金60000元；2、判令被告赔偿原告房屋涨价损失500000元；3、要求被告承担保全费5000元、评估费11325元，诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告签订《房屋买卖居间合同》，约定被告将其所有的位于天津市西青区的房屋，以总价303万元的价格出卖给原告，签约当日原告按约定交纳定金3万元，被告应于2016年10月1日前将房屋贷款还清，并解除房屋抵押，双方应于2016年10月19日前到房屋主管部门签订正式房屋买卖协议，签订正式房屋买卖协议后，原告支付被告除定金及银行批贷款额以外的首付款，双方应于2016年11月20日前，到房屋主管部门申请办理房屋过户手续。签约后，被告未按合同约定履行相关义务，至今房屋贷款尚未还清，房屋仍在抵押状态，未按约定与原告签订正式房屋买卖协议，未与原告办理房屋过户手续且被告在合同期内将房屋以370万元的价格卖给他人。原告认为，被告的行为已构成根本违约，故而成诉。被告宋杨辩称，1、第三人没有在南开房管局备案，没有全国经纪人资格证书和两个经纪人协理证书，第三人不能营业，所以涉诉房屋居间合同无效,第三人实际上未提供中介服务2、原、被告签订合同的时间为2016年7月19日，而非原告所称的2016年8月29日，原告是在刻意隐瞒双方曾于2016年8月23日到光大银行办理贷款的事实。3、原告称双方约定2016年10月1日前被告还清贷款与事实不符,合同约定的是2016年10月1日前开始办理还清贷款手续,而不是被告完成所有的还清贷款手续。4、原告有20余次逾期还款记录，征信存在问题，不能办理贷款，且经多次协商，原告坚称能全款办理银行贷款，让被告等几天，而不支付剩余定金7万元。按照合同约定，如果不能银行贷款，原告应在7日内向被告支付剩余定金及全部房款，经被告多次催要，原告连定金7万元都拒绝支付，让被告有充足理由认为原告根本没有履行合同的意愿，原告也就没有理由逾期被告首先完成清偿贷款义务。5、被告为履行合同曾到西青房管局预约了订立正式合同的日期（10月19日），并及时通知了原告，要求原告在此日前交付定金7万元，然后，被告办理清贷手续，但原告一直未予理睬，当日亦未到房管局办理手续。综上，被告认为系原告违约，被告请求法院依法驳回原告的全部请求。第三人天津东海宜家房地产经纪有限公司，未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。本院经审理认定事实如下：当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交《房屋买卖居间合同》（合同编号：0000025）、业主收据、产权证证实原、被告及第三人签订了《房屋买卖居间合同》；涉诉房屋坐落于天津市西青区，权利人为被告宋杨，房屋建筑面积143.82平方米；原告于2016年8月3日向被告交付定金30000元。对签订《房屋买卖居间合同》及合同约定内容、原告支付定金30000元、涉诉房屋基本信息，被告不持异议，但对合同签订的时间、支付定金的时间，被告不予认可，提出签订合同的时间为2016年7月19日，并提交了其持有的合同予以证实。对此时间，原告称合同签订日期应为2016年8月3日，在合同签订当日，原告支付给被告定金3万元。经查，原告提交的合同中“签约日期”处显示为空白；被告提交的合同粉联中“签约日期”处显示有日期，但不清晰。经询问，第三人业务员称合同系2016年8月3日原、被告到第三人处所签，并于当日在第三人处办理了支付3万元定金手续，第三人未向原、被告收取任何费用。定金收据中载明的时间为2016年8月3日。在原、被告及第三人签订的《房屋买卖居间合同》中约定：被告将其名下的涉诉房屋出售给原告，房屋成交价为303万元；卖方确认于2016年10月1日前开始办理还清贷款并注销抵押权手续；合同签订之日，买方应向卖方支付定金3万元，作为购房担保，在申请办理房屋产权过户前，卖方毁约的，双倍返还买方定金，买方毁约的，无权要求卖方返还定金；剩余房款300万元，买方采取贷款方式付款，如贷款机构实际审批贷款额不足以支付房款余额或贷款未获批准的，买方应在通知日起7日内一次性补足全部房价款；买卖双方同意于2016年11月20日前共同应携带相关资料向房屋权属登记机关申请办理房屋所有权转移登记，并按照规定的期限和条件及时、全面地履行相关手续和提供完备资料；买卖双方协商定金为10万元，签约日买方支付3万元，待卖方还款清贷时将剩余7万元给清，具体以卖方收条为准；若因卖方原因导致合同无法继续履行的，买方有权单方解除合同，卖方应退还买方全部已付款，并将定金双倍返还给买方，给买方造成损失的，卖方应负责赔偿；买卖双方未依照合同约定注销抵押权、积极配合办理贷款及过户等手续、及时提供交易所需的各种书面证明材料、及时支付各项税费的视为违约，每逾期一日，违约方应向守约方支付该房屋成交价的0.1%作为违约金，逾期15天后，视为违约，守约方有权按照本合同追究违约责任……原告提交其与被告丈夫及被告丈夫委托的朋友之间的通话记录，证明被告明确表示不卖房了，同意给付原告10万元赔偿。对通话记录的真实性，被告不予认可。此外，原告还提交被告与案外人签订房产交易合同、业主收据，以证被告在合同期内将诉争房屋以370万元高价出售给他人。对此，被告不予认可，表示其并未卖房，也没有签订过类似的合同。在原告提交的其与被告丈夫2016年10月12日的通话记录中，显示原告通话：“19号打协议之前，就得把尾款清了，不然打不了协议”，对方通话：“没问题”等内容。在原告提交的其与被告丈夫委托的朋友2016年11月18日的通话记录中，显示原告通话：“现在就说这房子卖不卖了”，对方通话：“卖是肯定卖不了了”等内容。在原告提交的房产交易合同、业主收据中，显示被告与案外人韩禹就涉诉房屋签订了房产交易合同，被告于2016年11月18日收到韩禹购房定金5万元。关于违约问题，原告主张被告未按合同约定在2016年10月1日之前清贷，未与原告一起去房屋权属机关办理所有权转移登记且在合同履行期间将房屋高价出售给他人，被告已构成违约。被告则主张，原告有21次逾期还款，不能办理贷款，原告违约在先；合同约定定金10万元，原告只给了3万元，原告说清贷后再给剩余7万元，因为原告未给付剩余定金7万元，造成被告无法清贷且被告曾预约了于2016年10月19日去房管局签订房屋买卖协议，但原告未到场。关于被告清贷问题，被告自认在与原告签订房屋买卖居间合同时，其尚有130余万元贷款未清偿，直至2016年12月中旬，贷款清偿完毕。对此，原告表示并不知情。关于原告贷款问题，经询问光大银行为原告做面签的工作人员，该工作人员表示：“贷款批之前必须交首付款发票、打买卖协议，然后才能做正式审批”、“贷款预审批只是审核客户的信用资质”、“审批的决定权在分行的风控部门”、“根据张良的逾期记录，能够批下来贷款的几率也就是20%-30%，因为张良一直没有交收入证明，我们也不太好说”。对本院调取的该银行工作人员笔录内容，被告予以认可。对于定金及预约签正式买卖协议的问题，原告提出被告从未向其要过7万元；预约日原告到了房管局，但是被告没去，原告还打电话催被告，但被告没接电话，原告就一直等到房管局下班，就算被告去了，没有清贷也无法打协议。关于被告表示不再卖房的时间问题，原告主张为2016年11月18日，被告则提出其于2016年10月19日就已告知原告不再卖房了。庭审中，原告自愿申请以2016年10月19日为基准日，对涉诉房屋的价格进行司法鉴定。经本院依法委托鉴定，天津中量房地产土地评估有限公司出具估价报告，确定诉争房屋“价值时点可能实现的市场价值取整为人民币3530000元”。对该估价报告，原告予以认可，被告不予认可，表示鉴定与其无关。此外，庭审中原告表示如果被告还同意以303万元的价格出售涉诉房屋，原告同意购买并且自愿放弃追究被告的违约责任。但被告明确表示不同意继续履行合同，就算原告加再多钱被告也不同意继续向其出售房屋。经本院调解，无果。庭后，原告自愿撤回了对第三人的起诉。本院认为：当事人采用合同书形式订立的合同，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。依法成立的合同，自成立时生效。原、被告及第三人签订的《房屋买卖居间合同》符合合同成立的法定要件，且该合同系当事人真实意思表示，又不违反法律强制性规定，应认定为合法有效，原、被告均应当按照合同约定履行各自义务。原告提出原、被告及第三人签订的《房屋买卖居间合同》不能成立、无效、失效的抗辩，无法律和事实依据，本院不予采纳。对于原、被告哪一方违约，经查被告未按合同约定办理清贷及注销抵押权等手续，而清偿涉诉房屋抵押贷款系办理网签、开通资金监管账户、给付首付款等手续的前提条件，而后在未清偿抵押贷款的条件下进一步单方宣布不再出售涉案房屋，被告已构成根本违约。且庭上，原告表示愿意以同样价格购买涉诉房屋，但被告仍坚持不再向原告出售房屋。被告虽抗辩原告违约在先，但其并未提交充足证据证实，且从查证事实看，并不能证实原告确实不能成功办理贷款，不能证实在不能成功办理贷款的假定情况下，原告不能如期支付房屋全款，不能给付剩余定金7万元等事实，故对被告该抗辩意见，本院不予采纳。在此种情况下，原告要求解除原、被告签订的《房屋买卖居间合同》，要求被告双倍返还定金6万元，事实清楚，证据充分，于法有据，本院予以支持。关于原告要求被告赔偿房屋涨价损失一节，因被告违约，给原告造成损失客观存在，依照法律规定，被告赔偿损失额度应当相当于因其违约所造成的原告损失，亦包括合同履行后可以获得的利益。现原告主张被告赔偿涨价损失50万元，综合考虑原、被告就涉诉房屋约定的合同成交价与鉴定价值时点可能实现的市场价以及涉诉房屋买卖的进展程度等因素，本院酌情认定差价损失为25万元。现原告已主张被告返还双倍定金6万元，定金和损失赔偿数额总和不应高于违约造成的损失，故本院确定被告赔偿原告损失数额为22万元，原告超出该数额的损失请求于法无据，本院不予支持。原告自愿撤回对第三人的起诉，并不违反法律强制性规定，本院准予。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十五条，最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除原告张良与被告宋杨、第三人天津东海宜家房地产经纪有限公司签订的编号为0000025号的《房屋买卖居间合同》；二、被告宋杨于本判决发生法律效力之日起十日内双倍返还原告张良定金6万元；三、被告宋杨于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿原告张良损失22万元；四、驳回原告张良的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9400元，保全费5000元、评估费11325元，由原告负担4700元（已收讫），由被告负担21025元（以上款项被告应于本判决发生法律效力之日起十日内交付本院）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审 判 长 李月辉人民陪审员 王恩平人民陪审员 张秀云二〇一七年十月十三日书 记 员 张明春附:本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1.《中华人民共和国合同法》第八条:依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。2.《中华人民共和国合同法》第三十二条:当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。3.《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款:依法成立的合同，自成立时生效。4.《中华人民共和国合同法》第六十条第一款:当事人应当按照约定全面履行自己的义务。5.《中华人民共和国合同法》第九十四条:有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务。6.《中华人民共和国合同法》第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。7.《中华人民共和国合同法》第一百零七条:当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。8.《中华人民共和国合同法》第一百一十三条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。9.《中华人民共和国合同法》第一百一十五条：当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。10.最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条：买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。11.最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 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