（2017）豫01民终13974号

裁判日期: 2017-10-13

公开日期: 2017-11-06

案件名称

赵永、申永银房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

河南省郑州市中级人民法院

所属地区

河南省郑州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

赵永,申永银,郑州悦峰房地产营销策划有限公司

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）豫01民终13974号上诉人(原审原告、反诉被告)：赵永，男，1976年4月15日出生，汉族，住郑州市惠济区。被上诉人(原审被告、反诉原告)：申永银，女，1978年2月22日出生，汉族，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：原丁，男，1972年2月25日出生，回族，住郑州市金水区，系申永银丈夫。原审第三人：郑州悦峰房地产营销策划有限公司，住所地郑州市中原区冉屯北路化肥东路交叉口九龙城7号楼2单元3304号。法定代表人：岳光耀。上诉人赵永因与被上诉人申永银，原审第三人郑州悦峰房地产营销策划有限公司（以下简称悦峰公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市中原区人民法院（2017）豫0102民初2099号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月26日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人赵永上诉请求：1、请求二审法院撤销一审判决第二项，依法改判申永银向赵永支付违约金20万元整并赔偿全部损失。2、一、二审诉讼费用全部由申永银承担。事实与理由：一、一审判决认定事实不清，适用法律错误，判决第二项没有事实和法律依据。房屋涨价的客观事实，没有预示性，不能作为申永银违约不履行的合法理由和借口。一审悦峰公司的证明证实，申永银得知近期房价上涨，感觉前期定价偏低，欲另行加价出售，可以明确申永银的违约动机是合同签订后房价上涨。赵永已经按合同约定将20万定金交给悦峰公司，履行了合同约定的义务，而申永银在履行合同中未经赵永同意，单方提出解除合同，属于违约行为。一审判决不应考虑房屋涨价的客观因素，该因素不能成为不赔违约金的法定理由。申永银的违约行为给赵永造成很大的直接和间接的损失。因为申永银的违约，赵永至今仍在外租房。因申永银的违约，赵永承担了诉讼费13600元、保全费4420元，还应承担律师费11700元人民币，在外一年租房费30000元，诉争房屋装修设计费20000元等。正是因申永银违约，才导致赵永的种种损失。一审判决赵永以剩余77万元购房款为基数，按年息6%支付申永银利息损失，显失公平。申永银未及时得到房款，并非赵永的原因造成，参照《最高院民间借贷司法解释》毫无法律和道理可言。因申永银不配合履行合同，恶意违约，导致房屋交易停止，致使自己得不到房款，申永银应自行承担上述损失。申永银明确不履行合同还一直手握赵永的10000元人民币，请求法庭支持申永银自2016年8月31起以10000元为基数，按年息6%向赵永赵永支付利息至今日。二、法律应该保护守约，而不是纵容违约。一审判决在合同法有明确规定情况下，使用公平原则和民间借贷司法解释是错误的。依据《合同法》第一百一十二条、第一百一十四条，一审判决偏重考虑申永银的利益，未考虑到因申永银恶意违约给赵永造成的维权成本的增加，以及不能按原约定贷款而改为全款支付所增加的负担，且依据双方签订《房屋买卖合同》第九条特别约定，发生违约情形，违约方需支付二十万元整作为违约赔偿金，故应当判决申永银承担20万元违约金。综上所述，望贵院充分考虑赵永的上诉理由，依法维护赵永的合法权益，支持赵永有约定事实的上诉请求。被上诉人申永银辩称：1、一审法院事实认定清楚，判决正确，应当维持。2、赵永主张的20万元违约金，本案中赵永无损失，要求申永银支付违约金无依据，本案违约人是赵永。3、上诉费应当按照法律规定。赵永的一审诉讼请求：1.判令申永银继续履行《房屋买卖合同》，协助赵永办理涉案房屋的过户手续；2.判令申永银向赵永支付违约金200000元；3.判令申永银承担本案全部诉讼费用。申永银的一审反诉请求：1.判令依法解除申永银与赵永签订的《房屋买卖合同》；2.判令赵永向申永银支付违约金200000元；3.反诉费用由赵永承担。一审法院认定的事实：2016年8月31日赵永与申永银在悦峰公司的居间下，签订《房屋买卖合同》，合同约定：申永银将新郑市××镇规划××路西侧宽视界A18号楼1单元5层501的房屋以780000元的价格出售给赵永，房屋建筑面积127.69平方米。赵永于2016年8月31日向悦峰公司支付购房定金200000元。剩余房款580000元由赵永向银行贷款后交于申永银，双方约定于银行审批通过7个工作日内办理该房屋的过户手续，如任何一方不按约定配合办理贷款或者过户手续视为违约。任何一方违约，应向对方支付200000元作为违约赔偿金。申永银收到首付款时腾空该房屋，将该房屋交于赵永并与赵永进行交接验收。合同签订后，赵永于2016年8月31日通过工商银行郑州南阳路支行转给其委托人翟彦宾200000元购房款，同日翟彦宾通过工商银行郑州花都港湾支行转给悦峰公司合同经办人张雪峰100000元，并付给张雪峰现金100000元，悦峰公司将其中10000元付给申永银。申永银以赵永违约为由于2016年9月12日通知赵永解除合同，致使合同无法继续履行。2016年10月悦峰公司将代收的190000元退给赵永。上述事实，有《房屋买卖合同》、悦峰公司代收款收据、赵永的转款凭据及当事人陈述等证据为凭，证据材料经当庭质证，该院予以采信。一审法院认为：赵永和申永银签订的《房屋买卖合同》，双方意思表示真实，内容符合有关法律规定，为有效合同，应受法律保护。赵永已按合同约定将定金200000元付给悦峰公司，履行了合同约定的义务，赵永要求申永银将合同约定的房屋过户到本人名下，符合法律规定，该院予以支持。赵永主张违约金的诉讼请求，虽然双方明确约定了违约金，但综合本案案情，考虑涉案房屋涨价的客观因素，申永银的行为并未给赵永造成损失，违约金以不支持为宜。赵永与申永银因该房屋买卖纠纷使申永银未及时得到房款，根据法律规定公平原则和该买卖合同支付购房款的约定，参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条的规定，赵永应当支付申永银购房款年息6%的利息损失。申永银在履行合同中未经赵永同意，单方提出解除合同，属违约行为，故其要求解除《房屋买卖合同》，并要求赵永支付违约金的反诉请求，没有事实和法律依据，该院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、申永银自本判决生效之日起十日内办理登记在其名下的位于新郑市××镇规划××路西侧宽视界A18号楼1单元5层501房屋的银行抵押权解押手续，并于赵永交付购房款后十日内协助赵永将该房屋所有权变更登记至赵永名下。二、赵永于房屋解除抵押十日内向申永银支付剩余购房款770000元,并自2016年9月7日起以770000元为基数，按年息6%向申永银支付利息至给付之日。三、驳回赵永其他诉讼请求。四、驳回申永银的反诉请求。案件受理费13600元，财产保全费4420元，共计18020元，由申永银负担。反诉费2150元，由申永银负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院经审理查明事实与原审查明事实相一致。本院认为：本案中，为了保护当事人双方交易的稳定性，涉案房屋买卖合同应正常履行，考虑申永银的违约情形、房款交付情况及涉案房屋涨价的客观因素，一审未支持赵永主张的违约金并无不当。依照公平原则，且申永银未因其违约行为承担违约金，故一审法院判令赵永支付申永银购房款年息6%的利息损失不当，本院支持赵永就该部分利息损失不应承担的上诉请求。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：维持河南省郑州市中原区人民法院（2017）豫0102民初2099号民事判决第一项，即“被告（反诉原告）申永银自本判决生效之日起十日内办理登记在其名下的位于新郑市孟庄镇规划棉纺三路西侧宽视界A18号楼1单元5层501房屋的银行抵押权解押手续，并于原告（反诉被告）赵永交付购房款后十日内协助原告（反诉被告）赵永将该房屋所有权变更登记至原告（反诉被告）赵永名下”；维持河南省郑州市中原区人民法院（2017）豫0102民初2099号民事判决第三项，即“驳回原告（反诉被告）赵永其他诉讼请求”；三、维持河南省郑州市中原区人民法院（2017）豫0102民初2099号民事判决第四项，即“驳回被告（反诉原告）申永银的反诉请求”；四、变更河南省郑州市中原区人民法院（2017）豫0102民初2099号民事判决第二项为：赵永于房屋解除抵押十日内向申永银支付剩余购房款770000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费13600元，财产保全费4420元，共计18020元，由申永银负担。反诉费2150元，由申永银负担。二审案件受理费13600元，由赵永负担11000元，由申永银负担2600元。本判决为终审判决。审 判 长　石红振审 判 员　马常有审 判 员　李文兵二〇一七年十月十三日法官助理　高　镭书 记 员　朱　娆