（2017）云25民终1437号
裁判日期: 2017-10-13
公开日期: 2017-11-27
案件名称
杨航、云南昆润高鸿投资有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书
法院
云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院
所属地区
云南省
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
杨航,云南昆润高鸿投资有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
全文
云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2017）云25民终1437号上诉人（原审原告）：杨航，女，1980年7月31日生，汉族，北京泰格睿智广告有限公司客户经理，住弥勒市。委托诉讼代理人：杨兴德（系杨航父亲），男，1949年3月12日生，汉族，住弥勒市。代理权限为特别授权代理。委托诉讼代理人：张学莉（系杨航母亲），女，1950年3月5日生，汉族，住弥勒市。代理权限为特别授权代理。被上诉人（原审被告）：云南昆润高鸿投资有限公司。住所地：昆明市西山区融城郡**栋**楼。法定代表人：余镕材，系该公司董事长。委托诉讼代理人：孙晓颖，系云南昆润高鸿投资有限公司员工。代理权限为特别授权代理。委托诉讼代理人：李建刚，系云南昆润高鸿投资有限公司员工。代理权限为特别授权代理。上诉人杨航因与被上诉人云南昆润高鸿投资有限公司（以下简称“昆润高鸿公司”）商品房销售合同纠纷一案，不服弥勒市人民法院（2017）云2504民初645号民事判决，向本院提起上诉，本院于2017年7月27日受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。杨航上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持上诉人一审诉讼请求。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。1、无证据证实“2013年6月30日，被告发布公告通知原告接收房屋”；2、被上诉方未在《确认书》上签字，不存在双方签订《确认书》的事实。该《确认书》属于效力待定。二、一审判决遗漏重要事实。1、上诉人购买的房屋属于精装修房屋；2、因房屋装修存在严重质量问题至今没有解决，上诉人实在没有办法才在2016年2月24日接收房子，之后就房屋质量起诉至一审法院。一审法院以(2017)云2504民初第644号判决被上诉人履行重新装修房屋义务，由此证明逾期交房的责任完全在被上诉方没有按时完成房屋装修装饰；3、2016年2月24日上诉人与被上诉人商量形成的《确认书》上被上诉人没有签字盖章，也未发给上诉人一份，属于效力待定；4、《确认书》确定的逾期交房天数与实际交付房屋的实际天数不一致；5、《确认书》与双方2011年10月1日签订的《商品房购销合同》关于逾期交房的约定条款存在矛盾。三、一审开庭时被上诉人口头答辩认可上诉人一审诉讼请求，只是辩解资金紧张，没有钱支付。一审判决关于被告辩称的意见，是在对上诉人提交《确认书》等证据时发表的质证意见。昆润高鸿公司口头辩称：一审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。杨航向一审法院起诉请求：判令被告支付原告逾期交房违约金141195.3元及利息（自2012年12月31日计算至2016年2月23日止，利息按中国人民银行同期同类贷款利率计算）。一审法院认定事实：2011年10月1日，原告与被告签订《商品房销售合同》，双方约定：原告向被告购买弥勒市湖泉湾1号住宅公寓6栋1单元26层8号房屋，面积78.29平方米，单价为每平方米5310.50元，总价格为415759元，该价格也包括被告对商品房的装修、装饰；房屋交付日期为2012年12月30日前，若被告未按约定的时间交房，自交房期限届满后的次日起至实际交房之日止30天内，被告按每天50元向原告支付违约金，逾期30天后，被告按原告已付购房款的0.03%乘以逾期天数向原告支付违约金。合同签订后，原告于2011年12月5日付清房款。2012年12月30日交房期限届满，被告未按时交房。2013年6月30日，被告发布公告通知原告接收房屋。后因房屋装修存在质量等问题，双方发生纠纷。2016年2月24日双方实际交接房屋之日，原告与被告签订“确认书”，双方确认被告逾期交房182天（自2012年12月30日起至2013年6月30日止），逾期交房违约金共计为20458.61元，除逾期交房违约金外，被告无须再向原告承担任何其他的逾期交房违约责任，同时原告出具“逾期交房违约金收条”、“申明”，同意用被告应支付的违约金冲抵原告应当交纳的结算房款差价、配套费、维修基金、印花税等合计7639.03元，被告应支付给原告的逾期交房违约金余额为12819.58元。审理中被告承认该违约金尚未支付。一审法院认为，原告与被告签订《商品房购销合同》、“确认书”，双方对商品房买卖及逾期交房违约金等相关事宜的约定，系双方的真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。双方应按约定履行各自的义务。原告要求被告支付逾期交房违约金141195.3元的诉讼请求，没有事实和法律依据，依法支持由被告支付原告逾期交房违约金12819.58元及相应的利息。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定判决：一、由被告昆润高鸿公司于判决生效后三日内支付原告杨航逾期交房违约金12819.58元及利息（自2016年2月24日起至付清之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算）。二、驳回原告杨航的其他诉讼请求。案件受理费3134元，减半收计1567元，由原告负担1425元，被告负担142元。本案二审期间双方均未提交新的证据。被上诉人认为双方签订的《商品房购销合同》中约定的逾期30天后交房的违约金过高，申请按相关法律规定予以调整。本院依法调取了湖泉湾1号物管处登记的房屋出租信息一份（共23页）、调查笔录和房屋租赁合同各一份，证明与争议的房屋同一地段和户型的房屋租金约为1300元/月。经质证，上诉人对上述证据无异议，被上诉人对上述证据的真实性无异议，但认为1300元/月的租金过高，应当不超过800元/月。本院认为，被上诉人未提交相关证据证实同地段同类房屋租金不超过800元/月，也未提交有关主管部门公布的租金或者向本院申请有资格的房地产评估机构评定，对上述证据本院予以采信。二审审理查明的案件事实除与一审判决认定的事实一致外，另查明：2016年2月24日上诉人杨航与被上诉人昆润高鸿公司的经办人签订的确认书中明确：“本确认书经双方签字盖章后生效。本确认书一式二份，每方各持一份，每份具有同等的法律效力。”但被上诉人未在该确认书上盖章，也未将确认书交付上诉人，现双方均无该确认书原件。杨航就房屋质量问题向法院提起民事诉讼，经弥勒市人民法院（2017）云2504民初第644号判决认定：2016年2月24日杨航与昆润高鸿公司实际交接房屋。该判决现已发生法律效力。本案双方当事人争议的焦点是：一、被上诉人应否承担违约责任？二、双方商议形成的确认书是否有效？三、若被上诉人违约，违约金应如何计算？本院认为，一、上诉人与被上诉人签订的《商品房购销合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，合同合法有效。双方应按约定履行各自的义务。本案中，上诉人已按合同约定支付了被上诉人购房款，被上诉人未按约定时间交付房屋，依法应当承担违约责任。二、关于确认书的效力问题。因被上诉人未在该确认书上盖章，也未按确认书上的约定支付违约金，且确认书的交房时间与生效的弥勒市人民法院（2017）云2504民初第644号判决认定的不相符，故确认书未发生法律效力，双方的交房时间应当认定为2016年2月24日。三、关于违约金如何计算的问题。双方签订的《商品房购销合同》约定房屋交付日期为2012年12月30日前，若被上诉人未按约定的时间交房，自交房期限届满后的次日起至实际交房之日止30天内，按每天50元向上诉人支付违约金，逾期30天后，按上诉人已付购房款的0.03%乘以逾期天数支付违约金。被上诉人认为逾期30天后违约金的约定过高，向本院主张调整违约金。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十七条规定：买卖合同当事人一方以对方违约为由主张支付违约金，对方以合同不成立、合同未生效、合同无效或者不构成违约等为由进行免责抗辩而未主张调整过高的违约金的，人民法院应当就法院若不支持免责抗辩，当事人是否需要主张调整违约金进行释明。一审法院认为免责抗辩成立且未予释明，二审法院认为应当判决支付违约金的，可以直接释明并改判。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少……。第十七条规定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。因此，双方约定的逾期30天后交房的违约金过高，本院参照同地段同类房屋租金1300元/月计算，违约金应当为43.3元/天，自2012年12月31日至2016年2月23日止，逾期交房1150天，合计违约金49996元（50元/天ⅹ30天+43.3元/天ⅹ1120天=49996元）。综上所述，上诉人的上诉请求部分成立，对成立部分本院予以支持；一审判决认定事实部分不清，导致判决结果错误，二审应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼》第一百七十条第一款第（三）项，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条之规定，判决如下：一、撤销弥勒市人民法院（2017）云2504民初645号民事判决。二、由云南昆润高鸿投资有限公司于本判决生效之日起三日内一次性给付杨航逾期交房违约金49996元及利息（自2016年2月24日起至付清之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算）。三、驳回杨航的其他诉讼请求。一审案件受理费1567元，由上诉人杨航负担942元，由被上诉人云南昆润高鸿投资有限公司负担625元；二审案件受理费3134元，由上诉人杨航负担1884元，由被上诉人云南昆润高鸿投资有限公司负担1250元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。若负有义务的当事人不自动履行生效的判决，享有权利的当事人可在判决规定的履行期限届满后两年内向原审法院申请强制执行。本判决为终审判决。审判长 赵正东审判员 莫云辉审判员 李云辉二〇一七年十月十三日书记员 邹媛婷 来源：百度“”