（2017）粤03民终7548号
裁判日期: 2017-10-13
公开日期: 2018-01-29
案件名称
苏伟宏与深圳市家家顺房产交易有限公司深圳市海纳云天投资咨询有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省深圳市中级人民法院
所属地区
广东省深圳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
苏伟宏,深圳市家家顺房产交易有限公司,深圳市海纳云天投资咨询有限公司
案由
合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十四条第一款，第五十八条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤03民终7548号上诉人（原审原告）：苏伟宏，女，汉族，1973年7月13日出生，住所地：深圳市福田区.委托诉讼代理人：唐嘉，广东华途律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄红兰，广东华途律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：深圳市家家顺房产交易有限公司，住所地：深圳市福田区八卦岭工业区八卦岭厂房428栋东侧3楼302-2，统一社会信用代码：914403006837904509。法定代表人：杜艳花，总经理。委托诉讼代理人：陈金月，女，汉族，1990年11月23日出生，住所地：深圳市福田区，系该司员工。委托诉讼代理人：傅煜，男，汉族，1992年11月13日出生，住所地：深圳市南山区，系该司员工。被上诉人（原审被告）：深圳市海纳云天投资咨询有限公司，住所地：深圳市龙岗区中海怡美山庄7栋1单元6C，统一社会信用代码：914403000801295162。法定代表人：郎海涛，董事长。委托诉讼代理人：郑世永，广东耀中律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈贤炽，广东耀中律师事务所律师。上诉人苏伟宏因与被上诉人深圳市家家顺房产交易有限公司（以下简称家家顺公司）、深圳市海纳云天投资咨询有限公司（以下简称海纳云天公司）合同纠纷一案，不服深圳市罗湖区人民法院（2016）粤0303民初8142号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月3日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，上诉人苏伟宏及其委托诉讼代理人唐嘉、黄红兰，被上诉人家家顺公司的委托诉讼代理人陈金月，被上诉人海纳云天公司的委托诉讼代理人郑世永到庭参加诉讼。本案现已审理终结。苏伟宏上诉请求：1、撤销一审判决第三项，依法改判或发回重审；2、本案一、二审诉讼费用由家家顺公司和海纳云天公司承担。事实和理由：一审法院在苏伟宏提供了大量证据证明家家顺公司、海纳云天公司实施了欺诈行为的情况下，未对本案的基本事实进行认真审查，仅依据几份非苏伟宏真实意思表示的合同，就轻易认定《购买房屋委托代理合同》真实有效且已履行，属于事实认定不清，适用法律错误。一、本案实质是房屋买卖合同纠纷，《购买房屋委托代理合同》系在家家顺公司的欺诈的情况下签署，并非三方真实意思表示，也未实际履行。一审判决简单撤销《深圳市二手房买卖及居间服务合同》及《资金托管协议》，认可《代理合同》的效力，认为海纳云天公司已履行《代理合同》的代理义务，与事实及合同目的不符。2016年1月8日苏伟宏通过家家顺公司得知了涉案房屋的房源出售信息，遂产生了购买房屋的意愿。苏伟宏的初衷就是希望通过家家顺公司的居间以合理价格竞拍到涉案房屋，至始至终没有产生过委托任何人作为代理人买卖房屋的想法，也未实施任何授权行为。因为家家顺公司隐瞒涉案房产真实且完整的信息，夸大了拍卖房屋的市场需求程度及竞拍难度，以及反复强调自己就是这批拍卖房产的独家代理中介，海纳云天公司是原业主的独家代理人，有特殊渠道及关系，让苏伟宏以为通过正常途径很难在拍卖底价附近竞拍到涉案房屋，才会答应家家顺公司签订《买卖及居间合同》及《资金托管协议》。而《代理合同》的签订原因是，家家顺公司一再保证签定代理合同只是为了确保苏伟宏能用底价买到房屋，且该合同不经过公证等于海纳云天公司的代理身份无效，对苏伟宏不存在任何风险等。苏伟宏出于对家家顺公司专业的信任，相信了签订《代理合同》只是个形式，于是才同意签订。委托代理关系是基于对受托人的信任方才建立，而苏伟宏与海纳云天公司在签订《代理合同》之前及之后均素不相识，未曾谋面，在整个房屋买卖过程中也从未直接联系过，一审法院认定海纳云天公司作为苏伟宏的代理人履行了代理义务，与常理及事实不符。根据《深圳市土地房产交易中心拍卖挂牌交易规则》的规定，委托他人须到公证处办理《公证委托书》，家家顺公司、海纳云天公司不可能不知道该项规定，却从未向苏伟宏提出过办理公证委托的要求，说明从一开始，家家顺公司、海纳云天公司就没打算履行所谓的“代理”义务。综合分析本案出现的系列合同，可以看出，房屋买卖是真，委托代理是假。苏伟宏是基于家家顺公司、海纳云天公司一系列的欺诈行为才作出了错误的意思表示。一审法院仅凭家家顺公司、海纳云天公司称“签订合同（《买卖及居间合同》及《资金托管协议》）仅是为了录入系统、完善内部手续而签署”就简单撤销该合同，对本案出现一系列相互矛盾不合常理的合同，不深入查明合同的签订背景及真实合同目的，苏伟宏实难理解。二、关于《买卖及居间合同》、《资金托管协议》及《代理合同》签订时间的问题，一审法院未查明事实。2016年1月9日，苏伟宏即就购买集浩大厦10-A08房产与家家顺公司达成合意，当日中午12点14分、19分苏伟宏就分两次刷卡交付5万元定金，家家顺公司告知苏伟宏“明天过来签合同”。2016年1月10日，苏伟宏在家家顺公司带领下看完房之后，决定改为购买涉案10-A03房产，于是前往家家顺公司处签订了《买卖及居问合同》、《资金托管协议》，以及《代理合同》，整个签合同过程都是在家家顺公司指引下完成的，家家顺公司称不用填写时间，苏伟宏就没有填。一审判决认定《买卖及居间合同》、《资金托管协议》是在2016年1月11日签订，晚于《代理合同》的签订时间，与事实不符。三、家家顺公司在本案中的身份是房屋买卖居间人，一审法院却认定为委托代理居间人，属于认定事实错误。《买卖及居间合同》及《资金托管协议》部分体现了苏伟宏的合同目的，按照常理，如果《代理合同》真实有效，委托代理关系真的存在，家家顺公司作为委托代理居间人在苏伟宏与海纳云天公司签订《代理合同》后，其居间任务就已经完成。而从实际履行情况来看，家家顺公司一直为没有得到业主委托的虚假房源充当着房屋买卖合同居间人的角色。四、海纳云天公司在本案中的身份到底是房屋原业主的代理人还是苏伟宏的代理人，是本案需要查明的重要事实，遗憾的是，一审法院对苏伟宏提交的证据中的诸多疑点未进行查明。1、2016年1月8日，家家顺公司员工吕兆豪通过微信发给苏伟宏一份《集浩大厦委托物业》的表格，上面有记载房号、面积、售价等信息，其中甲方确认人是冯鹤，系海纳云天公司员工，乙方确认人是吕兆豪。吕兆豪明确表示这是他“签合同的价格和底价”。一般只有出售房屋方才会与房屋中介签订此类委托销售的合同，这是本案纠纷出现的起始和根源。一审法院对此证据并未认真审查。2、在询价、看房、以及签订合同的过程中，家家顺公司反复提到“业主”，但在一审庭审中家家顺公司、海纳云天公司均承认未获得涉案房屋原业主的授权，那么这整个过程中以业主身份出现来商讨价格、签订合同、“拿钥匙过来”看房、解决房屋渗水问题等的人到底是谁？一审中苏伟宏当庭向家家顺公司提出此问题，家家顺公司的回答是：“中介的习惯性称呼”。如此重要的细节，一审法院居然采信了家家顺公司明显搪塞敷衍的回答，就此忽略，并未予以查明。3、一审判决在查证认定事实部分确认，2016年1月11日，苏伟宏作为买方，家家顺公司作为居间方、海纳云天公司作为卖方代理人签订了一份《买卖及居间合同》，这与苏伟宏的主张一致。但在判决理由中，却认可海纳云天公司的买方代理人身份，这显然自相矛盾。4、一审法院在查证认定事实部分确认，2016年1月23日，苏伟宏作为买方，海纳云天公司作为卖方签订了一份《二手房买卖合同补充协议》，但却未将该证据作为判决定案的依据。家家顺公司辩称，苏伟宏与海纳云天公司在家家顺公司的服务下签订的两份《购买房屋委托代理合同》均为双方的真实意思表示，合法有效。苏伟宏主张撤销以上合同无事实和法律依据。1、家家顺公司在交易前对两套房产的产权进行了核实并告知了苏伟宏，在交易过程中并不存在苏伟宏所称的隐瞒房屋产权的行为。2、海纳云天公司并非涉案房产业主南京市机关事务管理局的代理人，而是苏伟宏的代理人。在购买房屋委托代理合同中已有明确约定。3、苏伟宏要求家家顺公司返还两套涉案房产的履约保证金10万元与合同约定不符。合同约定，涉案房产竞拍前，苏伟宏应向海纳云天公司支付该房产的履约保证金5万元。该履约保证金由我司代收，若海纳云天公司代理苏伟宏竞买该物业成功，该履约保证金将转为代理服务费，于成交之日起两日内支付给海纳云天公司。第四条有约定，若海纳云天公司代理竞买成功，以成交确认书或者实物资产交易合同及类似法律文书为准，苏伟宏需按交易文件标明的付款金额、时间及付款方式等支付物业成交价款，成交竞买有确认书及类似法律文本，只要涉案已确认成交，苏伟宏应该依据合同约定向海纳云天公司支付代理服务费。苏伟宏已在一审中确认，涉案房产目前已过户至其名下，由此可见，该房产已达到合同约定的代理服务费结算条件。关于履约保证金的处理，双方还签署了一份补充协议，约定海纳云天公司同意苏伟宏于2016年1月10日前将诚意金5万元付给家家顺公司，由家家顺公司代收取。如未完成代理手续的，该诚意金退还苏伟宏；如成功完成代理手续的，诚意金作为代理服务费，于拍卖成交确认书或类似文书签订后两个工作日无息支付予海纳云天公司。故该履约保证金应支付给海纳云天公司，而并非退还苏伟宏。4、苏伟宏要求家家顺公司赔偿其律师费无法律依据。首先，本案存在根本违约行为的是苏伟宏，苏伟宏以低价成功购买两套涉案房产后，并没有依据合同约定向家家顺公司和海纳云天公司支付佣金，是苏伟宏违约在先。其次，家家顺公司已充分履行居间义务，涉案房产已过户至苏伟宏名下。苏伟宏要求家家顺公司承担其律师费没有法律和事实依据。综上所述，家家顺公司已尽居间义务，苏伟宏所述无事实和法律予以支持，请求二审法院驳回苏伟宏的上诉请求。海纳云天公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回苏伟宏的上诉请求。苏伟宏向一审法院起诉请求：1、撤销苏伟宏与家家顺公司、海纳云天公司签订的关于买卖深圳市罗湖区深南东路集浩大厦10-A03房产的《深圳市二手房买卖及居间服务合同》及《资金托管协议》；2、撤销苏伟宏与海纳云天公司签订的关于委托购买深圳市罗湖区深南东路集浩大厦10-A03房产的《购买房屋委托代理合同》；3、家家顺公司返还托管定金50000元；4、海纳云天公司返还《深圳市房地产拍卖成交确认书》原件（编号：NO.201_0011641）；5、家家顺公司、海纳云天公司赔偿苏伟宏为本案支出的律师费10000元；6、海纳云天公司立即停止派员到苏伟宏住所、单位等地进行骚扰；7、本案诉讼费用由家家顺公司、海纳云天公司承担；8、家家顺公司、海纳云天公司对以上三、五、七项承担连带责任。一审法院认定事实：1、2016年1月10日，苏伟宏作为委托方，海纳云天公司作为受托方签订了一份《购买房屋委托代理合同》，约定经家家顺公司居间服务，海纳云天公司代理苏伟宏购买位于深圳市罗湖区××东××大厦10-Ａ03的房产，苏伟宏委托海纳云天公司指定代表为代理人参加现场及书面竞买，将竞买成交及房产证办理到苏伟宏名下，委托期限自签订本合同之日起至该物业产权过户至苏伟宏名下之日止；购买价为320万元，苏伟宏于2016年1月向海纳云天公司支付履约保证金5万元，由家家顺公司代收，若海纳云天公司代理苏伟宏竞买该物业成功，该履约保证金将转为代理服务费于成交之日起两日内直接支付给海纳云天公司；苏伟宏须于2016年1月20日前支付竞买保证金27万元到深圳市土地房产交易中心账户；若海纳云天公司代理苏伟宏竞买该物业未成功（非因苏伟宏原因），家家顺公司、海纳云天公司不得向苏伟宏收取任何费用，家家顺公司在交易结束后当日将履约保证金退还给苏伟宏，本合同终止；苏伟宏需配合海纳云天公司完成委托手续，交易成功后海纳云天公司协助苏伟宏办理房产过户、税费缴纳、房产交接等事宜，若苏伟宏自行完成上述部分或全部工作，不减少应支付给海纳云天公司的代理服务费；等等。2、2016年1月11日，苏伟宏作为买方，家家顺公司作为居间方，海纳云天公司作为卖方代理人，签订了一份《深圳市二手房买卖及居间服务合同》，约定卖方将位于涉案房产出售给买方，转让价为320万元，交易定金为5万元，买方应于2016年1月20日前支付除定金之外的首期款30万元，等等。同日，苏伟宏作为买方，家家顺公司作为居间方，海纳云天公司作为卖方签订了一份《资金托管协议》，约定将前述5万元定金托管于居间方即家家顺公司处。后苏伟宏向家家顺公司支付了款项5万元。3、涉案房产原权利人为南京市人民政府驻深圳办事处，由南京市机关事务管理局委托深圳市土地房产交易中心挂牌交易进行拍卖。2016年1月22日，苏伟宏以2732590元的价格拍卖取得涉案房产产权，苏伟宏本人签署了《挂牌成交确认书》。2016年1月23日，苏伟宏作为买方，海纳云天公司作为卖方签订了一份《二手房买卖合同补充协议》，称涉案物业有轻微渗水，需结清物业管理费、水电费等情况。2016年6月23日，涉案房产转移登记至苏伟宏名下。4、一审庭审中，苏伟宏称海纳云天公司的工作人员确实随苏伟宏到了拍卖现场，但竞拍过程苏伟宏亲自参与，后因双方对委托事宜产生分歧，苏伟宏自行办理了房产过户手续。海纳云天公司认可苏伟宏的《深圳市房地产拍卖成交确认书》原件存放于海纳云天公司处。一审法院认为，苏伟宏、家家顺公司与海纳云天公司签订的关于买卖深圳市罗湖区深南东路集浩大厦10-A03房产的《深圳市二手房买卖及居间服务合同》及《资金托管协议》并非三方的真实意思表示，家家顺公司、海纳云天公司也称签订合同仅是为了“录入系统需要、完善内部手续”而签署，三方均同意撤销，故对于苏伟宏第一项诉讼请求要求撤销《深圳市二手房买卖及居间服务合同》及《资金托管协议》，一审法院予以支持。苏伟宏第二项诉讼请求要求撤销与海纳云天公司签订的《购买房屋委托代理合同》，主要理由是海纳云天公司涉嫌欺诈，但从一审法院查明的案情来看，不足以认定海纳云天公司涉案欺诈，理由是：1、《购买房屋委托代理合同》明确写明了苏伟宏委托海纳云天公司指定代表为代理人参加房产拍卖现场及书面竞买，显然海纳云天公司并非作为房产卖方，而是作为苏伟宏的代理人代理苏伟宏进行拍卖事宜。2、苏伟宏还主张海纳云天公司仅是跟随苏伟宏到拍卖现场，但竞拍过程苏伟宏亲自参与，主张海纳云天公司未尽代理事项，对此，一审法院认为，苏伟宏亲自参与拍卖活动并不能否定海纳云天公司的代理工作，苏伟宏据此不承担代理费用没有相应依据，因此，苏伟宏的该项主张一审法院不予采纳。苏伟宏第三项诉讼请求要求家家顺公司返还托管定金5万元，但在《购买房屋委托代理合同》明确约定了若海纳云天公司代理苏伟宏竞买该物业成功，该履约保证金将转为代理服务费于成交之日起两日内直接支付给海纳云天公司，因此，苏伟宏要求家家顺公司退还款项5万元，与约定不符，一审法院不予采纳。苏伟宏第四项诉讼请求要求海纳云天公司返还《深圳市房地产拍卖成交确认书》原件，具有事实和法律依据，海纳云天公司也予以认可，一审法院予以采纳。苏伟宏第五项诉讼请求要求家家顺公司、海纳云天公司赔偿律师费1万元，没有相应的法律依据，一审法院不予采纳。苏伟宏第六项诉讼请求要求海纳云天公司立即停止派员到苏伟宏住所、单位进行骚扰，但并无提供证据证明海纳云天公司到苏伟宏住所、单位进行骚扰，海纳云天公司亦予以否认，根据民事诉讼法“谁主张、谁举证”的规则，应由苏伟宏承担举证不能的法律后果，一审法院也不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、撤销苏伟宏、家家顺公司与海纳云天公司签订的《深圳市二手房买卖及居间服务合同》及《资金托管协议》；二、海纳云天公司应于判决生效之日起十日内向苏伟宏返还编号为NO.201_0011641的《深圳市房地产拍卖成交确认书》原件；三、驳回苏伟宏的其他诉讼请求。本案受理费1300元，由苏伟宏负担1000元，海纳云天公司负担300元。经审理查明，一审法院查明的事实清楚，应予确认。本院认为，本案系合同纠纷。综合涉案各方的诉辩意见，本案二审的争议焦点为苏伟宏撤销涉案合同是否具有正当理由。首先，依前述查明事实，在苏伟宏与家家顺公司、海纳云天公司签订的《深圳市二手房买卖及居间服务合同》及《资金托管协议》中，海纳云天公司系涉案房产交易的卖方代理人；而在苏伟宏与海纳云天公司签订的《购买房屋委托代理合同》中，海纳云天公司系涉案房产交易的买方代理人。前述合同内容自相矛盾，显不符常理，对此，家家顺公司与海纳云天公司均称其与苏伟宏签订《深圳市二手房买卖及居间服务合同》及《资金托管协议》系为录入公司系统以完善内部手续，但从合同履行的情况看，苏伟宏确依据该《深圳市二手房买卖及居间服务合同》及《资金托管协议》已将定金5万元托管于家家顺公司，且其后于2016年1月23日，苏伟宏拍卖取得涉案房产后，其发现涉案房产存在渗水情形，各方就此进行协商，海纳云天公司、家家顺公司仍分别作为卖方、居间方与苏伟宏签订《二手房买卖合同补充协议》以处理相关事宜，据此，本院认为，家家顺公司、海纳云天公司主张其双方与苏伟宏签订前述合同仅为录入系统完善手续之用，与事实不符，本院不予采纳。原审认定有误，本院予以纠正。其次，苏伟宏称其自始被告知海纳云天公司系涉案房产交易的卖方代理人，该陈述与海纳云天公司作为卖方代理人签署《深圳市二手房买卖及居间服务合同》及《资金托管协议》、作为卖方签署《二手房买卖合同补充协议》的行为能够相互印证，故本院对此予以采信。本案中，无证据显示家家顺公司、海纳云天公司有取得涉案房产交易卖方的授权，其双方均非涉案房产交易卖方的代理人，于此情形下，家家顺公司、海纳云天公司故意隐瞒真实情况，诱使苏伟宏作出错误意思表示，签订涉案《购买房屋委托代理合同》、《深圳市二手房买卖及居间服务合同》、《资金托管协议》及《二手房买卖合同补充协议》，家家顺公司、海纳云天公司的行为已构成欺诈，根据《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款的规定，苏伟宏诉求撤销前述合同，理据充分，本院予以支持。涉案合同被撤销，自始对涉案各方均无法律约束力，故海纳云天公司因此取得的定金5万元应予返还苏伟宏，因该定金款项托管于家家顺公司，为免诉累，由家家顺公司向苏伟宏迳付该定金款项。原审处理欠妥，本院予以纠正。另，苏伟宏诉求家家顺公司、海纳云天公司支付律师费，理据不足，本院不予支持；苏伟宏诉求海纳云天公司停止骚扰，因其未能对海纳云天公司存在骚扰行为提供充分有效的证据，故应承担举证不力的不利后果，本院对此难予支持。原审处理正确，本院予以维持。综上，苏伟宏的上诉理由部分成立，就成立部分，本院予以支持。原审判决认定部分事实有误，部分处理欠妥，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持深圳市罗湖区人民法院（2016）粤0303民初8142号民事判决第一项、第二项；二、撤销深圳市罗湖区人民法院（2016）粤0303民初8142号民事判决第三项；三、撤销苏伟宏与深圳市海纳云天投资咨询有限公司签订的《购买房屋委托代理合同》；四、深圳市家家顺房产交易有限公司应于本判决生效之日起五日内向苏伟宏返还人民币50000元；五、驳回苏伟宏的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费1300元（苏伟宏已预交），由苏伟宏承担217元，家家顺房产交易有限公司、深圳市海纳云天投资咨询有限公司承担1083元；本案二审案件受理费1300元（苏伟宏已预交），由苏伟宏承担217元，家家顺房产交易有限公司、深圳市海纳云天投资咨询有限公司承担1083元。本判决为终审判决。审判长 陈 明 亮审判员 路 德 虎审判员 朱 宽二〇一七年十月十三日书记员 张东阳（兼）附相关法条：《中华人民共和国合同法》第五十四条下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 来自