（2017）京0112民初23981号
裁判日期: 2017-10-13
公开日期: 2018-03-23
案件名称
绿城物业服务集团有限公司北京分公司与周震物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市通州区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
绿城物业服务集团有限公司北京分公司,周震
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第一百零九条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0112民初23981号原告：绿城物业服务集团有限公司北京分公司，营业场所：北京市房山区阎村镇绿城百合公寓1号会所1层11号房间。负责人：周锡康，总经理。委托诉讼代理人：刘利红，女，该公司职员。被告：周震，男，1976年8月16日出生，住北京市通州区。原告绿城物业服务集团有限公司北京分公司（以下简称原告）与被告周震（以下简称被告）物业服务合同纠纷一案，本院立案后依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案原告的委托诉讼代理人刘利红，被告周震到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：请求法院判令被告支付原告2014年7月15日至2016年12月31日的物业费5535.12元，诉讼费由被告承担。事实和理由：被告系X室业主，于2014年4月16日收房并入住，原告系为该小区提供物业服务的公司。现原告未缴纳2014年7月15日至2016年12月31日的物业费，严重影响了原告的管理服务工作，为此诉至法院。被告辩称，我们承认确实没有交物业费，但不知道物业费是怎么计算出来的，合同中有物业的服务标准，然而原告并没有做到所承诺的服务标准。小区什么人都可以进，门禁一直是坏的。我们的车都是停在了大马路上，小区都没有停车位，有停车场圈着，不给我们用。我们小区丢的自行车很多，根本没有监控，我的车都被扎两次了，根本没有保安巡逻。小区里除了杂草根本没有草坪，原告所制定的服务标准只完成了百分之十，这百分之十还是我没看见的情况下。本院经审理认定事实如下：对于双方当事人没有争议的事实，本院予以确认。被告系北京市通州区X室的业主，该房屋建筑面积为83.91平方米。2009年10月，原告（当时为浙江绿城物业管理有限公司北京分公司，后更名为绿城物业服务集团有限公司北京分公司）与涉案小区开发商北京古城房地产开发有限公司（以下简称开发商）签订《前期物业服务合同》一份，约定由原告对位于北京市通州区潞苑南路的运通人和良园一期住宅小区提供物业服务，至业主委员会代表全体业主与新选聘的物业管理企业签订《物业服务合同》之日止；主要服务内容为物业共用设施设备的日常维修养护、公共区域的清洁卫生，垃圾的收集等；物业服务标准包括服务人员佩戴标志，在公共区域显著位置公示24小时报修电话，有服务人员接待住户，对房屋共用部位、共用设施设备进行日常管理和维修养护，有检修记录和保养记录，按照有关规定使用、管理人防工程和普通地下室，封闭的小区，主要出入口有专人24小时执勤，生活垃圾每天清运1次，小区公共清洁区域每日清扫1次；物业服务费两限房住房为1.8元/平米/月，物业服务每12个月预缴一次，缴纳费用时间为每12个月的第1个月上旬等。2013年3月28日，开发商与原告签订《运通人和良园一期住宅小区〈前期物业服务合同〉补充协议》一份，约定由开发商聘请第三方北京金泊顿物业服务评估监理有限公司对北京市通州区运通人和良园住宅项目物业费收费标准进行了评估，并出具评估报告，根据评估报告对原《前期物业服务合同》未尽事宜订立本补充协议，评估后物业服务费价格为住宅（A区别墅）6.91元/平方米/月；住宅（B区别墅）7.13元/平方米/月；住宅（两限房高层）2.63元/平方米/月；住宅（两限房多层）2.29元/平方米/月。2014年4月16日，原、被告就涉案小区签订《运通人和良园住宅小区前期物业服务协议》，协议主要内容为：原告为被告提供物业服务至业主委员会代表全体业主选聘新的物业服务企业，并与选聘的物业服务企业签订物业服务合同生效之日止；物业服务的收费标准为B1-1楼（129号楼）、B1-2楼（132号楼）、C1楼（130号楼）有电梯住宅：2.63元/月·平方米，C2楼（131号楼）、C3楼（133号楼）无电梯住宅：2.29元/月·平方米；物业服务费每12个月预缴一次，缴纳费用时间为每12个月的第1个月上旬等。后因该小区业主对原告的物业服务不满以及该小区硬件设施等问题，开发商与原告于2015年10月29日签订了北京市通州区《运通人和良园一期住宅小区〈前期物业服务合同〉补充协议》，确认原合同中约定的两限房住宅物业服务费价格仍按照1.8元/平方米/月执行。本协议与原合同具有同等法律效力，本协议条款与原合同约定不一致时，以本协议为准。现原告主张2013年7月15日至2015年10月31日的物业费按照2.63元/平方米/月的标准向被告主张，2015年11月1日至2016年12月31日的物业费按照1.8元/平方米/月的标准向被告主张，并称其亦按照与开发商签订的《前期物业服务合同》的约定标准向被告提供物业服务。本院对原告起诉多名业主物业服务合同纠纷的案件进行了合并审理，诉讼中被告提供照片打印件及文字材料证明被告的物业服务不达标，另有部分业主提供照片、视频等证据材料以证明该小区没有保安、门禁系统无法使用、卫生状况差、小区内车辆被损坏事件频发，并有多名业主反映有自称物业的社会人员采取砸业主门、堵锁眼等方式向业主催要物业费；原告对上述情况均不予认可。另，原告在2017年1月针对涉案小区的部分业主亦提起过诉讼，要求支付欠缴的物业费，在该批案件中，原告起诉的欠缴期间均从2015年1月1日起算，物业费收费标准按照1.8元/平方米/月计算，原告称上次未按照合同约定的时间节点进行起诉，此次起诉完全按照合同约定。在该批案件诉讼中，承办法官到涉案小区进行了现场勘查，勘查结果为：被告房屋所在的两限房小区共五栋楼，其中两栋楼在东侧，三栋楼在西侧，二者之间相隔一条马路；该小区的全部出入口均无封闭的门禁，主要出入口亦无固定安保人员（现场勘查历时30分钟左右，现场勘查将近结束时一名保安人员才出现），每个单元楼的门禁系统均无法正常使用；紧邻该小区南侧围栏的区域堆放有大量建筑垃圾；小区地下室被分割成若干房间的情况，但因房间上锁无法查看内部详情等。庭审中，有业主针对欠费期间和收费标准提出异议，称物业费标准均应按照1.8元/平方米/月收取，由于物业服务不到位，原告发过通知，第一年收取的物业费是按照2.63元/平方米/月，后来又变回1.8元/平方米/月，第一年的物业费属于多收取了，多收取的部分算到了2014年12月31日，故后面物业费都从2015年1月1日起算，并提供原告向被告发送的物业服务费催交通知书，该通知书上确认收房时物业费已交纳至2014年12月31日，要求按照1.8元/平方米/月标准交纳2015年1月1日至2016年12月31日期间的物业费。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，争议焦点一为物业费的收费标准和收费时间；争议焦点二为原告的物业服务是否符合合同标准。对争议焦点一，本院认为虽原告与开发商在2015年10月29日才签订补充协议，将物业费收费标准由2.63元/平方米/月变更回原合同约定的1.8元/平方米/月，针对变更前未交纳的物业费采取哪种收费标准，从原告向业主发送的催缴通知书以及其2017年1月起诉部分业主时采取的收费标准，本院有理由相信，原告已在实践中统一按照1.8元/平方米/月收取物业费，现其在本案中主张2015年11月1日之前按照2.63/平方米/月标准收取物业费，本院不予支持。对于收费期间，同理本院认为应从2015年1月1日起算，对原告要求被告支付2015年1月1日之前的物业费，本院不予支持。故根据以上认定，本院核算被告未交纳2015年1月1日至2016年12月31日期间的物业费共计3624.91元。对争议焦点二，本院认为，原告为被告提供了物业服务，被告应缴纳与物业服务相符的物业费。物业服务是否达标应考虑到物业服务具有的持续性和公共性的特点，综合审查各方证据材料。关于原告称其提供的物业服务达到约定标准的意见，其未提供相关有效证据，相关业主提交了相关录像、照片等证据证实原告的物业服务存在瑕疵，据本院现场勘查情况，可以认定原告在安保、共用设施设备维修、小区及楼内卫生清洁等方面尚有不足之处，故本院酌情减少被告应向原告支付的物业费数额。需要说明的是，物业服务具有持续性和公共性的特点，物业服务质量好，会在很大程度上提升小区的整体品质，进而使全体业主和物业公司均获益；反之，物业服务质量不达标会导致小区公共环境恶化、降低小区的生活品质，最终受损的仍然是全体业主和物业公司。物业服务质量的好坏，一方面取决于物业公司严格履行合同项下的各类义务，另一方面也取决于业主主动缴纳物业费以保障物业服务的正常运转。业主在对物业管理公司提供的服务存在异议时，应及时向物业管理公司提出问题、进行建议，尽量通过沟通协商解决问题，而非以拒绝缴纳物业服务费的方式解决问题；物业管理公司在收到业主的投诉和建议后，亦应当积极、及时地为业主解决问题，不断改进与完善物业服务，尽管完美的物业服务很难做到，但只要物业公司本着对业主负责的态度，不断提高服务水平，一定能够赢得业主的肯定和支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告周震给付原告绿城物业服务集团有限公司北京分公司2015年1月1日至2016年12月31日的物业费3262.42元，于本判决生效之日起七日内执行清；二、驳回原告绿城物业服务集团有限公司北京分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告周震负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满之日起七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员 周艳娟二〇一七年十月十三日书记员 朱 冰 关注微信公众号“”