（2017）鲁0612民初260号
裁判日期: 2017-10-13
公开日期: 2018-05-31
案件名称
烟台云海置业有限责任公司与宋云保商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
烟台市牟平区人民法院
所属地区
烟台市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
烟台云海置业有限责任公司,宋云保,中国农业银行股份有限公司烟台牟平支行
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十三条第一款，第九十七条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第二十四条，第二十五条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
烟台市牟平区人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁0612民初260号原告：烟台云海置业有限责任公司，住所地烟台市牟平区云海香都会所。组织机构代码：79530084-X。法定代表人：刘敬云，总经理。委托诉讼代理人：曲振阳，山东宁海律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘骁，山东宁海律师事务所律师。被告：宋云保，男，1980年4月9日出生，汉族，住黑龙江省尚志市。第三人：中国农业银行股份有限公司烟台牟平支行，住所地烟台市牟平区北关大街649号。统一社会信用代码：913706128653571992。负责人：曲延涛，行长。委托诉讼代理人：郭燕燕，山东同济律师事务所律师。委托诉讼代理人：姜世东，山东同济律师事务所律师。原告烟台云海置业有限责任公司与被告宋云保、第三人中国农业银行股份有限公司烟台牟平支行商品房买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告烟台云海置业有限责任公司的委托诉讼代理人刘骁、第三人中国农业银行股份有限公司烟台牟平支行的委托诉讼代理人郭燕燕到庭参加诉讼，被告宋云保经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。烟台云海置业有限责任公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告于2014年4月28日签订的烟房预许字2011第083-741号《商品房买卖合同》及2014年4月29日签订的《商品房买卖合同补充协议》；2.判令被告协助原告办理撤销涉案房屋的合同备案登记手续和预告登记手续;在涉案按揭贷款偿还完毕后第三人协助原告办理撤销涉案房屋的预抵押登记手续;3.被告返还原告垫付的按揭贷款本息97576.05元；4.被告向原告支付违约金94000元及律师代理费53760元；5.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原、被告于2014年4月28日和次日分别签订了烟房预许字2011第083-741号《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同补充协议》，约定被告购买原告开发预售的位于烟台市牟平区滨海东路586号东海城5幢13层1305号房屋，总价款940000元。后被告由原告担保与第三人签订了《个人购房担保借款合同》，办理了购房按揭贷款。合同签订后，被告未按约还贷，致使第三人要求原告承担还款责任，原告代被告偿还逾期贷款本息，而被告至今不予偿还原告该部分款项。根据《商品房买卖合同补充协议》之约定，原告有权解除商品房买卖合同并要求被告承担违约责任。请求判如所请。宋云保未作答辩。中国农业银行股份有限公司烟台牟平支行述称，一、第三人与被告签订的《个人购房担保借款合同》是基于原、被告签订的《商品房买卖合同》，如果法院审理查明相关事实，并判决解除《商品房买卖合同》，同时判决解除第三人与被告签订的《个人购房担保借款合同》，第三人遵从法院判决；二、第三人已按约履行了《个人购房担保借款合同》的相关义务，如法院判决解除该合同，则应维护和保障第三人借款本息的安全，只有在第三人的债权得到完全受偿之后，第三人才能配合原告办理解除预抵押登记手续。本院经审理认定事实如下：2014年4月28日，原告与被告签订了烟房预许字2011第083-741号《商品房买卖合同》，约定被告购买原告开发的位于烟台市牟平区滨海东路586号东海城5幢13层1305号房屋一栋，总价款940000元，其中首付款450000元，余款490000元用按揭贷款支付。次日，原、被告签订了《商品房买卖合同补充协议》，该补充协议第一条第（一）款第3项约定“因买受人未按照贷款合同约定的期限偿还银行贷款，致使出卖人为买受人贷款担保而设立的保证金被银行划扣或承担担保责任的，买受人应在收到出卖人通知之日起7日内，将出卖人代买受人支付的贷款本息偿还给出卖人。买受人逾期偿还，出卖人有权单方面解除商品房买卖合同，买受人应当偿还出卖人为其向银行交纳的贷款本息，还应按总房款的30%向出卖人支付违约金。”第五条11项约定“买受人未按约偿还房屋委托贷款和正常银行按揭贷款的，出卖人可向烟台市牟平区人民法院起诉。由此产生的诉讼费和律师费均由买受人承担”。被告向原告交付首付款现金10000元并以向原告借款440000元的方式交纳购房首付款合计450000元（针对该440000元借款，原告已另案向被告主张债权并获判决支持）。2014年5月21日，原、被告及第三人签订了《个人购房担保借款合同》，约定被告从第三人处按揭贷款490000元用以交付购房余款，原告为该借款提供阶段性连带责任保证。截止2014年10月12日，被告共向第三人偿还借款本金1780.39元、利息10683.81元，此后再未还款。原告自2014年11月24日至今一直代被告向第三人偿还借款本息，截止2017年9月15日，已偿还本金21246.39元、利息（含罚息、复利）76329.66元。2016年9月24日，原告通过EMS向被告发出催还银行贷款通知函，被告未偿还原告向第三人代偿的贷款本息。原告为本案诉讼支付律师费53760元。原、被告签订的《商品房买卖合同》已经房地产管理部门备案登记。原告于本案诉讼中，将其与被告在补充协议中约定的按总房款30%支付违约金调整为按总房款10%支付违约金。本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》及与第三人签订的《个人购房担保借款合同》系当事人的真实意思表示且不违反法律规定，为有效合同。被告未按合同约定履行偿付购房贷款的义务，致原告向第三人承担偿付责任，经原告催讨，被告仍未履行，应承担违约责任。原告将违约金的数额酌减，系其在法律许可范围内对其自身权利的处分，且没有加重被告的义务负担，本院予以支持。原告依据《商品房买卖合同补充协议》的约定并通过诉讼的方式通知被告行使解除权，请求解除双方签订的相关房屋买卖合同及补充协议，本院予以支持。依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，因商品房买卖合同被解除致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，原告请求解除商品房担保贷款合同，应予支持，原告应将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还第三人和被告，在购房贷款的本息全部付清后，第三人协助原告办理解除涉案房屋的预抵押登记手续。原告要求被告偿付其代为支付第三人的贷款利息，本院予以支持。因商品房买卖合同被解除，被告应协助原告办理解除涉案《商品房买卖合同》的备案和预告登记手续。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、解除原告烟台云海置业有限责任公司与被告宋云保签订的烟房预许字2011第083-741号《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同补充协议》以及原、被告与第三人中国农业银行股份有限公司烟台牟平支行签订的《个人购房担保借款合同》；二、被告宋云保于本判决生效之日起十日内支付原告烟台云海置业有限责任公司代其向第三人中国农业银行股份有限公司烟台牟平支行支付的借款利息76329.66元。三、被告宋云保于本判决生效之日起十日内向原告烟台云海置业有限责任公司支付违约金94000元及律师费53760元。四、原告烟台云海置业有限责任公司于本判决生效之日起十日内向被告宋云保返还购房首付款450000元及被告宋云保已向第三人中国农业银行股份有限公司烟台牟平支行偿还的借款本金1780.39元，合计返还451780.39元。五、原告烟台云海置业有限责任公司于本判决生效之日起十日内向第三人中国农业银行股份有限公司烟台牟平支行返还尚欠的借款本金及至实际给付之日止的借款利息。六、被告宋云保于本判决生效之日起十日内协助原告烟台云海置业有限责任公司办理商品房买卖合同的备案及预告登记撤销手续、预抵押登记解除手续，第三人中国农业银行股份有限公司烟台牟平支行在原告烟台云海置业有限责任公司先予履行完上述第五项给付义务后即协助原告烟台云海置业有限责任公司办理预抵押登记解除手续。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15186元、公告费820元，均由被告宋云保负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审 判 长 曲继伟人民陪审员 孙艺业人民陪审员 杨海波二〇一七年十月十三日书 记 员 孔甜甜 搜索“”