（2017）黑01民终4666号
裁判日期: 2017-10-13
公开日期: 2017-11-14
案件名称
刘锺磬、黑龙江龙贸房地产综合开发有限责任公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
黑龙江省哈尔滨市中级人民法院
所属地区
黑龙江省哈尔滨市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
刘锺磬,黑龙江龙贸房地产综合开发有限责任公司,叶迎新
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)黑01民终4666号上诉人（原审原告）:刘锺磬，男，1973年7月24日出生，汉族，无固定职业，住哈尔滨市南岗区。委托诉讼代理人：陈振宇，黑龙江量子律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：黑龙江龙贸房地产综合开发有限责任公司，住所地哈尔滨市道里区西十四道街45号。临时负责人：全星，经理。委托诉讼代理人：张宏政，黑龙江信义律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：叶迎新，男，1967年1月19日出生，汉族，哈尔滨绿森林木业发展有限公司董事长，住哈尔滨市道里区。上诉人刘锺磬因与被上诉人黑龙江龙贸房地产综合开发有限责任公司（以下简称龙贸公司）、叶迎新房屋买卖合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市香坊区人民法院（2017）黑0110民初211号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月25日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人刘锺磬及其委托诉讼代理人陈振宇，被上诉人龙贸公司的临时负责人金星，委托诉讼代理人张宏政，被上诉人叶迎新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘锺磬上诉请求：撤销一审判决，支持刘锺磬的诉讼请求。理由：1.一审法院认为，（2014）哈仲裁字第141号裁决书对案涉房屋的物权进行了裁决，导致物权的设立、变更、转让或者消灭，应当适用《物权法》第二十八条错误。（2014）哈仲裁字第141号裁决书中，除第三判项是给付违约金外，其余两项均与案涉房产相关，是给付之诉，而针对给付之诉的诉请不能产生形成之诉的裁判。案涉房屋并未因仲裁裁决而设定物权，一审法院认定错误。2.一审中通过双方的举证质证，确认了刘锺磬与龙贸公司在2012年1月16日签订了《内部认购协议》，并于当日缴纳了28万元房款，办理了入户手续，一直占有使用到2015年3月16日，被叶迎新非法占据。刘锺磬一直在为案涉房屋缴纳物业费、取暖费及电费。叶迎新是在2012年4月5日与龙贸公司签订《商品房买卖合同》，但未实际占有房屋，且上述房屋买卖行为是名为买卖实为借贷的让与担保行为。哈尔滨市中级人民法院（2015）哈民一民终字第1355号生效判决已经确认了其民间借贷的买卖担保性质，认定其根本不是房屋买卖。叶迎新签订房屋买卖合同的时间比刘锺磬晚3个月，且在2015年3月16日前一直都是刘锺磬在实际使用占有房屋，直至叶迎新非法占有案涉房屋后，刘锺磬才失去了案涉房屋的合法占有。根据上述事实和依据《商品房买卖合同司法解释》第五条、第六条、第十条的规定，足以确定案涉房屋应归刘锺磬所有。至于仲裁裁决所确定的内容，已经被（2015）哈民一民终字第1355号生效判决所变更。人民法院可以对仲裁裁决的合法性、合理性进行法律监督和修正，其认定的事实和法律是高于仲裁裁决的，可以改变和撤销仲裁裁决。上述救济途径仅限于仲裁当事人，案外人无法行使，只能通过另诉解决。龙贸公司辩称，1.龙贸公司与刘锺磬签订的《内部认购协议》是双方真实意思表示，刘锺磬交付了购房款并实际占有使用了案涉房屋，其应当取得案涉房屋的所有权，龙贸公司同意刘锺磬的上诉请求。2.龙贸公司与叶迎新签订的《房屋买卖合同》不是双方真实意思表示，是龙贸公司向叶迎新借款500万元做担保才签订的房屋买卖合同，叶迎新没有缴纳购房款，没有占有使用案涉房屋，其无权取得案涉房屋的所有权。3.《内部认购协议》与《商品房买卖合同》具有同等法律效力，商品房买卖合同只是一份经过备案的协议书，没有任何法律规定备案的买卖合同效力高于不备案的协议。既然认购协议与商品房买卖合同效力相同，依据法律规定实际占有、使用房屋的刘锺磬应当取得房屋的所有权。4.案涉房屋被人民法院认定为名为买卖实为借贷抵押。黑龙江省高级人民法院在（2016）黑民申657号民事裁定以原判决确认叶迎新与龙贸公司签订的《商品房买卖合同》无效，超出当事人诉讼请求为由指令哈尔滨市中级人民法院再审。人民法院应围绕判决是否超出当事人的诉讼请求进行审理，超出的部分应予纠正，未超出的部分应予维持。叶迎新辩称，一、刘锤磬本诉的诉讼请求已经在2014年12月29日经哈尔滨仲裁委员会（2014）哈仲裁字第141号裁决书予以确定，叶迎新已经取得了案涉房产的物权。刘锺磬的诉讼请求实质上是否定已生效的裁决书的裁决结果。哈尔滨仲裁委员会2014年12月29日作出的（2014）哈仲裁字第141号裁决书确认叶迎新与龙贸公司签订的《商品房买卖合同》合法有效。裁决如下：1.被申请人龙贸公司将位于香坊区××、保健路、××街街坊××号车库交付给申请人叶迎新；2.被申请人龙贸公司协助申请人叶迎新办理位于哈平路、保健路、××街街坊××号车库的产权登记；哈尔滨市中级人民法院（2015）哈民一初字第58号民事裁定书裁定如下：驳回申请人龙贸公司撤消（2014）哈仲裁字第141号仲裁裁决的申请；（2015）哈执字第516-1号执行裁定书裁定如下：被执行人龙贸公司将位于哈平路、保健路、××街街坊××号车库交付给申请执行人叶迎新。并且叶迎新自2015年1月占有使用该车库至今。依据《中华人民共和国物权法》第二十八条的规定，叶迎新已通过生效的法律文书对该房产享有物权。《中华人民共和国仲裁法》第九条规定，仲裁实行一裁终局的制度。裁决作出后当事人就同一纠纷再申请仲裁或者向人民法院起诉的，仲裁委员会或者人民法院不予受理。当事人重复起诉的，应裁定不予受理；已经受理的，裁定驳回起诉。二、刘锺磬所提到的（2015）哈民一民终字第1355号判决书因判决错误已被省高院裁定再审并中止该判决书的执行，另外该判决书只是对风车小镇8号楼1号门市进行判决与本案风车小镇9号楼8号车库是两个独立的法律关系，因此该判决与本案无关。三、刘锤磬与龙贸公司签订的“内部认购协议”无效。《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条规定：商品房预售，应当符合下列条件……，第四款：（商品房预售人）向县以上人民政府房地产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。刘锤磬与龙贸公司2012年12月6日签订的“内部认购协议”没有依据法律规定进行备案登记属无效，并且龙贸公司于2006年10月17日取得了该小区的预售许可证，该“内部认购协议”中第八条约定的“项目取得预售许可证后再签定正式的《哈尔滨市房屋买卖合同》”的约定与事实不符，因此该协议无效。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法维持，驳回刘锺磬的诉讼请求。刘锺磬向一审法院起诉请求：1.确认刘锺磬与龙贸公司签订的《内部订购协议》合法有效，诉争车库归刘锺磬所有；2.龙贸公司立即为刘锺磬办理位于哈平路××风车小镇××楼××号车库的房屋所有权证；3.第三人叶迎新立即从哈平路××风车小镇××楼××号车库迁出。一审法院认定事实：刘锺磬与龙贸公司于2012年1月16日签订了《内部认购协议》一份，约定龙贸公司将其开发的位于哈尔滨市香坊区哈平路149号“风车小镇”9号楼8号车库（建筑面积22.6㎡）出售给刘锺磬，房屋价款为28万元。同日，刘锺磬交付购房款现金28万元，龙贸公司为刘锺磬出具收款票据一张（日期有涂改），为刘锺磬办理了入户手续，刘锺磬占有使用至2015年3月16日止，后被叶迎新占有使用至今。刘锺磬占有使用期间交纳了物业费、取暖费及电费。该车库至今未办理房屋权属登记。叶迎新与龙贸公司于2012年4月5日签订了《商品房买卖合同》一份，约定龙贸公司将其开发的位于哈尔滨市香坊区哈平路149号“风车小镇”9号楼8号车库（建筑面积22.6㎡）出售给叶迎新，房屋价款为20万元。此外，叶迎新与龙贸公司于2012年4月5日、6日还签订了三份房屋买卖合同，涉及三套房产，价值650余万元。龙贸公司给叶迎新开具了购房款发票，上述房屋买卖合同签订后即已进行了联机备案。叶迎新于2015年3月16日占有案涉车库。叶迎新于2012年4月6日通过中国工商银行向龙贸公司法定代表人金凤基（2014年6月死亡）之妻南星账户汇入人民币500万元。叶迎新就本案所涉车库于2014年向哈尔滨仲裁委员会申请仲裁。哈尔滨仲裁委员会作出了[2014]哈仲裁字第141号裁决书裁决：一、龙贸公司将位于香坊区××、保健路、××街街坊××号车库交付给叶迎新；二、龙贸公司协助叶迎新办理位于香坊区××、保健路、××街街坊××号车库的产权登记。龙贸公司不服该仲裁裁决，向哈尔滨市中级人民法院申请撤销该仲裁裁决书。哈尔滨市中级人民法院认为龙贸公司撤销仲裁裁决的申请不符合《中华人民共和国仲裁法》第五十八条规定，于2015年7月30日作出（2015）哈民一民初字第58号民事裁定书，驳回了龙贸公司的申请。叶迎新申请执行仲裁裁决书，哈尔滨市中级人民法院于2016年1月25日作出（2015）哈执字第516-1号执行裁定书，裁定龙贸公司将9号楼8号车库交付给叶迎新。案外人任传贵、单久霞与龙贸公司、叶迎新房屋买卖合同纠纷一案，香坊区人民法院于2014年7月24日受理，于2015年5月作出了（2014）香民二民初字第99号判决书，判决叶迎新与龙贸公司签订的房屋买卖合同有效，龙贸公司将诉争房产交付给叶迎新并协助其办理产权登记。宣判后，任传贵、单久霞不服，提出上诉。哈尔滨市中级人民法院于2015年12月28日作出（2015）哈民一民终字第1355号民事判决书，撤销了（2014）香民二民初字第99号判决书。（2015）哈民一民终字第1355号民事判决书确认：龙贸公司向叶迎新借款500万元，约定利息为6分。双方于2012年4月5日、6日签订了包括“风车小镇”9号楼8号车库在内的四套房屋的《商品房买卖合同》，总价值人民币670余万元，双方将该四套房屋办理了联机备案。叶迎新于2012年4月6日通过中国工商银行将500万元汇至龙贸公司法定代表人金凤基的妻子南星的账户。龙贸公司与叶迎新之间的上述行为名为房屋买卖实为民间借款担保，叶迎新以房屋买卖关系主张权利，其请求不应得到支持。一审法院认为：《中华人民共和国物权法》第二十八条规定，因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。哈尔滨仲裁委员会作出的[2014]哈仲裁字第141号裁决书已生效，仲裁确认龙贸公司与叶迎新的房屋买卖关系成立，裁决龙贸公司将涉案车库交付给叶迎新并协助其办理产权登记。叶迎新据已发生法律效力的仲裁裁决申请执行，哈尔滨市中级人民法院于2016年1月25日作出（2015）哈执字第516-1号执行裁定书，裁定龙贸公司将涉案车库交付给叶迎新，至此，涉案车库已为叶迎新所有。故叶迎新的主张应予支持。刘锺磬虽与龙贸公司签订《内部认购协议》并占有、使用过涉案车库，但其系基于合同而产生的债权，不能对抗叶迎新已取得的物权。刘锺磬因此产生的相应损失，可依据其与龙贸公司签订的《内部认购协议》另行向龙贸公司主张。龙贸公司关于其与叶迎新之间名为房屋买卖实为借贷抵押的主张虽有生效的判决书予以佐证，但诉争房产已经过仲裁及人民法院执行发生了物权变动，故龙贸公司的该项抗辩主张，不予支持。据此判决：驳回刘锺磬的诉讼请求。二审中，龙贸公司举示如下证据：证据一、汇款凭证复印件1页。拟证明：龙贸公司于2012年4月6日向叶迎新借款500万元，打入南星银行卡，签订的房屋买卖合同时为借款作抵押，叶迎新没有实际支付房款，双方之间是借贷关系，不是房屋买卖关系。证据二、收据及个人业务凭证复印件。拟证明：龙贸公司自2012年至今已向叶迎新支付借款利息465万元，对此叶迎新在仲裁案件中认可。证据三、哈尔滨仲裁委员会庭审笔录复印件。拟证明：庭审中叶迎新的证人杨某证明叶迎新对此到龙贸公司向法人代表金凤基索要欠款，叶迎新表示如果不能偿还欠款，就要用房屋抵押，说明叶迎新与龙贸只有借贷关系，不存在房屋买卖关系。证据四、短信截图一份。拟证明：涉案房屋在内的四套房屋为借款抵押的，叶迎新与龙贸公司不是房屋买卖关系，否则不存在房屋回购问题。证据五、（2015）哈民一民终1335号民事判决书。拟证明：涉案四套房产，属于名为买卖，实为借贷抵押。刘锺磬质证意见为：对上述证据均无异议。叶迎新质证意见为：对5份证据的真实性均无异议，对证明问题有异议。龙贸公司所提供的证据都是在仲裁庭3次开庭和哈尔滨中院开庭提供过的，这些证据不能作为否定仲裁的证据，因此该证据与本案无关。本院认证意见为：刘锺磬、叶迎新对上述证据的真实性均无异议，本院予以确认。上述证据拟证明的问题涉及到已生效的仲裁裁决的认定内容，本案并不是撤销仲裁裁决案件，不宜对已生效的仲裁裁决的实质内容和裁决结果另行认定，其他证明观点本院将结合本案的其他证据和事实进行综合评判。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，《中华人民共和国物权法》第二十八条规定：“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”在学理上有观点认为，形成性法律文书属于该条所称的物权设立、变更、转让或者消灭的法律文书，而给付性法律文书没有改变既存的法律关系，只是经由生效裁判实现当事人既存的法律关系，不属于该条所称的导致物权变动的法律文书。本案中，虽然（2014）哈仲裁字第141号仲裁裁决书不属于前述学理观点上的形成性的裁决，但该裁决确定了龙贸公司应交付叶迎新案涉车库及协助叶迎新办理该车库的产权登记，经本院驳回龙贸公司撤销该裁决的申请，该仲裁裁决已经生效，对双方当事人均具有法律拘束力。叶迎新依据该生效的仲裁裁决申请法院强制执行，已实际取得了案涉车库的所有权及办理了相关登记，产生了物权变动的法律效力。叶迎新取得案涉车库权利的基础源于该仲裁裁决，该物权权利的形成非因权利基础的撤销不能随意变更，否则物权权利将会处于无序状态，而生效仲裁裁决被非法定撤销程序随意否定更会使仲裁程序及撤销仲裁程序的设定失去意义，甚至会动摇仲裁制度的基础。一审法院从叶迎新已通过合法有效途径取得案涉房屋的所有权出发，认定刘锺磬的请求不能成立得当。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元（刘锺磬预交100元），由刘锺磬负担。本判决为终审判决。审判长 马 韧审判员 梁红玉审判员 宋 凯二〇一七年十月十三日书记员 周小倩