（2017）宁0122民初4782号
裁判日期: 2017-10-13
公开日期: 2017-12-05
案件名称
贺兰县正达物业服务有限公司与王淑兰物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
贺兰县人民法院
所属地区
贺兰县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
贺兰县正达物业服务有限公司,王淑兰
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百零九条，第一百一十四条第一款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第六条；《物业管理条例（2007年修正）》：第四十二条第一款
全文
.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}宁夏回族自治区贺兰县人民法院p t ; ” > 民 事 判 决 书(2017)宁0122民初4782号原告：贺兰县正达物业服务有限公司，统一社会信用代码×××，住所地宁夏回族自治区贺兰县桃林南街居安苑4号楼12号房。法定代表人：张正中，系该公司总经理。委托诉讼代理人：王莉荣，女，汉族，1979年5月4日出生，身份证号码×××，宁夏回族自治区贺兰县人，高中文化，贺兰县正达物业服务有限公司办公室主任，现住宁夏回族自治区贺兰县桃源路亲水嘉苑1-3-1602室。被告：王淑兰，女，回族，1968年7月1日出生，宁夏回族自治区贺兰县人，小学文化，无业，住宁夏回族自治区贺兰县。委托诉讼代理人：陈山，男，回族，1989年10月13日出生，身份证号码×××，宁夏回族自治区贺兰县人，初中文化，司机，住宁夏回族自治区贺兰县御景世家小区********室。原告贺兰县正达物业服务有限责任公司与被告王淑兰物业服务合同纠纷一案，本院于2017年9月8日立案后，依法适用简易程序于2017年10月10日公开开庭进行了审理。原告贺兰县正达物业服务有限责任公司的委托诉讼代理人王莉荣、被告王淑兰的委托诉讼代理人陈山到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告正达物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告2014年1月1日至2017年8月31日的物业费2301元，每日按拖欠金额的万分之六之付物业费违约金677元，两项合计2978元；2、本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：原告受被告所居住的御景世家小区业主大会公开选聘，并与小区业主委员会签订了《物业管理服务合同》，自2014年1月1日起负责小区物业管理服务工作。合同约定：小区商业用房物业费标准为1元/㎡/月；多层住宅物业费标准为0.5元/㎡/月，逾期缴费每日按未交金额的3‰支付物业费违约金。被告系御景世家小区17-1-602室业主，该房屋面积104.6平方米。原告按照合同约定充分履行了对御景世家小区包括被告在内物业管理服务义务，按照约定被告应该按时向原告交纳2014年1月1日至2017年8月31日的物业费共计2301元，但被告一直拖欠未主动履行缴纳物业费的义务，且经原告多次催缴被告均拒不缴纳。根据《中华人民共和国合同法》、《物业管理条例》等法律法规之规定，原告诉至法院，请求判如所请。被告王淑兰辩称，欠费属实，欠费的理由是1、我所住的单元外墙水泥块脱落，砸到了楼下的住户，找到我说理，我找物业公司，物业公司口头答应申报给我维修，至今没有维修。2、小区单元楼道门损坏，物业公司没有尽到维修的义务。3、楼道卫生不干净，瓷砖脱漏原告也没有及时维修。4、我住的房屋前阳台双层玻璃漏气漏水，找过原告公司，但一直没有维修。5、我住的房屋墙皮严重脱，影响正常生活。原告为证明其诉讼主张提交了证据一、贺兰县物业管理中心（2014）003号批复一份、贺兰县经济发展和改革局贺经改发（2014）63号文件一份、御景世家小区物业服务合同一份、资质证书一份，证据二、贺兰县御景世家小区物业办催费通知照片三张。被告为证明其诉讼主张提交了证据一、照片九张。原告提交的上述证据与本案具有关联性，真实、有效，本院予以采信。被告提交的上述证据与本案具有关联性，真实、有效，本院予以采信。本院经审理认定事实如下：被告王淑兰系贺兰县御景世家小区17-1-602室房屋的业主，该房屋建筑面积为104.6㎡。2014年1月1日，原告与被告所居住的小区业主委员会签订了”物业管理服务合同”，约定由原告正达物业公司对贺兰县御景世家小区提供物业服务事宜。合同中约定物业服务内容包括：1.房屋建筑本体共用部位（楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房）的维修、养护和管理；2.房屋建筑本体共用设施设备（公用的上下水管道、落水管、垃圾道、共用照明、暖气干线、配电系统、楼道内消防设施设备等）的维修、养护、管理和运行服务；3.本物业规划红线内属物业管理范围的市政公用设施（道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、绿化、室外泵房、路灯、自行车房棚、停车场）的维修、养护和管理；4.本物业规划红线内的属配套服务设施（商业网点）的维修、养护和管理；5.公共环境（包括公共场地、房屋建筑物共用部位）的清洁卫生、垃圾的收集、清运；6.交通、车辆行驶及停泊；7.配合和协助当地公安机关进行安全监控和巡视等保安工作（但不含人身、财产保险保管责任）；8.社区文化娱乐活动；9.物业及物业管理档案、资料；10.法规和政策规定有物业管理公司管理的其他事项；11.提供便民服务；12.提供有偿服务和无偿服务。物业费采取包干制，由业主按其拥有物业的建筑面积按月（季）交纳物业服务费用。多层住宅物业为0.5元/月/㎡。商业物业为1.0元/月/㎡。业主或物业使用人违反合同约定，未能按时足额缴纳物业服务费用的，经督促限期交纳，逾期仍不交每日应按未交金额3‰支付违约金。2014年1月1日至2017年8月31日期间，被告一直未交纳物业费，为此原告诉至法院，请求判如所请。本院认为，原告正达物业公司与被告所属的业主委员会签订了”御景世家小区物业服务合同”，并实际为被告所居住的小区提供了物业服务，双方已经形成了物业服务合同关系，原、被告双方应按照合同约定履行各自的义务。原告作为小区物业公司主张催讨物业管理费于法有据。被告王淑兰辩称其住的单元外墙水泥块脱落，物业公司至今没有维修。外墙面属于房屋建筑本体共用部位，房屋建筑本体共用部位（楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房）的维修、养护和管理属于物业服务的范围，被告提交的照片能够证明该事实，应当认定原告向被告方提供的物业服务未达到相应的要求，应当承担一定的违约责任。但物业服务合同并未明确约定原告方承担违约金的具体计算方式。考虑原告的违约行为直接影响的是被告的正常生活和权益，应直接对被告承担相应的违约责任，原告已经提供了其他物业服务内容，本院认为应当酌情扣减被告10%的物业费，由被告交纳90%的服务费。原告提供的物业服务合同及物价局下发的收费执行标准，能够证明其收取物业费的标准为0.5元/月/㎡，自2014年1月1日起至2017年8月31日期间90%的物业服务费为2071元（104.6㎡×0.5元/月/㎡×44个月×90%），故对原告要求被告支付物业费2301元的诉讼请求，本院在2071的范围内予以支持，对原告诉请超出部分不予支持。关于违约金，”御景世家小区物业服务合同”中虽作出明确约定，但是原告未尽到物业管理责任导致被告未能及时交清物业费，原告方对于被告未能按时交纳物业费负有相应的责任,故原告主张的违约金,本院不予支持。被告王淑兰作为贺兰县御景世家小区17-1-602室业主拒绝交纳物业服务费的行为，势必会导致物业公司经营资金的减少，从而再次导致物业服务水平与质量的下降，如此恶性循环，不利于小区乃至整个社会的发展，同时也侵害了已交纳物业费业主的合法权益。当该小区业主发现物业公司在服务过程中出现瑕疵时，其应当主动向物业公司反映，并提出合理化建议。物业公司亦应就存在的问题予以改正，提高服务水平。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《物业管理条例》第四十二条第一款之规定，判决如下：一、被告王淑兰向原告贺兰县正达物业服务有限公司支付2014年1月1日至2017年8月31日贺兰县御景世家小区17-1-602室房屋的物业费2071元，于判决生效之日起十五日内付清；二、驳回原告贺兰县正达物业服务有限公司的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，已减半收取25元，由原告贺兰县正达物业服务有限公司负担8元，被告王淑兰负担17元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于银川市中级人民法院。审判员尹晓静二〇一七年十月十三日书记员方卉 来自