（2017）鲁0702执异62号
裁判日期: 2017-10-13
公开日期: 2017-11-17
案件名称
肖丙中、潍坊中亚房地产发展有限公司商品房预售合同纠纷执行审查类执行裁定书
法院
潍坊市潍城区人民法院
所属地区
潍坊市
案件类型
执行案件
审理程序
当事人
肖丙中,潍坊中亚房地产发展有限公司
案由
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第二百二十七条
全文
东省潍坊市潍城区人民法院执 行 裁 定 书（2017）鲁0702执异62号案外人：许丽敏，女，1960年2月21日生，汉族，住北京市崇文区。委托诉讼代理人：文晓飞，山东日中律师事务所律师。申请执行人：肖丙中，男，1990年3月16日生，汉族，无业，住山东省潍坊市奎文区。被执行人：潍坊中亚房地产发展有限公司，住所地：山东省潍坊市潍城区健康西街135号向阳大厦810-816号。统一社会信用代码：91370702783450429X。法定代表人朱定友，董事长。在本院执行申请人肖丙中与被执行人潍坊中亚房地产发展有限公司商品房预售合同纠纷一案中，案外人徐丽敏对执行被执行人潍坊中亚房地产发展有限公司位于潍坊市潍城区健康西街838号中亚商贸城1号房提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人徐丽敏称，2008年4月12日，案外人与被执行人签订《商品房买卖合同》，购买潍坊市潍城区健康西街838号中亚商贸城1号房，并于当日缴纳全部房款126672元及维修基金3800元。2009年4月10日，案外人又与被执行人签订《房屋托管合同》，将该房委托给被执行人托管，每月收取844元租金，期限自2009年7月31日起至2012年7月30日止。案外人已实际占有该房，因被执行人原因至今未办理产权证书。综上，依据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，请求贵院依法裁定中止执行并解除查封。申请执行人、被执行人未答辩。本院查明，原告肖丙中与被告潍坊中亚房地产发展有限公司商品房预售合同纠纷一案，在诉讼过程中，本院根据原告申请，于2015年7月15日依法查封被告名下位于潍坊市潍城区健康西街838号中亚商贸城包括1-号房在内的18套房屋。2016年4月20日，本院作出（2015）潍城民初字第810号民事判决书，判决：一、解除原告肖丙中与被告潍坊中亚房地产发展有限公司签订的关于中亚商贸城2265号商铺的《商品房预售合同》;二、被告潍坊中亚房地产发展有限公司向原告肖丙中返还购房款、维修基金共计1735229元，于本判决生效之日起十日内付清。该判决生效后，因被告未履行义务，申请执行人向本院申请执行。本院另查明，2008年4月12日，案外人与被执行人签订《商品房买卖合同书》1份，约定案外人购买被执行人（涉案）房屋1套，建筑面积32.48平方米，合同总价款126672元，采取一次性付款方式，交付期限2008年12月31日前，交付后90日内由被执行人办理产权登记手续。该合同签订后，案外人于当日交纳了全部房款126672元及维修基金3800元，但被执行人未依约交房。2009年4月10日，案外人与被执行人签订《房屋托管合同》1份，约定案外人将案涉房屋委托给被执行人租赁使用，期限3年，自2009年7月31日起至2012年7月30日止，每月投资回报为844元，每半年支付一次。2012年3月28日，被执行人付给案外人投资回报款9702元。本院还查明，申请执行人肖丙中购买被执行人的3处商铺被山东省淄博市中级人民法院查封拍卖后，肖丙中向该院提出执行异议，所持证据有《商品房买卖合同》及补充协议、交款单据、《商铺托管协议》。该院认为，涉案商铺未办理过户登记，且被执行人中亚公司也未将商铺交付异议人，不符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，故驳回了肖丙中的异议。本院认为，案外人依据与被执行人签订的《房屋托管合同》收取投资回报款的行为，视为案外人对案涉房屋已经取得间接占有，且该间接占有发生在本院查封之前。因民法、物权法等法律对占有的保护未区分直接占有还是间接占有，从不动产买受人在执行程序中优先保护原则出发，本院认定案外人在本院查封之前已经合法占有案涉房屋。另外，根据已经查明的事实，案外人在查封案涉房产之前，已经与被执行人签订了合法有效的房屋买卖合同，亦支付了全部价款，且没有办理房产过户登记手续系因被执行人原因导致，案外人对此没有过错。《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”该规定是对不动产买受人物权期待权的保护，本案中案外人的情形，符合上述规定，能够产生排除执行的效力。因此，案外人要求解除对案涉房产的查封，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第二项之规定，裁定如下：中止对被执行人潍坊中亚房地产发展有限公司位于潍坊市潍城区健康西街838号中亚商贸城1号房的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长 房丽丽人民陪审员 刘曰荣人民陪审员 宋秀字二〇一七年十月十三日书 记 员 武昱君 搜索“”