（2017）浙0127民初3101号

裁判日期: 2017-10-13

公开日期: 2018-05-12

案件名称

徐金梅与邵永成、谢梅姣确认合同无效纠纷一审民事判决书

法院

淳安县人民法院

所属地区

淳安县

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

徐金梅,邵永成,谢梅姣,邵永松,王有德

案由

确认合同无效纠纷

法律依据

《中华人民共和国土地管理法（2004年）》：第八条第一款；《中华人民共和国物权法》：第一百五十二条，第一百五十三条；《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十八条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十四条

全文

浙江省淳安县人民法院民事判决书（2017）浙0127民初3101号原告：徐金梅女，1962年6月1日出生，汉族，住淳安县。委托诉讼代理人：方小飞，浙江泽道律师事务所律师。被告：邵永成男,1963年10月25日出生，汉族，住淳安县。被告：谢梅姣女，1966年12月30日出生，汉族，住淳安县。被告：邵永松男，1949年11月9日出生，汉族，住淳安县。委托诉讼代理人：杨宝琴，浙江通纬律师事务所律师。委托诉讼代理人：邵兴华男，汉族，1978年9月29日出生，住淳安县，系被告邵永松儿子。被告：王有德男，1960年8月22日出生，汉族，住淳安县。现在浙江省南湖监狱服刑。原告徐金梅与被告邵永成、谢梅姣、邵永松、王有德确认合同无效纠纷一案，本院于2017年7月27日立案受理后，依法组成合议庭于同年9月18日公开开庭进行了审理。原告徐金梅的委托诉讼代理人方小飞、被告邵永成、被告邵永松的委托诉讼代理人杨宝琴及邵兴华均到庭参加了诉讼，被告谢梅姣经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告徐金梅诉称：2005年，被告邵永成、邵永松位于淳安县的房屋拆旧建新，期间，被告邵永成、邵永松就前述房屋建造事宜与被告王有德进行合作。合作期间，四被告共同向原告转让前述所造的16号2幢501房屋，并于2009年9月13日原告与被告邵永成签订《协议书》，协议约定被告协助原告办理房屋产权证等。2009年9月13日，被告王有德向原告出具购房款收据195000元。2013年4月，因淳安县撤村建居工作所需，前述房屋被列为国家征收范围，原告作为住户，亦被要求予以腾退撤离。目前，前述房屋已拆除。政府已按规定对被告进行补偿。2014年6月11日，被告向原告返还购房款97175元。根据《土地管理法》、《合同法》等法律的相关规定，双方签订的《协议书》应属无效，原告遂要求四被告共同返还购房款并赔偿损失，未果。故起诉，要求：1、确认原告与被告邵永成、谢梅姣于2009年9月13日签订的《协议书》无效；2、四被告共同返还原告剩余购房款97825元；3、四被告共同支付购房款195000元自2009年9月14日起至2014年6月11日止按年利率5.15%计算的利息47618元；4、四被告共同支付购房款97825元自2014年6月12日起至2017年7月15日止按年利率4.6%计算的利息13912元。原告向本院提供了以下证据：1、合作协议2份（复印件），证明被告邵永成、邵永松、王有德之间合作建房的事宜。2、协议书1份（原件），拟证明房屋买卖事宜。3、收款收据1份（复印件）、存款凭条1份（打印件，加盖公章），证明原告支付房款的事情。被告邵永成辩称，一、邵永成与邵永松及邵树木、邵树根系同胞兄弟，四人确实与被告王有德签订《合作协议》，约定合作建房，但每个人均系根据各自家庭状况、各自申请农民建房，获批准后交由王有德组织施工，房子建成后各自按协议与王有德分配房屋，个人之间互无交集、牵连。故起诉状称“四被告共同向原告转让16号2幢501房屋”与事实不符。二、2009年9月13日邵永成、谢梅姣未与原告徐金梅签订买卖案涉房屋的《协议书》。原告提交的该份协议书上甲方处签名均非邵永成、谢梅姣所签，且协议书“家属及子女”一栏处签的名字为“谢美娟”，与谢梅姣毫无关联，故原告起诉状就该房屋买卖协议签订的过程与事实不符。三、关于案涉房屋16号2幢501室的归属人实际为本案另一被告邵永松，并不是被告邵永成。根据淳安永盛房地产土地评估有限公司做出的《房地产评估结果汇总表》，该表中有一项为原告徐金梅所在房屋501室的装修费用，而这一项与其他房屋的评估共同的产权人在《汇总表》中明确写明了为邵永松。因此，501室房屋产权人为邵永松，邵永成无需为不属于自己的产权负责。四、此案起因为政府的撤村建居工作，501室房屋也在撤村建居范围内，政府与原告徐金梅亲自商量补偿金的事宜，事后徐金梅同意了政府给出的价款，并领取了相关款项，有银行转账凭据为据。五、原告应当为其自身过错承当相应责任。原告明知向王有德购买的房产系农村集体土地所建，且其并非该房产所在集体经济组织成员。综上，原告诉请无事实依据，请求驳回原告的全部诉讼请求。被告邵永成向本院提供照片一组（打印件），拟证明涉案房屋并非邵永成所有。被告邵永松答辩称：一、原告与被告签订的“协议书”并非房屋买卖合同。2005年，被告邵永松、邵永成兄弟为改善居住环境，就位于房屋拆旧建新事宜与被告王有德进行合作，并签订了合作建房的“合作协议”。双方约定，邵永成、邵永松一方负责拆旧建新的审批手续等事宜，审批土地面积110平方米，高为5.5层以上。由王建德负责建房。房子建好后，新房的一、二、三层房屋无偿归邵永松、邵永成使用，其他建筑面积由王有德支配，邵永成、邵永松无权干扰。但约定了所在住户今后如能做房屋使用权证时，要与邵永成、邵永松签订协议并公证。因此本案中原告与邵永成签订的“协议书”不是原告与被告房屋买卖合同。因为该协议中，原、被告双方并未涉及房屋买卖价款及房款支付等约定，事实上双方也没有发生金钱往来，被告邵永成、邵永松也并不认识原告。被告与原告签订的“协议书”的任务有三，一是被告作为宅基地使用人，这是原告与王有德在合作建房中权益的确认，就是一个房屋分割协议。第二任务就是根据目前政策，原告所得到的这套集资房只能以被告名义办理集体土地使用权证，如果今后政策允许分开办理房产证，要求被告必须配合原告办理。第三，原告所得到的这套房子在未分开做产权证时遇到国家征收赔偿，被告必须按原告房屋面积计算赔偿给原告。二、原告要求被告返还其购房款，无事实和法律依据。理由是：1、原告与被告邵永松之间未订过房屋买卖合同，双方无法律上的权利义务关系。被告邵永松也未收到原告的购房款，双方在事实上也未发生过房屋买卖行为。原告交与被告王有德的款项是参与集资合作建房的款项。该款项已经消耗在合作建房中，原告也获得了一套100.13平方的房子，原告现在提出退房毫无依据。原告提交的收款收据上被告王有德写得很清楚，原告所交的这笔款子“东庄邵永成集资联建代收款”，不是房屋买卖款。2、原告的损失不是被告造成的。此案起因为政府的撤村建居工作，501室房屋也在撤村建居范围内，政府与原告徐金梅亲自商量补偿金的事宜，事后徐金梅同意了政府给出的价款，并领取了相关款项，有银行转账凭据为据。现原告因补偿未达到预期而要求被告承担损失，这是不公平的。3、即使原告所诉“协议书”无效，原告也有过错，应依法承担相应的责任。农村宅基地的使用权由农村集体经济组织成员享有，只有本集体经济组织成员，才可以申请使用宅基地。原告不属于诉称房屋所在村集体经济组织成员，不具备受让涉案房屋的主体资格。三、原告要求被告承担起集资建房的利息损失，更无事实和法律依据。理由：1、涉案款项是合作建房款，很明显这笔款项性质不是被告向原告的借款，不可能发生“利息”问题，事实上双方没有约定利息。原告主张从交款之日起计算利息，毫无根据。2、案涉“合作协议”及“协议书”中未对利息做出约定，原告的诉求不能随心所欲。3、原告已经获得一套100.13平方住房，且一直使用该涉诉房屋。这充分说明原告已经获得集资建房的实际利益，而且这份补偿要由被告来承担，不仅没有依据，也违反公平原则。综上所述，本案中原告与被告方的合作关系是合作建房的关系，不是房屋买卖关系。原告主张被告返还房款并承担利息损失的诉求，没有事实和法律依据。被告王有德对与被告邵永成、邵永松合作建房及房屋建好之后向原告出售房屋的事实均予以认可。被告邵永松、王有德均未向本院提供任何证据。证据的分析与认定：对于原告提供的证据1，被告邵永成、邵永松、王有德均无异议，本院审查后认为该证据虽然是复印件，但是被告邵永成、邵永松对与王有德之间合作建房的事实无异议，本院对真实性予以认可；对于原告提供的证据2、3，被告王有德均无异议，被告邵永成认为涉案房屋非其所有，其并没有权利处置，邵永松认为与其无关，本院审查后对原告提供的证据2、3的真实性予以确认。对于被告邵永成提供的证据，被告邵永松无异议，被告王有德认为照片中的房屋系其所造，其他不清楚，原告主张该证据由法院审核，本院审查后认为该证据与本案缺乏关联性，故不予采采纳。综合上述证据和当事人的庭审陈述，本院对本案事实认定如下：2005年6月23日，被告王有德（乙方）与被告邵永成、邵永松分别（甲方）签订《合作协议》，约定甲方将坐落于千岛湖镇东庄村旧房拆建，因资金困难甲方自愿就拆旧建新与乙方合作建设，甲方负责拆旧建新的所有审批手续，而且审批土地面积110㎡以上，高为5.5层以上，在规定外超层次由乙方承担经济责任。甲方提供道路土地及周围空间用地，对村里的邻居的事情负责处理协调好，同时保证乙方施工中一切顺利，如甲方原因引起中途施工困难承担赔偿乙方的一切经济损失。乙方房子建好后，将新房第一层、第二层、第三层（除楼梯面积外）给甲方并无偿提供，其余建筑面积由乙方支配甲方无权干扰。楼梯属公用面积，所在住户共同使用，甲方不得任何理由阻挠，或者承担一切经济责任。在做房屋使用证时，住户与甲方签订协议并公证，防止今后国家征用赔偿发生争议。2009年9月13日，原告（乙方）与被告邵永成（甲方）签订《协议书》一份，约定甲方将坐落在千岛湖镇东庄村旧房拆建，因资金困难，甲方自愿与乙方合作建房，现新房已建好，建房中有关经济来往已结清。甲乙双方没有任何债权债务，现就新房分割事宜如下：一、坐落在㎡），永久性归乙方所有，……二、根据目前法律法规政策规定此房只能以甲方名义办理一本集体土地使用证，如政策允许分开办理房屋证件时，乙方需办理房屋证件，甲乙双方必须共同办理有关事项，所办房屋证件一切规费由乙方承担。甲方不得用土地使用证用于任何借款贷款或担保。三、在此房未分开做房屋证件前，如遇国家征用所赔偿款给甲方，甲方按总面积每平方计算多少钱。甲方必须按乙方房屋面积计算支付给乙方，不得以任何理由截留拖延支付，否则承担因此而产生的一切经济损失。之后原告于2009年9月15日向被告王有德支付了195000元购房款。2013年4月，因淳安县撤村建居工作所需，前述房屋被列为国家征收范围，房屋整体腾退拆除。原告诉至本院要求判如所请。另查明，原告于2014年6月11日向淳安县千岛湖镇人民政府领取了涉案房屋的重置价97175元，该款原告已从诉讼请求中予以扣除。原告徐金梅系淳安县左口乡九龙村人。本院认为：一、原告与邵永成之间签订的《协议书》的效力。本院认为集体所有的土地上房屋出售给集体经济组织成员以外的房屋买卖合同应属无效。本案原告不是被告邵永成所在集体经济组织成员，双方之间签订的《协议书》标的物为农村房屋。农村房屋转让必然涉及宅基地使用权的转让，因此该房屋买卖必须符合有关宅基地使用权转让的法律规定。《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款规定，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。《中华人民共和国物权法》第一百五十二条规定，宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施；第一百五十三条规定，宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。可见，在我国宅基地的所有权属于农民集体所有，宅基地使用权是农村集体经济组织成员所享有的权利，与特定的身份关系紧密联系，只有本集体经济组织的成员才可申请使用宅基地。农村村民对宅基地使用权的取得、行使和转让均受到一定限制，宅基地使用权的转让必须符合相关法律规定。由于买受人不属于诉争房屋所在村集体经济组织成员，故买受人不具备受让涉案房屋的主体资格。买卖行为违反了法律、行政法规的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。故原告与邵永成之间签订的《协议书》应当认定为无效。二、被告邵永成、邵永松、王有德是否应共同承担返还购房款及支付利息的责任。本院认为被告邵永成、王有德应承担共同责任。理由是：1、原告是基于邵永成与王有德之间合作建房关系，向王有德支付购房款，与邵永成签订房屋买卖的协议书，协议书虽然本身是无效的，但其内容反映“遇国家征用所赔偿款给甲方，甲方按总面积每平方计算多少钱。甲方必须按乙方房屋面积计算支付给乙方”，可以说邵永成有无与原告签订协议书直接会影响到原告购买涉案房屋的判断与意愿，双方的交易行为系被告邵永成、王有德与原告共同行为促成。2、根据被告邵永成、王有德之间的合作建房行为，被告邵永成提供宅基地，无偿获得1-2-3层房屋的所有权，王有德负责承建并出售房屋，双方属于利益共同体，但对于原告而言，邵永成与王有德为共同出卖人，合作建房系被告邵永成、王有德的内部关系，王有德收取了购房款，邵永成享受了拆迁利益，故被告邵永成、王有德对外应共同承担责任。3、被告邵永松不是房屋买卖协议书的相对人，因此在本案中无需承担共同责任。至于被告邵永成与被告邵永松之间的内部关系，由被告邵永成与被告邵永松另行协商解决。另，原告要求被告谢梅姣承担责任，缺乏依据，本院不予支持。三、承担责任的范围。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。现原告未主张房屋的增值损失，仅主张返还购房款及支付利息，利息计算亦未超过中国人民银行同期同类贷款利率，应予支持。综上，依照《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款、《中华人民共和国物权法》第一百五十二条、第一百五十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、一百四十四条之规定，判决如下：一、原告徐金梅与被告邵永成于2009年9月13日签订的《协议书》无效。二、被告邵永成、王有德于本判决生效之日起十日内共同返还原告徐金梅购房款97825元并支付利息61530元。三、驳回原告徐金梅其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3487元，由被告邵永成、王有德负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。审　判　长　　蔡姣姣人民陪审员　　刘荣平人民陪审员　　余建平二〇一七年九月二十日代书　记员　　郑晨清?本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：迫的手段订立合同，损害国家利益。（二）恶意串通，损国家、集体或者第三人利益。（三）以合法形式掩非法目的。（四）损害社会公共益。（五）违反法律、行（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。《中华人民共和国物权法》第一百五十二条宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。第一百五十三条宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。微信公众号“”