（2017）鲁1092民初1939号
裁判日期: 2017-10-13
公开日期: 2017-11-23
案件名称
威海市丰烨房地产开发有限公司与王胜民房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
威海经济技术开发区人民法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
威海市丰烨房地产开发有限公司,王胜民
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第九十七条，第一百零七条，第一百一十四条第一款
全文
山东省威海经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁1092民初1939号原告：威海市丰烨房地产开发有限公司。法定代表人：王清山，董事长。委托诉讼代理人：王琴，山东英良泰业律师事务所律师。委托诉讼代理人：都美琳，女，1988年5月23日出生，汉族，住威海市。被告：王胜民。原告威海市丰烨房地产开发有限公司（简称丰烨房产公司）与被告王胜民房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告丰烨房产公司委托诉讼代理人王琴、都美琳到庭参加诉讼，被告王胜民经本院传票传唤拒不到庭，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。丰烨房产公司向本院提出诉讼请求：1、于2017年7月10日解除编号为2015-024的《威海华新千米长街租赁合同》及《威海华新千米长街租赁合同补充协议》；2、被告向原告支付违约金39100元；3、被告向原告支付房屋占用费（每日按照双倍租金向原告支付，自2017年7月12日起支付至实际彻底搬离之日）；4、被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原、被告及原华新家园68-9号商铺承租人张省委于2016年7月12日签订《威海华新千米长街租赁合同补充协议》，约定将编号为2015-024的《威海华新千米长街租赁合同》中原承租人张省委的所有合同权利义务全部转移给被告，由被告继续租用该商铺，经营水果超市，租赁期自2016年7月12日至2020年12月2日，租金标准不变。2017年5月，被告在合同不到期的情况下提出退租，并陆续将商铺内物资搬走，以实际行动表示不履行合同。按照合同约定，因一方的严重违约行为导致合同被解除或合同无法履行的，违约方应向守约方支付一年的租金做为违约金；同时，按照合同约定，被告逾期不退还所租赁的商铺，每逾期一天，按照双倍租金支付违约金。故原告起诉。王胜民未提出答辩意见。经审理查明，2015年12月1日，原告丰烨房产公司与案外人张省委签订《威海华新千米长街租赁合同》，约定张省委租赁原告威海市青岛南路华新家园68号楼9号商铺，租期五年，租赁期自2015年12月3日至2020年12月2日，租金为前三年每年39100元，后两年每年43010元。租金交纳时间为：按半年交付，首期租金于合同签订后7日内交纳，后续租金自首期租金合同约定交付时间起提前两个月交付。承租方于签订合同的同时交纳5000元作为经营保证金，用于保证后续租金、水电气费、物业服务费等费用及时交纳等。租赁期间，由于承租方原因致使本合同终止执行，原告已收保证金、租金等各种款项不予退还。合同一方违反合同约定擅自解除合同或因一方严重违约行为导致本合同被解除或无法履行的，违约方应向守约方支付一年的租金作为违约金。合同还对双方其他权利义务进行了约定，并约定：协议约定的地址系双方相互通知的法定地址，一方向约定地址发送的任何通知或书面文件均视为送达。上述合同履行至2016年7月12日，原告、张省委、被告王胜民共同签订了《威海华新千米长街租赁合同补充协议》，约定将张省委的所有合同权利义务全部转移给被告，由被告继续租用该商铺，经营水果超市，租赁期自2016年7月12日至2020年12月2日，租金标准不变。2017年4月21日原告向被告发出租金催缴函，通知被告承租的商铺2017年6月3日至12月2日期间的租金19536元，依据租赁协议应于2017年4月3日缴纳，要求于4月26日前缴纳。被告在该催缴函上签收。2017年7月5日被告向原告在补充协议上所留地址邮寄送达了《关于解除合同的通知函》，通知被告因拖欠2017年6月3日至12月2日期间的租金，经多次催缴仍未缴纳，严重违约，自通知函发出之日起满两日编号为2015-024的《威海华新千米长街商铺租赁合同》及补充协议解除，同时于收到函件之日起2日内缴纳欠缴费用、办理退租手续，并于3日内彻底搬离商铺，将商铺完整无损的退还原告，逾期退还，每逾期一天，按照当日租金的双倍金额收取违约金。该通知函签收人为母婴店，签收时间为2017年7月8日。另查，被告于2017年5月陆续将商铺内的财物搬走，于2017年7月30日将租赁房屋的钥匙交给了原告，原告接收。上述事实，有原告陈述及提供的租赁合同、补充协议、租金催缴函、解除合同通知函寄送回执等在卷佐证。本院认为，依法成立的合同受法律保护；当事人协商一致，可以解除合同；合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案原、被告及案外人张省委签订了租赁合同补充协议，承接了原租赁合同的权利义务，原、被告建立了租赁合同关系，在履行合同过程中，被告于2017年7月30日搬离涉案店铺，并将钥匙交付原告，原告接收，应认定租赁合同已实际解除，无法继续履行。但双方原租赁合同约定租赁期为五年，现因被告原因提前解除合同，必然给原告造成租金损失，被告应当赔偿。因被告原因提前解除合同，应当给予原告合理的期限对外寻找租户，但原告要求被告支付一年租金作为违约金，数额过高，考虑到原告返还钥匙，被告接受的事实，本院酌定寻租期以三个月为宜，被告应支付原告数额相当的违约金。根据合同约定，前三年租金为每年39100元，被告应付的违约金数额应以9775元【39100元÷12个月×3个月】为宜。按照租赁合同约定，因各种原因而提前解除合同，承租方应如期退还所承租的商铺，如逾期不退还所租赁的商铺，每逾期一天，按照双倍租金支付违约金。原告主张被告自收到《关于解除合同的通知函》的三日后，即2017年7月12日起至实际彻底搬离之日即7月30日止，每日按照双倍租金支付实际占用费，计算为3856元（39100元÷365天×18天×2）。因原告发送的通知函签收人并非被告，被告与原告签订的补充协议也未重新约定以所留地址为送达地址，不能证明被告收到该函件，故原告的该主张本院不予支持。但被告自2017年6月3日起拖欠租金，截止7月30日交付商铺，被告实际拖欠占用期间的租金为6106元（39100元÷365天×57天）。现原告主张的占用费为3856元，该请求低于被告实际拖欠的租金，故本院支持原告要求被告支付房屋占用费3856元。双方合同约定租赁期间因被告原因致使合同终止执行则保证金不予退还，现原告依此主张扣留被告交纳的保证金5000元，理由正当，本院依法予以支持。综上，原告诉讼请求合理的部分，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、解除原、被告于2016年7月12日签订的《威海华新千米长街租赁合同补充协议》；二、被告王胜民赔偿原告解除合同违约金9775元；三、被告王胜民支付原告房屋占用费3856元。上述付款义务于判决生效之日起10日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取389元，被告负担70元，原告负担319元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。审判员 王凤华二〇一七年十月十三日书记员 李芳芳 搜索“”