（2017）闽0423民初394号
裁判日期: 2017-10-13
公开日期: 2017-11-24
案件名称
赖长城、马才金等与三明市景鸿房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
清流县人民法院
所属地区
清流县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
赖长城,马才金,三明市景鸿房地产开发有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第三十九条第一款，第四十条，第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十一条第一款，第十六条，第十八条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
福建省清流县人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0423民初394号原告：赖长城，男，1972年11月11日出生，汉族，驾驶员，住福建省清流县。原告：马才金，女，1977年3月8日出生，汉族，无业，住福建省清流县。委托诉讼代理人：马才金（赖长城妻子），女，1977年3月8日出生，汉族，无业，住福建省清流县。被告：三明市景鸿房地产开发有限公司，住所地福建省清流县龙津镇长兴北街501号。法定代表人：罗国旺，该公司总经理。委托诉讼代理人：邓昌广，该公司法律顾问。原告赖长城、马才金与被告三明市景鸿房地产开发有限公司（以下简称“景鸿公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年5月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。后因案情复杂，于2017年7月5日组成合议庭并于2017年7月20日公开开庭进行了审理。原告赖长城、马才金、被告景鸿公司的委托诉讼代理人邓昌广均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赖长城、马才金向本院提出诉讼请求：1.景鸿公司向赖长城、马才金支付2015年1月1日至2015年4月3日止逾期交房违约金19,800元；2.景鸿公司向赖长城、马才金支付2016年4月3日至2017年5月2日间的逾期办证违约金52,140元（以已付购房款440,000元为基数按每日0.05％计付），2017年5月3日起至景鸿公司实际交付房屋权属证书之日止按合同约定支付。事实与理由：2013年3月10日，赖长城、马才金与景鸿公司签订《商品房买卖合同》，约定赖长城、马才金以总价440,000元购买景鸿公司开发的景鸿世纪广场第X幢X单元XXX室商品房。该合同第八条约定，出卖人应于2014年12月31日交付符合相应条件的房屋给赖长城、马才金使用，如逾期不超过六十日交房，出卖人应每日按买受人已付款的0.03％支付违约金给赖长城、马才金；逾期超过六十日交房，出卖人应每日按买受人已付款的0.05％支付违约金。同时合同第十四条还约定，出卖人应在交付房屋后12个月内为买受人办理房屋权属证书和土地权属证书，如买受人不退房，出卖人每日应按买受人已付款的0.03％支付违约金。合同签订后，赖长城、马才金依约履行了交付购房款的义务，景鸿公司未能在2014年12月31日交付房屋。后景鸿公司采取欺骗手段诱骗赖长城、马才金于2015年4月3日接收钥匙，但双方并未签订接收协议，该小区至起诉前也不符合交房条件。按合同约定，景鸿公司应于交房日次年同日前为赖长城、马才金办理房屋权属证书，但截止起诉前，景鸿公司也未履行该义务。赖长城、马才金现向景鸿公司主张2015年1月1日至2015年5月1日间的逾期交房违约金，2015年5月2日至实际符合交房条件期间的诉讼权利保留。逾期办证违约金计算至实际交付权属证书之日止。景鸿公司辩称：1.答辩人已履行了《商品房买卖合同》约定的义务。涉案房屋在合同约定的交房期间符合交房条件，经建设、勘察、设计、监理、施工等单位和消防验收合格；在生活给排水、用电、消防、邮政信报箱等设施也已达到设计要求；小区内部道路、绿化、室内照明、消防、环卫及其他等公共配套设施、基础设施已按规划设计要求完成。2.赖长城、马才金已签收了涉案房屋，并与物业公司签订了物业管理服务协议，证实涉案房屋符合交付条件，答辩人也已实际履行了交付房屋的义务。同时，合同第八条也约定如在规定期限内房屋未达到交付条件，买受人有权拒绝交接，出卖人承担逾期交房违约责任，若买受人同意接受，出卖人不支付违约金。现赖长城、马才金接收房屋，视为放弃了拒绝交接的权利和放弃追究答辩人逾期交房的违约责任。3.该小区部分工程在交付房屋前确没有完善，但主要是不可抗力所致。首先是天气原因：2012年7月至2015年6月，清流县城关日降水量超过50mm的天数众多，严重影响了工程进度；其次是政府部门未能及时向答辩人交付土地，未能处理好征地补偿矛盾，造成工地经常停工，影响施工进度。4.依据合同第十四条的约定，答辩人只有协助赖长城、马才金办证的义务，没有直接为买受人办理房屋权属证书等两证的义务。经买受人书面委托的，才由答辩人代办，且赖长城、马才金也无证据证实赖长城、马才金委托答辩人办理两证，答辩人不存在为赖长城、马才金办理权属登记的义务，故要求答辩人承担逾期办证违约责任，于法无据。5.依据赖长城、马才金的诉讼请求，其于2017年5月4日向法院起诉，如其能证明2015年5月1日至2016年12月31日期间向法院或答辩人主张权利，则其起诉已过诉讼时效，丧失胜诉权。6.合同约定的违约金过高，应酌情降低违约金比例。综上，答辩人依约履行了合同义务，涉案房屋符合交付条件，答辩人不存在违约事实，不应承担支付违约金的责任，应驳回赖长城、马才金的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织双方当事人进行了举证质证。对双方当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。赖长城、马才金提交房产证、土地证代办费用收据，虽未盖有景鸿公司印章，但该收据与景鸿公司出具给赖长城、马才金的其他收据出纳署名“何勤亮”一致，且与涉案合同附件六第二条第7款约定一致，故对该收据的真实性、合法性、关联性予以确认。景鸿公司提交的《单位工程竣工验收证明书》载明清流县景鸿世纪广场6号楼于2015年1月15日验收，验收意见合格并有建设单位、施工单位、监理单位、设计单位四家联合盖章签署意见，符合证据的“三性”，予以采信；景鸿公司提交的《景鸿世纪广场1#2#已交房未付款清单》、《管理服务协议书》证实赖长城、马才金在2015年4月1日与清流县景鸿世纪广场的恒诚物业有限公司签订的物业管理服务的事实，其证明力予以确认；景鸿公司提交的《三明市新建建筑物防雷装置检测报告》、《绿化工程竣工验收申请表》、清流县公安消防大队《建设工程消防验收意见书》、三明市邮政管理局《住宅信报箱工程专项验收合格意见书》、《防空地下室竣工验收认可文件》可以证实清流县景鸿世纪广场6号楼的附属工程已经陆续检查验收合格，其证明力予以确认。景鸿公司提交的福建省清流县人民法院《民事调解书》其载明内容无法证实清流县国土资源局没有及时交付土地导致景鸿公司逾期交房的事实，故不予采信；景鸿公司提交的《天气证明》无法直接证明景鸿公司在建造清流县景鸿世纪广场2号楼时因天气原因造成停建，影响工期的事实，故不予采信。本院调取的清流县不动产登记中心出具的证明函，证实景鸿公司已于2017年8月29日进行总确权登记，具备办证条件。本院调取的清流县价格认证中心出具的价格证明，清流县龙津镇景鸿世纪广场从2015年至今，(110--130平方米/套)住房租金价格在1000--1200元/月一套。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下事实：赖长城、马才金系夫妻关系。景鸿公司开发建设清流县景鸿世纪广场商品房项目。2013年3月10日，赖长城、马才金与景鸿公司签订涉案《商品房买卖合同》（合同编号0522111），由赖长城、马才金向景鸿公司购买位于清流县龙津镇长兴北街501号X幢X单元XXX室住宅式商品房。该房建筑面积共108.35㎡，其中套内建筑面积94.801㎡，公共部位共有分摊建筑面积13.546㎡，单价4060.91元/㎡，总价计440,000元，该款买受人于2013年3月10日之前付清首期房价款132,000元，余款308,000元以办理银行按揭的方式支付。上述购房款，赖长城、马才金已按约支付给景鸿公司。案涉合同第八条交付条件与期限约定：出卖人应当在2014年12月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1.该商品房经建设单位依法组织勘察、涉及、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2.该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有限电视、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3.小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套设施、基础设施按规划设计要求建设完成；分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按照规划设计要求全部完成，并在与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施；4.消防验收备案按新的消防法规定执行。如在规定日期内未达到上述条件，买受人有权拒绝交接，按逾期交房由出卖人承担违约责任；但遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内书面告知买受人的，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期。案涉合同第九条出卖人逾期交房的违约责任约定：除案涉合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同约定的期限将该商品房交付买受人使用，若逾期时间不超过60日，自合同第八条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之三（0.03%）的违约金，合同继续履行；若逾期时间超过60日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起10天内退还全部已付款，并按买受人已付款的5%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之五（0.05%）的违约金。案涉合同第十一条交接约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同第八条规定条件已达到的有关证明文件原件，并签署房屋交接单；所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，或要求收取合同约定范围以外的费用，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。案涉合同第十四条产权登记约定：出卖人应在商品房交付使用后2个月内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人；如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后12个月内取得房屋权属证书的，双方同意买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.03%向买受人支付违约金。经买受人书面委托，出卖人可向房屋权属登记机构代办权属登记，相关费用等具体事项在合同附件六另行约定。案涉合同附件六合同补充协议约定：买受人承诺办理按揭贷款的，必须委托出卖人代为办理房地产权属登记及证书，抵押登记有关手续，相关税费在交接房屋时由出卖人代收，办理过程中买受人应积极配合出卖人，否则由此引起的责任由买受人承担。同时，案涉合同附件六中双方根据消防法规定，将合同第八条第1款交付条件修改为“该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格”。上述合同签订后，赖长城、马才金依约将440,000元支付至景鸿公司指定账户。至2014年12月31日止，景鸿公司未交付房屋。2015年4月3日，赖长城、马才金在明知涉案房屋不具备交房条件下，接收了景鸿公司交付的商品房，但双方未签署房屋交接单。至赖长城、马才金起诉之日止，赖长城、马才金未取得涉案房屋权属证书。至2015年4月1日止，赖长城、马才金欠付物业费4,070元。2016年11月，赖长城、马才金诉景鸿公司商品房销售合同纠纷案，向本院提交了起诉状，我院进行登记，本院根据大调解机制先行进行了协调和诉前调解工作，后因分歧太大调解无果，于2017年5月4日立案。另查明，2013年1月7日，景鸿公司收取赖长城、马才金预告登记、产权证、土地使用权证、产权交易费用代收办证费等共计595元。庭审中，经本院释明，赖长城、马才金主张在继续履行合同的前提下，向景鸿公司主张2015年1月1日起至2015年4月3日止逾期交房的违约金及2016年4月3日至景鸿公司实际交付房屋权属证书之日止逾期办证的违约金，并明确2015年4月4日至案涉房屋实际符合交房条件之日止的逾期交房违约金另案主张。本院认为，赖长城、马才金和景鸿公司签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，双方应依约全面履行。一、关于景鸿公司是否应支付逾期交房违约金的问题。景鸿公司按合同约定应于2014年12月31日前将房屋交付赖长城、马才金使用，但景鸿公司于2015年4月3日才交付房屋，该时间已晚于双方约定的最后交房期限，可以认定景鸿公司已逾期交付房屋，景鸿公司应承担相应的违约责任。景鸿公司证实讼争房屋在2015年1月15日已取得竣工验收合格报告、达到竣工备案条件和基本交房条件，马才金、赖长城于2015年4月3日已接收钥匙，并对讼争房屋进行了装修，应视为已交房，逾期交房违约金应计算至2015年4月3日止。赖长城、马才金主张景鸿公司应按合同约定每日需按赖长城、马才金已付购房款的万分之五支付违约金；景鸿公司主张按合同约定标准计算违约金过高，请求予以调整。本院认为，违约金的主要功能在于弥补守约方的损失，本院综合考虑合同履行情况、当事人的过错、预期利益等因素酌情调整。参照清流县价格认证中心的价格认定涉案房屋所在楼盘的月租金为1,000-1,200元，《商品房买卖合同》第八条约定的逾期交房60日内每日违约金为已付购房款的万分之三即每月违约金为4,443元，60日后每日违约金为已付购房款的万分之五即每月违约金7,406元，违约金明显过高，故本院酌定逾期交房的每日违约金为已付购房款的万分一，超出的部份，不予支持。经核算，景鸿公司需向赖长城、马才金支付的逾期交房违约金为4,092元（440,000元×0.01％×93天＝4,092元）。二、关于景鸿公司是否应支付逾期办证违约金的问题。本案中，涉案房屋部分购房款是用银行按揭贷款，《商品房买卖合同》附件六第七条明确约定有办理按揭借款的买受人必须委托出卖人代办权属证书，且景鸿公司实际收取了买受人的委托办证费用，对其该项辩解，不予采纳。案涉合同第十四条产权登记约定：出卖人应在商品房交付使用后2个月内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记须由出卖人提供过的资料交付买受人，如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后12个月内取得房屋权属证书的，双方同意买受人不退房，出卖人自逾期之日其每日按买受人已付款的0.03%向买受人支付违约金。经买受人书面委托，出卖人可向房屋权属登记机构代办权属登记，相关费用等具体事项在合同附件六另行约定。案涉合同附件六合同补充协议约定：买受人承诺办理按揭贷款的，必须委托出卖人代为办理房地产权属登记及证书，抵押登记有关手续，相关税费在交接房屋时由出卖人代收，办理过程中买受人应积极配合出卖人，否则由此引起的责任由买受人承担。本案中，赖长城、马才金以办理按揭贷款的方式支付购房款，并向景鸿公司支付了代办房屋权属登记及证书的税费，景鸿公司也收取了上述代办费用595元，应认定双方已形成委托办证的法律关系，景鸿公司应在合同约定期限内为赖长城、马才金办理房屋权属证书。景鸿公司于2015年4月3日将房屋交付赖长城、马才金使用后，未在房屋交付使用后的12个月内（2016年5月1日前）为赖长城、马才金代办房屋权属证书，直至2017年8月29日才符合登记办证的相关材料交由清流县不动产登记中心，办理房屋所有权总确权登记，其行为已构成违约，应承担违约责任。本院调取的清流县不动产登记中心回函已确认景鸿公司对景鸿世纪广场房地产项目于2017年8月29日办理了总确权登记，证实2017年8月30日起，涉案商品房的购房户提供符合不动产登记材料后，可办理不动产登记发证的事实，酌定景鸿公司提交办证资料并已具备办证条件的时间为2017年8月29日，逾期办证违约金计算至该日为止。赖长城、马才金主张景鸿公司须每日按合同约定按赖长城、马才金已付购房款的万分之三支付违约金；景鸿公司主张按合同约定标准计算违约金过高，请求予以调整。本院认为，违约金的主要功能在于弥补守约方的损失，本案讼争房屋已实际交付使用至今，逾期办证的损失数额虽难以确定，但明显比逾期交房更低。参照逾期交房违约金的损失的计算参照房租损失的情形，合同约定的逾期办证违约金标准亦属过高。鉴于景鸿公司已对涉案商品房在不动产登记机关办理了总确权登记，从2017年8月30日起买受人可以自行申请办理权属证书的情况，本院综合考虑合同履行情况、当事人的过错、预期利益及上述确权等因素酌定逾期办证每日违约金为已付购房款的0.005%。经核算，2016年4月3日至2017年8月29日止，景鸿公司须向赖长城、马才金支付的逾期办证违约金为11,286元（440,000元×0.005％×513天）。案涉商品房所在楼栋已按揭方式支付购房款的业主，均向景鸿公司支付了由景鸿公司代办权属证书的代办费用，双方已形成实际的委托关系，景鸿公司辩解其并无为赖长城、马才金办理房屋权属证书的义务，不予采信。景鸿公司辩称其未能在合同约定期限内交付房屋系因政府延迟交付土地及天气等不可抗力因素所致，无事实与法律依据，不予采信。本院立案庭的情况说明确认赖长城、马才金在2016年11月向本院递交起诉状，主张权利，景鸿公司辩解赖长城、马才金的部分诉请超过诉讼时效，没有事实依据，不予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款、第十六条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条、第九十一条规定，判决如下：一、三明市景鸿房地产开发有限公司于本判决生效后五日内支付赖长城、马才金逾期交房违约金4,092元；二、三明市景鸿房地产开发有限公司于本判决生效后五日内支付赖长城、马才金逾期办证违约金11,286元；三、驳回赖长城、马才金其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法(?javascript:SLC(183386,0)?)》第二百五十三条(?javascript:SLC(183386,253)?)之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,599元,由三明市景鸿房地产开发有限公司负担399元，由赖长城、马才金负担1,200元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。审 判 长 赖伟华审 判 员 巫金秀人民陪审员 巫梅嫦二〇一七年十月十三日书 记 员 卢 玉附：本案适用的主要法律条文及执行申请提示《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失３０％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第九十一条人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 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