（2017）沪01民终9701号
裁判日期: 2017-10-13
公开日期: 2017-11-03
案件名称
孙军福诉陈琪俊房屋买卖合同纠纷一案二审民事判决书
法院
上海市第一中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
孙军福,陈琪俊
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）沪01民终9701号上诉人（原审被告）：孙军福，男，1959年4月10日出生，汉族，住上海市闵行区。委托诉讼代理人：王德富，上海玄远律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈琪俊，男，1987年9月7日出生，汉族，住上海市闵行区。委托诉讼代理人：王永其，上海市闵行区江川法律服务所法律工作者。上诉人孙军福因与被上诉人陈琪俊房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2017）沪0112民初1318号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月11日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人孙军福上诉请求：撤销一审法院判决，改判驳回被上诉人一审诉讼请求。事实和理由：动迁房的户主系上诉人母亲，在系争房屋的所有权为80%,故上诉人与被上诉人所签订的合同应为无效。被上诉人陈琪俊辩称：不同意上诉人的上诉请求。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，故请求二审法院驳回上诉，维持原判。2017年1月9日，陈琪俊向一审法院提起诉讼，请求判令：1.确认陈琪俊与孙军福签订的《房地产所有权转让协议》合法有效；2.孙军福协助陈琪俊将孙军福名下位于上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室房屋的产权办理至陈琪俊名下。一审法院认定事实如下：位于上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室（即XX路XX幢XX号XX室）房屋系孙军福通过动拆迁取得的安置房屋。2012年7月21日，陈琪俊（作为受让方，签约乙方）与孙军福（作为出让方，签约甲方）签订《房地产所有权转让协议》1份，约定由甲方自愿将位于闵行区XX路XX幢XX号XX室房屋（动迁房）的所有权转让给乙方，建筑面积为91.84平方米。甲乙双方经充分协商一致，同意该房地产转让价款为106万元整（人民币，币种下同）。甲方转让的房屋为动迁房，转让该房屋时甲方向开发商购买该房屋的房款及购买该房所产生的维修基金/入户费/有线电视费/垃圾费/电表安装费/煤气开通费/交易中心税费等一切费用由乙方支付；所有的购房款发票、预售合同、房产证原件均由甲方当着见证人面交给乙方，并由乙方保管。甲方转让的房屋为动迁房，出售该房屋及乙方购买本房屋产权时需缴纳的一切相关费用由乙方承担。甲乙双方按目前约定的面积91.84平方米结算房，面积的误差不做多退少补结算。本房屋预售合同中只能出现协议人孙军福，甲方不得以任何理由添加任何其他人的名字。因特殊原因造成协议双方不能执行本协议，应由甲乙双方的配偶、父母或子女继续履行该协议。甲乙双方不得以房价的起伏变化，要求变更本协议，否则视为违约。甲方应陪同乙方办理房产证事宜，不得以任何理由拖延不办，办理房产的所有费用均由乙方承担。甲乙双方任何一方违约必须承担相应的违约责任。如甲方违约则需退还已收的房款，同时要赔偿乙方106万元整作为赔偿（如乙方已经对该房进行装修，甲方违约则需另补偿20万元整作为补偿）。如乙方违约则已付的房款归甲方所有。甲乙双方约定该房屋成交价格为106万元整。甲乙双方约定签订本协议当日（2012年7月21日），乙方支付给甲方购房款定金5万元整。甲乙双方约定于2012年7月21日之前乙方向甲方支付购房款45万元整。因该房在甲方办妥产证后3年才能办理乙方的产证（按照政策许可），完成全部甲乙双方的转让协议，故为了确保3年后的顺利过户，甲乙双方约定留6万元整尾款，待甲乙双方产权过户当日由乙方交给甲方。3年后过户时甲方需提供动迁协议并到所在村委、镇动迁办敲盖证明。甲乙双方约定于首付当日交钥匙及结清水、电、煤及物业费等一切相关费用。若因政策变化造成乙方在该房屋满3年后（政策许可交易时间）不能交易过户，乙方若要出售该房屋，甲方承诺可直接与乙方寻找的下家直接签订买卖合同并交易过户，期间甲方不承担交易过户时的税费（由乙方或乙方寻找的下家承担），乙方出售该房屋所得到的差价利益归乙方所有，与甲方无关；甲方需提供动迁协议并到所在村委、镇动迁办敲盖证明。补充条款：乙方在2012年9月30日前支付甲方房款20万元整。乙方拿到钥匙当天支付甲方房款30万元整。上述转让协议对双方的其他权利义务亦作了约定。签约当日，陈琪俊向孙军福支付购房定金5万元。2012年7月31日，陈琪俊（作为签约乙方）与孙军福（作为签约甲方）及案外人上海A有限公司第三分公司（作为签约丙方）三方签订《补充协议书》1份，约定1.甲乙双方由丙方介绍促成，甲方将由位于XX路XX幢XX号XX室，建筑面积91.84平方米房屋的所有权转让给乙方，因该房屋是动迁安置房，根据相关政策，暂时无法将产证过户于乙方名下，甲方保证在此期间内，不得将该房“一房二卖”、不得将该房进行抵押。2.当该房可以办理过户手续时，甲方应当在7天之内配合乙方办理产证过户事宜，不得推诿，也不得要求加价。3.甲方保证该房无权属之争，系甲方个人的动迁安置房。4.甲方孙军福万一三年以后联系不到人，由甲方朋友姚传纪帮忙联系监督过户。同日，陈琪俊通过银行转帐的方式向孙军福支付首付款45万元，于2012年9月26日通过银行转帐的方式向孙军福支付购房款20万元，于2013年1月18日通过银行转帐的方式向孙军福支付购房款31万元（其中购房款30万元，房屋增加面积款、物业费、清洁费合计1万元），于2015年7月9日向孙军福支付购房款1万元。上述陈琪俊向孙军福支付的房款共计为102万元，尚欠5万元尾款，待双方产权过户当日由陈琪俊交给孙军福。2013年1月18日，陈琪俊从孙军福处取得了涉案房屋的钥匙入住进行装修并居住至今。2016年10月，孙军福表示不再向陈琪俊继续出售涉案房屋并要求收回，遂成讼。一审另查明，涉案房屋为动迁安置房，建筑面积为92.67平方米。目前该房屋产权仍登记在开发商上海B有限公司的名下。一审审理中，陈琪俊于2017年6月22日已将房屋尾款5万元缴至一审法院。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案所涉的《房地产所有权转让协议》及《补充协议书》，系签约当事人的真实意思表示，内容并未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，陈琪俊与孙军福均应信守并依约履行。本案中，孙军福作为房屋出卖方，负有向买入方即陈琪俊按约交付房屋和转移所有权的义务。即孙军福理应在涉案房屋办出大产证后及时办理该房屋的小产证，并按其与陈琪俊之间的约定将涉案房屋的产权及时过户至陈琪俊名下。然孙军福怠于行使权利，至今未能办出小产证，更无法协助陈琪俊将涉案房屋的产权过户至陈琪俊名下，孙军福已构成违约。鉴于陈琪俊已向孙军福支付了涉案全部房价款（包括已缴至一审法院的尾款5万元）并已于2013年1月实际取得涉案房屋居住至今，故陈琪俊要求确认陈琪俊与孙军福签订的《房地产所有权转让协议》合法有效之诉请，一审法院予以支持。另涉案《补充协议书》约定，甲方（即孙军福）保证该房无权属之争，系甲方个人的动迁安置房，且孙军福已于2013年1月实际交付陈琪俊使用，使陈琪俊有理由相信孙军福有权单独处分涉案房屋，故孙军福现以其母亲对其出售涉案房屋不知情，损害了孙军福母亲合法权益之抗辩，理由不能成立，一审法院不予采信。关于涉案房屋的产权过户问题，因陈琪俊已明确表示不要求在本案中作出处理，一审法院暂不进行处理，待陈琪俊另行主张。综上所述，一审法院依照中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，判决：陈琪俊与孙军福签订的《房地产所有权转让协议》合法有效。一审案件受理费80元（已减半收取），由孙军福负担。财产保全费5,000元，由陈琪俊负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。现孙军福上诉认为涉案合同无效。对此，本院认为，孙军福对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。否则，其须承担举证责任的不利后果。孙军福并无证据证明其母亲系涉案房屋的产权人，同时，最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。故孙军福的上诉理由，缺乏事实和法律依据，本院不予认可。综上所述，上诉人孙军福的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币160元，由上诉人孙军福辉负担。本判决为终审判决。审 判 长 沈 强代理审判员 何 建审 判 员 李 兴二〇一七年十月十三日书 记 员 张功楷附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； 来自：