（2017）皖07民终570号
裁判日期: 2017-10-13
公开日期: 2017-10-27
案件名称
铜陵市开发区景天服饰厂加工厂、铜陵市公共就业人才服务局房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
安徽省铜陵市中级人民法院
所属地区
安徽省铜陵市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
铜陵市开发区景天服饰厂加工厂,铜陵市公共就业人才服务局
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
安徽省铜陵市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）皖07民终570号上诉人(原审被告):铜陵市开发区景天服饰厂加工厂,住安徽省铜陵市开发区就业创业园**号。经营者：曹小红。委托诉讼代理人：陶然亭，安徽宪达律师事务所律师。委托诉讼代理人：张海林，安徽宪达律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:铜陵市公共就业人才服务局,住安徽省铜陵市淮河路905号。法定代表人：郜源林,该局局长。委托诉讼代理人：张浩，安徽景旺律师事务所律师。上诉人铜陵市开发区景天服饰厂加工厂（以下简称景天服饰厂）因与被上诉人铜陵市公共就业人才服务局(以下简称市公共就业服务局)房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省铜陵市铜官区人民法院（2017）皖0705民初1991号民事判决，向本院提起上诉。本院2017年8月1日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人景天服饰厂的委托诉讼代理人张海林，被上诉人市公共就业服务局的委托诉讼代理人张浩到庭参加诉讼，本案现已审理终结。上诉人景天服饰厂上诉请求：撤销一审判决第二、三项判决（同意解除合同），依法驳回被上诉人的其他诉讼请求；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.关于房屋质量不合格是否需要缴纳租金的问题。2013年5月1日，上诉人与被上诉人签订《铜陵市就业创业园房屋租赁协议》，上诉人按协议约定支付租赁等相关费用至2014年6月，后因被上诉人房屋存在严重质量问题，致使上诉人无法使用并且造成严重的损失。一审法院认为，2015年狮民二初字第00732号民事判决已对房屋瑕疵进行处理，一审法院该认定有误，00732号判决仅是对因房屋质量问题给上诉人造成的财产损失进行赔偿，对因此导致上诉人无法使用并没有作处理。本案中，被上诉人提供的房屋明显不合格，导致上诉人无法使用，不能实现租赁合同目的，应免除上诉人缴纳租金的责任。2.关于双方在租赁房屋上上锁的问题。上诉人在一审举证期间向一审法院提交了一系列证据证明房屋存在质量问题，双方就房屋渗水问题多次沟通无果，为保全相关证据，双方均在涉案房屋上加锁，上锁时间是2015年8月7日之前，该事实有（2015）狮民二初字第00414号案件的庭审笔录予以证实，一审法院认定上锁时间为2016年3月4日，明显与事实不符。市公共就业服务局答辩称：1.上诉人提供的诉状上写的很清楚，没有解除双方的合同，合同一直有效，租赁合同是延续的。2.上诉人提出的因为房屋存在质量瑕疵而不缴纳租金，这是两个法律关系。3.没有经过公证或者其他的证据证明我方上锁，处于息事宁人考虑而没有对该判决进行上诉。一审法院判决合理，请求维持。市公共就业服务局向一审法院起诉请求：1.判令解除原、被告之间房屋租赁合同并责令限期交还房屋；2.判令被告支付租金，租金从2014年7月1日到合同解除之日按合同约定的金额计算；3.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：曹小红系景天加工厂经营者。2013年5月1日，铜陵市就业创业园服务中心（甲方）与曹小红（乙方）签订《铜陵市就业创业园房屋租赁协议》一份，主要约定：1.甲方将就业创业园16号房屋租赁给乙方使用。租赁物面积经甲乙双方确认为364.5平方米；2.租赁期限为3年，从2013年5月1日至2016年4月30日，租金为每月每平方米4元；3.甲乙双方在签订本协议时，乙方应向甲方交纳租赁期间保证金，保证金为3000元；4.乙方拖欠租金累计达3个月甲方可终止协议并收回租赁物，不退还保证金。该协议还对其他事项进行了说明。2013年12月，原被告协商将租赁房屋变更为12号房屋，租金每月1082元。被告租金交至2014年6月。因租赁的12号房屋质量问题，铜陵市开发区景天服饰厂加工厂将铜陵市公共就业人才服务局起诉至原狮子山区人民法院，案号2015狮民二初字第00732号。2016年3月4日，该案勘验笔录写明：为了保留现场，以便于评估，双方均在12号房屋上锁。2015狮民二初字第00732号民事判决书判决：铜陵市公共就业人才服务局于本判决生效之日起十日内赔偿铜陵市开发区景天服饰厂加工厂存货损失56783.25元。一审法院认为：原被告签订的房屋租赁协议系双方真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，应为合法有效，原、被告应当按照约定全面履行自己的义务。原告铜陵市公共就业人才服务局将房屋交付被告铜陵市开发区景天服饰厂加工厂使用，虽然该房屋有质量瑕疵，但（2015）狮民二初字第00732号民事判决书已判决铜陵市公共就业人才服务局对铜陵市开发区景天服饰厂加工厂的损失进行赔偿，被告在此情况下可以要求原告采取维修或请求双方解除合同，但被告怠于行使，故应当依照合同的约定支付租期内租金。因评估需要双方于2016年3月4日在租赁房屋大门上均上锁，现被告提供照片证据证明在评估后该房屋一直锁到现在，致使其无法实际使用，原告虽辩称评估后就没锁了，但无相应证据予以证实，故原告请求合同期满后的租金法院不予支持。因租赁协议约定拖欠租金累计达3个月原告可终止协议并收回租赁物，故原告请求解除双方的房屋租赁协议并返还房屋于法有据，法院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百二十条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条之规定，判决：一、解除原告铜陵市公共就业人才服务局与被告铜陵市开发区景天服饰厂加工厂2013年5月1日签订的《铜陵市就业创业园房屋租赁协议》，被告铜陵市开发区景天服饰厂加工厂于本判决生效之日起十日内返还原告铜陵市公共就业人才服务局就业创业园12号房屋。二、被告铜陵市开发区景天服饰厂加工厂于本判决生效之日起十日内支付原告铜陵市公共就业人才服务局租金23804元。三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费882元，依法减半收取441元，由被告铜陵市开发区景天服饰厂加工厂负担。二审期间，景天服饰厂提供证据如下：（2015）狮民二初字第00414号案件民事诉状、案件受理通知书、11月4日的庭审笔录（第七页），证明：被上诉人在涉案房屋上加锁时间在2015年8月7日之前。市公共就业服务局质证意见：对笔录的真实性没有异议，但不存在两把锁，而是一把锁有两把钥匙，锁在出租给上诉人时就有的，钥匙分别在被上诉人和上诉人处。不能证明在2015年8月7日之前我们上锁了。本院认证意见：对上述证据的真实性予以确认，笔录记载的内容无法看出被上诉人在2015年8月7日前上锁，对证明目前不予确认。双方所举其他证据与一审相同，质证意见也同于一审，本院认证意见与一审一致。本院经审理查明的事实与原审法院审理查明的事实一致。本院认为，综合双方当事人的举证、质证、上诉及答辩意见，本案二审争议的焦点为：被上诉人主张不承担2014年7月1日之后的租金有无依据？其理由是否成立？一审判决上诉人承担的是从2014年7月1日至2016年3月4日期间的租金，而上诉人上诉认为该期间所租赁的房屋因漏水致其无法使用，故不需要交纳租金。2015年8月7日，上诉人起诉被上诉人因房屋漏水而致机器设备、存货受损，法院认定房屋存在渗水情形，最终判决被上诉人赔偿上诉人部分存货损失（铜官区人民法院（2015）狮民二初字第00732号案）。出租人应向承租人提供符合约定的房屋，承租人发现房屋存在缺陷，无法正常使用，可以要求出租人修复或减少租金，乃至解除合同。上诉人一直未就房屋质量问题向被上诉人主张减少或免除租金，也未要求解除合同，且上诉人没有证据证明从2014年7月之后房屋一直处于无法使用状态，涉案房屋在2016年3月4日因评估需要上锁之前一直由上诉人占有、使用，未将房屋交还被上诉人，上诉人应支付占用期间的租金，上诉人主张房屋于2015年8月就被被上诉人上锁无法使用，证据不足。综上，上诉人景天服饰厂的上诉理由不能成立，依法予以驳回。一审判决认定事实清楚、适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费882元，由铜陵市开发区景天服饰厂加工厂负担。本判决为终审判决。审判长 黄冬松审判员 查慧凌审判员 盛丽娜二〇一七年十月十三日书记员 汪 颖相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判、裁定；…… 关注公众号“”