（2016）京0101民初22169号

裁判日期: 2017-10-13

公开日期: 2018-03-23

案件名称

北京市新华书店与刘玉华租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

北京市东城区人民法院

所属地区

北京市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

北京市新华书店,刘玉华,北京嘉辉伟业科技有限公司,章震,邢彦淼,章某

案由

租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款

全文

北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0101民初22169号原告：北京市新华书店，住所地北京市通州区台湖镇政府大街**号***室。法定代表人：谭巨龙，总经理。委托诉讼代理人：王涛，北京天驰君泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：王寓，北京天驰君泰（天津）律师事务所律师。被告：刘玉华，女，1946年10月13日出生，住北京市东城区安定门内大街×号。委托诉讼代理人：郭辉（被告刘玉华之婿，兼第三人北京嘉辉伟业科技有限公司、章震、邢彦淼、章某的委托诉讼代理人），男，1968年3月16日出生，住北京市朝阳区。第三人：北京嘉辉伟业科技有限公司，住所地北京市东城区安定门内大街×号。法定代表人：郭伟，经理。第三人：章震（第三人章某之父，兼其法定代理人），男，1976年8月18日出生，住北京市东城区安定门内大街×号。第三人：邢彦淼（第三人章某之母，兼其法定代理人），女，1979年4月30日出生，住北京市东城区安定门内大街×号。第三人：章某，男，2010年3月30日出生，住北京市东城区安定门内大街×号。原告北京市新华书店与被告刘玉华、第三人北京嘉辉伟业科技有限公司、章震、邢彦淼、章某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年12月1日立案受理。依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告北京市新华书店的委托诉讼代理人王涛，被告刘玉华及四第三人的委托诉讼代理人郭辉、第三人章震均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告北京市新华书店向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即恢复房屋原状；2、判令被告、第三人腾空并返还占有的属于原告的位于北京市安定门内大街×号的房屋6间；3、判令被告立即支付拖欠的自2001年11月1日起至2006年10月31日止的租金82722元，并以82722元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率支付自2006年11月1日起至交纳租金之日期间的利息；4、判令被告按照房屋租赁合同约定的年租金价格16544.4元，立即支付自2006年11月1日起至2017年3月31日止的房屋占用费172288.83元，并以每年16544.4元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率，逐年计算至实际支付该年度房屋占用费之日止的利息；5、诉讼费由被告承担。事实及理由：被告租赁的原告拥有产权的位于北京市东城区安定门内大街×号房屋6间（东面1间，建筑面积约9平方米；其余5间，建筑面积46.5平方米）已于2006年10月31日到期。但被告至今一直占用房屋并转租给第三人北京嘉辉伟业科技有限公司使用，同时擅自改动房屋的承重结构和拆改室内设施，且拖欠多年租金未交。被告刘玉华辩称，1965年被告的祖母高文举用她名下的帅府园甲×号的私产房与新华书店换房至诉争房屋，被告户口也随之迁入。房屋是4间，并非6间。1988年原告取得涉诉房屋产权证后开始收取被告部分维修费，但原告在发票上写的是房租。1996年原告给了被告一份自产住宅租约。2001年左右因安定门地区要拆迁，原告为了分得拆迁利益才签的协议书，是被告的女儿代被告签的字，被告对这个协议不认可，不是真的租赁合同。因为后来没拆迁，所以协议也没有履行，原告也没要过房钱，也不履行维修义务。2015年左右，因房屋损坏严重，被告自行将诉争房屋翻建，虽然没有报规划审批，但房屋四至及高度均未有变化，只是原有二层的房屋位置向西移了一部分。被告不同意原告的全部诉讼请求。被告及第三人在他处均无住房，诉争房屋不可能恢复原状，且被告认为诉争房屋实际应是被告的，所以不应该腾房，也不应该交租金，况且以前的租金还存在多收现象。第三人北京嘉辉伟业科技有限公司述称，公司占用1间涉案房屋用于经营，系由被告成立，后法定代表人变更为郭伟，被告之婿郭辉参与经营。公司同意被告的答辩意见，不同意腾房。第三人章震、邢彦淼、章某述称，第三人同意被告的答辩意见，不同意原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：刘玉华系章震之母，章震与邢彦淼系夫妻，章某系二人之子。刘玉华、章震、邢彦淼、章某的户口均登记在北京市东城区。北京嘉辉伟业科技有限公司系注册在上述地址的自然人独资的有限责任公司，该公司营业执照显示其成立日期为2001年8月8日。该公司股东原为被告刘玉华，2012年其将股权转让给郭伟。刘玉华之祖母高文举曾在北京市东城区帅府园甲×号拥有私房。1965年刘玉华开始在北京市东城区居住，其户口亦从北京市东城区帅府园甲×号迁入上述地址。1988年11月北京市新华书店取得北京市东城区房屋所有权证，该证记载房屋间数为6间，建筑面积55.5平方米。原告提交的房屋所有权证及国有土地使用证中所附的房地平面图上均注明了房号1-4，但无法明显看出房屋间数。1996年北京市新华书店出具《自产住宅租约》，注明甲方新华书店，乙方高文炬，东西房3间，房号2-4，使用面积42.5平方米，月租金17.9元，但该租约只有北京市新华书店盖章，没有承租人的签字。原告以没有在单位底档中找到租约原件及该租约未有承租人签字为由，对该租约的真实性不予认可，但其不申请公章真伪鉴定。刘玉华提交了其交纳1988年1月-1999年6月期间房租的发票，金额共计1441.68元；其还提交了一张客户名称为高文炬的发票，显示交纳了1993年1月-1995年12月期间的房租370.65元、水费259.65元。北京市新华书店提交了一份2001年10月31日签订的《协议书》，甲方为北京新华外文书店股份有限公司东城崇文新华书店，乙方为刘玉华，该协议约定：一、甲方将自有产权安定门内大街×号房屋6间，面积共计55.5平方米租给乙方，租期为5年，自2001年11月1日至2006年10月31日。二、租金东面1间（建筑面积约9平方米），年租金为15000元，其余5间建筑面积46.5平方米，仍按居民居住承租价格，年租金为1544.4元，合计16544.4元。三、采取先付款的形式，分两次付清，第一次为11月1日前付8272.2元，第二次为5月1日前付8272.2元。四、甲方不干预乙方的正常经营活动，乙方在经营期间要遵纪守法。乙方在承租期内不得转租、联营，否则甲方有权收回房屋。乙方承担水费、电费、市容、环保等与安内大街×号有关的一切费用。如有问题，乙方自行负责。五、租赁期间房屋装修、维修、电力增容等费用由乙方自理，如遇不可抗拒原因，如国家占地、拆迁等双方应无条件服从，东面1间的经营赔偿补偿权由甲方享有，其余5间的补偿权由乙方享有，但乙方不享有房屋产权补偿，同时甲方退还乙方本年度的租金余额（按月计算）。六、乙方承担经营期间所发生的一切债权债务，甲方不承担连带责任。七、本合同经签字、盖章之日起生效，一式四份，双方各执两份，效力同等，如有未尽事宜协商解决。该协议书甲方处盖有北京新华外文书店股份有限公司东城崇文新华书店公章及王宝华签字，乙方处盖有北京市安社立早面食店公章及刘玉华签字。刘玉华表示其未在该协议书上签字，北京市安社立早面食店为其所开，其女签署的名字。1998年3月北京市新华书店、北京市外文书店合并成立北京新华外文图书集团。2001年9月经减持重组企业机构设置恢复到原1998年前新华书店、外文书店各自独立的状况。上述协议签订后，原、被告双方均认可被告未交纳过房租。被告刘玉华自认2015年左右，因房屋损坏严重，其未经规划审批自行将诉争房屋翻建，但房屋四至及高度均未有变化，只是原有二层的房屋位置向西移了一部分；原告对此不予认可。本案审理期间原告曾提出对涉案房屋自2006年11月1日至2017年3月31日期间的市场租金价格进行评估，针对该申请本院曾先后委托北京龙泰房地产评估有限责任公司、北京国地房地产土地评估有限公司进行鉴定，但上述两家评估公司均以年代久远、时间跨度大为由表示无法进行鉴定而退函。后原告撤回上述申请。本院认为：根据现有证据可证实被告自1965年起即入住且入户至诉争房屋，随后其在此处结婚生子、成立公司，进而第三人北京嘉辉伟业科技有限公司在此经营，章震、邢彦淼、章某在此生活居住。原告针对《自产住宅租约》虽以没有在单位底档中找到租约原件及该租约未有承租人签字为由，对该租约的真实性不予认可，但鉴于原告不申请公章真伪鉴定，且原告提交的协议书第二条中有关“其余5间建筑面积46.5平方米，仍按居民居住承租价格，年租金为1544.4元”的内容、《自产住宅租约》中房号2-4的记载及被告提供的交纳租金发票均可相互印证该租约不仅真实且双方均按该租约内容实际履行。被告针对《协议书》虽以并非本人签名表示不予认可，但其自认该签名系其女儿所签，根据两者的亲属关系，其本人应当知道签署协议及协议书的具体内容，且其未曾向原告表示过异议，另其未申请笔迹鉴定，故本院对其上述抗辩理由不予采信。但需指出该《协议书》内容与一般房屋租赁合同条款不符，协议签订后被告从未履行付款义务，而原告长达十余年亦未向被告主张权利与常理不符，再结合被告一家在原告尚未取得产权时便居住多年等实际情况，可以看出原、被告双方并非普通的房屋租赁合同关系，故本院认为原告依据此份协议书以合同到期、被告拖欠多年租金为由要求被告及第三人章震、邢彦淼、章某腾房的诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。鉴于未有证据证实被告与第三人北京嘉辉伟业科技有限公司之间系原告所称的转租关系，故原告以被告转租为由要求被告及第三人北京嘉辉伟业科技有限公司腾房，本院亦不予支持。鉴于原告提交的证据无法证明诉争房屋原状，故其要求被告恢复诉争房屋原状的诉讼请求不具可操作性，本院亦无法支持。原告主张的无论租金或是房屋占用费实质都是被告使用涉案房屋的费用，考虑到被告常年实际使用涉案房屋，并确曾按照《自产住宅租约》约定的租金标准交纳过多年房租，且《协议书》中针对房号2-4房租的租金标准与《自产住宅租约》中体现出的类似公房租赁标准并不矛盾，而针对1号房原告从未交纳过租金，故本院参考《协议书》中双方约定的租金标准依法确定相关费用。原告主张的利息，缺乏相应依据，本院不予支持。鉴于被告确曾有过重复交纳租金的情形，且其要求针对相应款项予以折抵，本院予以准许。关于被告辩称诉争房屋系换房问题与本案不属同一法律关系，本案不予处理，其可另行解决。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：一、本判决生效之日起十日内被告刘玉华给付原告北京市新华书店房屋费用二十五万四千六百四十元一角八分；二、驳回原告北京市新华书店其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5125元,由原告北京市新华书店负担3125元（已交纳934元，其余款项于本判决生效之日起七日内交纳），由被告刘玉华负担2000元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审　判　长　　徐静审　判　员　　崔赟人民陪审员　　赵强二〇一七年十月十三日书　记　员　　杨闻 微信公众号“”