（2017）鄂10民终812号

裁判日期: 2017-10-13

公开日期: 2017-10-19

案件名称

尚晓颖、邓恢全房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

湖北省荆州市中级人民法院

所属地区

湖北省荆州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

尚晓颖,邓恢全,邓辉超,罗艺华,黄宇翔

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十四条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

湖北省荆州市中级人民法院民事判决书(2017)鄂10民终812号上诉人(原审被告)：尚晓颖，男，1979年11月26日出生，汉族，松滋市人，住松滋市。委托诉讼代理人：丁赟，湖北丰年律师事务所律师。被上诉人(原审原告):邓恢全，男，1972年12月10日出生，汉族，松滋市人，住松滋市。被上诉人(原审原告):邓辉超，男，1970年8月1日出生，汉族，松滋市人，住松滋市。上述二被上诉人共同委托诉讼代理人:镇高才，湖北盛华律师事务所律师。原审被告：罗艺华，男，1974年10月19日出生，汉族，监利县人，住监利县。原审第三人：黄宇翔，男，1996年7月29日出生，汉族，松滋市人，户籍所在地武汉市江汉区。委托诉讼代理人：宋卫京，女，1972年9月6日，汉族，住松滋市，系第三人母亲。上诉人尚晓颖因与被上诉人邓恢全、邓辉超、原审被告罗艺华、原审第三人黄宇翔房屋租赁合同纠纷一案，不服松滋市人民法院(2017)鄂1087民初448号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。尚晓颖上诉请求：1、我们合同签订的期限是6年，只是后3年的租金没有达成一致，在没有达成一致前，我按往年的租金的标准将30万元支付给了对方，我没有违约行为，不能解除合同；2、即使解除合同，合同约定后3年租金参照左右门面的租金标准，但是左右门面为房东自用，没有租金标准可以参照，应当继续执行原合同的标准每年30万，原审法院参照的租金标准每年46万过高。请求二审法院撤销一审判决，依法改判。邓恢全、邓辉超二审辨称：我们对于租金没有达成协议，只能解除合同来保护自己的权利，一审法院判决的租金46万是客观的，请求二审法院驳回上诉，维持原判。原审被告罗艺华未发表意见。原审第三人黄宇翔述称：一审判决是正确的，请求驳回上诉，维持原判。邓恢全、邓辉超向一审法院起诉请求：1、要求确认第三人与被告于2013年2月21日签订的租赁合同已于2017年1月10日解除；2、要求被告立即将门面腾空返还给原告，并结清该门面在返还前所欠的水电费及其他费用；3、要求被告从2016年2月22日至返还门面之日止按照每天1260元标准向原告支付占有使用费；4、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2013年2月21日，第三人黄宇翔的母亲宋卫京与被告尚晓颖、罗艺华签订租赁合同一份，约定将位于松滋市民主路132-26-27号门面出租给被告，房屋租期六年，自2013年2月22日至2019年2月21日止。前三年（2013年2月22日至2016年2月21日）每年租金为人民币30万元，租金每年2月21日付当年房租（每年一付），后三年租金根据鑫泰国际左右门面租金双方协商而定，不得高于或低于左右门面租金。违约金和违约责任条款约定“若出租方在承租方没有违反本合同的情况下提前解除合同或者租给他人，视为甲方（出租方）违约，负责赔偿违约金贰拾万元整”。合同签订后，双方均按合同履行了义务。2016年1月25日，第三人黄宇翔与原告邓恢全、邓辉超签订房屋买卖合同，约定将上述出租房屋出卖给原告，并在原告按约支付价款后，双方于2016年2月2日办理了房屋权属变更登记，原告邓辉全、邓辉超已依法取得该房产的不动产权证书。由于被告与第三人在租赁合同中约定“后三年租金根据鑫泰国际左右门面租金双方协商而定，不得高于或低于左右门面租金”，第三人的母亲宋卫京在出卖房产后，于2016年2月5日书面通知被告房产已转让原告，房屋租赁事宜由被告与买房人即原告联系，但被告拒收。后被告与第三人的母亲宋卫京通过短信就房屋转让、30万元租金交付进行了联系，但对于租金涨跌事宜未进行协商。由于鑫泰国际周围的门面租金已上涨至46万元/年，原告提交孔吾安与陈方的门店租房合同和支付租金的交易记录证明该事实，要求被告按此租金标准支付租金，但没有结果。2016年8月24日，原告向本院起诉被告及第三人，要求被告增加承租原告门面房的租金标准，要求将自2016年2月22日至2019年2月21日期间的年租金标准在原先30万元的基础上增加20万元，后原告申请撤诉，本院于2016年12月6日作出准许原告邓恢全、邓辉超撤诉的裁定。2017年1月5日，松滋市公证处对原告邓恢全、邓辉超向尚晓颖、罗艺华送达《通知》的行为及内容进行保全，并作出了（2017）鄂松滋证字第0555号公证书，证明原告已通知被告如下内容的事实：1、如继续承租，要求被告在2017年1月10日前按照每年46万元的租金标准重新签订房屋租赁合同；2、逾期，原告决定解除2013年2月21日所签订的租赁合同，要求被告于2017年1月30日前将门面腾空予以返还，并应从2016年2月22日起至返还之日止按照每天1260元标准向原告支付门面占用费。并特别说明，如被告未能在2017年1月8日前与原告重新签订租赁合同，本通知即作为解除2013年2月21日签订的租赁合同的通知。该通知送达后，原、被告未达成任何协议。原告遂于2017年3月10日提起本案诉讼。原审法院认为，本案原告在被告与第三人的房屋租赁期间购买该租赁房产成为房屋所有权人，不影响房屋租赁合同的效力。按照该合同的约定，后三年的租金根据鑫泰国际左右门面租金由双方协商而定，不得高于或低于左右门面租金。因原、被告对后三年租金不能协商一致，原告依法书面通知被告增加租金，逾期答复则解除合同，并对该通知行为进行了公证，但被告仍然没有任何意思表示。现原、被告不能对合同价款达成一致，合同价款系租赁合同的主要条款，因合同主要条款不能达成一致，导致租赁合同无法履行，合同目的不能实现，现原告依法通知被告解除合同、返还房屋并支付占有使用费的请求符合法律规定，本院予以支持。对于被告占用期间租金标准，参照该门面周围的房屋租金46万元/年计算。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、第三人黄宇翔与被告尚晓颖、罗艺华于2013年2月21日签订的租赁合同于2017年1月10日解除；二、被告尚晓颖、罗艺华于本判决生效后30天内返还原告租赁房屋，并从2016年2月22日起至房屋返还之日止按照每日1260元标准向原告支付占有使用费。二审中上诉人向本院提交了以下证据:证据1、照片四组。证明目的：上诉人经营的店面名称为“韦洛迪斯品牌折扣店”，其左右门面分别为松滋市美丽空间个人护理用品店及松滋市伊力名品店，与其店面间隔三间的经营同类服装的店面为松滋市潮流前线服装店。证据2：证明、吴贵平身份证、房产证及松滋市美丽空间个人护理用品店企业信息。证明目的：上诉人左边的店面为产权人吴贵平自用，不存在租金的支付及涨跌事宜。证据3：李娅国有土地使用权证及松滋市伊力名品店企业信息。证明目的：上诉人右边的店面为产权人李娅自用，现经营品牌女装：达衣岩，不存在租金的支付及涨跌事宜。证据4：商铺租赁合同、万贻红、向全兵身份证及松滋市潮流前线服装店企业信息。证明目的：与上诉人店面间隔三间的经营同类服装，面积相同的门面即松滋市潮流前线服装店现租金标准为34万元每年，被上诉人主张46万元的租金标准已经高于上述标准，不符合双方合同的约定。证据5：租赁合同及龙长久身份证。证明目的：上诉人店面左右的6间商铺年租金仅有100万元，按照上诉人店面面积170平方米计算，年租金不足30万元，被上诉人主张46万元的租金标准已经高于上述标准，不符合双方合同的约定。证据6：2016年9月26日松滋市人民法院民事审判笔录。证明目的：上诉人的上述证据已经在双方之间房屋租赁合同纠纷案件第一次审理中提交。被上诉人的质证意见为：1、证据不属于新证据，不应当作为有效证据使用。2、该部分证据与本案关联性不大，与本案事实的认定没有相应的作用。3、上诉人举证的门面位置比较偏，其租金没有参考价值。4、证据的真实性和客观性有异议。没有提供原件。本院的认证意见为：上述证据从他们手中复印，来源合法，虽为复印件，但证据字迹清晰，合同、房产证、身份证完备，且有房东吴贵平的签名，上诉人陈述原件在他人手中无法获得原件的理由合理，对上述证据的真实性本院予以确认。本院二审查明的其他事实与一审认定的事实一致。本院认为，当事人于2013年2月21日签订的租赁合同，是双方真实意思表示，双方均应当按照约定履行。租赁合同约定租期六年，自2013年2月22日至2019年2月21日止。前三年（2013年2月22日至2016年2月21日）每年租金为人民币30万元，后三年租金根据鑫泰国际左右门面租金双方协商而定。现合同已经实际履行四年有余，仅因租金事宜未能达成一致意见，没有其他合同履行不能的障碍，邓恢全、邓辉超主张解除合同，不符合法律规定的解除情形，且尚晓颖向原房东（本案原审第三人黄宇翔）预交了30万的租金，最大限度的体现了履约的诚意，为保护市场和促进交易，合同不宜解除。双方约定后三年租金按左右门面标准执行，因左右门面为房东自用，邓恢全、邓辉超可就该情势变更情形另行提起变更合同租金的诉讼。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律有误，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销松滋市人民法院(2017)鄂1087民初448号民事判决；二、驳回邓恢全、邓辉超的诉讼请求。一审案件受理费8578元，二审案件受理费8578元，由邓恢全、邓辉超负担。本判决为终审判决。审判长　　陈时中审判员　　陶齐学审判员　　谢成勇二〇一七年十月十三日书记员　　邱　爽关注公众号“”