（2017）鲁0105民初3952号

裁判日期: 2017-10-13

公开日期: 2017-12-20

案件名称

济南沣润物业管理有限公司与刘仁栋物业服务合同纠纷一审民事判决书

法院

济南市天桥区人民法院

所属地区

济南市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

济南沣润物业管理有限公司,刘仁栋

案由

物业服务合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零九条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十二条

全文

山东省济南市天桥区人民法院民事判决书（2017）鲁0105民初3952号原告：济南沣润物业管理有限公司，住所地山东省济南市天桥区。法定代表人：王敏，该公司经理。委托诉讼代理人：朱延兰，住山东省济南市天桥区。委托诉讼代理人：苏建波，住山东省济南市天桥区。被告：刘仁栋，住济南市天桥区。原告济南沣润物业管理有限公司（以下简称沣润物业公司）与被告刘仁栋物业服务合同纠纷一案，本院于2017年8月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告沣润物业公司的委托诉讼代理人朱延兰，被告刘仁栋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告沣润物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告刘仁栋支付原告沣润物业公司物业服务费1246元、滞纳金37.3元；2.案件受理费由被告刘仁栋负担。事实与理由：2014年3月31日，原告沣润物业公司与被告刘仁栋双方签订了《物业管理前期服务协议》，合同约定由原告沣润物业公司向被告刘仁栋提供物业管理服务，合同期限自2014年3月31日至2016年3月31日。在没有其他物业公司进驻的情况下，物业服务合同顺延。合同约定，原告沣润物业公司提供物业服务的受益人为该物业的全体业主和使用人，受益人按房屋面积向原告沣润物业公司支付物业管理费用，被告刘仁栋欠费时间为2016年7月1日至2017年6月30日。按季度缴纳物业服务费，并按合同约定的千分之三缴纳滞纳金。被告刘仁栋系济南市天桥区圣泽方正园小区某室的业主，物业面积83.07平方米。被告刘仁栋未交纳自2016年7月1日至2017年6月30日的物业管理费用1246元，但被告刘仁栋一直拒绝交费，产生滞纳金37.3元。合同履行至今，原告沣润物业公司按合同约定为被告刘仁栋所在的小区提供了较好的物业管理服务，但被告刘仁栋却拒不履行自己的交费义务。为维护合法权益，原告沣润物业公司诉至法院，望判如所请。被告刘仁栋辩称，原告沣润物业公司物业服务不到位。1、小区卫生打扫不及时不到位，垃圾乱堆。2、小区安全无保障，保安夜间值班时睡觉，被告刘仁栋于2016年12月丢失电动车电瓶电脑主机各一部。3、原告沣润物业公司私自将小区内车位出租给小区外的业主使用。4、小区电梯内广告费用未公开，财务收支也不公开。5、被告刘仁栋因离婚及债务纠纷，现无力支付物业服务费。6、物业服务合同已经于2016年3月31日到期，被告刘仁栋未同意顺延合同。7、未经业主同意，擅自动用房屋维修基金。根据当事人陈述以及经审查确认的证据，本院认定如下事实：被告刘仁栋系坐落于济南市天桥区圣泽方正园小区某室（以下简称涉案房屋）的业主。2014年3月31日，原告沣润物业公司（甲方）与被告刘仁栋（乙方）签订《圣泽方正园物业管理服务协议》（以下简称物业管理服务协议）一份，协议约定：“…第二章前期物业管理服务内容和质量一、房屋共用部位的维护和管理共用部位是指房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等），门厅、楼梯间、走廊通道等。二、房屋共用设施及其运行的维护和管理共用设施设备是指共用的上下水管道、落水管、水箱、供电线路、通讯线路、照明、供气管线、配电房、区内智能建筑系统设施设备（包括消防）、水泵、建筑物防雷设施、绿地、路灯、沟渠、池、井、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。业主产权房屋内自用部分的设施设备，按国家规定的保修期内正常使用情况下维修，一律免收维修费用（维保期限从房屋综合验收完毕之日起计算但易耗件除外）。超过保修期，应业主要求进行维修，物业管理公司在维修时向业主收取因维修发生的各项材料、维修人工等费用。三、环境卫生保持本物业区域内的公共环境卫生，道路、公共休闲场地、绿化地等，每天清扫保洁（不包括建筑物户外墙面）四、公共秩序管理1、协助做好本物业区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业管理公司采取应急措施的同时，及时向有关行政部门报告，协助做好救助工作。2、协助公安部门维护本物业区域内的公共秩序。五、交通秩序与车辆停放1、负责本物业内车辆的有序停放和交通秩序的管理。2、执行政府相关交通管理的规定。六、房屋装饰装修管理乙方在房屋装修前必须与甲方委托之物管公司签订《房屋装饰装修管理协议》并按规定缴纳专修管理费及专修保证金；遵守装修注意事项，不得从事装饰装修中禁止行为。七、按照济南市住宅物业服务三星级服务标准提供服务。第三章物业管理服务费用一、物业管理服务费（不包括房屋共用部位共用设施设备的大、中、修、更新及改造的费用），自交房之日按全额收取。二、乙方交纳本合同项下的相关费用。三、本物业管理服务费按住宅1.5元/平方米/月，商业1.8元/平方米/月，车位服务费38元/个/月（包含公共区域水电费等）收取，地下车位租赁费220元/个/月，地上车位使用费156元/个/月。其他费用按国家和济南市地方相关法规向业主和物业使用人收取；遇国家法律、法规及物价部门调整收费标准的，按照调整后的规定执行…第八章违约责任一、甲方违反本协议，未达到管理服务质量约定标准的，乙方有权要求甲方限期整改，逾期未改正，给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任…四、乙方违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按3%的标准计收滞纳金…”该协议中还约定了原、被告的其他权利及义务。合同签订后，被告刘仁栋未按照合同约定缴纳自2016年7月1日至2017年6月30日期间的物业服务费。涉案房屋建筑面积为83.07平方米，已交付给被告刘仁栋居住使用。本院认为：原告沣润物业公司与被告刘仁栋之间签订的物业管理服务协议系双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，协议合法有效。物业管理服务协议订立后，原告沣润物业公司按照上述合同约定内容履行了物业管理服务义务，被告刘仁栋在事实上接受原告沣润物业公司提供的物业服务后，亦应按照上述物业管理服务协议的约定履行付费义务。被告刘仁栋未能及时向原告沣润物业公司支付相关物业服务费，应承担相应的民事责任。关于原告沣润物业公司要求被告刘仁栋支付自2016年7月1日至2017年6月30日期间（共计12个月，按照建筑面积83.07平方米×1.5元每平方米每月计算）的物业服务费1246，符合合同约定，本院予以支持。被告刘仁栋辩称的物业服务瑕疵问题，如垃圾清扫不及时、财务不公开等系物业服务过程中产生的一般瑕疵，不足以构成其拒交或减交物业费的理由。关于其主张的丢失物品事件，被告刘仁栋可以另案主张，以确定原告沣润物业应当承担的责任。被告刘仁栋主张无力支付物业服务费，不是法定或约定的减免物业服务费事由，本院不予采纳。双方之间的物业服务合同虽于2016年3月31日到期，但是双方并未解除事实上的物业服务合同关系，原告沣润物业公司按照原物业服务合同提供物业服务后，被告刘仁栋仍应按照合同约定支付物业服务费。原告沣润物业公司按照合同约定，要求被告刘仁栋支付逾期支付物业服务费的滞纳金37.3元，该滞纳金实际为合同违约金性质，但因物业服务存在一定瑕疵，对该违约金，本院不予支持。鉴于原、被告之间系物业服务合同关系，原告沣润物业公司应切实履行好合同约定的义务，为小区业主更好地服务；业主对物业服务企业提出意见和要求，亦应采用正当、合理、必要的手段。双方应互谅互让、互相理解，以更加适当、合理地履行合同约定的权利与义务，从而形成良性循环，以共建和谐社区。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决如下：一、被告刘仁栋于本判决生效之日起10日内向原告济南沣润物业管理有限公司支付物业服务费1246元；二、驳回原告济南沣润物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半收取），由被告刘仁栋负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员　韩　峰二〇一七年十月十三日书记员　张爱敏更多数据：搜索“”来源：