（2017）赣0203民初643号

裁判日期: 2017-10-13

公开日期: 2018-02-12

案件名称

曹艳霞与景德镇市德福房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

景德镇市珠山区人民法院

所属地区

景德镇市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

曹艳霞,景德镇市德福房地产开发有限公司

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六条，第七条，第六十条第一款，第六十一条，第六十二条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第七条，第六十四条，第一百四十二条

全文

江西省景德镇市珠山区人民法院民 事 判 决 书（2017）赣0203民初643号原告：曹艳霞，女，1965年8月8日出生，汉族，住江西省景德镇市珠山区。委托诉讼代理人：朱政宇，江西驰骋律师事务所律师。被告：景德镇市德福房地产开发有限公司，住所地为江西省景德镇市昌江区。法定代表人：陈恺，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘建民，北京市才良律师事务所律师。原告曹艳霞与被告景德镇市德福房地产开发有限公司（以下简称德福房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月26日受理，依法适用普通程序，于2017年8月23日公开开庭进行了审理。原告曹艳霞委托诉讼代理人朱政宇，被告德福房地产公司委托诉讼代理人刘建民到庭参加诉讼。期间，2017年7月17日，原告曹艳霞向本院提出变更诉讼请求申请。2017年7月19日，被告德福房地产公司向本院提出反诉，本院于2017年9月29日作出（2017）赣0203民初643号民事裁定书，裁定驳回反诉原告德福房地产公司的反诉，该裁定书已于2017年10月10日发生法律效力。本案现已审理终结。原告曹艳霞向本院提出诉讼请求:1.判令被告赔偿原告交房违约金73105.70元（后变更诉讼请求为，判令被告支付原告迟延交房违约金，从2015年4月29日起至实际交房之日止，按每日100.14元计算）；2.诉讼费由被告承担。事实和理由:原告于2014年11月16日在被告处购买位于景德镇市和谐家园二期1栋2号楼105室商品房一套，双方签订商品房买卖合同。按约，被告应当在2015年4月28日之前将房屋交付原告使用，但被告至今未通知原告交房，迟延交房达2年之久。双方签订的商品房买卖合同第九条约定，出卖单位逾期交房的违约责任，即出卖人按买受人已交的房价价款百分之贰计算按日向买受人支付违约金。原告因被告违约行为，造成损失，故诉至法院。被告德福房地产公司辩称：涉案房屋已经于2014年10月20日竣工验收合格，符合合同约定的交付条件，和谐家园二期有八百多户，百分之八十以上的住户均在合同约定的日期装修入住。2015年4月28日以前，被告多次电话通知原告曹艳霞缴纳庭院使用费，领取房屋钥匙，但原告不愿意缴纳庭院使用费，一直不来领取钥匙，被告不存在逾期交房的违约责任。原告曹艳霞围绕其诉讼请求向本院提交了如下证据：1.商品房买卖合同（无附件）一份，证明原、被告之间签订合法有效的房屋买卖合同；2.景德镇市德福房地产开发有限公司出具的收条复印件三份，证明原告已依合同约定向被告履行了交款义务；3.个人购房抵押（担保）借款合同及银行流水单复印件一份，证明原告已依合同约定办理完成按揭贷款手续，银行已经放款，原告已依约进行还款。被告德福房地产公司就其辩解向本院提交了如下证据：1.工程竣工验收报告、工程设计质量检查报告、工程勘察质量检查报告、工程质量监理评估报告、单位工程施工竣工报告，证明涉案房屋已经于2014年10月20日竣工验收合格，符合合同约定的交付条件；2.协议书及收据，证明和谐家园2栋104室购买了庭院的使用权，2015年8月就同一栋的其他购房人均已交付房屋；3.曹艳霞院子没有付款的说明，证明涉案房屋未支付庭院的使用费；4.商品房买卖合同（带有附件），证明双方存在合同关系；5.面积预测报告，证明涉案房屋符合约定的交付条件；6.景德镇市人民政府市长专题办公会议纪要，证明市政府同意涉案房屋调整容积率；7.和谐家园总平面图，证明2栋105室规划了庭院，被告有权收取庭院使用费，因原告未支付庭院使用费，因此不能领取房屋钥匙。另依被告申请，本院在景德镇市房产档案馆调取了办理个人抵押贷款使用的房屋买卖合同。本院组织当事人质证。对原告提交的收据，因双方无异议，本院予以采信并在卷佐证。对原告提交的房屋买卖合同，被告以其没有附件，对其完整性提出异议，因与原告在办理按揭贷款时在房产档案馆备案的房屋买卖合同不一致，本院以在房产档案馆备案的合同为准；对原告提交的个人购房抵押（担保）借款合同及银行流水清单，因被告对其真实性无异议，本院对其真实性予以采信。对被告提交的工程竣工验收报告、工程设计质量检查报告、工程勘察质量检查报告、工程质量监理评估报告、单位工程施工竣工报告及景德镇市人民政府市长专题会议纪要，因原告对其真实性无异议，本院对其真实性予以采信；对被告提交的协议书及收据、曹艳霞院子没有付款的说明、商品房买卖合同（带有附件）及面积预测报告，被告对其三性均有异议，因协议书中有协议双方当事人的签名、盖章，收款收据有客户名称、有收费项目，有具体金额，有开票人，原告未对其真实性提出反证，对其真实性本院予以采信；因曹艳霞院子没有的付款说明，具体内容为“2栋105室院子没有付款”，有曹艳霞的签名和捺印，原告未对其签名和捺印提出异议，对其真实性本院予以采信；因商品买卖合同没有双方当事人签名、盖章，本院不予采信；尽管面积预测报告明确为预测，但其盖有景德镇市瓷都房产测绘中心业务专用章，且有测量、复核、审核人员签名，对其真实性本院予以采信；对被告提交的总平面图，因系超出举证期举证，本院不作为证据采信。根据双方当事人陈述和审核确认的证据，本院认定事实如下：2014年11月16日，原、被告签订商品房买卖合同，约定买受人（原告曹艳霞）购买被告开发的和谐家园第1栋2号楼105号房屋，房屋代码为125134。该房屋建筑面积139.09平方米，单价为每平方米3600元。买受人以银行按揭贷款方式按期付款，即首付150724元，贷款350000元，贷款期限15年。合同第八条规定交付条件，即出卖人（被告）应当在2015年4月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种和第2种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人（原告）使用：1.该商品房取得面积实测技术报告书；2.该商品房经验收合格；……但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人（被告）可据实予以延期：1.遇不可抗力，且出卖人（被告）在发生之日起30日内告知买受人的；2.因执行政府及公用事业部门的法令、政策、通告、要求等造成的延迟；3.买受人不能按时交纳全部房价款的。除上述特殊情况外，出卖人（被告）如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限（2015年4月28日）的第二天起至实际交付之日止，出卖人（被告）按日向买受人支付已交付房价款万分之贰的违约金，合同继续履行；2.逾期超过90日后，买受人（原告）有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限（2015年4月28日）的第二天起至实际交付之日止，出卖人（被告）按日向买受人支付已交付房价款万分之贰的违约金。……商品房达到交付使用条件后，出卖人（被告）应当书面通知买受人（原告）办理交付手续。本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件五）。合同附件与本合同具有同等法律效力。本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。本合同连同附件一式4份，具有同等法律效力，合同持有情况如下：出卖人2份，买受人1份，房产局1份。本合同自双方签订之日起生效。另双方实际签订的合同后附附件一：房屋平面图（空白）；附件二：公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明；附件三：抵押权人同意该商品房预售的证明及关于抵押的相关约定；附件四：装饰、设备标准；附件五：合同补充协议。上述附件，原、被告双方未另行签名、盖章。其中附件五第八条为关于交房之补充约定：…出卖人以电话通知的形式通知买受人交房的，若因买受人电话变更、停机、关机、通讯故障等原因而又未及时告知出卖人有效联系方式，致使出卖人通知不到或无法通知的，合同载明的交付时间即视为出卖人的书面通知的交房时间，出卖人不再另行通知。出卖人在商品房满足交房条件，合同约定的交付时间已经届满后，无须一定以书面形式通知买受人办理房屋的交接手续。无论出卖人是否通知买受人或出卖人的通知在客观上是否送达买受人，买受人均应在合同约定的交房日届满时办理房屋交付手续。买受人逾期未办理相关手续的，则以合同约定的交房最后期限届满日（或提前交房期限届满日）视为出卖人的实际交付日，该商品房交付完成。…截止2014年11月16日，原告曹艳霞向被告支付173446元[其中2014年10月29日现金支付20000元（收款事由为二期1栋108室定金），2014年11月16日刷卡支付33446元（收款事由为二期2栋105室），2014年11月25日现金支付80000元、刷卡支付40000元（收款事由为二期2栋105室）]，并于2015年1月16日，以和谐家园二期2栋105室房屋在原景德镇市商业银行股份有限公司办理个人购房抵押（保证）借款，借款350000元，借期180个月，自2015年2月13日至2030年2月13日止。原景德镇市商业银行股份有限公司于2015年2月13日将贷款350000元支付给被告德福房地产公司。2017年4月11日，原告曹艳霞支付2017年4月-2018年3月底的物业费1001元，支付装修押金1000元、垃圾清理费500元。现原告曹艳霞已被告至今未通知其交房，违约长达2年之久，要求被告按合同约定承担违约金，并诉至本院。另查明，和谐家园二期2号楼于2014年10月15日取得单位工程施工竣工报告，工程施工竣工意见为符合工程竣工验收要求；2014年10月18日取得工程勘察质量检查报告，勘察质量检查意见为符合要求，合格；2014年12月20日取得工程竣工验收报告；2014年12月20日取得工程质量监理评估报告，评估意见为合格；2014年10月21日取得工程设计质量检查报告，设计质量检查意见为各分部符合设计要求，评定合格。还查明，原告曹艳霞所购买的2栋105室房屋院子没有付款。与涉案房屋同栋的2栋101室房屋买受人黄万荣、2栋108室房屋买受人彭子晴，于2015年8月19日支付了“收交房垃圾清运费”500元，2栋104室房屋买受人秦馨于2015年10月22日支付“收交房垃圾清运费”500元。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行义务。本案中，原、被告签订房屋买卖合同，原告依约向被告支付购房首付款，并办理了银行按揭贷款手续，双方房屋买卖合同关系成立，被告应当依约承担按期交房的义务。虽然双方合同主文约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，但合同附件对通知交房的方式作出了变更，变更为无论出卖人是否通知买受人或出卖人的通知在客观上是否送达买受人，买受人均应在合同约定的交房日期届满时办理房屋交房手续，买受人逾期未办理相关交房手续的，则以合同约定的交房最后期限届满日（或提前交房期限届满日）视为出卖人的实际交付日，该商品房交付完成。尽管附件没有双方当事人的签名，但该附件属于房屋买卖合同的组成部分，亦在原告办理个人购房抵押（保证）借款时，提交给房管部门备案。对于交房通知形式问题，在实践中，若要求出卖人必须书面通知买受人交房，不符合交易惯例。人民法院审理民事案件，必须以事实为依据，以法律为准绳。结合本案查明的事实，迟延交房，有原告拖欠支付庭院使用费的原因。被告举证证明涉案房屋所在的和谐家园二期2号楼于2014年10月已经竣工，符合交付条件，且在2015年8月陆续有该楼栋楼层买受人收房，2017年4月11日原告亦办理收房手续，原告以被告未通知购房者交房为由，主张被告承担逾期交房的违约责任，与事实不符，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第七条、第六十条、第六十一条、第六十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第七条、第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告曹艳霞的诉讼请求。案件受理费1628元，由原告曹艳霞承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省景德镇市中级人民法院。审　判　长　　金晓猛人民陪审员　　程园发人民陪审员　　ＸＸ芳二〇一七年十月十三日书　记　员　　邓文廷 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