（2017）冀10民终4016号
裁判日期: 2017-10-13
公开日期: 2017-12-18
案件名称
黄薇、诚越房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
河北省廊坊市中级人民法院
所属地区
河北省廊坊市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
黄薇,诚越房地产开发有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第三条，第五条，第六条，第六十条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
河北省廊坊市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）冀10民终4016号上诉人（原审原告）：黄薇，女，1990年1月7日出生，汉族，住址黑龙江省萝北县。委托诉讼代理人：黄平，男，1965年2月20日出生，汉族，住址黑龙江省萝北县，系上诉人之父。委托诉讼代理人：张爱芳，女，1964年5月11日出生，汉族，住址黑龙江省萝北县，系上诉人之母。上诉人（原审被告）：诚越房地产开发有限公司，住所地三河市燕郊开发区。法定代表人：陈淑英，公司董事长。委托诉讼代理人：肖林峰，河北天枢律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭富友，该公司法务。上诉人黄薇因与上诉人诚越房地产开发有限公司（以下简称诚越公司）双方因商品房预售合同纠纷一案，均不服河北省三河市人民法院（2017）冀1082民初3号民事判决，分别向本院提起上诉。本院于2017年8月2日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。本案现已审理终结。黄薇上诉请求：1、一审判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误，请求二审法院撤销一审判决，依法改判。2、一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。3、被上诉人承担上诉人诉讼期间误工等所发生的费用。事实和理由：上诉人已提供证据，没有被一审法庭采纳；计算违约时间错误，请求增加违约金数额。诚越公司答辩称，1、开发商为业主办理房产证不是开发商的法定义务，黄薇授权开发商为其办理房产证没有受到胁迫，是黄薇的真实意思，事实上，三河房产行政主管部门也不接受个人申请房产证书。2、2015年8月16日，诚越公司按照合同约定将开发商办理初始登记应当提交的资料交付给了三河房管部门，该部门也依据该材料办理了（包括涉案房屋）房屋初始登记，开发商完成了约定义务，至于房产部门何时能够为业主办理完毕分户登记，诚越公司无法控制和左右，责任也不应该由诚越公司承担，因此诚越公司并未违约。3、双方签订的合同是国家工商总局和建设部制式版本，并非诚越公司制作，合同的内容是双方经过充分协商确定的，各方均按照合同约定履行合同，人民法院也应该依据双方签订的合同进行裁决。诚越公司上诉请求：1、请求二审人民法院依法撤销河北省三河市人民法院(2017)冀1082民初3号民事判决；2、请求二审人民法院依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由：一审法院判令上诉人承担违约责任，属认定事实不清，且违约金计算方式错误。黄薇答辩称，1、诚越公司说开发商没有法定义务为业主办理房产证是违法的。2、诚越公司办理房产证是黄薇自愿委托的说法不成立，另商品房买卖合同第15条第2款约定的0.05%，此条款的赔偿额远远低于业主的损失，显失公平。黄薇向一审法院起诉请求：1.要求被告支付违约金（从2015年9月20日计算至2016年10月22日，以合同总价803367元为基数，按照日0.05%计算）；2.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2013年3月16日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告开发的首尔园·甜城一期C1区第16幢1单元32层3205号房屋一套，价款为799568元。合同第六条付款方式及期限约定，买受人按下列第3种方式按期付款：3.其他方式。2013年3月16日黄薇交付房屋首付款240568元（含定金20000元），银行按揭559000元。合同第十五条关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.05%向买受人支付违约金。合同签订后，2015年6月20日，被告将房屋交付原告使用，并向原告收取了契税、维修基金等在内的入住费用，原告向被告出具了办理房屋产权证的委托书。原告于2016年10月22日以被告处领取了涉案房屋的产权证。现原、被告就被告是否应承担逾期办理房屋产权证责任产生纠纷。一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。本案的争议焦点为被告在办理涉案房屋产权证过程中是否存在违约行为，如果存在违约行为应向原告支付的违约金数额是多少。本院认为，新建商品房产权证的办理程序分为初始登记和分户登记两步，分别是房地产开发商和购房人的法定义务。预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理房屋所有权登记手续，房地产开发商应当协助购房人办理房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。分析原告提交并经本院确认的证据《商品房买卖合同》中第十五条关于产权登记的约定，该条是对被告办理包括原告在内整栋楼初始登记所需时间和提交资料所作限制。被告称其已按照该条约定履行了义务，负有举证责任，但经双方申请本院依法调取的《房屋登记现场勘查报告》及本院依法调取的《房屋所有权转移登记申请表》、《房屋所有权转移登记询问表》和授权委托书，均无法证明被告已履行了在商品房交付使用后90日内，即2015年9月19日前将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的合同义务。由此导致被告不能按时完成整栋楼初始登记、原告作为购房人不能在法定期限内办理房屋所有权登记手续，故被告在办理涉案房屋产权证过程中存在违约行为，对原告不能按期取得房地产权属证书负有一定责任。又根据该条约定，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.05%向买受人支付违约金。经查，原告已支付被告涉案房屋全部价款803367元。原告主张逾期办证违约金的计算应比照合同中前条规定按日0.05%计算，因房产证的办理以日为单位，该条关于违约金的约定目的系督促作为房地产开发商的被告尽快完成办理初始登记等协助义务，故房地产开发商的违约责任随着违约时间延长而增加较之于合同约定的固定违约金数额更加公平合理，故原告的该项主张成立，被告应自2015年9月20日起至2015年12月21日被告取得整栋楼初始登记时止按日0.05%向原告支付逾期办证违约金37356.57元（原告已付房价款803367元×0.05%×93日）。原告主张被告强行要求其签订了由被告代办房产证委托书，剥夺了原告自行办理房产证的权利，因此办理房产证的一切责任应由被告承担，但原告未就此向本院提交受胁迫的证据，且若原告认为被告存在拖延办理房产证的行为，则完全可以解除相关委托而自行办理，故原告的该项主张不能成立。综上所述，原告要求被告按合同要求（三个月）速办房屋产权证，并支付超期违约金（从2015年9月20日计算至2016年10月22日，以合同总价803367元为基数，按照日0.05%计算）中的合理部分，应予以维护。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告诚越房地产开发有限公司于本判决生效后七日内支付原告黄薇逾期办理房屋产权证违约金37356.57元。二、驳回原告黄薇的其他诉讼请求。本院二审期间，当事人没有提交新证据。二审查明的事实与一审认定的事实一致。本院认为，新建商品房产权证的办理程序分为初始登记和分户登记两步，分别是房地产开发商和购房人的法定义务，开发商作为出卖人就产权证的办理对个人也有相关的协助义务。本案中诚越公司对黄薇办理案涉房屋的产权证书有提供相关资料等协助义务，同时诚越公司也承认接受了黄薇的授权办理产权证书，就应该按期将产权证书办理完毕，否则应承担相应的违约责任。对违约金计算标准，双方当事人虽然在合同中进行了明确约定，即按已付房价款的0.05%计算，但本院认为，该约定明显过低，应予酌情提高。黄薇也提出请求提高违约金的计算标准。但一审法院以已交房款为基数按日0.05%计算违约金亦明显过当，应予纠正。根据案涉房屋的现行价格及产权证书办理情况等综合考量，违约金酌定为39000元较为公平合理。综上所述，黄薇的上诉请求部分成立，予以支持。诚越房地产开发有限公司的上诉请求部分成立，亦予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第三条、第五条、第六条、第六十条；《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销河北省三河市人民法院（2017）冀1082民初3号民事判决；二、上诉人诚越房地产开发有限公司于本判决生效后七日内支付上诉人黄薇逾期办理房屋产权证违约金39000.00元；三、驳回上诉人黄薇的其他诉讼请求；四、驳回上诉人诚越房地产开发有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费3505元，由上诉人黄薇负担2688元，由上诉人诚越房地产开发有限公司负担817元。二审案件受理费3505元，由上诉人黄薇负担600元，由上诉人诚越房地产开发有限公司负担2905元。本判决为终审判决。审判长 杨 帆审判员 丁德松审判员 汪铁刚书记员 牛紫薇 关注微信公众号“”