（2017）京01民再83号
裁判日期: 2017-10-13
公开日期: 2017-10-17
案件名称
刘宝琴、闫彤临等房屋买卖合同纠纷审判监督民事判决书
法院
北京市第一中级人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
再审
当事人
阎旭临,闫韶临,闫彤临,刘宝琴,胡福生,北京市人民检察院
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第二百零七条，第一百七十条
全文
北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2017)京01民再83号抗诉机关：北京市人民检察院。申诉人（一审被告、二审上诉人）：阎旭临，男，1961年11月30日出生。申诉人（一审被告、二审上诉人）：闫韶临，女，1965年12月27日出生。申诉人（一审被告、二审上诉人）：闫彤临，女，1967年1月31日出生。申诉人兼以上三申诉人之共同委托诉讼代理人（一审被告、二审上诉人）：阎孺临，男，1969年5月17日出生，北京博之名商贸有限公司总经理。申诉人（一审被告、二审上诉人）：刘宝琴，女，1972年10月22日出生。委托诉讼代理人：邹鑫，北京市天济律师事务所律师。被申诉人（一审原告、二审上诉人）：胡福生，男，1949年4月1日出生。申诉人阎孺临、阎旭临、闫韶临、闫彤临、刘宝琴与被申诉人胡福生房屋买卖合同纠纷一案，不服本院（2014）一中民终字第3393号民事判决，向北京市人民检察院申诉。北京市人民检察院作出京检民监【2016】110XXXXXXXX号民事抗诉书，向北京市高级人民法院提出抗诉。北京市高级人民法院作出（2017）京民抗3号民事裁定书，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。北京市人民检察院指派北京市人民检察院第一分院助理检察员张蕾蕾、朱兴华出庭。申诉人刘宝琴的委托诉讼代理人邹鑫，申诉人兼阎旭临、闫韶临、闫彤临的共同委托诉讼代理人阎孺临，被申诉人胡福生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。北京市人民检察院抗诉认为,原判认定的基本事实缺乏证据证明，适用法律确有错误。一、终审判决认定刘宝琴与孟会英构成恶意串通损害第三人利益依据不足。本案不存在能够认定刘宝琴与孟会英之间恶意串通的直接证据。终审法院采用分析推定的方式得出双方恶意串通的结论，主要是基于合同各方之间存在密切关系及成交方式与一般交易习惯不符两点理由。纵观本案各方当事人的交易过程，终审判决的结论存在以下错误：第一、法院不应将存在亲密关系的交易双方之间的特别约定作为存在恶意串通的主要理由。我国法律并未禁止关系亲密的当事人之间的民事交易，实践中大量存在此类交易活动。正因为当事人之间存在密切关系，在交易活动中的约定有可能对彼此的权利义务进行让渡，以实现交易目的。本案中，双方当事人虽存在一定亲密关系，在房屋过户时间上有别一般房产交易，但房屋交易价格处于合理区间，房款已经全部支付。原房屋产权人胡福生的利益可以通过获得交易价款达到平衡。司法裁判对此类问题应重点关注是否损害第三人利益，不应以存在亲密关系的交易双方之间的特别约定作为存在恶意串通的主要理由。第二、刘宝琴与孟会英之间的交易并未造成胡福生合法权益受损的结果。判断胡福生利益是否受到损害应以交易时的价格是否公平作为依据。交易之后因市场因素导致价格波动不应作为认定胡福生利益受损的依据。本案中，刘宝琴已经支付全部合理价款，胡福生可通过获得合理价款方式得到补偿，刘宝琴与孟会英之间的交易并未造成胡福生合法权益受到损害。第三，刘宝琴与孟会英之间的交易没有损害胡福生合法权益之目的。正如终审判决所说，恶意串通的合同是双方当事人非法勾结，为牟取私利而共同订立的损害国家、集体或者第三人利益的合同。故恶意串通应以订立合同时具有牟取私利损害国家、集体或者第三人利益的目的为要件。本案中，刘宝琴与孟会英签订的房屋买卖合同的时间为2009年4月22日，孟会英与胡福生之间房屋买卖合同被法院撤销是在2011年12月13日，前后相差两年多时间。因孟会英与胡福生之间房屋买卖合同被撤销是一种司法裁判的结果，故在刘宝琴与孟会英签订买卖合同时，其二人无法预知孟会英与胡福生的房屋买卖合同因显失公平而被撤销，对于签订买卖合同可能会导致胡福生无法追回房屋的后果其二人亦无法预判，故难以推出在2009年4月22日签订买卖合同时其二人就存在牟取私利损害胡福生利益的共同目的。二、终审判决认定刘宝琴与孟会英之间的合同无效有失公平。纵观全案过程，2008年2月29日，胡福生以涉诉房屋抵押向阎孺临借款700万，后双方产生争议，经法院调解达成调解协议，胡福生应于2009年2月25日前返还阎孺临借款700万元及利息。2009年2月26日，胡福生用涉诉房屋抵押向文斌借款7591576元，用于偿还对阎孺临之借款，并约定如果胡福生不能按期还款，则自愿将涉诉房屋折价转让给文斌。同时，胡福生为文斌出具委托合同并办理公证，委托文斌办理涉诉房屋出售等事宜，委托事项包括签订房屋买卖合同、办理产权过户登记手续、代收房价款等事项，并且文斌有转委托权。后文斌将胡福生对其的委托权转委托给马海平。通过审查上述胡福生与阎孺临、文斌、马海平之间的法律关系及交易过程，胡福生因债权债务关系出售房屋之意思表示明确。马海平出售涉诉房屋时基于合法的委托关系，胡福生应当承担给予委托的法律后果。现胡福生对受托人出卖涉诉房屋提出异议，法院应持审慎态度。法院的判决结果使胡福生在未能按期还款的情况下将抵押给债权人的诉争房屋重新过户回本人，并未因该违约行为承担相应的法律后果，不符合当事人的意思自治，也有违公平原则。三、认定胡福生与孟会英之间的房屋买卖合同是否显失公平与本案是否构成恶意串通具有重大关联关系，故对于判定胡福生与孟会英之间的房屋买卖合同显失公平的（2011）一中民终字第18698号民事判决，法院有必要予以再审。法院认定孟会英与刘宝琴之间房屋买卖合同无效的一个重要前提是胡福生、孟会英就涉诉房屋签订房屋买卖合同被依法撤销，而撤销的理由是法院认定孟会英以不合理的低价取得房屋，已构成显失公平。合同是否显失公平与房屋的实际成交价格密切相关，也与胡福生作为出卖方的意思表示相关。在合同被撤销的诉讼中，法院并未查明房屋的实际成交价格，就认定存量房买卖合同中约定的价格为301万。在向检察机关申请监督的过程中，刘宝琴等人提交了2009年3月24日马海平与孟会英签订的价格770万元的合同，以及马海平出具的购房款收条，这些证据有助于法院进一步查清胡福生与孟会英之间房屋买卖合同的实际成交价格。而查清该价格将是认定合同是否是当事人的真实意思表示以及合同是否构成显失公平的基础，也是认定孟会英将房屋卖给刘宝琴是否构成恶意串通的一个依据，故（2011）一中民终字第18698号民事判决亦有必要予以再审。阎孺临、阎旭临、闫韶临、闫彤临、刘宝琴称，同意北京市人民检察院的抗诉意见，请求撤销原一、二审判决，并改判驳回被申诉人的诉讼请求，诉讼费用由被申诉人承担。胡福生辩称，同意原判，不同意检察院的抗诉意见以及申诉人的申诉意见。申诉人恶意串通的事实清楚、证据充分。胡福生向一审法院起诉请求：1、判决确认阎旭临、阎孺临、刘宝琴、闫韶临、闫彤临与刘宝琴之间的存量房屋买卖合同无效；2、判令刘宝琴返还位于北京市海淀区华清嘉园7号F底商1至2层房屋并过户至我名下；3、判令刘宝琴向我返还其占有使用房屋后收取的房屋租金从2009年7月7日至2013年11月7日共计706.25万元及利息（按照年息百分之七，自被告2009年7月7日至2013年11月7日共计114.3386万元）；4、判令诉讼费由被告负担。一审法院认定事实：孟会英与闫子宾系夫妻关系，闫子宾早亡，孟会英于2011年12月13日去世。阎孺临、阎旭临、闫韶临、闫彤临系孟会英与闫子宾的婚生子女。2009年3月26日，马海平作为胡福生代理人与孟会英签订房屋买卖合同，将胡福生名下的涉诉房屋以301万元的价格售予孟会英。2009年4月22日，孟会英与刘宝琴签订房屋买卖合同，合同约定刘宝琴以1100万元的价格购买涉诉房屋，付款时间为2009年4月22日至2012年4月21日。合同签订当日，刘宝琴向孟会英支付购房款50万元并办理了房屋所有权过户手续。刘宝琴取得涉诉房屋产权证后，将该房屋多次设立抵押，截至本案法庭辩论终结，涉诉房屋仍设立有三项抵押权。胡福生与孟会英于2009年3月26日就涉诉房屋签订的房屋买卖合同于2011年12月13日经法院生效判决撤销。判决中认定“马海平代理胡福生与孟会英签订的房屋买卖合同明确约定房屋价款为301万元，且经评估确定，房屋买卖合同签订当日，该房屋的市场价值为1368.7万元，表明合同成交价格与房屋的实际价值存在较大的差异。”孟会英在该案中提交的付款证据包括北京博之名商贸有限公司汇给盛达通源公司的银行凭证，亦包括该公司划款给文斌的银行凭证。该案中提及：孟会英持有胡福生于2009年2月26日向文斌出具的，金额为7591576元的收条原件。对此孟会英解释为其购房行为谨慎，但同时孟会英又对其在该案中自称的支付房款利息无法说清相矛盾。孟会英去世后，其继承人阎孺临、阎旭临、闫韶临、闫彤临与刘宝琴于2012年1月7日签订补充协议，约定刘宝琴于2012年4月21日之前支付剩余购房款1000万元。刘宝琴于2012年2月底分五次通过银行转账分别向闫彤临、阎旭临、闫韶临三人账户中共计支付人民币10000200元。自2006年9月29日至今，涉诉房屋一直由北京李宁体育用品销售有限公司（以下简称李宁公司）承租用于经营。根据2006年9月29日胡福生与李宁公司签订的租赁合同。合同租赁期为5年，自2006年11月8日起至2011年11月7日止。第一年租金为年付，应缴金额为145万元；第二年、第三年租金为季付，每季度租金额为362500元；第四年、第五年租金为季付，每季度租金额为380625元。根据刘宝琴与李宁公司于2009年7月6日签订的租赁合同，租赁期限为2009年8月8日起至2011年11月7日止。合同约定2009年8月8日至2009年11月7日期间租金按362500元计算，2009年11月8日至2011年11月7日期间，年租金按152万元计算。租金支付方式为按季度支付，提前一个月支付，最后一次租金支付日期为2011年7月7日。根据刘宝琴与李宁公司于2011年11月1日签订的租赁合同。租赁期限自2011年11月8日起至2013年11月7日止。年租金均为168万元。租金支付方式为半年支付，提前一个月支付，最后一次租金支付日期为2013年4月7日。同时该份合同约定李宁公司需向刘宝琴支付房屋修缮费30万元。该房屋修缮费的支付时间为2011年11月8日。另查，阎孺临曾因民间借贷纠纷于2008年将胡福生诉至法院。根据该案已生效的（2008）一中民初字第10340号民事调解书显示：2008年2月29日，阎孺临与胡福生签订房产抵押借款合同，胡福生以海淀区华清嘉园7号楼作为抵押，向阎孺临借款700万元。胡福生为阎孺临出具欠条，约定还款期限及每月利息。后阎孺临以胡福生借款后未按月偿还利息，违反约定为由将胡福生诉至法院。该案经本院调解，双方达成如下调解协议：一、胡福生于2009年2月25日前返还阎孺临借款700万元并支付借款利息230076元。二、如胡福生未于2009年2月25日前一次性偿还借款700万元及利息230076元，须于2009年2月26日起按中国人民银行同期贷款利率，向阎孺临支付违约金作为补偿，至付清上述费用止。三、双方当事人之间就本案借款及利息所引发的纠纷就此了结，阎孺临不得再以本案借款为基础向胡福生主张民事权利。诉讼中，阎孺临主张其与刘宝琴于2000年3月16日离婚并提交加盖有汾西县永安镇人民政府婚姻登记专用章的离婚证作为佐证。胡福生认为该离婚证系虚假。经调查，汾西县永安镇民政办于2012年5月24日向本院出具公函称：“汾西县永安镇于2001年5月成立，开始挂牌办公。经查阅档案，阎孺临、刘宝琴二人未在我镇办理有关婚姻登记手续”。同日，汾西县民政局婚姻登记处亦向法院出具公函称：“经我局查阅婚姻登记档案无刘宝琴、闫孺临的婚姻登记记录”。汾西县永安镇民政办在2012年8月15日出具书面证明称：“经核查档案，我镇无阎孺临、刘宝琴二人婚姻档案，无法证明二人婚姻关系”。就阎孺临的婚姻登记情况，北京市西城区民政局于2012年8月14日出具《婚姻登记记录证明》显示：“经查阅我婚姻登记机关从2004年4月19日至2006年10月19日的婚姻登记档案，查到阎孺临婚姻登记记录为：‘2004年4月19日阎孺临与李桂香办理过离婚登记业务’，本证明只记载当事人在本婚姻登记机关所辖范围内目前的结婚或离婚登记记录”。北京市昌平区民政局婚姻登记处于2012年8月14日出具京昌字第131200022《无婚姻登记记录证明》一份，内容为：“经查阅我局保管的2006年10月19日至2012年8月13日的婚姻登记档案，没有阎孺临的婚姻登记记录。本证明不包括在本辖区外其他地方的婚姻登记”。重审过程中，经法院询问，刘宝琴坚持主张其与阎孺临于2000年3月16日离婚，但无法准确陈述结婚登记时间；阎孺临自述双方结婚时间系1993年。双方均主张1994年9月23日出生的阎美君系双方婚生之女。为证明刘宝琴不构成善意取得，胡福生还向法院提交了如下证据：1、（2011）海民初字第6021号民事裁定书，用以证明该案原告为刘宝琴，被告为胡福生，阎孺临作为原告代理人，原告与其委托代理人向法院陈述的居住地址为同一地址。2、2013年3月5日北京市第一中级人民法院询问笔录，证明当时刘宝琴户口登记为已婚，且刘宝琴称自己未再婚，只是未及时变更户口登记信息。3、《中国工商银行流动资金借款合同》、《中国工商银行抵押合同》及阎孺临出具的欠条一份、收条一份、承诺书两份。证明2008年2月，刘宝琴担任法定代表人的北京博之名商贸有限公司向中国工商银行借款850万元，并用胡福生名下的涉诉房屋作为抵押担保。2008年3月阎孺临向胡福生出具欠条一份，写明：“不含已扣息壹拾柒万贰仟贰佰伍拾柒；人民银行罚息柒万陆仟肆百捌拾玖元捌角（待处理赔偿）；今欠到胡福生柒万玖仟零肆拾元伍角叁分”。2009年2月16日阎孺临向胡福生出具承诺书一份，内容为：“北京博之名商贸有限公司在2009年2月25日前收到胡福生还款后，同意于三个工作日内把胡福生抵押于工商银行上地支行房产予以解除抵押。特比保证，否则后果由博之名公司承担全部损失和责任”。该承诺书上除阎孺临签名外，还加盖有北京市博之名商贸有限公司合同专用章。2009年2月26日，阎孺临向胡福生出具收条一份，写明：“今收到胡福生现金人民币柒佰贰拾叁万零柒拾陆元整及诉讼费贰万陆仟元整。全清”。该收条上亦加盖有北京市博之名商贸有限公司合同专用章。同日，阎孺临还向胡福生出具承诺书一份，主要内容为：“借款还款合同中尤其利息、罚金、赔偿金的字眼胡福生认为利息已计入借款额。不存在利息问题。到期不还款已公证过户房屋。所以不存在罚金、赔偿金，不同意此内容。承诺人承担出现问题的后果。承诺人阎孺临。以上合同指与文斌签署借款合同。此借款还完或者房屋过户完成，此承诺自动失效”。被告方对上述证据的真实性予以认可，但对于证明目的不予认可。上述事实，有双方当事人陈述、民事判决书、房屋所有权转移登记申请书、领证凭证、房屋买卖合同、租赁合同、公司资料、民事裁定书、山西省汾西县民政办与民政局证明、庭审笔录、收条、承诺书、欠条、工商银行抵押合同及流动资金借款合同、评估报告、民事调解书、离婚证、婚姻登记记录证明等证据材料在案佐证。一审法院认为：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案中根据生效裁判，胡福生与孟会英于2009年3月26日就涉诉房屋签订的房屋买卖合同已被撤销。双方当事人对此亦无异议。根据法律规定，被撤销的合同自始没有法律约束力。孟会英因此自始从未取得涉诉房屋的所有权和合法处分权。本案争议焦点即为刘宝琴与无权处分人孟会英就涉诉房屋签订买卖合同并实际取得涉诉房屋所有权的行为是否构成善意取得。就善意取得，根据法律规定应同时符合三项基本情形，即1、受让人受让涉诉房屋时是善意的；2、以合理的价格转让；3、转让的房屋已经依照法律规定登记。就本案而言，在刘宝琴与孟会英就涉诉房屋签订买卖合同当日，涉诉房屋所有权的变更登记亦同时完成，即刘宝琴已实际取得涉诉房屋的所有权。该情形满足法律规定的三项情形之一。但对于其他两项情形，虽然刘宝琴主张自己系善意，且支付合理价格。但证据材料显示的情况显然与刘宝琴及阎旭临、阎孺临、闫韶临、闫彤临抗辩的主张不符。首先根据一系列证据材料显示：1、刘宝琴与阎孺临均主张双方之间曾为夫妻关系，并育有子女。2、根据有关书证，刘宝琴与阎孺临在公司经营，商贸往来以及债权债务处理方面存在深入的合作关系。3、在刘宝琴、阎孺临参与的很多经济往来活动中，有部分活动与胡福生及本案涉诉房屋相关，同时涉及人员中，亦与胡福生、孟会英就涉诉房屋引发的民事诉讼案件中其他相关人员有着密切关系。就此，法院认为刘宝琴对于涉诉房屋原属胡福生所有，涉诉房屋实际价值、权属等情况均早已知晓。其次分析刘宝琴与孟会英就涉诉房屋进行交易的过程。1、2009年4月22日，刘宝琴与孟会英签订房屋买卖合同，约定房屋交易总价1100万元。在合同签订当日，在孟会英仅收到购房款50万元的情况下，双方即于当日将涉诉房屋所有权变更至刘宝琴名下。2、就剩余购房款，双方约定付款期间自2009年4月22日始，至2012年4月21日止，时间长达二年，且未就分期的时间和数额进行约定。3、2009年5月26日，孟会英又再次以出具收条的方式确认收到刘宝琴支付房款50万元。此后直至孟会英去世，再未收取刘宝琴任何购房款。4、孟会英与胡福生的房屋买卖合同于2011年12月13日被法院撤销，2012年1月7日，刘宝琴就涉诉房屋与孟会英的继承人签订《房屋买卖合同补充协议》，并于上述补充协议签订后，于2012年2月底分五次通过银行转账分别向闫彤临、阎旭临、闫韶临三人账户中共计支付人民币10000200元。由此，在买受人只交付总房价4.5%的情况下，买卖双方就完成了房屋所有权过户，总房款的90.9%是在法院判决撤销孟会英与胡福生的房屋买卖合同之后支付的。上述交易方式、交易过程均与正常交易方式和习惯不符。且上述操作方式，与孟会英在其与胡福生的房屋买卖合同纠纷案件中曾抗辩主张的自己的谨慎行为也缺乏一致性。对此，其实有一种可能能够为上述当事人的做法提供解释，即刘宝琴与孟会英在上述房屋交易过程中存在一定的亲属关系。但恰恰对此，胡福生在诉讼中努力予以证明，而被告方却努力予以否认。甚至被告方为此，提交了自相矛盾的陈述与书证。对照证据材料和当事人陈述，可以梳理出如下时间点：1、阎孺临、刘宝琴均主张双方在1993年前后建立了夫妻关系并于1994年生育一女。2、阎孺临与刘宝琴主张双方于2000年3月16日办理了离婚手续，但该时间，在离婚证上加盖公章的汾西县永安镇尚未开始挂牌办公。3、2004年4月19日，阎孺临在北京与李桂香办理离婚登记。4、刘宝琴自述其与阎孺临离婚后未再婚，其户口登记信息为已婚而非离异。核对上述信息不难发现，上述事件之间存在许多模糊边界和矛盾之处。仅依据上述证据材料，无法对阎孺临的婚姻状况变化进行准确认定。虽然阎孺临与刘宝琴是否存在婚姻关系乃至阎孺临与李桂香的夫妻关系何时建立不是本案审查的重点，但作为婚姻关系的当事人，无论阎孺临还是刘宝琴，本应有能力也有义务对上述婚姻情况进行举证和说明，如举证义务人未能充分举证和说明，就应承担相应法律责任。综上，法院确认：刘宝琴与孟会英曾存在亲属关系；刘宝琴对涉诉房屋价值、所有权归属以及与房屋有关的债务关系有所了解；刘宝琴在仅支付极小部分购房款的情况下，取得了房屋所有权；购房款绝大多数部分的支付完成是在孟会英与胡福生的房屋买卖合同被法院判决撤销之后。上述种种事实足以表明，刘宝琴取得涉诉房屋所有权的行为并非善意，而系恶意串通，损害第三人合法权益的行为。故刘宝琴以其善意取得为由的抗辩主张，法院不予采信。胡福生要求确认刘宝琴与孟会英及其继承人就涉诉房屋签订的一系列买卖合同无效的主张，法院予以支持。关于胡福生提出的返还房屋、返还租金及利息的诉讼主张。法院认为，根据法律规定，当事人恶意串通损害第三人利益的，因此取得的财产收归第三人。故刘宝琴取得的涉诉房屋以及作为涉诉房屋孳息的房屋租金均应收归胡福生。但根据法院调查核实的情况，由于涉诉房屋目前仍设定有抵押权，因此涉诉房屋目前不具备所有权变更条件。故胡福生要求将涉诉房屋所有权过户至其名下的诉讼请求，本案暂不予支持，胡福生可待房屋所有权变更条件具备后另行诉讼或选择通过其他途径维护合法权益。对于胡福生提出的房屋租金利息主张，因缺乏事实和法律依据，法院不予支持。一审法院判决：一、孟会英与刘宝琴于二〇〇九年四月二十二日就位于北京市海淀区华清嘉园七号楼F底商一至二层房屋签订的房屋买卖合同无效；阎孺临、阎旭临、闫韶临、闫彤临与刘宝琴于二〇一二年一月七日就位于北京市海淀区华清嘉园七号楼F底商一至二层房屋签订的房屋买卖合同补充协议无效；二、刘宝琴于本判决生效后三十日内，返还胡福生二〇〇九年七月七日至二〇一三年十一月七日房屋租金共计七百零六万二千五百元；三、驳回胡福生的其他诉讼请求。胡福生不服一审判决，上诉请求：撤销原判，依法改判支持胡福生在一审的全部诉讼请求；一、二审诉讼费由对方承担。阎旭临、阎孺临、闫韶临、闫彤临亦不服一审判决，上诉请求：撤销原判，依法改判驳回胡福生在一审的全部诉讼请求；本案诉讼费用由胡福生承担。刘宝琴亦不服一审判决，上诉请求：撤销原判，依法改判驳回胡福生的全部诉讼请求；诉讼费用由胡福生承担。二审法院确认一审法院查明的事实。二审法院认为：本案争议焦点有三：第一、刘宝琴与孟会英以及阎旭临、阎孺临、闫韶临、闫彤临是否存在恶意串通损害第三人利益的行为；第二、刘宝琴能否作为善意第三人依据物权法第106条取得涉案房屋的所有权；第三、刘宝琴与孟会英以及在孟会英死亡后与其法定继承人阎旭临、阎孺临、闫韶临、闫彤临签订房屋买卖合同效力如何认定。结合本案基本事实以及现有证据，本院对上述争议焦点作如下论断：第一，刘宝琴与孟会英以及阎旭临、阎孺临、闫韶临、闫彤临是否构成恶意串通损害第三人利益。所谓恶意串通的合同，就是合同双方当事人非法勾结，为牟取私利而共同订立的损害国家、集体或者第三人利益的合同。在其法定构成要素上，主观要素为恶意串通，即当事人双方具有共同目的，希望通过订立合同损害国家、集体或者第三人利益；客观要素为合同损害国家、集体或者第三人的利益。结合本案事实，刘宝琴与阎孺临均认可双方曾系夫妻关系，且依据已查证据，双方之间存在其他经济往来及合作关系。2009年3月26日，孟会英在与胡福生之代理人马海平签订房屋买卖合同，尚未支付完毕购房款的情况下，即于2009年4月22日与刘宝琴签订房屋买卖合同，约定的付款期间直止于2012年4月21日，且合同签订当日即已完成涉诉房屋的产权过户手续，相关房屋交易亦系各方自行成交。上述行为在形式上虽系双方于合同履行框架内所为之民事法律行为，但是，纵观本案事实，在就涉诉房屋的相关交易中，两手房屋买卖的交易时间、交易价格、付款周期、付款行为的履行情况以及成交方式等均与一般交易习惯不符，再行结合各方之间的密切关系，本院依据上述事实及论断认定双方存在恶意串通损害第三人利益之行为。第二，刘宝琴能否依据物权法第106条之规定取得涉案房屋的所有权。物权法第106条规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。本案中，刘宝琴受让该不动产时是否系善意，这不仅是双方争议的焦点，也是案件审理过程中的难点，经庭审调查、庭前、庭后阅卷，结合案件基本事实及证据，本院对此作如下认定，所谓善意，是一种行为人的内在心理活动，不显于外部，难于度测，但是作为法律概念，必须具有可量度性和可操作性。因此，在判断受让人是否为善意时，推定受让人为善意，应当由原权利人对受让人是否具有恶意进行举证。基于上述法律规定以及本院前述论断，刘宝琴与孟会英以及阎旭临、阎孺临、闫韶临、闫彤临就涉诉房屋的买卖已构成恶意串通损害第三人利益的行为。同时，善意取得的适用以有偿为前提，结合刘宝琴在未支付大部分房款的情况下即于与孟会英缔约当日办理完成了房屋产权过户手续，剩余款项在时隔近三年后才分五次以银行转帐的方式汇入闫彤临、阎旭临、闫韶临账户，且支付上述款项时，孟会英生前与胡福生所订立的房屋买卖合同已为人民法院生效判决所撤销。基于以上，就刘宝琴受让涉诉房产时系善意一节，本院实难采信。第三，关于涉案房屋买卖合同的效力。依据生效裁判，胡福生、孟会英于2009年3月26日就涉诉房屋签订的房屋买卖合同已被依法撤销。无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。基于此，孟会英自该合同成立之时即未取得涉诉房屋的所有权。且如前所述刘宝琴取得涉诉房屋存在恶意串通，损害第三人利益的行为。胡福生要求确认孟会英生前与刘宝琴签订的房屋买卖合同以及刘宝琴在孟会英死亡后与其继承人阎旭临、阎孺临、闫韶临、闫彤临签订的补充协议无效，具备事实及法律依据，本院予以支持。关于胡福生主张的返还房屋并过户至其名下一节，依据已查事实，现涉诉房屋仍设定有抵押权，尚不具备所有权变更及腾退条件，本案暂不予处理，待相关条件具备后双方可另行解决。关于胡福生主张的返还租金一节，依据法律规定，双方恶意串通，实施民事行为损害第三人利益的，因此取得的财产应当返还第三人。胡福生的该项诉请具备事实及法律依据，应予以支持。就租金利息一节，本案系房屋买卖合同纠纷，胡福生的该项主张并无合同依据，本院不予支持。二审法院判决：驳回上诉，维持原判。本院再审查明：原一、二审查明的事实属实，本院再审予以确认。本院再审认为：本案再审各方当事人争议的焦点问题是孟会英生前与刘宝琴签订的房屋买卖合同以及刘宝琴在孟会英死亡后与其继承人阎旭临、阎孺临、闫韶临、闫彤临签订的补充协议是否因具有恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的情形而归于无效。合同法第五十二条规定的恶意串通的合同，是指合同当事人非法勾结，为牟取私利而共同订立的损害国家、集体或者第三人利益的合同。对于一份合同是否属于恶意串通的合同的判断应着眼于两个方面，即合同当事人是否有通过损害国家、集体或第三人利益来获取自己非法利益的故意并相互串通，以及合同当事人订立的合同是否危及国家、集体或第三人的利益。首先，当事人在订立合同时是否存在损害国家、集体或第三人利益的故意并相互串通属于主观心理范畴的内容，只能依据已知事实和日常生活经验法则进行推定。本案系房屋买卖合同纠纷，对于合同双方当事人是否存在损害国家、集体或第三人利益的故意并相互串通的考察应重点集中在双方当事人之间有无特殊关系、合同的具体内容以及合同的履行情况等方面。第一，关于合同双方当事人之间的关系问题。阎孺临与刘宝琴均主张双方曾存在夫妻关系并育有子女，且双方存在诸多经济往来，关系较为密切。第二，关于合同的具体内容。阎孺临之母孟会英在以不合理低价购得案涉房屋后，在未支付完毕购房款的情况下即与刘宝琴签订房屋买卖合同，且合同中关于价款支付这一核心条款的约定极为简单，仅仅约定三年内付清房款。第三，关于合同的履行情况。在孟会英与刘宝琴签订房屋买卖合同当日，在仅收到50万元购房款的情况下，孟会英即将合同价格逾千万的案涉房屋所有权变更至刘宝琴名下；与之形成强烈反差的是，刘宝琴在之后近三年的时间里并未积极履行对待给付义务，而是在胡福生与孟会英签订的房屋买卖合同被法院判决撤销后旋即就案涉房屋与孟会英的继承人签订《房屋买卖合同补充协议》，并于2012年2月底分五次通过银行转账分别向闫彤临、阎旭临、闫韶临共计支付人民币10000200元。综合上述已知事实，不难发现，刘宝琴与孟会英及其继承人签订的房屋买卖合同及补充协议不论在缔约过程、合同内容以及履行方式上均存在不符合日常生活经验法则之处。若上述情节在案件中单独存在不足以推定合同当事人存在恶意串通，而本案中，上述事实相互叠加，足以使人形成内心确信，并排除合理怀疑，进而认定合同双方当事人之间存在恶意串通。其次，关于合同当事人订立的合同是否危及国家、集体或第三人利益的判断问题。合同法第五十二条规定的恶意串通损害国家、集体或第三人利益的情形是指合同双方当事人缔结的合同有危害上述利益之虞，而并不以损害实际发生为必要，旨在强调合同双方当事人恶意串通的违法性。本案中，刘宝琴与孟会英及其继承人签订的房屋买卖合同及补充协议客观上会阻碍胡福生对于案涉房屋的物权支配效力的实现，应受到法律的否定性评价。另，关于终审判决认定刘宝琴与孟会英之间的合同无效是否有失公平的问题。本院认为，马海平代理胡福生与孟会英签订的案涉房屋买卖合同已被法院生效判决撤销，本案在认定案件事实时受到该判决既判力羁束,应采信该判决对于相关事实的认定结论。至于胡福生在其他合同关系中是否存在违约行为以及应当承担怎样的违约责任与本案所审理的房屋买卖合同纠纷不属同一法律关系，亦不属于本案的审理范围。综上，申诉人的申诉理由不能成立，对其申诉请求本院不予支持。原判认定事实清楚、适用法律正确，本院应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：维持本院（2014）一中民终字第3393号民事判决。财产保全费五千元，由刘宝琴负担。一审案件受理费五万一千零三十五元，由胡福生负担六千三百七十九元，由阎旭临负担五千五百八十二元，由阎孺临负担五千五百八十二元，由闫韶临负担五千五百八十二元，由闫彤临负担五千五百八十二元，由刘宝琴负担二万二千三百二十八元。二审案件受理费五万一千零三十五元，由胡福生负担六千三百七十九元，由阎旭临负担五千五百八十二元，由阎孺临负担五千五百八十二元，由闫韶临负担五千五百八十二元，由闫彤临负担五千五百八十二元，由刘宝琴负担二万二千三百二十八元。本判决为终审判决。审 判 长 孙 锋审 判 员 刘玉红审 判 员 王颖君二〇一七年十月十三日法官助理 邹 锋法官助理 尤 頔书 记 员 章凯龄 微信公众号“”