（2017）桂02民终1080号

裁判日期: 2017-10-13

公开日期: 2017-12-13

案件名称

韦月导、马新军房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

广西壮族自治区柳州市中级人民法院

所属地区

广西壮族自治区柳州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

韦月导,马新军,马金花,马咏青,马咏梅

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

广西壮族自治区柳州市中级人民法院民事判决书（2017）桂02民终1080号上诉人（原审被告、反诉原告）：韦月导，女，1967年3月3日出生，汉族，广西壮族自治区柳州市人，住广西壮族自治区柳州市。委托诉讼代理人：刘俊义，广西广正大律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：马新军，男，1960年4月24日出生，汉族，广西壮族自治区柳州市人，广西柳州钢铁集团公司职工，住广西壮族自治区柳州市。委托诉讼代理人：柯官宝，广西辩维律师事务所律师。原审被告（反诉被告）：马金花，女，1962年11月29日出生，汉族，广西壮族自治区全州县人，住广西壮族自治区柳州市。原审被告（反诉被告）：马咏青，女，1971年4月28日出生，汉族，住海南省昌江黎族自治县。原审被告（反诉被告）：马咏梅，女，1969年7月4日出生，汉族，住广西壮族自治区融安县。二原审被告马咏青、马咏梅共同委托诉讼代理人：马金花（系马咏青、马咏梅的姐姐），女，住广西壮族自治区柳州市。上诉人韦月导因与被上诉人马新军、原审被告马金花、马咏青、马咏梅房屋买卖合同纠纷一案，不服广西壮族自治区柳州市柳北区人民法院（2015）北民一初字第1227号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月18日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人韦月导上诉请求：1、撤销柳北区人民法院作出的(2015)北民一初字第1227号民事判决第一、第二、第三、第四、第六项，改判被上诉人2009年11月9日签订的《协议书》无效。2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：上诉人认为，一审法院认定事实不清，适用法律不当。马忠良作为柳钢退休职工，完全有能力支付雀儿山路3区房屋的购房款，实际上该房屋购买款也是马忠良支付。上诉人是在被上诉人起诉时才知道马忠良与被上诉人签订的协议，从而导致上诉人在一审时的反诉，上诉人从没见过的协议何来默认一说?综上，请求柳州市中级人民法院依法改判，支持上诉人的上诉请求。被上诉人马新军辩称，上诉人对马忠良将柳钢集资建房名额让与马新军的事实是明知认可的，并经过家庭会议讨论一致的结果，应该受到法律保护，马新军已经按照协议支付了集资房款，并将房屋从2008年提供上诉人免费居住至今，已经履行了合同义务，上诉人从2008年居住在马新军房屋内十年，对集资建房名额让给马新军事实是明知的，上诉人说其有能力支付集资房款，本案争议房屋房款是其支付的，但是没有证据予以证明，哪怕是对等银行交易取款记录，对此，该说词纯属空谈，马新军出具了交付房款的银行取款记录，收款收据，充分证明本案房屋是由马新军全额支付的，事实和一审法院查明认定一致，一审法院查明认定清晰有据，马忠良和上诉人婚后收入，一直都是马忠良的工资支付的，综上所述，一审查明事实清楚，适用法律正确，请二审驳回上诉请求。原审被告马金花、马咏青、马咏梅辩称，马新军与马忠良签订的协议是客观真实的，是经过家庭会议讨论结果，本案争议房屋所有房款是我哥马新军全额支付的，在马新军出资购买争议房屋之前，我父亲和上诉人一直居住在柳钢单位的集体宿舍，居住条件非常差，我父亲和上诉人结婚时还带着两个孩子，上诉人没有工作，维持家庭生活开销只能依靠我父亲的工资，我父亲工资卡一直在上诉人处，集资建房时，我父亲虽然有名额，但是无法支付集资房款，当时家庭成员一致同意由我哥购买，产权过户到我哥名下，当时是口头协议，09年3月份把家庭会议讨论意见以书面形式固定下来，争议房屋所有款项都是由我哥支付的，我哥也确实将争议房屋免费提供给我父亲和上诉人居住至今，我们认为既然钱是我哥出的，我哥履行了协议义务，也应该享有协议权益。马新军向一审法院起诉请求：1.解除马新军与马忠良签订的购房《协议书》；2.马忠良返还马新军购房款95639.9元；3.马忠良赔偿马新军同路段相同面积商品房差价款354860.1及房屋装修款18471.47元；4.韦月导对上述债务承担共同清偿责任；5.本案的诉讼费用由对方承担。一审法院认定事实：马忠良与韦月导系夫妻，双方于2002年2月27日登记结婚。双方均系再婚，婚后未共同生育子女。马新军、马金花、马咏青、马咏梅系马忠良与前妻刘华红所生子女。2007年1月29日，马忠良与广西柳州钢铁（集团）公司（以下简称：柳钢）签订《柳钢职工集资建经济适用房协议书》，约定：柳钢同意将已报建的雀儿山路三区X栋X单元X-X号经济适用房（以下简称：雀儿山路三区房屋）以马忠良全额集资方式为马忠良组织承建；集资额为96000元；首期付款时间2007年1月30日，金额40000元；第二期付款时间2007年5月30日，金额30000元；第三期付款时间2007年9月30日，金额26000元。2007年9月19日，马新军通过银行转账形式将购房款56000元转入柳钢住房改革办。2009年12月15日，柳钢房改办向马忠良出具收款收据，收到马忠良房款及相关费用共计95639.9元，该收款收据原件由马新军收执。2009年3月6日，马忠良与马新军、马咏青、马咏梅、马金花召开家庭会议。会议内容为：马忠良系马新军、马咏青、马咏梅、马金花之父亲，为柳州钢铁公司的退休职工，因单位在集资建房，马忠良作为柳钢退休职工，未曾参加过单位集资分房及福利分房，按照柳钢的政策，现有权购买单位集资房屋一套，但因马忠良年事已高同时也无能力支付该集资房屋价款。目前的情况，虽有购买名额，但若无能力支付房屋款，该名额将被取消，集资房屋单位将另行出售给其他职工。鉴于上述事实、情况，家庭会议参加人员一致同意并作出以下决议：一、由马新军全额出资以马忠良的名义购买柳钢集资房屋（房屋所涉及的一切费用均由马新军承担），房屋产权归马新军所有，5年后马忠良必须无条件的将房屋过户给马新军不得反悔；二、房号确定后，马忠良应同马新军签订协议并对双方的权利义务进行明细、确定。本协议房屋所涉交款、房屋产权等所有原件由马新军收执；三、马新军装修入住本案新房后，由马新军提供现住房屋（柳州市北雀路十七区39栋2单元1-3号房屋）（以下简称：北雀路十七区房屋）给马忠良居住。2009年11月16日，马忠良与马新军签订《协议书》，约定：一、马忠良自愿（并经家庭会议讨论一致）将位于雀儿山路三区房屋转让给马新军；二、该房”柳钢”售价为每平方米1250元，面积为81.62平方米，总价款为91675.58元，柳钢收取的购房款全部由马新军支付，以马忠良名义直接付给柳钢，交款后收款凭证由马新军收执；三、该房建成交付使用后，先以马忠良名义办理房产证，待马忠良领取房产证满5年后，马忠良应无条件的协助马新军办理房屋产权过户登记手续，将该房过户至马新军名下，所涉费用全部由马新军承担；四、马忠良如不按协议约定将该房屋过户给马新军，除全额退还马新军所交购房款外，还应按照诉讼时同路段、相同面积商品房价格赔偿马新军损失等……。雀儿山路三区房屋于2007年10月12日交房，马新军自2008年起入住该房屋至今。雀儿山路三区房屋性质为房改售房，房屋所有权人登记为马忠良和韦月导。雀儿山路三区房屋现市场价值为450500元，室内装修价值为18471.475元。2007年与雀儿山路三区房屋相同地段房屋的市场价值每平方米约为1440元。北雀路十七区房屋的所有权人为马新军，该房屋自2008年5月起，由马忠良及韦月导居住至今。马忠良于2015年7月25日死亡。马忠良的法定继承人为马新军、马金花、马咏青、马咏梅、韦月导。马金花、马咏青、马咏梅表示不放弃继承马忠良的遗产。一审法院认为：马忠良作为柳钢退休职工，只是具有购买雀儿山路三区房屋的资格，但因马忠良无支付该房屋购房款的能力，故马忠良召开家庭会议，并与家庭成员协商一致同意由马新军全额出资，以马忠良的名义购买，家庭会议后马忠良与马新军就该房屋的转让事宜签订了协议书，虽然韦月导未参加家庭会议，亦未在协议书上签字，但韦月导对于马忠良将雀儿山路三区房屋转让由马新军全额出资以及马忠良与马新军签订的协议书均予以了默认，故韦月导辩称马忠良未经其同意擅自处分其应有份额的诉辩意见，该院不予采纳。马忠良与马新军签订的协议是双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效的协议，双方当事人均应按照协议约定履行自己的义务。故韦月导要求确认协议书无效的反诉请求，该院不予支持。在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，当事人可以解除合同。马忠良与韦月导取得雀儿山路三区房屋的产权证已满5年，按协议约定应协助马新军办理该房屋的过户手续，但韦月导明确表示不同意继续履行协议书，故马新军要求解除协议书，具有事实和法律依据，该院予以支持。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任；损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。马忠良与韦月导未协助马新军办理雀儿山路三区房屋的过户手续的行为已构成违约，应承担违约责任。根据协议约定，马忠良如不按协议约定将该房屋过户给马新军，除全额退还马新军所交购房款外，还应按照诉讼时同路段、相同面积商品房价格赔偿马新军损失。故马新军要求马忠良、韦月导退还所交的购房款95639.9元，符合协议约定，该院予以支持。关于马新军要求马忠良、韦月导按照雀儿山路三区房屋现在市场价值450500元减掉已交付的房款95639.9元赔偿其损失的问题，因雀儿山路三区房屋性质是房改房，房改房是国家以优惠的价格将公房的产权部分或者全部出售给职工，属于职工享受的一种福利待遇，依照福利政策所购买的房改房，往往与职工的职务、级别、工作年限等挂钩，购买价格远远低于房屋的市场价值，故马新军购买雀儿山路三区房屋所支付的价款95639.9元应低于当时该房屋的市场价值，故扣减的应是该房屋2007年的市场价值，因雀儿山路三区房屋2007年的市场市值无法作出评估，故该院经向柳州市房产管理部门调查了解并随机抽取10套2007年至2008年期间与雀儿山路三区房屋相似地段房屋的买卖合同作参考，该10套房屋平均市场价值每平方米约为1440元。故马忠良与韦月导违约导致马新军损失应为332967.2元[450500元-（81.62平方米×1440元）]。马新军诉求未超过332967.2元的部分，该院予以支持，超过部分，该院予以驳回。关于马新军诉请赔偿房屋装修款18471.47元的问题，双方虽未就该项损失进行约定，但马新军该项损失确属因马忠良及韦月导的违约行为所导致，故该院亦予以支持。继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限。超过遗产实际价值部分，继承人自愿偿还的不在此限。因马忠良已经死亡，马金花、马咏青、马咏梅均为马忠良的法定继承人，且均表示不放弃继承马忠良的遗产，故马金花、马咏青、马咏梅对马忠良的债务以继承马忠良的遗产价值为限进行偿还。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国继承法》第三十三条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、解除马新军与马忠良于2009年11月16日签订的《协议书》；二、韦月导返还马新军购房款95639.9元；三、韦月导赔偿马新军经济损失351438.67元；四、马金花、马咏青、马咏梅在继承马忠良的遗产范围内对上述债务承担连带清偿责任；五、驳回马新军的其他诉讼请求；六、驳回韦月导的全部诉讼请求。案件受理费7422元（马新军已预交），由韦月导负担，马金花、马咏青、马咏梅在继承马忠良的遗产范围内对该案件受理费承担连带清偿责任；反诉案件受理费50元（韦月导已预交，已减半收取），由韦月导负担。本院二审期间，上诉人韦月导提交的证据有，社保局出具的证明一份，以证明马忠良收入比马新军收入高，当时因为一楼可以做门面，上诉人另外有收入。上诉人同时申请调取被上诉人马新军提供活期个人交易明细帐户中2007年9月3日转入的8万元证据，以证明这8万元是马忠良打给马新军的，由马新军去交的。被上诉人马新军、原审被告马金花、马咏青、马咏梅没有新的证据提交。被上诉人马新军质证认为，该证据不属于新证据，也不能达到上诉人的证明目的，养老金的基数和工作年限是挂钩的，不能以此否定被上诉人交付房款的事实。上诉人说有门面收入，证实马新军提供给上诉人居住的房屋，上诉人对本案房屋名额转让是明知的。对于调取证据的申请，该申请调查取证的时间超出了举证期限和申请时效，其要调取的东西和本案没有关联性，不足以证明其证明目的。上诉人说本案工资卡在马新军处这是捏造事实，马忠良和上诉人结婚后，工资卡一直都是上诉人拿着，因此，柳钢有一笔死亡安葬抚恤金在这笔卡里。对方提交的证据，养老金，证明了马忠良的2000多元要开销两个人的生活和上诉人两个小孩的支出，哪里拿得出钱支付购房款。这份证据上两千多养老金的基数是17年的，如果是买房的时候，养老金才1000多，哪里来的钱买房子。原审被告马金花、马咏青、马咏梅质证认为，马忠良工资卡一直都是上诉人拿，所以丧葬费和住院费都在上诉人那里。07年房款都付完了，上诉人应该出具当时的养老金数额。综合诉辩双方的意见，上诉人对一审查明的事实有异议，认为一审判决第6页11行”以马忠良全额集资方式……”这段话认定事实不清，马新军出了4万元没有证据证明，第15行5.6万元是马忠良取给马新军，马新军去交付的，不是转账，家庭会议决议及马忠良和马新军签订协议书这个事实是虚假的，时间不是2009年，应该是马忠良去世之前。被上诉人马新军、原审被告马金花、马咏青、马咏梅对一审查明的事实没有异议。本院对当事人争议事实及新证据的分析与认定：上诉人对涉案房屋购买出资数额和交款方式，以及马忠良和马新军签订协议书有异议，但未能提供证据予以证实，本院不予支持。社保局出具的证明及马忠良转款给马新军，与本案涉案房屋购买没有直接的关联性，故本院不予采信。综上分析，一审查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案涉案房屋系单位集资建房，马忠良作为柳钢退休职工，具备购买房屋的资格，上诉人韦月导主张马忠良完全有能力支付购房款，但没有提供相关的证据予以证实，马忠良和被上诉人马新军签订的协议书以及家庭会议记录中，双方已经明确约定，该购房款由被上诉人马新军全额出资，且权利义务清楚，该协议书是双方当事人真实意思的表示，并没有违反法律、行政法规的强制性规定，一审法院认定该协议书合法有效，于法有据，符合事实，本院予以支持。二审中上诉人韦月导称，其对马忠良和被上诉人马新军签订的协议书并不知晓，也从未见过，但没能提供证据予以证明，因此，上诉人韦月导的上诉请求，没有事实和法律依据，其理由不能成立，本院不予支持。综上所述，一审法院认定的事实清楚，适用法律正确，程序合法，判决结果并无不当，本院对一审判决予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7522元（上诉人韦月导已预交），由上诉人韦月导负担。本判决为终审判决。审判长　　黄　昕审判员　　吴媚媚审判员　　李　佳二〇一七年十月十三日代书记员　　覃宝云百度搜索“”