（2017）沪0117民初6118号

裁判日期: 2017-10-13

公开日期: 2018-03-02

案件名称

夏卫星与赖齐家农村房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

上海市松江区人民法院

所属地区

上海市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

夏卫星,赖齐家

案由

农村房屋买卖合同纠纷

法律依据

全文

上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0117民初6118号原告：夏卫星，男，1960年3月11日生，汉族，住上海市松江区。委托诉讼代理人：何俊勇，上海市志致远律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈海兵，上海市志致远律师事务所律师。被告：赖齐家，男，1949年11月5日生，汉族，住浙江省。委托诉讼代理人：姚柏明，上海创美律师事务所律师。原告夏卫星与被告赖齐家农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月13日立案后，依法适用简易程序，于2017年6月8日公开开庭进行了审理。原告夏卫星的委托诉讼代理人何俊勇、被告赖齐家及其委托诉讼代理人姚柏明到庭参加诉讼。审理中，经双方当事人同意，并经本院院长审批，本案延长适用简易程序三个月进行审理。本案现已审理终结。原告夏卫星向本院提出诉讼请求：被告支付原告拆迁安置补偿款的30%即85,348.80元。事实与理由：1998年，原、被告签订《房屋转让协议》，约定原告以5,500元向被告转让本区仓桥镇(现为永丰街道，下同)吉祥村夏介小队(XXX号)的农村宅基地房屋(以下简称“涉案房屋”)。2016年，被告因该宅基地动迁而获得相应拆迁利益。根据法律及上海市高级人民法院的指导意见，宅基地使用权具有特定的人身属性，原、被告非同一集体经济组织成员，依法不得买卖。被告因拆迁而获得的利益包含了宅基地使用权，故原告有权分得动迁利益。故原告诉至法院，请求判如诉请。被告赖齐家辩称：1.双方签订的房屋转让协议经过了村集体相关人员的同意和批准，是有效的，且被告已经使用了近20年，故无需向原告支付安置补偿款。2.动迁款在动迁单位处，在安置时和安置房的购房款相抵扣。3.即使按比例给原告三成补偿款，也是在扣除购房款5,500元及23,000元后再按比例给原告。经审理查明：1991年11月25日，原告取得涉案房屋的农村宅基地使用权。1998年，原、被告签订《房屋转让协议书》一份，约定原告将位于本区仓桥镇吉祥村夏介生产队的房屋转让给被告(七架梁三间平房87.20平方米、土地使用证编号013048)，房屋四周：南至四公尺以外的自留地及夏瑞林房屋，西至夏炳云自留地，北至四公尺以外自留地，东至小河道，转让价为5,500元。落款处另有上海市松江区仓桥镇吉祥村村民委员会的盖章。2016年6月30日，被告(乙方)与案外人上海仓桥经济联合总公司(甲方)签订《上海市集体土地上征地房屋补偿协议》一份，约定甲方共向乙方支付补偿款284,496元。以上事实，由房屋转让协议书、上海市农村宅基地使用权审核表、说明、上海市集体土地上征地房屋补偿协议以及当事人陈述等证据予以证实，本院予以确认。本院认为：民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。现系争宅基地及地上物已经动迁，宅基地和地上物的权利均转化为货币补偿和安置房购买指标。故依据诚实信用、维护交易安全的原则，被告可享有系争宅基地上房屋等地上物的拆迁权益。尽管地随房走，房屋等地上物转让直接导致系争宅基地实际使用人的变更。然而，宅基地使用权具有特定的人身属性，系集体经济组织无偿提供给本集体成员享有的，其取得和转让应当符合土地管理法等法律和国家有关规定。被告与原告不属同一乡镇人员，并非系争宅基地房屋所在地的集体成员，系争房屋相对应的宅基地使用权转让未经县级以上政府部门批准同意，事后也未办理相关更名手续，故被告并未实际成为系争宅基地的合法使用权人，遇拆迁时被告亦难以完全享有宅基地使用权的补偿。现系争宅基地及其地上物的补偿中，原告仅主张现金补偿部分。根据被告与案外人签订的安置补偿协议，系争宅基地及其地上物获得补偿款合计284,496元。在拆迁过程中土地和房屋混同或混淆的情况下，本院并本着尊重现状、考虑到近年来房地产价格上涨和被告实际使用系争房屋近二十年及其使用期间对房屋的管理和贡献，将安置补偿协议的整体拆迁款为分割对象，但应扣除系争房屋购买时的房款5,500元，并按照原告得30％、被告得70％的比例进行分割，即原告应得补偿款即83,698.80元[(284,496元-5,500元)×30%]。现被告确认补偿款可以在安置时与安置房购房款相抵扣，即其可以对补偿款进行处分，故其应当将原告应得部分予以返还。被告关于双方之间的房屋转让协议书经村委会批准故本案不适用上海高院相关执法意见的主张，因村委会并非有权审核批准宅基地使用权转让事宜的相关政府部门，故对被告的上述主张，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第五条、第六条、第七条的规定，判决如下：被告赖齐家于本判决生效之日起十日内返还原告夏卫星补偿款83,698.80元；如果负有金钱给付义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,934元，减半收取967元，由原告夏卫星负担21元(已付)，被告赖齐家负担946元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员　张　孜二〇一七年十月十三日书记员　张若雪附：相关法律条文《中华人民共和国民法总则》第五条民事主体从事民事活动，应当遵循自愿原则，按照自己的意思设立、变更、终止民事法律关系。第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。 微信公众号“”