（2017）津01民终6236号

裁判日期: 2017-10-13

公开日期: 2017-10-24

案件名称

徐炳东、曹立娜房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

天津市第一中级人民法院

所属地区

天津市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

徐炳东,曹立娜,天津银行股份有限公司劳联支行,天津链家宝业房地产经纪有限公司

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百六十九条，第一百七十条

全文

天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）津01民终6236号上诉人（原审被告）：徐炳东，男，1951年1月1日出生，汉族，天津轴承厂退休职工，住天津市南开区。被上诉人（原审原告）：曹立娜，女，1982年4月16日出生，汉族，天津市西青区付村中学教师，住天津市南开区。委托诉讼代理人：王占江，天津华先律师事务所律师。原审第三人：天津银行股份有限公司劳联支行，住所地天津市和平区南京路君隆广场1、2号楼南京路87、89号。负责人：潘娜，行长。委托诉讼代理人：刘桐，该单位员工。原审第三人：天津链家宝业房地产经纪有限公司，住所地天津市南开区中粮广场13层。法定代表人：左晖，董事长。委托诉讼代理人：孙桂荣，天津朗通律师事务所律师。上诉人徐炳东因与被上诉人曹立娜、原审第三人天津银行股份有限公司劳联支行、天津链家宝业房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服天津市南开区人民法院（2017）津0104民初345号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月2日立案后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。上诉人徐炳东上诉请求：1、撤销一审判决；2、依法改判驳回被上诉人一审的全部诉讼请求。主要理由：上诉人认为原判决认定事实错误,证据认定不准确,适用法律不正确,依法应予以撤销。本案解除合同的根本原因是被上诉人自身的原因，延误了合同的履行，使双方到房屋权属登记机构办理房屋产权转让手续受阻。致使上诉人为改善住房条件的购房落空。故此，上诉人2016年3月14日电告被上诉人合同不再履行并解约。关于双方2016年4月29日签署的《声明》问题，该《声明》是南开区人民法院、天津市第一中级人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实。经过原审法庭对证据的质证,尚无相反的证据足以推翻己被南开区人民法院(2016)津0104民初4642号民事判决书、天津市第一中级人民法院(2016)津01民终5409号民事判决书发生法律效力的裁判所确认的事实,即该《声明》系上诉人与被上诉人真实意思的表示。综上,依据法律的相关规定,遵循生效判决的事实拘束力的原则,现被上诉人诉请上诉人赔偿损失没有法律依据,人民法院应依法驳回被上诉人的诉讼请求。被上诉人曹立娜答辩称，不同意上诉人的上诉请求，原审法院认定事实正确，适用法律清楚，请求驳回上诉。被上诉人于2017年4月29日签订的《声明》仅仅用作撤销贷款，解除的只是《天津市房产买卖协议》，不影响被上诉人依据《房产交易合同》向上诉人主张违约责任；《房产交易合同》从未约定、被上诉人也从未承诺“保证上诉人在2017年4月1日拿到购房款”，上诉人以4月1日不能拿到购房款为由单方提出解约构成违约。原审第三人天津银行股份有限公司劳联支行银行答辩称，对一审判决没有意见，服从法院判决。原审第三人天津链家宝业房地产经纪有限公司答辩称，不同意上诉人的上诉，认为一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。曹立娜向一审法院提出诉讼请求：1、判决被告退还原告购房定金20000元；2、判决被告赔偿原告居间服务费27400元；3、判决被告向原告支付违约金129000元；4、判令被告赔偿原告因不能购买房屋的涨价损失，具体以评估为准；5、本案全部费用由被告承担。一审法院经审理认定事实如下：2016年1月17日，原、被告及第三人链家公司签订《房产交易合同书》，约定原告购买被告所有的坐落于天津市南开区××南××里××房屋，成交价格为1290000元，原告于2016年1月17日将20000元交付被告作为定金。除已支付的定金外，原告购买该房屋的其他款项1270000元采取银行贷款方式支付。上述房款中非以银行贷款形式支付的部分及定金作为首付款，原、被告双方须于2016年2月29日之前到房管部门签订《天津市房产买卖协议》，同时原告将除定金之外的其他首付款存入该机构，被告将已收取的定金存入该机构内。原告应于交付全部首付款后五个工作日内向贷款银行申请办理贷款手续、签订贷款合同并办理一切相关手续，支付一切相关费用。待原告申请经贷款银行审核通过后五个工作日内，原、被告双方在第三人链家公司的陪同下到该房屋所在地房管局申请办理过户及抵押登记手续；被告应于原、被告双方到房管部门办理过户手续完毕，且被告全部房款到账后10内将房屋交付原告，被告有义务配合原告办理水、电、暖气、物业、有线电视等房屋配套设施的更名过户手续。如《天津市房产买卖协议》中约定的交付房屋时间与本合同不符，以本合同为准；合同第八条违约责任中约定：原、被告双方均应按本合同约定相互配合，到场办理过户、贷款、房屋交付及代收代付等相关手续，如不按约定办理相关手续，则每逾期一个工作日，违约方应向守约方支付该房屋成交价1‰的迟延履行违约金，违约方逾期十五个工作日不履行合同相关义务，且经守约方催告仍不履行，则守约方有权视为违约方根本性违约，守约方有权解除房屋买卖合同关系（但需书面告知违约方），并要求违约方支付该房屋成交价10%作为违约金；在合同履行期限届满之前，任何一方明确表示不再出售或不再购买本合同标的房屋，则构成根本性违约，守约方有权解除房屋买卖合同关系（但需书面告知违约方），并要求违约方支付该房屋成交价10%作为违约金；本合同签订后，如原、被告双方或任何一方未能履行本合同，守约方有权直接向违约方或合同解除过错方追缴其居间服务费损失。上述合同签订后，原告于当日给付被告定金20000元，并给付第三人链家公司居间服务费25800元、评估费1000元、贷款服务费600元，合计27400元。2016年2月25日，原、被告双方就涉诉房屋在房管部门签订协议编号为××0《天津市房产买卖协议》，约定原、被告同意以银行贷款方式支付房价款，由房地产交易资金监管中心对房价款1270000元实施监管，原告首付款为390000元，申请银行贷款880000元，贷款种类为包含公积金；原告应自订立本协议之日起五个工作日内，将监管的首付款390000元一次性存入房地产交易资金监管中心在天津银行设立的专用账户；被告须于2016年4月1日前将该房产及相关证明交付原告；协议第六条产权转移登记及其他相关设施登记中约定，协议订立后，原、被告双方应在30日内到房地产权属登记机构办理房屋所有权转移登记手续并缴纳相关税费。按照有关规定，其他设施应办理登记的，应在规定期限内办理。如因一方原因造成另一方未能及时办理房屋所有权转移登记、其他相关设施登记造成损失的，应依法承担违约责任。协议第七条违约责任，原、被告均未填写。该协议签订后，原告于2016年2月29日将除定金外的首付款390000元存入天津房产交易资金监管中心。当日下午，被告配合原告前往第三人天津银行劳联支行办理了贷款申请手续。2016年3月14日，被告询问原告银行贷款审批事宜，得知原告的贷款尚未通过银行审批，遂于当日通知原告不再继续履行合同，并于同年3月15日告知第三人不再继续履行合同。后原、被告双方进行协商，但未果。2016年3月17日，原告的贷款申请通过了第三人天津银行劳联支行的审批，于同年3月30日通过公积金管理中心的审批，但相关款项尚未发放。后原告将其与被告间的房屋买卖可能无法履行的情况告知第三人天津银行劳联支行，该第三人告知原告需向银行递交撤销本次贷款的申请。2016年4月29日，原、被告签署《声明》一份，其内容为：“买卖双方自愿终止对落于南开区××里××房产的买卖协议，协议编号××，买方自愿终止办理在天津银行劳联支行申请的公积金组合贷款。由此引发的一切经济问题与法律纠纷由房产买卖协议编号××的买卖双方自行承担。”同日，原告向第三人天津银行劳联支行递交《终止贷款说明》，其主要内容：“借款人曹立娜于2016年3月份向我行申请二手房公积金组合贷款……。现天津银行及公积金中心对该笔贷款均已审批通过，公积金中心于2016年4月22日回复资金划拨文件。现由于客户曹立娜自身原因，自愿申请终止办理本笔贷款。”后原告的贷款被取消。原、被告双方签订的《天津市房产买卖协议》未再继续履行。2016年4月27日，原告向一审法院起诉被告及第三人链家公司，要求判令被告继续履行合同，办理天津市南开区××南××里××房屋所有权转移登记手续；诉讼费由被告承担。一审法院作出（2016）津0104民初4642号民事判决书，判决驳回原告曹立娜的诉讼请求。后原告不服该判决并提起上诉。2016年10月31日，天津市第一中级人民法院作出（2016）津01民终5409号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。本案庭审中，原告撤回第四项“判令被告赔偿原告因不能购买房屋的涨价损失，具体以评估为准”的诉讼请求。一审法院认为，原、被告及第三人链家公司签订的《房产交易合同》及原、被告签订的《天津市房产买卖协议》均系各方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应按照约定全面履行各自义务。关于原、被告双方于2016年4月29日签署的《声明》问题，从该声明的内容分析，该声明系双方按照第三人天津银行劳联支行的要求所签署的，第三人天津银行劳联支行于庭审中明确表示该声明是用于取消相关贷款，故应认定该声明系取消涉案贷款之用。关于该声明中载明：“由此引发的一切经济问题与法律纠纷由房产买卖协议编号××的买卖双方自行承担。”问题。虽然《天津市房产买卖协议》与《房产交易合同》均系原、被告的真实意思表示，但从内容分析，《房产交易合同》应为双方就涉诉房屋买卖相关事宜的真实意思，故双方仍应严格按照《房产交易合同》的条款履行。依据该合同约定，待原告申请经贷款银行审核通过后五个工作日内，原、被告双方在第三人链家公司的陪同下到该房屋所在地房管局申请办理过户及抵押登记手续。本案中，原告已经依约办理了贷款手续，有关贷款何时审批通过并不是原告能够决定的，而是由贷款银行审批流程所决定，且原告自2016年2月25日办理贷款至2016年3月30日贷款审批通过仅为一个月左右时间，属于合理期限，被告也未提供其应于2016年4月1日获得房款的相关证据，故被告于2016年3月14日以原告商业贷款尚未审批，与常规游戏规则不符，以及按照《天津市房产买卖协议》约定2016年4月1日交付房屋、收到卖房款的预期权益受损等为由，明确表示不再履行合同，违反了合同约定和法律规定，构成根本性违约，应承担违约责任，原告主张返还定金、赔偿居间服务费损失及支付违约金的请求，符合合同和法律规定，一审法院予以支持。综上所述，被告未依约履行合同义务，对原告构成合同违约，故原告的诉请，一审法院予以支持。判决：一、判决生效后十五日内，被告徐炳东返还原告曹立娜定金20000元；二、判决生效后十五日内，被告徐炳东赔偿原告曹立娜居间服务费25800元、评估费1000元、贷款服务费600元，合计27400元；三、判决生效后十五日内，被告徐炳东支付原告曹立娜违约金129000元；如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3828元，减半收取计1914元，由被告徐炳东负担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审法院查明认定的事实无误，本院予以确认。本院认为，上诉人、被上诉人曹立娜及原审第三人天津链家宝业房地产经纪有限公司三方签订的《房产交易合同》，系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立、有效。依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照约定，遵循诚实信用原则，全面履行自己的义务。本案中，上诉人、被上诉人曹立娜依照相关的规定，签订了?天津市房产买卖协议?。因被上诉人曹立娜需办理贷款，但有关贷款何时审批通过并不是被上诉人曹立娜能够决定，而是由贷款银行审批流程所决定。因被上诉人存在征信问题，致使贷款无法通过，上诉人、被上诉人曹立娜及原审第三人三方对被上诉人曹立娜的贷款问题进行了再次协商，并达成了先行撤销《天津市房产买卖协议》更换贷款银行的一致意见，该情形仍属于三方当事人履行《房产交易合同》的行为。对于双方于2016年4月29日签署的《声明》，一审法院结合本案的客观情况分析符合法律规定，本院予以确认。由于上诉人违反《房产交易合同》的约定，明确表示不再履行合同，依法应当承担相应的违约责任。被上诉人曹立娜要求上诉人返还定金、赔偿居间服务费损失、依据《房产交易合同》的约定给付违约金的请求符合法律规定，依法应予支持。综上所述，徐炳东的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3828元，由上诉人徐炳东负担。本判决为终审判决。审判长　　郭萍会审判员　　王宗新审判员　　张玉明二〇一七年十月十三日书记员　　闫　飞附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……