（2017）鲁0791民初1139号
裁判日期: 2017-10-13
公开日期: 2018-02-28
案件名称
刘德玉与潍坊亿盛源置业有限公司高新区分公司、潍坊亿盛源置业有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
潍坊高新技术产业开发区人民法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
刘德玉,潍坊亿盛源置业有限公司高新区分公司,潍坊亿盛源置业有限公司,潍坊鲁盛安电梯有限公司,任建光
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
山东省潍坊高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁0791民初1139号原告：刘德玉，男，1960年1月30日生，汉族，住山东省潍坊高新技术产业开发区。委托诉讼代理人：刘瑞启，山东宝都律师事务所律师。被告：潍坊亿盛源置业有限公司高新区分公司，住所地：潍坊高新技术产业开发区清池街道丁家村。负责人：高平，经理。委托诉讼代理人：王英林，潍坊寒亭维真法律服务所法律工作者。被告：潍坊亿盛源置业有限公司，住所地：潍坊市奎文区胜利东街以北、潍州路以东潍坊金融服务区1号楼B座1306室。法定代表人：高平，经理。委托诉讼代理人：曹晓亮，该公司职工。第三人：潍坊鲁盛安电梯有限公司（以下简称“鲁盛安公司”），驻潍坊高新区健康街与金马路福祥商务大厦408室。法定代表人：杜乐梅，该公司董事长。第三人：任建光，男，1982年7月13日生，汉族，住潍坊市坊子区。原告刘德玉与被告潍坊亿盛源置业有限公司高新区分公司（以下简称“亿盛源高新公司”）、潍坊亿盛源置业有限公司（以下简称“亿盛源公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年12月20日作出（2016）鲁0791民初1641号民事判决，判决驳回原告刘德玉的诉讼请求。原告刘德玉不服提起上诉，潍坊市中级人民法院于2017年3月23日作出（2017）鲁07民终1931号民事裁定，撤销本院（2016）鲁0791民初1641号民事判决，发回本院重审。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。诉讼中，根据（2017）鲁07民终1931号民事裁定、原告的申请以及案情需要，本院追加鲁盛安公司和任建光作为本案第三人参加诉讼。原告刘德玉及其委托诉讼代理人刘瑞启、被告亿盛源高新公司的委托代理人王英林、被告亿盛源公司的委托代理人曹晓亮、第三人鲁盛安公司的法定代表人杜乐梅、第三人任建光到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求两被告履行商品房买卖合同，向原告交付房屋并办理房屋产权证书；2、请求二被告按照526968元的0.1%每日向原告支付延期交房的违约金，直至两被告实际交付房屋并办理房屋产权证之日止（暂计算至2016年10月12日，违约金为54804.67元）；3、诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年8月22日，原告从亿盛源高新公司处购买书香名郡12-2-202号商品房一套，双方于2015年11月30日签订了商品房买卖合同，并于2015年12月24日在潍坊市房管局办理了房屋备案手续，合同中对逾期交房违约金进行了约定，现涉案房屋早已具备了交付条件，但亿盛源高新公司拒绝向原告交付房屋，拒绝为原告办理房产证书，亿盛源高新公司系亿盛源公司的分公司，依照法律规定，应由二被告共同对原告承担责任。被告亿盛源高新公司辩称，本案原告的诉讼请求不成立，原告与被告之间商品房买卖合同并未实际履行，请求法院驳回原告的诉讼请求。被告亿盛源公司辩称，同被告亿盛源高新公司的答辩意见。第三人鲁盛安公司述称，2015年8月21日，鲁盛安公司与被告亿盛源高新公司签订了补充协议，约定将涉案房屋抵顶电梯款，2016年3月电梯验收合格交付使用，合同履约完毕，原合同约定货到工地之日就交付房产，至今被告亿盛源高新公司未交付。第三人任建光述称，2015年8月22日，第三人鲁盛安公司委托第三人任建光出售给原告房产，去开发商处办理了收款收据，2015年11月30日，去开发商处办理了商品房网签合同。当事人围绕其诉讼请求依法提供了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的商品房买卖合同、收款收据、查档证明，本院予以确认并在卷佐证。2015年11月30日，原告和被告亿盛源高新公司签订商品房买卖合同，约定：原告购买被告亿盛源高新公司开发的位于潍坊高新区清池街道惠贤路书香铭郡小区12号楼2单元202室，预测建筑面积为135.42平方米，房屋单价为3891.36元，总价款526968元；付款方式为一次性付款，原告于2015年11月30日前支付全部房款；被告亿盛源高新公司应当在2016年6月30日前向原告交付该商品房，逾期交付的，被告亿盛源高新公司按实际交付房款的0.1%向原告支付违约金，合同继续履行，最迟在约定交房日延期365天内交付；双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记，因被告亿盛源高新公司原因，买受人未能在该商品房交付之日起365个工作日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意最迟在约定届满之日起延期365日交付；双方还对其他事项进行了约定。合同签订之前，2015年8月22日，被告亿盛源高新公司为原告开具了收款收据，该收据载明：交款单位12-2-202刘德玉，收款事由房款，金额526968元。被告亿盛源高新公司在收款单位处盖有该公司的财务专用章。另，被告亿盛源高新公司的工作人员开具收据时在该收据的右上角注明“鲁盛安电梯款顶房款”。2016年8月17日，潍坊市住房和城乡建设局档案管理部门出具的查档证明显示：涉案的书香铭郡小区12号住宅楼2单元202室已办理了预售登记备案，买受人为刘德玉。对有争议的证据和事实，本院认定如下：一、原告为证明第三人鲁盛安公司为被告亿盛源高新公司安装电梯并已经交付使用，被告亿盛源高新公司与第三人鲁盛安公司存在以房产抵顶电梯款，第三人鲁盛安公司委托第三人任建光收取购房款，原告购买的系顶账房，原告将房款已经交付给第三人鲁盛安公司等事实，提供被告亿盛源高新公司与第三人鲁盛安公司签订的电梯设备买卖与安装合同、被告亿盛源高新公司与第三人鲁盛安公司签订的补充协议、被告亿盛源高新公司与第三人鲁盛安公司签订的协议书、第三人鲁盛安公司出具的刘德玉购买涉案房产的说明、第三人鲁盛安公司给第三人任建光出具的授权委托书、电梯验收报告（上述6份证据均系复印件）予以证明。两被告均主张上述证据为复印件，不予认可。第三人鲁盛安公司对上述证据的真实性无异议。第三人任建光对授权委托书的真实性无异议，对其他证据不清楚。对于电梯设备买卖和安装合同复印件，被告虽不予认可，但该合同在其提供的民事判决书中予以认定，本院予以采信。根据商品房买卖合同及收款收据等证据，结合当事人的陈述和案件的实际情况，原告提供的上述电梯设备买卖和安装合同等6份证据虽为复印件，但原告提供的证据能够相互印证，已经形成基本的证据链条，足以认定涉案房屋系被告亿盛源高新公司抵顶给第三人鲁盛安公司的顶账房，第三人鲁盛安公司又出售给原告，原告支付房款，被告亿盛源高新公司配合签订了购房合同并出具了收款收据等事实。二、被告亿盛源高新公司提供（2016）鲁0791民初929号民事判决书，证明其与第三人鲁盛安公司有过房屋抵顶电梯款的业务，但是不包含涉案房屋，被告亿盛源高新公司已经不欠第三人鲁盛安公司电梯款。原告主张该判决书不能证明第三人鲁盛安公司无权处理涉案房产。被告亿盛源公司主张该判决书证明了原告相关证据复印件与其内容不符。第三人鲁盛安公司主张该判决与本案无关。第三人任建光主张该判决书中涉及的补充协议中的抵顶房产包括涉案房产。被告提供的民事判决书与被告的待证事实缺乏关联性，不能证实被告的主张。三、第三人任建光提供第三人鲁盛安公司出具的授权委托书、给第三人鲁盛安公司的转账凭证，证明第三人任建光收到原告的房款48万元已交给第三人鲁盛安公司。两被告对该两份证据均不予认可。原告对证据无异议。第三人鲁盛安公司对证据无异议，称其已经收到任建光从原告处收取的涉案房款48万元。第三人任建光提供的授权委托书、转账凭证，与原告提供的证据相互印证，能够证明第三人鲁盛安公司已收到原告交纳的购房款48万元的事实，对第三人提交的证据证明力，本院予以确认。庭审中，原告主张违约金的计算标准及依据为：从购房合同约定的交房时间2016年6月30日起计算至实际交房日止，以526968元为基数按每日0.1%计算，依据为商品房买卖合同第十二条的约定。两被告主张不存在支付违约金的问题，反而原告有继续交款的义务，之后被告交房。本院认为：原告和被告亿盛源高新公司签订的商品房买卖合同，系当事人的真实意思表示，且不违背法律规定，为有效合同，各方均应按合同约定履行义务。本案双方争议的主要事实为，涉案房屋是否为被告亿盛源高新公司抵顶给第三人鲁盛安公司的顶账房及该房的流转情况。原告主张，因被告亿盛源高新公司与第三人鲁盛安公司存在电梯买卖和安装合同关系，并且约定以房抵款，涉案房屋即顶账房，根据原告和第三人任建光提供的证据，结合案件的实际情况，特别是被告亿盛源高新公司工作人员在收款收据上注明“鲁盛安电梯款顶房款”的事实，对原告的该项主张，本院予以采信。被告虽否认系顶账房，但被告未提供有效证据予以反驳，被告称，开具收款收据是为了让原告向指定账户交款，但收款收据并未载明被告的开户银行及账户，被告也没有证据证明其主张，并且根据日常交易习惯，一般在收到对方的款项后才出具收款收据。故对被告的该辩解意见，本院不予采信。关于涉案房屋的性质及交易过程，第三人鲁盛安公司的法定代表人杜乐梅认可鲁盛安公司与被告亿盛源高新公司存在电梯买卖及安装合同关系，双方约定以房顶款，杜乐梅系电梯买卖及安装合同的一方的负责人，具体参与了业务往来过程，了解涉案房屋的情况。第三人任建光受第三人鲁盛安公司的委托也参与了涉案房屋的买卖，同样了解涉案房屋的实际情况。第三人在庭审中的陈述与相关书面证据能够相互印证，结合商品房买卖合同及收款收据等证据，原告的证据能够形成基本的证据链条，证实涉案房屋系被告亿盛源高新公司抵顶给第三人鲁盛安公司的顶账房，第三人鲁盛安公司又出售给原告，原告支付完房款，被告亿盛源高新公司配合签订了商品房买卖合同并出具了收款收据。在被告亿盛源高新公司自愿与原告签订商品房买卖合同并出具收款收据后，就产生了原告和被告亿盛源高新公司之间的权利义务关系，对双方有约束力，原告向第三人鲁盛安公司支付购房款视为原告已经履行了商品房买卖合同约定的付款义务，被告亿盛源高新公司应依据商品房买卖合同的约定，履行向原告交付房屋并协助原告办理产权登记手续等合同义务。至于被告亿盛源高新公司与第三人鲁盛安公司之间因买卖安装电梯而产生的权利义务关系，可另行处理。根据商品房买卖合同的约定，被告亿盛源高新公司应于2016年6月30日前交付涉案房屋，故被告亿盛源高新公司应当及时向原告交付涉案房屋。关于原告主张的办理房屋所有权证书，根据合同约定，被告有义务协助原告办理产权登记手续，并在符合办证条件后合理期限内办理。关于原告主张的延期交房违约金，其主张从2016年6月30日起计算至实际交房日止，以526968元为基数按每日0.1%计算缺乏依据，根据合同约定，逾期交房的，出卖人按实际交付房款的0.1%向买受人支付违约金，故应按该标准支付违约金，计款526.97元（526968元×0.1%）。被告亿盛源高新公司系被告亿盛源公司的分支机构，其不具有法人资格，其民事责任应由被告亿盛源公司承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告潍坊亿盛源置业有限公司、潍坊亿盛源置业有限公司高新区分公司于本判决生效之日起二十日内向原告刘德玉交付位于潍坊高新区清池街道惠贤路书香铭郡小区12号楼2单元202室商品房一套，并在符合办证条件后三十日内协助原告刘德玉办理该房屋的所有权登记手续；二、被告潍坊亿盛源置业有限公司、潍坊亿盛源置业有限公司高新区分公司于本判决生效之日起十日内支付原告刘德玉逾期交房违约金526.97元；三、驳回原告刘德玉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期限履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9070元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。审 判 长 刘华兵人民陪审员 李忠成人民陪审员 马永平二〇一七年十月十三日书 记 员 李 丹 更多数据：搜索“”来源：