（2017）黔01民终4003号

裁判日期: 2017-10-13

公开日期: 2017-12-13

案件名称

吴瑕、中天城投集团贵阳国际金融中心有限责任公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书

法院

贵州省贵阳市中级人民法院

所属地区

贵州省贵阳市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

吴瑕,中天城投集团贵阳国际金融中心有限责任公司

案由

商品房预售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）黔01民终4003号上诉人（原审被告）：吴瑕，女，1974年5月9日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。被上诉人（原审原告）：中天城投集团贵阳国际金融中心有限责任公司，住所地贵州省贵阳市观山湖区管理委员会26层23号房。法定代表人：李凯，该公司总经理。委托诉讼代理人：朱雄，男，该公司工作人员。上诉人吴瑕因与被上诉人中天城投集团贵阳国际金融中心有限责任公司（以下简称中天城投集团国际金融公司）商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市观山湖区人民法院（2016）黔0115民初2753号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人吴瑕，被上诉人中天城投集团国际金融公司的委托诉讼代理人朱雄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吴瑕上诉请求：一、撤销原判；二、驳回被上诉人一审诉讼请求；三、一二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人至今未收到被上诉人的催交房款通知书；二、被上诉人在未明确房屋层高条件下，在现在不能以上诉人未完整交付房款的情形下单方解除双方签订的《商品房买卖合同》；三、上诉人于2014年就交纳首付款235200元给被上诉人，已时隔多年，现在法院判决解除合同，并要求上诉人承担违约金23000元，显失公平；四、上诉人已清楚房屋现状，现要求继续履行双方签订的《商品房买卖合同》。中天城投集团国际金融公司辩称，一、案件已过上诉时效，上诉期限应从2017年6月17日开始起算，上诉人在7月4日上诉超过上诉期限；二、被上诉人通过律师发函的形式通知上诉人支付尾款，应视为有效送达；三、购房合同是否明确房屋层高并非上诉人拒绝支付尾款的理由；四、本案是因上诉人未获得银行贷款和支付尾款造成的违约，被上诉人有权单方解除合同并要求支付违约金；五、因上诉人的违约行为，现被上诉人不同意继续履行合同，一审法院适用法律正确，请求予以维持。中天城投集团国际金融公司向一审法院起诉请求：1、判令解除原被告双方于2014年12月8日签订的编号为“金融-A4商-092”的《商品房买卖合同》；2、判令被告向原告支付违约金23,000元；3、判令合同解除后原告可单方申请办理观山湖区金朱路金融中心二期住宅项目A4组团地下室负1层92号房预购商品房预告登记（证号：筑房预观山湖字第Y1585511号）的注销手续及商品房预售合同备案登记（登记号：Y15098467）的注销手续，并由被告承担全部手续费用；4、本案的诉讼费用全部由被告承担。一审法院认定事实：2014年12月8日，原告中天城投集团（出卖人）与被告吴瑕（买受人）签订了一份合同编号为“金融-A4商-092”的《商品房买卖合同》及附件，主要约定了出卖人将位于观山湖区金珠东路金融中心二期住宅项目A4组团地下室负1层92号房以总价款465,200元出卖给被告。另外，合同第八条约定付款方式为买受人以银行按揭的方式付款，买受人应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款（小写）计235,200（小写）230,000银行按揭支付。买受人应在接到出卖人书面通知之日起3日内，将申请办理银行按揭或公积金贷款所需的全部资料提交给出卖人，在接到出卖人或贷款人书面通知后3日内往指定地点办理贷款相关手续，并按要求交清相关款项和费用；买受人逾期履行上述义务的，按照本合同第十条处理。因买受人的原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，出卖人同意买受人在收到书面通知之日起3日，支付不足款项，不承担本合同第十条约定的违约责任；逾期出卖人有权解除合同，合同解除后30日内将已付款退还买受人。合同第十条约定逾期付款责任“买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列第1种方式处理：1．按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）（1）逾期在90日之内，自约定的应付款期限届满之日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一点五的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向出卖人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买卖人。买卖人应当自收到解除合同通知之日起30日内按照累计的逾期付款的10%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买卖人全部已付款。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止买受人支付逾期应付款万分之一点五（该比率应当不小于第（1）项中的比率）的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向出卖人支付违约金。本条所称逾期是指依照第八条约定的到期应付款实际已付款的差额；采取分期付款的，按照相应的分期付款与该期的实际已付款的差额确定”。合同签订日原告向被告出具了《按揭办理告知书》，有原告公司盖章及吴瑕的签名捺印。上述合同签订后，被告即按合同的约定向原告一次性支付了购房首付款240,467元，后被告未按约定按揭支付尾款。吴瑕于2016年11月20日向中天城投集团申请退房退款，中天城投集团同意吴瑕的申请，吴瑕在中天城投集团领取了合同原件壹份、备案表原件叁份、预告登记证原件壹份、申请表两张。嗣后，原告以被告逾期支付尾款构成违约为由诉来法院，并提出如前诉请。一审法院认为，原告中天城投集团与被告吴瑕签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。双方均应按合同约定诚实信用地全面履行自身义务，按照约定对自身的违约行为承担责任。本案的争议焦点为被告逾期支付购房尾款是否达到原告解除合同的条件。庭审中，被告认可按揭贷款是其自身原因导致无法放贷。迄今，被告尚未履行支付购房尾款义务的行为客观上导致了原告无法实现其合同目的即按期收取房款。被告的违约行为使原告依法获得合同解除权，故对原告有关解除《商品房买卖合同》及补充协议的诉请，法院依法予以支持。被告逾期支付购房尾款的行为已经构成违约，依约应承担违约责任，故对原告要求被告支付违约金23,000元的诉请，法院亦予支持。基于此，原告诉请单方申请办理观山湖区金朱路金融中心二期住宅项目A4组团地下室负1层92号房预购商品房预告登记（证号：筑房预观山湖字第Y1585511号）的注销手续及商品房预售合同备案登记（登记号：Y15098467）的注销手续，实质是行使撤销权，撤销权系形成权，故法院亦予支持。与此同时，因撤销备案系被告的原因导致，故所产生的费用应由被告承担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第四十四条、第六十条、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”之规定，判决：一、解除原告中天城投集团贵阳国际金融中心有限责任公司与被告吴瑕于2014年12月8日签订的《商品房买卖合同》（编号为：金融-A4商-092）及补充协议；二、被告吴瑕于本判决生效之日起五日内支付原告中天城投集团贵阳国际金融中心有限责任公司违约金23,000元；三、撤销观山湖区金朱路金融中心二期住宅项目A4组团地下室负1层92号房的预告登记（证号：筑房预观山湖字第Y1585511号）及商品房预售合同备案登记（登记号：Y15098467），由此产生的费用由被告吴瑕负担；四、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费减半收取187元，由被告吴瑕负担。本院二审中，当事人没有提交新证据，对一审查明的事实本院予以确认。另查明，2014年12月8日，中天城投集团国际金融公司（出卖人）与吴瑕（买受人）签订的《商品房买卖合同》附件补充协议第三项约定“6、出卖人在买受人支付全部购房款的前提下，应当在本合同约定的交房时间将商品房交付买受人使用。如买受人未支付全部购房款（包括逾期付款的违约金），出卖人有权拒绝将商品房交付买受人，且不承担逾期交房的违约责任”；第十七项中关于通知的约定为“出卖人按照买受人所提供的通讯地址寄出信件，即视为出卖人已经履行了通知义务。”2015年11月2日，中天城投集团国际金融公司按照合同明确的地址、电话，通过邮政特快专递向吴瑕寄送《告知函》，要求其按合同约定办理贷款手续或补清尾款。2016年4月7日，中天城投集团国际金融公司按照合同明确的地址、电话，通过邮政特快专递向吴瑕寄送《律师函》，告知如果收到通知五日内仍拒绝或怠于履行支付余下230000元房款的义务，将解除合同并追究违约责任。吴瑕称两份通知均未收到，但确认电话号码系其使用。上述事实有各方当事人陈述及其提交的《商品房买卖合同》、《按揭办理告知书》、《贵阳市商品房预售合同备案登记表》、《告知函》、《律师函》、邮政特快专递存根等与本案有关联的相关证据及庭审笔录予以佐证，并经庭审查实。本院认为，中天城投集团国际金融公司与吴瑕签订的《商品房买卖合同》及附件和补充协议是双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照合同约定全面履行自己的合同义务。本案双方当事人的争议焦点是解除《商品房买卖合同》是否符合双方合同的约定或法律的规定。本院认为，合同解除制度分为法定解除和协议解除的情形，即在合同履行过程中，因一方当事人严重违约，致合同目的不能实现的，另一方当事人享有合同解除权，可以主张解除合同。或者当事人在合同中约定了解除合同的条件，条件成就时，当事人可以主张解除合同。本案中，吴瑕作为买受人，按照合同约定的时间、金额支付价款是其主要义务，获得符合合同约定的房屋是其主要合同权利；中天城投集团国际金融公司作为出卖人，按照合同约定的时间向买受人交付符合法律规定、合同约定的房屋是其主要义务，向买受人按时足额收取购房款是其主要权利。且双方在合同中明确约定吴瑕以向银行按揭贷款的方式履行其支付购房款的义务，对因买受人原因未能成功办理按揭贷款剩余购房款将如何支付、未能办理按揭也未按约支付剩余购房款的情况下出卖人有权解除合同以及买受人将承担的违约责任也有明确约定，故解除《商品房买卖合同》符合双方合同的约定或法律的规定，吴瑕上诉主张继续履行合同无事实及法律依据，本院不予支持。至于违约金是否应该支付，因上诉人吴瑕认可按揭贷款是其自身原因导致无法放贷，中天城投集团国际金融公司无法实现其合同目的按期收取房款，双方当事人在《商品房买卖合同》对此有明确约定，且并未违反法律规定，其应按合同约定承担违约责任，本院对该上诉主张亦不予支持。吴瑕上诉主张未收到被上诉人的催交房款通知书，因2015年11月2日及2016年4月7日，中天城投集团国际金融公司均按照合同明确的地址、电话，通过邮政特快专递向吴瑕寄送《告知函》和《律师函》，且双方在补充协议第十七项中约定“出卖人按照买受人所提供的通讯地址寄出信件，即视为出卖人已经履行了通知义务”，故吴瑕的该上诉理由本院不予采纳。综上所述，吴瑕的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费375元，由上诉人吴瑕负担。本判决为终审判决。审 判 长　　刘　妍审 判 员　　龙　珑审 判 员　　唐有临二〇一七年十月十三日法官助理　　石　敏书 记 员　　田　鹏 关注公众号“”