（2017）豫1702民初5916号
裁判日期: 2017-10-13
公开日期: 2018-07-18
案件名称
杜志远与王莉房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
驻马店市驿城区人民法院
所属地区
驻马店市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
杜志远,王莉
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十八条第一款，第一百一十四条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十九条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
河南省驻马店市驿城区人民法院民 事 判 决 书（2017）豫1702民初5916号原告杜志远，男，1982年12月7日出生，汉族，住河南省上蔡县。被告王莉，女，1967年5月18日出生，汉族，住河南省驻马店市驿城区。委托代理人龚维礼，河南燕小成律师事务所律师。原告杜志远诉被告王莉房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告杜志远，被告王莉的委托代理人龚维礼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杜志远诉称，2017年5月8日，原、被告通过房屋中介公司驻马店市安达房地产中介服务有限公司签订了房屋买卖合同。合同约定被告把位于驻马店市驿城区文明路南段飞龙小区24#楼东单元一层四门的住房出卖给原告，价款共计59万元；约定签订合同时原告需向被告交纳定金5千元，但过户前由中介保管；还约定如果合同双方任何乙方拒绝或者解除合同，要向对方支付房屋总价款20%的违约金。合同签订后，原告为购买该房屋筹措了足额相应资金，并向被告交纳了5千元定金。在交易过程中，被告突然拒绝出卖房屋，拒绝继续履行合同。请求：判令被告向原告支付违约金11.8万元。被告王莉辩称，1、答辩人与杜志远签订的房屋买卖合同应为无效合同。本案争议的房屋系答辩人及其丈夫的夫妻共同财产，购买于2001年。房屋买卖合同中没有答辩人丈夫石义海的签名，并且石义海不同意卖房。《中华人民共和国合同法》第五十一条规定，“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”对于房屋等夫妻间的重大财产处理，夫妻一方不享有家事代理权，无权代理配偶行使处分权。2、杜志远并没有像答辩人支付5000元定金，也没有支付房屋对价款，也没有其他损失。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”因此，本案不存在违约金的问题。3、合同无效自始至终无效，双方关于违约金的约定亦无效。经审理查明，2017年5月8日，原告杜志远（乙方）与被告王莉（甲方）以及案外人驻马店市安达地产信息咨询有限公司（丙方，以下简称安达地产公司）三方签订了一份《房屋买卖合同》，合同约定了一、1、甲方拥有位于在文明路南段飞龙小区24#楼东单元一层四门的房产，房屋产权证（或购房合同编号）为030415；房屋建筑面积为88.78；2、乙方自愿购买甲方上述房产。二、甲、乙双方经协商一致，同意本合同所述房产的总价为：人民币590000元，此价包含该房屋的相关配套设施有：窗帘、客厅电视机。三、本合同签订时乙方支付甲方购房定金人民币5000元，该定金在办理产权变更或过户前由丙方保管。四、甲乙双方同意使用本条的第2种付款方式。2、按揭贷款：甲乙双方签订合同后，甲乙双方均应在2017年5月12日以前交齐按揭所需真实有效资料并到丙方指定银行办理相关贷款手续，乙方将首付款打到银行指定账号，剩余房款由银行放款当日向甲方支付。五、甲乙双方约定于2017年5月25日之前办理该房产产权变更或过户相关手续。八、4、如甲、乙任何乙方拒绝履行合同或解除合同，或发生本条1、2、3违约责任，均由违约方向守约方在当天支付本合同第二条确定的房屋实际成交价的20%作为违约金。实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿等条款。《房屋买卖合同》签订当天，原告按照该协议第三条的约定向安达地产公司交纳了5000元定金。此后，被告因其丈夫石义海不同意卖房，而告知原告及案外人安达地产公司不再向原告出售诉争房屋，原告以诉称理由起诉来院，酿成纠纷。另查明，被告王莉与其丈夫石义海于1997年1月23日登记结婚。诉争房屋购买于2001年并于2001年9月3日办理了房产证。诉讼中，原告提交了安达地产公司出具的证明一份，用以证明双方约定2017年5月27日之前原、被告双方办理过户手续，但是在安达地产公司为双方办理交易手续时，被告突然告知房子不买了，经安达地产公司调解未果。被告质证称，该份证明仅有安达地产公司加盖印章，无具体经办人签名。上述事实有原告提交的房屋买卖合同及被告提交的房产证、结婚证等证据及原、被告的陈述在卷，经庭审质证，据以认定。本院认为，一、原告杜志远、被告王莉与案外人安达地产公司三方签订的《房屋买卖合同》中所涉房屋系被告与其丈夫石义海于2001年购买，属夫妻婚后共同财产，诉争房屋的所有权人为被告王莉及其丈夫石义海。关于被告王莉提出其在未经财产共有人石义海同意的情况下与原告签订《房屋买卖合同》的行为属无权处分行为，原、被告双方签订的《房屋买卖合同》应属无效合同的辩解。《最高人民法院关于买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。依据前述法律规定，被告的该项辩解，无法律依据，本院不予支持，因此，诉争的《房屋买卖合同》对缔约双方具有约束力。二、关于原告请求被告支付违约金118000元的主张。法律规定，出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。诉讼中，原告提交了安达地产公司出具的证明，该份证明中未有出具单位负责人及制作证明材料的人员的签名，不符合法律规定的证明文书形式上的要求，故原告据此证明被告不予配合办理过户手续，构成违约，本院不予采信。但是，诉讼中被告认可其丈夫石义海不同意卖房，并通知了安达地产公司和原告，被告未能依约履行《房屋买卖合同》中其向原告出售诉争房屋的义务，构成违约，依据前述法律规定，被告应向原告承担违约责任。本案中，原告请求被告按照买卖合同约定的违约金标准支付违约金，被告申请予以核减。原告在签订诉争合同时未对诉争房屋的共有权利人尽到审慎注意的义务，对诉争合同未能履行也负有一定的过错，本院综合考量原告的实际损失、原告已经支付的购房款数额及原告的过错等因素，根据公平原则和诚实信用原则，本院酌定被告应向原告支付违约金10000元。原告请求违约金数额超出部分，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条，《最高人民法院关于买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《最高人民法院关于适用的解释》第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、限被告王莉于本判决生效后十日内向原告杜志远支付违约金10000元。二、驳回原告杜志远的其他诉讼请求。如被告未在本判决指定的期限内履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费2660元，由原告杜志远负担2610元，被告王莉负担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。审 判 长 赵丽莉审 判 员 周 岩人民陪审员 黄 艳二〇一七年十月十三日书 记 员 胡启阳