（2017）宁0106民初1342号
裁判日期: 2017-10-13
公开日期: 2017-11-17
案件名称
于得刚与银川康民房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
银川市金凤区人民法院
所属地区
银川市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
于得刚,银川康民房地产开发有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款
全文
宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院民 事 判 决 书（2017）宁0106民初1342号原告：于得刚，男，1980年8月出生，汉族，住宁夏回族自治区银川市金凤区。委托诉讼代理人：田元元，女，1982年12月8日出生，汉族，住宁夏回族自治区银川市金凤区。被告：银川康民房地产开发有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区。法定代表人：解刚，该公司董事长。委托诉讼代理人：胡英龙，男，1983年1月1日出生，汉族，住宁夏回族自治区银川市西夏区。原告于得刚与被告银川康民房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年3月20日受理，答辩期间，被告向本院提出管辖异议申请，经审查，本院作出了（2017）宁0106民初1342号民事裁定书，驳回其异议申请。被告不服该裁定，向银川市中级人民法院提起上诉，银川市中级人民法院以（2017）宁01民辖终153号民事裁定，驳回上诉，维持原裁定。后依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告于得刚及其委托诉讼代理人田元元、被告及其委托诉讼代理人胡英龙到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告为原告办理房屋所有权证；2.被告支付逾期办理房屋所有权证的违约金73082元（按合同第八条约定万分之1.5计算，暂按2015.03,21-2017.03.14，共计722天，要求计算至实际取得房产证时止）；被告向原告支付逾期交房产生的违约金9110元（按合同第八条约定万分之1.5计算，暂按2014.12.20-2015.3.20，共计90天；要求计算至被告实际取得交房条件时止）;以上共计82192元。3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年5月16日，原告购买了银川金凤区房屋，并与被告签订了《商品房买卖合同》。合同约定：房屋建筑面积144.81m,单价4660元／㎡，总价款674815元，2014年12月20日前被告向原告交付涉案房屋。合同签订后原告按约支付涉案房屋全部价款，虽然被告向原告交付了涉案房屋但被告向原告交付的房屋不符合合同约定的条件，至今也未为原告办理房屋所有权证。合同中原、被告违约责任的约定显失公平，对被告违约责任的约定明显过低，故原告主张以原告的违约责任计算违约金，以体现合同双方的平等、公平性。为此，原告诉至法院，请求判如所请。被告辩称，一、原告的合同付款方式为商业贷款，并未给原告造成实际损失，相关违约金请求没有事实依据。原告采用商业贷款付款的方式购买涉案房屋，因此涉案房屋在贷款银行办理了抵押手续。现在该房屋已经交付原告入住，涉案房屋不动产物权的占有、使用、收益之权能原告已经享有，未受任何影响。而涉案房屋的处置权利，因原告至今并未清偿银行商业贷款，其物权处置权利必然受限，据此被告并未对其房屋处置权产生实际影响，而原告也并未举证证明其须行使处置权能，因此被告未给原告造成实际损失，其违约金请求没有事实依据，应当驳回；二、原告诉请的违约金过高且没有合同计算依据，依法应当予以驳回或减少。双方合同十七条约定因出卖人责任，买受人未能在规定期限内办理房屋权属证书的，出卖人应当按日向买受人支付全部已付款的万分之0.1的违约金。据此双方对延期办证的违约金的计算方式是有明确约定的，但是原告的计算方式明显超出合同约定，没有依据。其诉请的违约金也明显超出了被告签订合同时所能预见到的损失。据此原告的超额诉请也于法无据，应予驳回；三、原告诉请的迟延交房违约金计算方式没有合同依据。双方合同第十条对逾期交房的违约金计算已有约定，延期交房的违约金计算标准明确为日万分之0.5，据此若要计算被告逾期交房的违约金也应按此标准计算。同时被告2015年4月19日已经实际入住房屋，再让被告支付逾期交房违约金则会造成实际的不公平。请求法庭依法予以调整。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的事实和证据，本院认定如下：原、被告均提交的《商品房预售合同》真实、合法、与本案具有关联性，能够证明原、被告间商品房买卖合意的过程，本院予以采信。被告提交的付款凭证一组（400000元+264815元）证明合同约定了逾期办理房屋权属证书，应当按日向买受人支付全部已付款万分之0.1的违约金的标准，本院予以确认并在卷佐证；收房保证书一组证明原告已经于2015年4月19日接受涉案房屋并实际入住的事实，本院予以确认并在卷佐证。根据原、被告陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年5月16日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的银川金凤区房屋，房屋建筑面积144.81m,单价4660元／㎡，合同价款674815元。合同第四条对抵押情况约定：与该商品房有关的抵押情况为抵押，抵押类型为土地抵押，抵押权人系工行，抵押登记机构为银川市国土资源局。合同附件三中是工行出具的关于银川康民房地产开发有限公司房屋产权备案的情况说明。出卖人（被告）应当在2014年12月20日前，将合同约定的商品房交付原告使用。逾期交房的应当自合同约定的交付期限次日起至实际交付之日止，按日向买受人支付已付款万分之0.5的违约金；关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内办理产权证书，逾期办证的应当自合同约定的期限届满次日起至实际交付之日止，按日向买受人支付全部已付款万分之0.1的违约金。合同签订后原告支付涉案房屋价款664815元，被告未在2014年12月20日前向原告交付房屋。但原告已经于2015年4月19日接受涉案房屋并实际入住该房屋。2016年11月30日被告取得了《银川市新建住宅配套设施交付使用证》，现因涉案房屋的土地所设定的抵押未解除，原告无法取得商品房所有权证书。故原告诉至本院，请求判如所请。本院认为，原、被告签订的《商品房预售合同》系双方真实意思表示，为有效合同。合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法、有效，对各方当事人均具有约束力。一、关于逾期交房违约金。被告应按照合同约定的期限将符合国家设计规范及合同约定的商品房交付原告使用，原告虽于2015年4月19日接受涉案房屋并实际入住该房屋，但此时房屋的交付不符合合同约定的交付条件。2016年11月30日被告取得《银川市新建住宅配套设施交付使用证》，至此涉案房屋才具备合法交付条件。被告逾期交房应承担违约责任，违约金自2014年12月21至2016年11月30日，计710天，计算为23600元（664815元×万分之0.5×710天）。二、关于协助办理产权登记证书。根据双方签订的合同约定，被告关于产权登记负有的义务是将办理权属登记需由出卖人提供的资料报市产权登记部门备案并取得《初始登记证》，之后由原告办理权属证书，即办理房屋权属证书的义务在于原告，被告对此负有配合义务，故对原告要求被告协助其办理房屋权属登记证书的诉请，本院不予支持；三、关于延期办理产权证书违约金。依据合同约定被告应当在商品房交付使用后90日内办理产权证书，但被告逾期导致原告合同约定期间后仍无法办理房屋权属证书，应承担相应的违约责任。故被告最终取得《初始登记证》后，原告即具备办理房屋权属证书的条件，违约金自2017年2月28日（2016年11月30日-90天）至2017年3月20日，计20天，计算为130元（664815元×万分之0.1×20天)，2017年3月20日后的违约金计算至实际取得房产证时止。庭审中原告未提交证据证明因被告违约造成其损失的存在，故原告认为被告违约责任的约定明显过低的主张本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告银川康民房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内支付原告于得刚逾期交房违约金23600元；二、被告银川康民房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内支付原告于得刚逾期办证违约金130元，2017年3月20日后的违约金计算至实际取得房产证时止；三、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费977元，由被告银川康民房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判员 张凤琴二〇一七年十月十三日书记员 巴好鹏 来源：百度搜索“”