（2017）京0113民初12181号

裁判日期: 2017-10-13

公开日期: 2018-07-14

案件名称

巩淑珍与江承宽房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

北京市顺义区人民法院

所属地区

北京市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

巩淑珍,江承宽

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款

全文

北京市顺义区人民法院民事判决书(2017)京0113民初12181号原告（反诉被告）：巩淑珍，女，1962年10月25日出生，户籍所在地北京市朝阳区，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：苟波，北京智勇律师事务所律师。被告（��诉原告）：江承宽，男，1939年10月6日出生，户籍所在地北京市朝阳区，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：江源（江承宽之子），1973年12月21日出生，汉族，住北京市朝阳区。（未到庭）委托诉讼代理人孙振杰，北京市青天律师事务所律师。原告（反诉被告）巩淑珍与被告（反诉原告）江承宽、房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告巩淑珍及其委托诉讼代理人苟波，被告江承宽之委托诉讼代理人孙振杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告巩淑珍向本院提出诉讼请求：1、判令江承宽继续履行双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》，配合巩淑珍办理缴税及过户手续，巩淑珍以现金形式支付剩余房款375万元；2、判令江承宽立即交付涉诉房屋；3、判令江承宽赔偿给巩淑��违约金20万元；4、判令巩淑珍承担过户过程中产生的以150万元房屋价款产生的税费，超出部分由江承宽承担；5、判令被告江承宽承担本案诉讼费用。事实和理由：2017年2月12日，我与江承宽中介公司居间介绍，就北京市顺义×小区×室房屋（以下简称“涉诉房屋”）的买卖签订《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称“买卖合同”）及《补充协议》，约定涉诉房屋成交总价480万元，其中房屋主体成交价格为150万元，家电家具及装饰装修等合计作价330万元，同时约定了支付定金及房款的期限及违约责任等。签约当日，我支付了5万元定金；2017年2月28日，又支付了100万元，其中90万元作为追加的定金，10万元作为部分首付款，双方就此签订了《定金补充协议》。我方的购房资格审核通过之后，中介方多次要求江承宽到中介公司的门店签署网��合同，江承宽总是以种种理由推脱，怠于履行合同。我方认为其行为构成违约，其应当继续履行合同，在强制过户的过程中，如果税务部门按照房屋的总价款收取税费，我方不承担超出以150万元为基数计算的部分；同时，如果合同顺利履行，交付涉诉房屋早已完成，故我方要求江承宽立即交付涉诉房屋；违约金是我方根据自身的实际损失情况及对方违约的情形主张的。江承宽辩称，不同意巩淑珍的全部诉讼请求。买卖合同及补充协议签订后，巩淑珍支付购房首付款迟延了一天，造成我方对其不信任；我方不确定巩淑珍具有购房资格，双方迟迟未办理网签；在我方收到的网签合同中，巩淑珍将涉诉房屋的价格降低，我方多次联系中介解决该问题，都得不到答复。因上述情形，买卖合同及补充协议已经不能继续履行。我方没有违约行为，不应当支付违约金。��方已经约定税费由巩淑珍承担，故我方不承担涉诉房屋过户过程中的任何税费。江承宽向本院提出反诉请求：1、判令解除双方签订的买卖合同；2、判令巩淑珍向江承宽支付违约金96万元；3、反诉案件受理费由巩淑珍承担。事实和理由同本诉答辩意见，因巩淑珍的违约行为，买卖合同及补充协议无法继续履行。巩淑珍针对江承宽的反诉答辩称，不同意全部反诉请求。我方购房资格不存在问题，网签合同的草稿中存在笔误，也不是我方的责任，我方一直认可涉诉房屋的总价款是480万元，且一直积极推动合同的履行，不存在违约行为，买卖合同及补充协议应当继续履行，要求我方支付违约金无事实依据。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。本院经审理认定事实如下：2017年2月12日，巩淑珍与江承宽买卖合同及补充协议。买卖合同约定：巩淑珍购买江承宽名下的涉诉房屋，房屋成交价格150万元，家电家具、装修装饰等合计作价330万元；合同履行过程中产生的相关费用，依规定应当由出卖人承担的部分由买受人自愿承担，依规定应当由买受人承担的部分由买受人承担。补充协议约定：涉诉房屋成交总价为480万元；2017年2月17日，巩淑珍应支付定金5万元；2017年2月27日，巩淑珍应支付首付款105万元（含前期支付的定金5万元），剩余375万元在所有权转移登记手续办理完毕当日支付；若江承宽拒绝将该房屋出售给巩淑珍，视为江承宽违约，应当在违约行为发生之日起五个工作日内，以该房屋总价款20%的标准向巩淑珍支付违约金。巩淑珍依约支付了5万元定金；后又于2017年2月28日支付了100万元，当日双方签订《定金补充协议》，约定该100万元中的90万元��追加的定金，其余10万元作为部分首付款。涉诉房屋尚未办理网上签约手续。上述事实，双方当事人没有争议，本院予以确认并在卷佐证。江承宽主张，巩淑珍支付首付款迟延了一天，而且没有按照约定的2017年2月份完成网签，后又单方降低涉诉房屋的价格，在庭审中提出超出150万元基数的税费由江承宽承担，涉诉合同不能继续履行系巩淑珍的上述行为造成。对此提交涉诉房屋的网签合同文本，及江承宽代理人江源与中介公司工作人员的微信记录。巩淑珍对江承宽主张的事实不认可，主张江承宽及其代理人以网签合同价格不符为理由拒绝履行网签手续，在中介人员多次解释网签合同草稿上的数额不准确，需到中介门店正式签署网签合同的情况下，其既不提出如何解决该问题，也不到门店与我方正式签署网签合同，只是说不同意履行，其行为构成违约并应支付总价款20%的违约金。对此提供证人刘某的证言。证人刘某当庭陈述，本案中原被告并未约定具体的网签日期；涉诉房屋的房源核验及购房资格核验都已经通过，其拿了一份网签合同的草稿让江承宽先看一下，并就草稿上成交价格不准作出了解释，让江承宽到门店在公司专员的监督下正式签网签合同；在联系江承宽及其代理人的过程中比较困难，卖方很少接电话，说没有时间，还曾提出江承宽爱人不同意出售涉诉房屋等理由，表示不想卖涉诉房屋了。最后卖方既没有来门店，也没有签正式的网签合同。根据北京市房屋买卖交易规范及交易习惯，网上签约手续作为在政府部门进行房屋买卖备案的手续，其公示的成交价格仅为房屋主体价格，并不影响双方对包括装饰装修、配套设施在内的房屋整体价格的约定，��网签合同之外，买卖双方还会就房屋总价款及支付期限、违约责任作出明确约定。结合本案双方当事人陈述及所交证据，中介方明确表示巩淑珍具有涉诉房屋的购买资格，也向江承宽解释了网签合同草稿的成交价不准确，表示将以双方到门店正式签署的网签合同为准。巩淑珍也认可涉诉房屋主体价格150万元、总成交价480万元的事实。综上，江承宽主张的因巩淑珍迟延付款一天、单方降低涉诉房屋价格造成买卖合同及补充协议无法继续履行的事实，理由不足，本院不予认定。江承宽在中介人员多次解释并要求其到门店正式网签的情况下仍然未完成网签义务的行为，构成拒绝出售涉诉房屋，应当按照补充协议的约定承担相应违约责任。上述事实，有原被告的当庭陈述、合同、通话录音、证人证言等证据在案佐证。本院认为，依法成立的合同，对当��人具有法律约束力。当事人应该按照约定全面履行自己的义务，应当遵循诚实信用原则履行义务，当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、赔偿损失等违约责任。本案中，巩淑珍要求继续履行涉诉合同，全款支付剩余购房款，经审查，涉诉合同继续履行不存在现实困难，应当继续履行。具体履行内容及履行顺序由本院酌情予以调整确定。根据本案查明的事实，江承宽构成违约，应当承担违约责任，巩淑珍要求江承宽赔偿违约金，有事实和法律依据，本院予以支持，具体数额由本院综合巩淑珍的实际损失酌定。巩淑珍不存在违约行为，江承宽提出的关于违约金的反诉请求，无事实依据，本院不予支持。关于税费一节，原被告双方均确认涉诉房屋总价为480万元，双方关于拆分房屋总价款并以150万元为网签价格并��为计税依据的约定，存在避税之嫌，故应以480万元计税价格办理房屋权属转移登记手续。本案中，双方买卖合同及《补充协议》时，巩淑珍可合理预期己方应负担的本次交易涉及的税费系以150万元为计税基础，因江承宽的违约行为造成的超出以150万元为计税基础计算的税费额度，应由江承宽负担。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、巩淑珍与江承宽继续履行双方于二○一七年二月十二日就北京市顺义区×小区×室房屋（以下简称涉诉房屋）签订的《北京市存量房屋买卖合同》；二、巩淑珍于本判决生效之日起七日内，向江承宽支付剩余购房款三百七十五万元；三、江承宽于巩淑珍履行完毕本判决第二项规定的义务之日起三日内，配合巩淑珍办理涉诉房屋缴纳税费及所有权转移登记手续；四、江承宽于巩淑珍履行完毕本判规定的第二项义务之日起三日内，按照双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》第六条的约定，将涉诉房屋交付给巩淑珍；五、办理涉诉房屋权属转移登记手续时，以四百八十万元为计税价格计算税费，由巩淑珍负担以一百五十万元为计税价格计算的税费，差额部分由江承宽负担；六、江承宽于本判决生效之日起七日内，向巩淑珍支付违约金十万元；七、驳回巩淑珍的其他诉讼请求；八、驳回江承宽的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍��付迟延履行期间的债务利息。案件受理费二万三千四百元，由江承宽负担，于本判决生效后七日内交纳；反诉案件受理费二万二千六百元，由江承宽负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。代理审判员　　姜宜平二〇一七年十月十三日书　记　员　　曾庆贺