（2017）浙01民终5816号
裁判日期: 2017-10-13
公开日期: 2018-02-28
案件名称
叶莲与滕小颖房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
浙江省杭州市中级人民法院
所属地区
浙江省杭州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
叶莲,滕小颖
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
浙江省杭州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）浙01民终5816号上诉人（原审原告、反诉被告）：叶莲，女，1975年10月13日出生，汉族，住浙江省象山县。被上诉人（原审被告、反诉原告）：滕小颖，女，1973年9月28日出生，汉族，住浙江省杭州市萧山区。委托诉讼代理人：李艳红，浙江博方律师事务所律师。上诉人叶莲因与被上诉人滕小颖房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州经济技术开发区人民法院（2017）浙0191民初420号民事判决，向本院提出上诉，本院于2017年8月8日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院根据有效证据及双方当事人的庭审陈述认定事实如下：2016年5月20日，叶莲（乙方）与滕小颖（甲方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将其合法拥有的坐落在杭州市江干区的房屋，该房屋建筑面积共约49平方米，出租给乙方使用，乙方保证租赁该房屋仅作为办公使用。该房屋租赁期自2016年5月19日起至2017年5月18日止。租赁期满，甲方有权收回全部出租房屋，乙方应如期交还。该房屋每月租金2500元，总计租金为3万元，房租半年一付，第一期房租15000元分两次支付，5月20日支付5000元、5月23日支付1万元，第二期房租15000元，于2016年11月4日之前支付。甲方收取乙方租房保证金为2500元，待租赁期满结清费用后，乙方结清水电等所有相关费用，甲方全部退还保证金。租赁期满，乙方应如期交还该房屋，如乙方逾期归还，则每逾期一天乙方应向甲方支付原日租金的两倍作为违约金。双方约定的其他事项为：甲方交房乙方时有房卡2张、门禁卡2张、空调遥控器1个及开发商标配；甲方配合乙方注册办公地址，乙方在退租后需撤销注册地址后方可退押金。合同签订后，叶莲向滕小颖支付第一期租金15000元及保证金1250元。庭审中，叶莲自认滕小颖于2016年5月19日向其交付案涉房屋。另查明，叶莲未向滕小颖支付第二期租金15000元及保证金1250元。叶莲于2017年2月28日向法院提起诉讼，请求：1、判令滕小颖退还叶莲已付半年房租15000元，退还保证金2500元，共计17500元；2、判令滕小颖承担叶莲支付的租房中介费1250元；3、判令滕小颖承担叶莲所在公司杭州迪尚纺织品有限公司由于本合同未履行而造成营业执照未能及时变更的罚金（目前暂未被处罚，故无法确定具体金额）；4、判令滕小颖承担叶莲搬迁费用1500元；5、本案诉讼费由滕小颖承担。滕小颖于2017年3月20日提起反诉，请求：1、判令确认双方于2016年5月20日签订的《房屋租赁合同》于2017年5月18日终止；2、判令叶莲将租赁房屋腾空并交还滕小颖；3、判令叶莲支付滕小颖自2016年11月19日起至实际搬离之日止按2500元/月的租金及占有使用费（暂计至2017年3月15日，共计117天，为9750元）；4、本案诉讼费用由叶莲承担。原审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，叶莲与滕小颖签订的《房屋租赁合同》，双方主体适格，意思表示真实，对双方具有约束力。双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。合同签订后，滕小颖已按约提供了租赁房屋，叶莲应当按约支付租金。叶莲主张其拒绝支付第二期租金的理由为滕小颖仅向其交付1张房卡以及滕小颖未配合其办理办公地址的工商注册手续。对此，原审法院认为，案涉合同明确载明滕小颖交房时已交付2张房卡、2张门禁卡，叶莲也未提供向滕小颖催要过房卡的证据，故叶莲关于滕小颖仅向其交付1张房卡的陈述，不予采信。案涉合同载明滕小颖配合叶莲注册办公地址，叶莲亦陈述滕小颖向其提供过办理注册的相关材料，如果叶莲认为滕小颖提供的材料不符合相关要求，其应当明确告知滕小颖所需的材料。叶莲未举证证明其要求滕小颖提供有关材料而滕小颖拒绝提供，故叶莲以滕小颖未配合其注册办公地址为由拒付租金，依据不足，也不予采信。综上，案涉合同履行过程中，叶莲未按期支付租金，构成违约。案涉合同的租赁期限为自2016年5月19日至2017年5月18日，双方当事人均无续租之意思表示，故滕小颖诉请确认案涉合同于2017年5月18日终止，符合合同约定，予以支持。案涉合同约定，租赁期满后，滕小颖有权收回出租房屋，叶莲应当如期交还；如叶莲逾期归还，则每逾期一天叶莲应向滕小颖支付原日租金的两倍作为违约金。故滕小颖诉请叶莲将租赁房屋腾空返还并按2500元/月的标准自2016年11月19日起支付租金和占有使用费，合法有据，也予以支持。关于叶莲交纳的保证金1250元，因滕小颖未举证证明叶莲尚有水电等费用未结清，故滕小颖应当退还叶莲保证金。滕小颖认为叶莲违约其可以没收保证金的意见，缺乏合同依据，不予采纳。上述1250元可在叶莲应当承担的租金中予以抵扣。叶莲的其他诉讼请求，缺乏事实和法律依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第九十七，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、确认叶莲与滕小颖于2016年5月20日签订的《房屋租赁合同》于2017年5月18日终止；二、叶莲于判决生效之日起三日内腾空位于杭州市江干区房屋并向滕小颖返还上述房屋；三、叶莲于判决生效之日起三日内支付滕小颖租金13750元及占有使用费（占有使用费按照2500元/月的标准计算，自2017年5月19日起计算至叶莲实际搬离之日止）；四、驳回叶莲的其他诉讼请求；五、驳回滕小颖的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费306元，反诉受理费25元，由叶莲负担306元、滕小颖负担25元。宣判后，叶莲不服，向本院提出上诉称：一审法院认定事实不清。是滕小颖严重违约导致了双方所签订的《房屋租赁合同》的不能履行，叶莲已经按照合同的约定履行了自己的约定义务，因滕小颖的违约行为导致了合同无法执行下去，应该对叶莲支付违约金。其主要事实与理由如下：一、原审法院认定叶莲构成违约。从合同的可实施性来看，此合同也是有履行先后顺序的，第二十七条履行后才能支付剩下的半年房租。滕小颖拒绝给第二张房卡并拒绝提供房产证和复印件，这2种行为都是违约表现。二、自从滕小颖2016年12月30日强行从叶莲员工处拿走唯一的一把钥匙后，叶莲就失去了房屋的使用权和控制权，叶莲都没有使用杭州市江干区物业。叶莲多次要求滕小颖开门搬走自己的物品，滕小颖都没有开门。2017年2月25日滕小颖同意拿房卡来开门，让叶莲搬走物品，但后来滕小颖又食言了。在此种情况下要叶莲承当房租和占有使用费有失公道。三、杭州市江干区并不是滕小颖名下的物业，滕小颖一直隐瞒并没有告诉叶莲，剥夺了叶莲的知情权。四、杭州市江干区没有房产证，滕小颖一直隐瞒并没有告诉叶莲，剥夺了叶莲的知情权，并影响叶莲签订《房屋租赁合同》时的决策，由于企业执照地址必须提供房产证原件进行核对，所以，《房屋租赁合同》第二十七条双方约定的其他事项第二条不能履行，而且，滕小颖明知不可能履行的仍然签订合同，损害叶莲权益，而滕小颖不当得利。综上，原审法院有认定事实不清，适用法律不当的错误。请求撤销原判第一项，改判确认叶莲与滕小颖于2016年5月20日签订的《房屋租赁合同》为无效合同。撤销原判第二项，改判滕小颖立即打开杭州市江干区室门，以便叶莲搬走自己的办公设备和物品。撤销原判第三项，改判滕小颖退还保证金贰仟伍佰元，赔付违约金贰仟伍佰元，共计伍仟元。判决叶莲有由于工商执照因地址不能变更而受到行政罚款向滕小颖追讨的权利。一审和二审案件诉讼费用由滕小颖负担。被上诉人滕小颖辩称：一、叶莲主张合同无效，没有事实、法律依据。双方的合同合法有效。经一审审查认定。叶莲没有提出任何法定的合同无效的理由。二、一审判决之后，新发生了一个事实，本案的案涉房屋在经过滕小颖催告之后，在2017年8月17日，叶莲将房屋进行腾空，该事实，叶莲第二项的上诉请求本身并不成立，目前也没有请求的基础，因为叶莲已经从案涉房屋中搬走。三、保证金、赔付违约金的请求不能成立。根据一审查明的事实，是由于叶莲欠付租金，并且在租期届满后，没有及时腾空房屋，为此，一审作出判决。其中，叶莲所缴纳的1250元的保证金已经抵扣了叶莲应付的租金，不存在另行退还的问题。叶莲要求赔付2500元的违约金没有事实和法律依据。四、滕小颖在出租物业时，并没有任何故意隐瞒房屋产权等行为，关于叶莲所主张的认为滕小颖没有配合办理工商执照的地址变更，这在一审已经查明。并且，叶莲没有提交任何由于工商地址变更而遭受罚款的依据，因此，其要求判决赔偿行政罚款，该诉请不能成立，并且其请求不明确，没有具体的金额。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，叶莲的上诉理由不能成立，请求驳回上诉，维持原判。被上诉人滕小颖在二审期间未向本院提交新的证据，上诉人叶莲向本院提交了短信截屏，欲证明叶莲没有门禁卡，无法进入房间搬出东西。经质证，被上诉人滕小颖认为对叶莲提交的证据的三性均不予认可，也无法证明叶莲的待证事实。本院认为从短信内容来看，尚不能证明叶莲没有门禁卡，且叶莲自认亦有一张房卡、一张门禁卡，故对上诉人叶莲所提交的证据本院不予采纳。经二审审理查明，原审法院所认定的事实正确，本院予以确认。另查明：叶莲与滕小颖均确认案涉房屋已于2017年8月17日腾空。本院认为，叶莲与滕小颖签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容并不违反国家法律和行政法规的强制性规定，应属有效。故叶莲认为该合同无效的理由不能成立。根据合同约定，叶莲的第二期租金15000元应在2016年11月4日之前支付，但叶莲未能按约支付。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”叶莲认为其拒绝支付第二期租金是滕小颖仅向其交付一张房卡和一张门禁卡以及未配合其办理办公地址的工商注册手续。而滕小颖认为其已按合同约定向叶莲交付了房屋和房卡及门禁卡，且已向叶莲提供了办理办公地址的工商注册手续。因此，即便滕小颖仅交付了一张房卡和一张门禁卡以及滕小颖提供的资料不能办理办公地址的工商注册手续，叶莲亦应及时告知滕小颖所需的材料及索要房卡和门禁卡，但叶莲并未举证证明，故叶莲未能按约支付第二期租金显已构成违约，应承担违约责任。现双方当事人均无续租之意思表示，原审法院判决确认叶莲与滕小颖于2016年5月20日签订的《房屋租赁合同》于2017年5月18日终止并无不当。在二审审理期间，叶莲与滕小颖虽均确认案涉房屋已于2017年8月17日腾空，但在一审审理期间叶莲尚未腾退房屋，故原审法院判决叶莲腾空位于杭州市江干区房屋并向滕小颖返还上述房屋并支付滕小颖租金13750元及占有使用费（占有使用费按照2500元/月的标准计算，自2017年5月19日起计算至叶莲实际搬离之日止）亦并无不当。合同签订后，叶莲仅向滕小颖支付保证金1250元，且该1250元原审法院已在叶莲应当承担的租金中予以抵扣，故叶莲要求滕小颖退还保证金2500元没有依据。叶莲作为违约方，要求滕小颖赔付违约金2500元亦没有依据。综上，叶莲的上诉理由依据不足，不能成立，本院不予采纳。原审判决认定事实清楚，适用法律和实体处理正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费306元，由叶莲负担。本判决为终审判决。审判长 赵为民审判员 陈 艳审判员 金瑞芳二〇一七年十月十三日书记员 项 琳 关注公众号“”