（2017）渝0109民初6433号
裁判日期: 2017-10-13
公开日期: 2017-10-27
案件名称
李文娟刘清卿与重庆隆鑫锐智投资发展有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
重庆市北碚区人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
李文娟,刘清卿,重庆隆鑫锐智投资发展有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百六十二条
全文
重庆市北碚区人民法院民 事 判 决 书(2017)渝0109民初6433号原告：李文娟，女，1985年12月29日出生，汉族，住重庆市北碚区。委托诉讼代理人：刘清卿(李文娟之夫)，住重庆市北碚区。原告：刘清卿，男，1981年2月12日出生，汉族，住重庆市北碚区。被告：重庆隆鑫锐智投资发展有限公司，住所地重庆市石坪桥横街谢陈路大公馆南侧，统一社会信用代码91500107790715640M。法定代表人：李志强，该公司总经理。委托诉讼代理人：高程，男，该公司员工。原告李文娟、刘清卿与被告重庆隆鑫锐智投资发展有限公司（以下简称隆鑫公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年7月14日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告（兼李文娟的委托诉讼代理人）刘清卿，被告隆鑫公司的委托诉讼代理人高程到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘清卿向本院提出诉讼请求：1、被告隆鑫公司根据与原告签订的《重庆市商品房买卖合同》建筑设备安装标准约定，将室内智能化配置：可视对讲分机，红外探头、紧急报警按钮安装到位，且可以正常使用；2、判令被告依据与原告签订的《重庆市商品房买卖合同》第十六条约定，赔偿装饰设备达到约定前物业管理费4113.8元由被告承担并支付该笔费用；3、被告承担诉讼费。庭审中，原告当庭明确第二项诉讼请求中物业管理费4113.8元的期间为2015年6月30日至2017年6月30日。事实和理由：2013年10月14日，原告刘清卿与被告签订《重庆市商品房买卖合同》，约定原告刘清卿购买被告位于重庆市北碚区XXX镇XX路XXX号X栋X单元X-X号房屋，建筑面积67㎡，总成交金额417953元。合同附件三第二条第十二款约定，安装室内智能化配置：可视对讲机，红外探头、紧急报警按钮。合同第十六条约定，达不到约定标准的，原告有权要求被告限期整改至双方约定标准，若装饰设备整改期间乙方装修或使用房屋的，则装饰设备达到约定标准前的物业管理费由甲方承担。合同签订后，原告依约支付了全部房款，但被告从原告接房至今都没有安装合同附件三规定的设备，合同约定的可视对讲分机，红外探头、紧急报警按钮，至今无法启动使用，故原告起诉来院。被告隆鑫公司辩称：1、原告诉状中所称的智能化配置尚在调试。且该智能化配置是为小区安全统一配备，并不是为原告一家单独使用。原告实际接房日期为2015年7月2日，实际接房日当天，涉案房屋红外探头和紧急报警按钮已经实际安装，可视对讲分机已经交于原告，原告在接房当日就知道或应当知道可视对讲分机尚未安装，智能化配置无法正常使用，原告最迟应当在接房之日后的两年内即2017年7月2日提起诉讼，原告实际起诉日期为2017年7月14日，原告从未向被告要求安装智能化设备和将智能化设备投入使用，因此也不发生时效中断的情形。因此原告的诉讼请求已经超过了诉讼时效，不应得到支持；2、智能化配置是否启用并没有影响原告使用房屋和正常居住，也没有对原告造成任何损害，不应按照双方所签合同第十六条要求被告承担原告应缴纳的物管费；3、原告已经就入户门的问题起诉至法院，北碚法院于2017年3月7日下达调解书，明确写明双方自愿达成如下协议，原被告双方于2017年3月31日前替原告缴纳物管费2000元，因此可以确认双方已经就2015年7月2日至2017年3月31日的物管费进行了处理，不应再次主张。本院经审理认定事实如下：2013年10月14日，原告刘清卿（乙方、买方）与被告（甲方、卖方）签订了《重庆市商品房买卖合同》，约定，原告购买被告开发的XXX小区二期项目中座落于重庆市北碚区XXX镇XX路XXX号X栋X单元X-X的预售商品房一套，建筑面积67㎡，总成交金额417953元。合同第七条第（一）款第2项约定，属预售商品房的，甲方应当在2015年6月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。合同第十六条约定，甲方交付使用的商品房的建筑材料、设备安装标准应符合双方约定（附件三）的标准，该商品房系装修房的，装修标准还应符合双方约定（附件四）的约定。达不到约定标准的，乙方有权要求甲方按照下述第2种方式处理：……2、限期整改至双方约定标准；若装饰设备整改期间乙方装修或使用房屋的，则装饰设备达到约定标准前的物业管理费由甲方承担。该合同附件3第二条第12款约定，室内智能化配置：可视对讲分机，红外探头、紧急报警按钮。2015年7月2日，原告刘清卿办理接房手续。接房后，原告刘清卿对涉案房屋进行了装修并入住。涉案房屋的不动产权已登记至原告刘清卿和李文娟名下，产权登记为刘清卿、李文娟共同共有。原告举示了缴纳物管费收据和发票共三份，分别为2016年1月11日的收据两份载明缴纳预收物管费共计1206元；2016年11月25日的发票载明缴纳2016年7月至2016年11月物管费1005.15元。原告同时举示XXX物业管理交费通知单一份，证明2016年12月31日之前的物管费已交清，故物管公司向原告发出通知单只催收2017年1月至7月的物管费。被告对收据及发票的真实性无异议，但认为收据和发票显示的缴纳物管费期间已经在双方另案的调解书中进行了主张和处理。对交费通知单真实性不认可，没有物管公司的公章，不能证明是物管公司出具，也不能证明2017年前的物管费已经交齐。关于室内智能化配置的安装使用情况。原告陈述，接房时红外探头、紧急报警按钮都已安装但至今不能正常使用，可视对讲机尚未安装但是设备已交给原告保管，并约定由原告房屋装修完毕后由原告通知被告或物管公司进行安装，涉案房屋装修后通知物管公司进行安装，2017年6月进行了安装但不能正常使用。被告认可截至目前涉案房屋可视对讲机、红外探头、紧急报警按钮都已安装但是未投入使用，但被告认为原告自述安装可视对讲机的义务应由物管公司承担，与被告无关。又查明，2016年10月24日，隆鑫XXX二期小区业主委员会出具催办函，其中第二条载明：（六）整个小区存在的安全隐患问题：未装入户门禁及可视系统存在安全隐患。2016年11月4日，XXX政府、XXX社区、被告、隆鑫物管就隆鑫XXX二期物管问题召开多方联系会。其中对可视门禁系统未安装、红外线探测头未启用问题，被告表示同意整改。2016年12月16日，隆鑫XXX二期小区业主委员会出具交涉函，载明：从接房日至今小区的入户门禁系统尚未启用。2017年6月25日，隆鑫物管公司XXX管理处出具公告，其中载明：弱电整改单位定于2017年6月26日开始进场对户内可视电话、烟感以及红外线等问题进行入户调试。还查明，2017年2月7日，二原告认为被告向其交付的涉案房屋的入户门与双方在合同中约定的入户门标准不一，向我院提起诉讼，要求被告更换入户门、承担违约金及物业费。2017年3月7日，我院作出（2017）渝0109民初1683号民事调解书，载明：一、原告刘清卿、李文娟放弃所有诉讼请求，被告隆鑫公司于2017年3月31日前替原告刘清卿、李文娟缴纳座落于重庆市北碚区XXX镇同荣路XXX号X幢X-X-X号房屋的物业管理费2000元；二、原告刘清卿、李文娟不得再以被告隆鑫公司交付的涉案房屋的入户门不符合合同约定为由向被告重庆隆鑫锐智投资发展有限公司主张违约责任。本院认为，原告与被告签订的《重庆市商品房买卖合同》及附件系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按合同内容履行各自义务。关于诉讼时效问题。被告表示原告实际接房时间为2015年7月2日，原告至迟应于2017年7月2日主张要求被告对室内智能化配置安装、整改权利，故原告的该项诉讼请求已过时效。本院认为，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。原告在2015年7月2日接房，而本案原告于2017年7月14日向本院起诉，且庭审中，被告辩称原告所诉的智能化配置尚在调试中，故原告要求被告将可视对讲分机、红外探头、紧急报警按钮安装至正常使用的诉讼请求未过诉讼时效。被告辨称原告诉讼时效已过的意见，本院不予采纳。关于室内智能化配置的安装使用问题。根据原、被告签订的合同约定，被告应为原告提供并安装“室内智能化配置即可视对讲分机、红外探头、紧急报警按钮”，本院认为，因涉案房屋智能设备系属保障房屋所有者居住便利、安全的重要设施，则上述装置获得切实安装并能正常使用即应是合同约定的应有之意。被告辩称智能化配置是否启用并没有影响原告使用房屋和正常居住，并未对原告造成任何损害，且可视对讲分机的安装应由物管公司承担的意见，无事实和法律依据，本院不予采信。因本案中，可视对讲分机、紧急报警按钮和红外探头安装后无法使用，故原告要求被告调试室内智能化设备至可以正常使用的请求，符合双方合同约定，本院予以支持。同时，因被告已安装了可视对讲分机、紧急报警按钮和红外探头，原告再次要求被告安装上述设备，没有事实依据，本院不予支持。关于被告是否应支付原告物管费损失问题。本院认为，原告曾依据合同的同一条款约定、附件内容向被告提出主张物管费的诉讼，且双方最终于2017年3月7日达成一致调解意见，系原、被告对于2017年3月7日前的物管费损失已经进行了协商处理。若分开来看原告本次诉求所依据事实与上一案件确实不同，但原、被告签订的合同的“附件：建筑材料、设备安装标准说明”中仅“住宅部分”规定内容就有13条，涉及项目诸多，其所适用的违约责任均为合同第十六条约定，即“达不到约定标准的，乙方有权要求甲方按照下述第2种方式处理：……2、限期整改至双方约定标准；若装饰设备整改期间乙方装修或使用房屋的，则装饰设备达到约定标准前的物业管理费由甲方承担。”因此，若允许原告以各单项具体内容为由逐次向法院提出违约责任诉求，势必会造成同一时间段内物管费的重复主张，而使原告因此获有额外利益，故本院对2017年3月7日前的物管费损失，在本案中不予再行处理。但对于2017年3月7日之后的物管费损失，因上一案原告依据的是被告交付给原告的涉案房屋入户门问题的违约事由，双方对该违约事由所导致的违约责任进行了协商处理后，终止的是原告要求因该违约事由而向被告所主张的违约责任。但本案中，被告交付给原告的涉案房屋还存在室内智能化配置不符合双方合同约定标准的违约事由，且该违约事由截至到本案开庭之日一直存在，故原告要求被告向其支付从2017年3月8日起的违约责任的意见，符合法律规定和双方约定。结合原告的诉讼请求，原告起诉要求被告承担2015年6月30日至2017年6月30日期间的物业管理费，本院本院分段进行评议：第一，原告于2015年7月2日接房后进行了装修使用，故对于其接房前即2015年6月30日至2015年7月1日期间的物管费损失，因原告尚未接房，该期间的物管费损失不应由被告承担，故原告要求被告向其支付该期间物管费损失的意见，本院不予支持；第二，对原告要求主张的2015年7月2日至2017年3月7日期间的物管费损失，因另案已经协商处理，本院不予支持；第二，2017年3月8日至2017年6月30日期间的物管费损失，因本案中，原告举示的XXX物业管理交费通知单不能证明其实际缴纳了该期间的涉案房屋物管费，故原告要求被告向其支付该期间物管费损失的意见，并无事实依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款、第二百零六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告重庆隆鑫锐智投资发展有限公司于本判决生效之日起30日内将原告刘清卿、李文娟名下的座落于重庆市北碚区XXX镇XX路XXX号X栋X单元X-X号房屋的可视对讲分机、红外探头、紧急报警按钮调试至正常使用；二、驳回原告刘清卿、李文娟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告重庆隆鑫锐智投资发展有限公司负担。本判决为终审判决。代理审判员 王 睿二〇一七年十月十三日书 记 员 傅诗棋 来自