（2016）沪0106民初24467号

裁判日期: 2017-10-13

公开日期: 2018-02-28

案件名称

上海济地金融信息服务有限公司与魔方(上海)公寓管理有限公司、蒯国庆房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

上海市静安区人民法院

所属地区

上海市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

上海济地金融信息服务有限公司,蒯国庆,魔方（上海）公寓管理有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第九十七条，第一百零七条

全文

上海市静安区人民法院民事判决书（2016）沪0106民初24467号原告(反诉被告)：上海济地金融信息服务有限公司，住所地上海市普陀区。法定代表人：王彦华，职务执行董事。委托诉讼代理人：柏立团，上海大邦律师事务所律师。被告(反诉原告)：蒯国庆，男，1953年10月2日出生，汉族，户籍地上海市普陀区。委托诉讼代理人：洪凌，北京盈科(上海)律师事务所律师。被告：魔方(上海)公寓管理有限公司，住所地上海市杨浦区。法定代表人：张其奇，职务总经理。委托诉讼代理人：法任飞，北京大成(南京)律师事务所律师。委托诉讼代理人：张爽，北京大成(南京)律师事务所律师。原告上海济地金融信息服务有限公司(以下简称济地公司)与被告蒯国庆��魔方(上海)公寓管理有限公司(以下简称魔方公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年10月13日立案后，依法适用简易程序。审理中，被告蒯国庆向本院提起反诉，本院依法进行了合并审理。后因案情复杂，本案转为适用普通程序，本院依法组成合议庭，于2017年7月14日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)济地公司的委托诉讼代理人柏立团，被告(反诉原告)蒯国庆的委托诉讼代理人洪凌、被告魔方公司的委托诉讼代理人法任飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告济地公司向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告蒯国庆就上海市静安区洛川东路XXX号一楼(以下简称系争房屋)签订的《租赁合同》；2、被告蒯国庆返还保证金54,750元及房屋租金246,375元；3、两被告共同赔偿原告装修费38,000元；4、诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告蒯国庆于2015年11月28��签订了《租赁合同》，约定由蒯国庆将系争房屋出租给原告使用，租赁期限自2015年12月1日至2018年11月30日，租金为27,375元/月，租金支付方式为按季支付。合同签署后，原告于2015年11月30日通过银行转账支付给被告蒯国庆保证金54,750元，后分别于2015年12月1日、2016年3月3日、2016年6月3日通过银行转账支付给蒯国庆相应租金，共计301,125元。合同签署前，被告蒯国庆告知原告其并非房屋所有权人，但承诺在签署合同后尽快将其具有转租权的证明提交给原告，但迄今被告蒯国庆并未提供。系争房屋交付后，原告即进行了装修，2016年4月底装修完毕，随后发现房屋顶层多处漏水，造成原告无法使用系争房屋进行经营，给原告造成重大损失。原告就该漏水情况多次与蒯国庆及管理该租赁房屋的被告魔方公司进行交涉，但被告均不予答复，导致原告使用系争房屋进行正常经营的合��目的无法实现。故请求法院支持原告的全部诉讼请求。被告蒯国庆辩称，同意第一项诉请，但不同意原告的其余诉讼请求。原告是因为经营发生困难而无法继续承租房屋，不是因为被告交付的房屋不适格。双方约定租赁合同签订后三个月内完成装修，原告提供的公证书中已经明确原告当时并未完成装修，原告发函要求被告方修理房屋漏水，但原告之前仍正常支付租金，若房屋存在严重漏水导致原告无法正常使用则原告不需要继续支付租金。被告方通过原告的网站了解到原告在2016年6月20日最后一次更新，之前原告的网站更新频率为每月三到五次。租赁合同约定房屋交付后的风险责任由原告承担，被告方不再承担责任。根据租赁合同关于保证金条款的约定，原告没有履行合同义务的，作为履行合同义务的保证金由被告方没收。漏水是因为原告违反合同约定及施工安全协议规定，在未经被告方同意的情况下，擅自改变房屋结构导致屋顶漏水，原告应承担违约责任。房屋装修前被告方要求原告与施工单位签订装修协议书，当时的施工单位为耀杰公司，但原告提供的施工合同中施工单位并非耀杰公司，原告违反合同约定。原告对门头及外立面的改建未经被告方同意。被告魔方公司辩称，不同意原告的诉请，原告对魔方公司没有诉权。双方没有直接的租赁关系，原告应向签订租赁合同的相对方主张权利。即使作为物业管理单位也没有对原告房屋进行修理的义务。原告陈述不实，因为原告没有经营资质，根本无法展开正常经营，且原告不存在损失，是虚假诉讼。原告与魔方公司也没有物业管理合同关系。漏水是原告装修造成的。作为房东，魔方公司要求原告恢复房屋原状。原告装修需经得房东同意，且原告自行装修��有施工许可，因为原告违法装修导致房屋漏水。反诉原告蒯国庆向本院提出反诉诉讼请求：1、反诉被告济地公司向反诉原告赔偿房屋空置费54,750元及没收保证金54,750元；2、反诉被告济地公司向反诉原告赔偿41,700元；3、诉讼费由反诉被告承担。诉讼过程中，蒯国庆增加了第4项反诉请求：反诉被告济地公司赔偿反诉原告租金损失109,375元。事实和理由：2015年11月28日，蒯国庆将系争房屋出租给济地公司，合同约定承租人因装修系争房屋或因租赁房屋任何部分发生火警、烟雾等应承担法律责任并作出赔偿。系争房屋交付济地公司前，房屋完好且未曾发生过任何漏水情况，济地公司在交付验收时也未提出任何异议。根据合同约定，承租人对房屋内部或外立面进行任何形式装修，应征得出租人的书面同意。但实际装修过程中，反诉被告未经反诉原告书面同意，擅自对房屋对外门头进行装修、整改，擅自拆顶改建，已构成违约。济地公司的违约行为给反诉原告造成了巨大损失，故请求法院支持反诉原告的反诉请求。反诉被告济地公司对于反诉请求辩称，不同意反诉原告的诉请。漏水是因为房屋瑕疵，不存在空置损失及没收保证金。反诉原告从未要求反诉被告恢复原状，反诉原告自行施工的费用不同意承担。11月8日庭前会议时反诉原告已经陈述将房屋另行出租，故反诉原告不存在空置损失。反诉原告要求租金损失已经超过举证期限，合同不能继续履行是因为房屋漏水导致合同目的不能实现，故不同意承担租金损失。被告魔方公司对于反诉请求辩称，同意反诉原告的诉请。魔方公司出租房屋时房屋状态是完好的，但现在反诉被告改变了房屋结构，魔方公司要求反诉被告对房屋恢复原状。当事人围绕��讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年11月28日，原告济地公司(承租人)与被告蒯国庆(出租人)就系争房屋签订了《租赁合同》，约定租赁房屋面积90平方米，租赁用途为商业；租期3年，自2015年12月1日至2018年11月30日，承租人享有15个自然日的装修期，自2015年12月1日至2015年12月15日止，实际装修期自交付日开始计算。承租人无需支付装修期的租金；出租人应当于2015年12月1日或之前向承租人交付房屋；租金标准为10元/平方米/天，每年租金为328,500元，月租金为27,375元，租金由承租人按季支付；承租人应向出租人缴纳相当于租赁房屋两个月的租金和物业费总额的保证金，作为承租人履行本合同的保证。按照前述标准计算��承租人应缴纳的合同保证金共计54,750元；承租人应按照出租人及物业管理公司的要求办理装修及进场手续并严格遵守装修管理的相关规定，承租人须于进场施工前3日就有关装修之承包商、装修方案、工程进度表、设计图纸等提交出租人和物业管理公司审核并在取得出租人和物业管理公司的书面同意后方可进场施工。承租人如有涉及房屋主体或承重结构变动、水、电、天然气、消防等房屋内附属设施设备，必须取得出租人的书面同意；如果承租人对租赁房屋内部或外立面(如墙、柱颜色、门头、玻璃门等)进行任何形式的装修、整改须在征得出租人的书面同意和相关政府部门审批同意后方可实施，并由承租人自行负责实施；因装修、整改施工引起的任何风险和责任均由承租人自行承担；在租赁期限内，承租人应爱护并合理使用其所承租的房屋及其附属设施，并且自行��责租赁房屋范围内除主体建筑结构之外的所有日常消耗品的维护、更换及费用。如果承租人因使用不当造成房屋或设施损坏的(正常磨损除外)，由承租人负责修复或予以赔偿。承租人拒不维修或赔偿，出租人可代为维修，维修费用由承租人承担；出租人保证拥有合法出租租赁房屋的权利，但是承租人知悉出租人不是租赁房屋的产权人，出租人出租租赁房屋的权利和义务受限于出租人与租赁房屋的产权人及前手出租人之前的房屋租赁合同。承租人同意出租人无须就因租赁房屋的产权人或前手出租人的隐瞒或过错引起的任何不利影响承担赔偿责任；除非因出租人过错并直接导致，否则就下列情况承租人不得主张解除租赁合同、出租人无须对承租人承担责任：房屋或土地的批准用途与实际使用用途的不符、租赁房屋环保及消防方面可能存在的瑕疵、租赁房屋上办理工商登��可能面临障碍、租赁房屋的电力或水供应上的突发故障、机件失常……或任何其他设施的欠妥或故障而蒙受之人身或财产受损、损失、损坏；在租赁期限届满之日或本合同提前解除之日，承租人应根据出租人要求将租赁房屋恢复至交付时的状态。根据合同约定，有权解除合同的一方行使解约权，合同自书面的解约通知送达另一方之日起解除，违约方应赔偿守约方因此造成的实际损失。签订合同后，被告蒯国庆与原告就系争房屋办理了交接手续，原告向蒯国庆支付了租赁保证金54,750元及至2016年9月15日的租金，共计301,125元。2016年6月29日，原告因房屋漏水问题向被告蒯国庆发函，函中表示原告承租的系争房屋在2016年4月底已装修完毕，发现房屋顶层多处漏水，致使已装修好的地板无法使用，无法正常开业经营，原告不承担出租方在未彻底解决漏水��的房租、物业等费用……。2016年9月13日，原告方向上海市东方公证处申请保全证据，上海市东方公证处的工作人员于同日至系争房屋就房屋现场情况进行了保全。根据《公证书》后附的照片及视频显示，系争房屋内存在墙面破损、墙体、地板有水渍等情况。2016年9月18日，原告向被告蒯国庆寄送了律师函，要求解除租赁合同，并将系争房屋钥匙一并寄送了被告。另查明，系争房屋的权利人为上海东方明珠欧洲城有限公司，该公司将系争房屋出租给了上海东方丽晶商务渡假俱乐部有限公司，并同意上海东方丽晶商务渡假俱乐部有限公司将系争房屋转租给魔方公司。2015年11月25日，两被告就系争房屋签订租赁合同，被告魔方公司于同日向被告蒯国庆出具《同意转租证明》，允许蒯国庆转租系争房屋。审理中，被告蒯国��的证人赵某某出庭作证称，其是原告与蒯国庆租赁系争房屋时的中介经办人员，当时是原告的李姓工作人员到中介处想要承租房屋。证人就找到挂牌的蒯国庆，双方协商后，大约在11月底、12月初签订了租赁合同，次日收房时其在场，李姓工作人员及原告的贾姓助理负责收房。原来的门头是拱门状的，房屋是毛胚的，里面是一层结构的。收房时蒯国庆提出原告尽快装修并上报装修方案，原告对房屋现状并未提出异议，当时是没有阁楼的。当时蒯国庆要求不改变门面及三个月内装修完毕。原告认为，证人与蒯国庆有利害关系，不应采信。证人对交房时的在场人陈述前后矛盾，证人陈述的中介公司确是居间人，但证人是否是经办人需要核实。被告蒯国庆对于证人证言无异议，证人并未陈述蒯国庆在收房时在场，只是陈述蒯国庆要求三个月内完成装修。证人也自述收房时��国庆不在场，前后陈述不矛盾。被告魔方公司对于证人证言无异议，证人陈述了房屋的情况，收房时房屋不存在漏水。原告表示，原告就系争房屋与蒯国庆建立了租赁关系，租金及保证金都是蒯国庆收取，故要求蒯国庆返还上述费用及赔偿原告装修损失。至于魔方公司在第三项诉请中承担连带责任的依据是因为系争房屋是蒯国庆向魔方公司承租取得，由于原告找不到蒯国庆，所以只能去找作为上手房东的魔方公司，而魔方公司对系争房屋进行物业管理，所以要求魔方公司承担连带赔偿责任。关于第三项诉请，原告坚持原来的意见，要求两被告共同承担赔偿责任。至于是否支持，要求法院依法处理。贾姓助理已经从原告处离职。被告蒯国庆表示，2015年6月收到律师函，其才知道系争房屋有漏水的情况，之前原告并未提出。原告交还房屋后，其已于2016年10月24日与案外人上海启派装饰工程有限公司就系争房屋签订了装修合同(工程项目包括阁楼拆除、吊顶、门头制作、广告制作)，施工期自2016年10月26日开工，至2016年11月25日竣工；后支付了工程款41,700元，该公司出具了相应收据。修复完成后，房屋已不再漏水。系争房屋已于2016年10月27日另行出租于上海凯欧投资管理有限公司，并于2016年10月27日之前交付房屋。因原告提前解除合同，被告方为减少损失，在与新的房客签订租赁合同时降低了租金，每月减少了4,375元，被告方要求原告承担原合同项下剩余租期内的租金损失。在另行签订租赁合同前的租金损失应由原告承担。被告魔方公司表示，系争房屋所在的后半幢是该公司承租并经营公寓，但系争房屋的物业管理单位不是魔方公司。2015年4月，原告并未向魔方公司报修漏水，在原告起诉前，魔方公司并��清楚漏水的情况。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告、被告蒯国庆双方就系争房屋签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，于法不悖，双方均应按约履行。原告认为，系争房屋存在多处漏水的情况，无法用于经营，承租房屋的目的不能实现，故要求被告退还保证金、租金，并赔偿装修费用，同时还要求被告魔方公司承担连带赔偿责任。根据在案证据及双方的陈述，原告于2015年底接收系争房屋时对于房屋现状并未提出异议，原告认为其在2016年4月底装修完毕时才发现漏水，并通知了两被告，但两被告予以否认，而原告又于2016年6月3日支付了下一季度的租金，本院认为，如系争房屋存在多处漏水，原告却在2016年6月29日之前从未以书面的形式对房屋存在漏水情况提出异议，并仍于6月3日支付下一季度租金的行为不符合常理，被告所述房屋漏水系因原告自身装修原因导致的抗辩意见更具有高度盖然性，本院予以采信。根据合同约定，因原告装修等自身原因造成的损失应由原告自行承担，现原告擅自解除合同，已构成违约，但因原告已将房屋钥匙交还被告蒯国庆，蒯国庆亦将房屋另行对外出租，并同意解除与原告之间的房屋租赁合同，故对于原告要求解除租赁合同的诉讼请求，本院予以支持。因原告违约解除合同，故原告要求退还租金及赔偿装修费用的诉讼请求，本院不予支持。对于蒯国庆的反诉请求，现济地公司的租金支付至2016年9月15日，因济地公司于2016年9月18日交还房屋钥匙，故济地公司还应向被告蒯国庆支付2016年9月16日至9月18日的租金；现蒯国庆表示，系争房屋已由其于2016年10月27日另行出租，故蒯国庆要求济地公司按照租赁合同约定的租金标准承担空置��失的诉讼请求具有事实和法律依据，但空置损失的时间节点应为2016年9月19日至10月26日。关于合同保证金54,750元，因根据合同约定违约方应赔偿守约方因违约造成的实际损失，而保证金并无特殊约定，现蒯国庆已主张了相应的空置损失，故其实际损失已经得到弥补，抵扣相应损失后的剩余保证金应退还济地公司。对于要求济地公司赔偿装修复原费的诉讼请求，根据蒯国庆提供的装修合同，施工期为2016年10月26日至2016年11月25日，但蒯国庆又表示，系争房屋已由其在2016年10月27日另行出租，故蒯国庆提供的装修合同等的真实性本院难以采信，关于该项诉讼请求，本院不予支持。蒯国庆要求济地公司承担租赁损失的诉讼请求亦缺乏法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、原告上海济地金融信息服务有限公司与被告蒯国庆就上海市静安区洛川东路XXX号一楼房屋签订的《租赁合同》解除；二、被告蒯国庆应于本判决生效之日起五日内返还原告上海济地金融信息服务有限公司租赁保证金54,750元；三、反诉被告上海济地金融信息服务有限公司应于本判决生效之日起五日内支付反诉原告蒯国庆租金及空置损失37,275元；四、驳回原告上海济地金融信息服务有限公司的其余诉讼请求；五、驳回反诉原告蒯国庆的其余反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费6,387元(原告上海济地金融信息服务有限公司已预缴)，由原告上海济地金融信息服��有限公司负担5,356元，被告蒯国庆负担1,031元。反诉案件受理费2,604.31元(反诉原告蒯国庆已预缴)，由反诉原告蒯国庆负担2,230.31元，反诉被告上海济地金融信息服务有限公司负担374元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审　判　长　　缪为军审　判　员　　吴晓婕人民陪审员　　蔡凌军二〇一七年十月十三日书　记　员　　龚　胤附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照��定全面履行自己的义务。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。来源：