（2017）沪0118民初7082号
裁判日期: 2017-10-13
公开日期: 2017-12-01
案件名称
钟先钦、肖金兰与马乐乐、陈丽丽房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市青浦区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
钟先钦,肖金兰,马乐乐,陈丽丽,张学新,邵斌,崔坤坤,中国银行股份有限公司上海市闵行支行,上海市住房置业担保有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0118民初7082号原告：钟先钦，男，1979年9月19日出生，汉族，户籍所在地江西省赣州市。委托诉讼代理人：邹骏超，上海敏诚善律师事务所律师。委托诉讼代理人：金逸凯，上海敏诚善律师事务所律师。原告：肖金兰，女，1975年11月3日出生，汉族，户籍所在地江西省赣州市。委托诉讼代理人：钟先钦，男，1979年9月19日出生，汉族，户籍所在地江西省赣州市。被告：马乐乐，男，1966年2月11日出生，汉族，户籍所在地山西省。被告：陈丽丽，女，1986年4月7日出生，汉族，户籍所在地山西省太原市。第三人：张学新，男，1974年10月23日出生，汉族，户籍所在地上海市嘉定区黄渡镇联群村***号。第三人：邵斌，男，1982年9月23日出生，汉族，户籍所在地上海市青浦区华新镇新凤北路***弄***号***室。第三人：崔坤坤，男，1988年7月19日出生，汉族，户籍所在地河南省项城市贾岭镇贾岭村***号院。上列三第三人共同委托诉讼代理人：乔雨，上海市ＸＸ律师事务所律师。第三人：中国银行股份有限公司上海市闵行支行，住所地上海市闵行区莘建路XXX号。法定代表人：张继为，行长。委托诉讼代理人：田建明，男。委托诉讼代理人：朱耀华，上海市四方律师事务所律师。第三人：上海市住房置业担保有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区崮山路XXX弄XXX号XXX室。法定代表人：殷俊，董事长。委托诉讼代理人：梁博雯，女。委托诉讼代理人：戴炜，男。原告钟先钦、肖金兰与被告马乐乐、陈丽丽房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月31日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告申请财产保全，本院依法采取保全措施。依据原告的申请，本院依法追加张学新、邵斌、崔坤坤、中国银行股份有限公司上海市闵行支行(以下简称中国银行闵行支行)、上海市住房置业担保有限公司(以下简称住房置业担保公司)作为第三人参加诉讼。本案于2017年8月23日公开开庭进行了审理，原告钟先钦及委托诉讼代理人金逸凯、邹骏超，被告马乐乐，第三人中国银行闵行支行的委托诉讼代理人朱耀华、田建明，第三人张学新、邵斌和崔坤坤的共同委托诉讼代理人乔雨到庭参加诉讼。被告陈丽丽和第三人住房置业担保公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告钟先钦、肖金兰向本院提出诉讼请求判令：1、继续履行原、被告于2017年1月16日签订的《上海市房地产买卖合同》和补充协议；2、两被告配合将位于上海市青浦区白鹤镇绿地时代嘉苑XXX号XXX室房屋交付两原告；3、两被告支付逾期交房违约金(以人民币100万元为本金，按照日万分之五，自2017年5月2日计算至实际交付之日止)；4、两被告配合两原告将上述房屋过户至两原告名下；5、两被告支付逾期过户违约金(以100万元为本金，按照日万分之五，自2017年6月1日计算至实际过户之日止)；6、两被告向第三人清偿债务并办理解除查封手续和抵押注销手续。审理中，两原告撤回第1、6项诉讼请求。事实与理由：2017年1月16日，原、被告就系争房屋签订《上海市房地产买卖合同》，约定在2017年5月31日前过户，原告已经按约履行了付款义务，但因被告原因系争房屋上有司法查封无法过户，故原告起诉至本院。被告马乐乐辩称：同意继续履行合同，同意将房屋交付和过户给两原告。对于两原告主张的违约金按照合同约定处理。被告目前没有能力清偿第三人的借款，也没有能力另行支付违约金。同意两原告替被告向第三人归还借款，其中崔坤坤的金额同意按照崔坤坤主张的金额计算，归还的款项作为原告支付的剩余房款。同意直接从剩余房款中扣除违约金，对于超出剩余房款范围的违约金被告无能力支付。被告陈丽丽书面辩称：同被告马乐乐的答辩意见。第三人张学新、邵斌和崔坤坤共同述称：只要被告还清欠款，同意撤销查封。第三人中国银行股份有限公司上海市闵行支行述称：原告应以被告的名义向银行还款，金额以还款当天为准，钱款还清后将撤销抵押的相关资料交给被告去办理抵押注销手续。第三人上海市住房置业担保有限公司书面述称：在贷款未结清的情况下不同意注销抵押，在贷款结清的情况下可以办理抵押注销手续。经开庭审理查明，本案系争房屋位于上海市青浦区白鹤镇绿地时代嘉苑XXX号XXX室，建筑面积84.04平方米，产权人登记为被告马乐乐和陈丽丽。2016年11月29日，原告钟先钦与被告马乐乐通过上海居缘房地产经纪事务所居间签订《房地产买卖居间协议》，约定两被告将系争房屋出售给原告，总价1,975,000元；首期房价款45万元，第二期房价1,365,000元由贷款银行支付，放款期限以贷款银行规定为准，尾款1万元被告将房屋交付原告且签署《房地产交接书》后当日支付；双方根据法律、法规等规定各自承担交易税费，等。2017年1月16日，两原告(乙方)与两被告(甲方)签订《上海市房地产买卖合同》，约定甲方将系争房屋出售给乙方，总价199万元；第六条约定在2017年5月31日之前，双方共同向房产交易中心申请办理转让过户手续。甲方承诺在乙方或者委托他人办理转让过户时，积极给予协助。由于甲方故意拖延或者不及时提供相关材料的，乙方按本合同第十条追究甲方的违约责任；第十条约定甲方未按合同第四条约定期限交接房地产的，按下列第(三)款处理，即自甲方根据约定应办理房地产交接手续之次日起算违约金，为乙方已付款日万分之五计算，直至实际交付日。合同另约定了其他权利义务。同日，两原告与两被告签订《补充协议》，约定实际成交价格为198万元，差额1万元作为甲方给予乙方补偿。两原告至今共计支付两被告购房款99万元，其中2016年11月19日支付10万元，2016年11月29日支付5万元，2017年1月16日支付90万元，被告马乐乐退还原告6万元。2017年4月28日，原告与被告陈丽丽共同至系争房屋处准备办理房屋交接手续，因发现系争房屋被案外人换锁居住而未能交付。另查明，两被告在购买系争房屋时向第三人中国银行闵行支行和住房置业担保公司申请贷款，并在系争房屋上设立了抵押登记，登记证明号：沪(2017)青字不动产证明第XXXXXXXX号。第三人邵斌起诉被告马乐乐民间借贷一案，本院于2017年3月8日立案，案号为(2017)沪0118民初3550号，本院于2017年6月27日判决被告马乐乐归还邵斌借款33,700元并支付利息。第三人张学新起诉被告马乐乐民间借贷一案，本院于2017年3月13日立案，案号为(2017)沪0118民初3587号，本院于2017年6月30日判决被告马乐乐归还张学新借款70,000元并支付利息。第三人崔坤坤起诉被告马乐乐民间借贷一案，本院于2017年3月28日立案，案号为(2017)沪0118民初4361号，本院于2017年6月27日判决被告马乐乐归还崔坤坤借款59,000元并支付利息。上述三个案件中本院均依据当事人的申请采取了财产保全措施，分别于2017年3月15日和2017年4月1日依法查封了系争房屋。因系争房屋被查封无法过户致讼。在审理过程中，原告替被告向第三人中国银行闵行支行和住房置业担保公司归还了贷款共计737,177.73元，系争房屋上的抵押登记已注销。原告替被告向第三人张学新、邵斌和崔坤坤归还借款本息等共计199,995.50元，第三人张学新、邵斌和崔坤坤申请撤销了保全措施。以上查明的事实，由原告、被告和第三人的陈述，上海市房地产买卖合同、补充协议、付款凭证、不动产登记簿、房地产买卖居间协议、微信记录、房地产登记申请书等证据予以证明，并经庭审出证、质证属实，本院予以确认。审理中，两原告表示根据合同约定，税费双方依法各自负担。被告马乐乐表示双方口头约定税费由原告负担。根据庭审查明的事实，本院认为：两原告与两被告于2017年1月18日签订的《上海市房地产买卖合同》系双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，双方均应按约履行。原告已经按照合同约定支付了首付款，被告同意继续履行合同，理应将房屋交付和过户给原告。因被告原因导致系争房屋被查封无法过户，现原、被告及第三人协商一致，由原告替被告归还了银行贷款和个人借款，系争房屋上的抵押和查封已经撤销，故系争房屋已经无过户障碍。《上海市房地产买卖合同》对于房屋何时交付未作约定，《房地产买卖居间协议》约定款清后交付房屋，鉴于原告并未付清房款，所以对于原告主张的逾期交房违约金本院不予支持。被告未按照合同约定时间配合原告过户，理应按照合同约定承担违约责任。原告替被告归还的款项从原告应付购房款中予以扣除。被告同意从剩余房款52,826.77元中直接扣除违约金，对于不足部分被告应当另行支付原告。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条之规定，判决如下：一、被告马乐乐、陈丽丽应于本判决生效之日起十日内将位于上海市青浦区白鹤镇绿地时代嘉苑XXX号XXX室房屋交付原告钟先钦和肖金兰；二、被告马乐乐、陈丽丽应于本判决生效之日起十日内配合原告钟先钦和肖金兰办理房屋过户手续，将上述房屋过户至原告钟先钦和肖金兰名下(过户所需所有税费依法各自负担)；三、被告马乐乐、陈丽丽应于本判决生效之日起十日内支付原告钟先钦和肖金兰逾期过户违约金(以99万元为本金，按照日万分之五，自2017年6月1日起计算至实际过户之日止，扣除52,826.77元)；四、原告钟先钦、肖金兰的其余诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费80元，减半收取计40元，由两被告负担；财产保全费1,150元，由两被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 金 艳二〇一七年十月十三日书记员 谭泓洁附：相关法律条文附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当依照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。 来源：